【正文】 。養(yǎng)老院各項指標(biāo)能夠達到或超過上海市工程建設(shè)規(guī)范《養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 （DGJ08322022） 、上海市工程建設(shè)規(guī)范《 城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 （DGJ08552022）等規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求，能夠滿足相關(guān)規(guī)劃的要求，因此，養(yǎng)老院的建設(shè)在方案上是可行的。故，君蓮居住區(qū)的 I1 地塊上建設(shè)養(yǎng)老院是十分必要的。 成本超支風(fēng)險控制成本超支風(fēng)險的主要方法是控制它們的方法通常由項目公司利用不同形式的有固定價格固定工期的“交鑰匙”合同和“實報實銷”合同。這樣的局面產(chǎn)生的后果是，合同工期往往嚴(yán)重背離客觀、合理的科學(xué)工期。該計劃一般是承包商在投標(biāo)過程中向業(yè)主承諾的工期，并在中標(biāo)后寫入合同，作為一項重要的合同條款對承包商產(chǎn)生約束效應(yīng)。 WORD 技術(shù)資料分享 其他風(fēng)險工程項目的施工還存在其他多方面的風(fēng)險，如質(zhì)量風(fēng)險、安全風(fēng)險、政策風(fēng)險、資金風(fēng)險等。同時成本風(fēng)險還需考慮國家的宏觀財政、貨幣政策，考慮貨幣的貶值、升值問題，及物價指數(shù)的上漲等。成本控制，指在項目成本的形成過程中，對生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費用開支，進行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時糾正要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項生產(chǎn)費用控制在計劃成本的范圍之內(nèi)，保證成本目標(biāo)的實現(xiàn)。建設(shè)風(fēng)險對項目造成的負(fù)面影響是綜合性的，不僅導(dǎo)致項目建設(shè)成本增加、項目貸款利息負(fù)擔(dān)增加，還會導(dǎo)致項目現(xiàn)金流量不能按計劃獲得、貸款償還期限的延長和市場機會的錯過。9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月1完 成 項 目 的 項 目 建 議書 、 可 行 性 研 究 報 告的 編 制 及 報 批 ， 組 建管 理 機 構(gòu)2 完 成 初 步 設(shè) 計 、 施 工圖 設(shè) 計 、 施 工 準(zhǔn) 備 －3 完 成 項 目 工 程 的 土 建施 工 、 內(nèi) 裝 修 、 室 外總 體 、 設(shè) 備 安 裝 －4 土 石 方 填 筑 項 目 建 設(shè) 進 度 安 排 表時 間項 目 名 稱編號 2022年 2022年 WORD 技術(shù)資料分享 9 項目風(fēng)險分析 項目風(fēng)險分類 建設(shè)風(fēng)險建設(shè)風(fēng)險是指項目無法完工、延期完工或者完工后無法達到預(yù)期運行標(biāo)準(zhǔn)而帶來的風(fēng)險，具體包括工程不能完工風(fēng)險和完工遲延風(fēng)險。該養(yǎng)老院將由上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營有限公司投資建設(shè)，建成后將移交給閔行區(qū)衛(wèi)生局，由其負(fù)責(zé)管理、經(jīng)營。 WORD 技術(shù)資料分享 5 組織機構(gòu)與項目管理該社區(qū)養(yǎng)老院將由上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營有限公司投資建設(shè)，建成后將移交給閔行區(qū)民政局，由其負(fù)責(zé)管理、經(jīng)營。老年人使用的衛(wèi)生潔具宜選用白色。 WORD 技術(shù)資料分享 每人應(yīng)有 以上的貯藏空間。老年人通行的樓梯踏步面應(yīng)平整防滑無障礙，界限鮮明，不宜采用黑色、顯深色面料。 室內(nèi)地面應(yīng)選用平整、防滑、耐磨的裝修材料。建筑內(nèi)部墻體陽角部位，宜做成圓角或切角，且在 高度以下做與墻體粉刷齊平的護角 , 下部宜作 高的防撞板。內(nèi)裝修材料要符合室內(nèi)裝飾材料的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，其室內(nèi)空氣質(zhì)量應(yīng)達到國家標(biāo)準(zhǔn)《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 （GB/T18883）的要求。北側(cè)體塊為“一”字形，為打破呆板，將東側(cè)盡端設(shè)計為圓形，這樣也豐富了內(nèi)部空間及立面造型。 建筑造型設(shè)計本方案在建筑造型設(shè)計上摒棄了傳統(tǒng)觀念對老年人建筑要求沉穩(wěn)、凝重、古樸的特點，轉(zhuǎn)而追求活潑輕盈的建筑形式，以求為老年人創(chuàng)造一處充滿活力的居住娛樂場所。各活動室尺度各異，有開暢式有封閉式為使用者提供了多種選擇的可能。北側(cè)為治療用房及辦公輔助用房等，同時利用北側(cè)建筑局部退臺形成的上人屋面解決了被服洗滌后的晾曬問題。養(yǎng)老院出入口設(shè)在建筑中部，一層布置有餐廳、治療室等功能房間，二至四層南側(cè)單廊布置老人居住類房間，具有良好的采光通風(fēng)效果，基地南側(cè)黃浦江引水管渠也提供了良好的景觀視線。 建設(shè)方案 建筑功能設(shè)計養(yǎng)老院托老所建筑最高處為 4 層，建筑面積 5196 平方米。 老人居住室老人居住室位于 24 樓，每層 10 間，共 30 間，每間有兩個或四個床位，共 76 張床位。 辦公室、會議室、資料室等位于三樓的辦公室、會議室、資料室為養(yǎng)老院管理者提供了交流溝通的平臺，有助于群策群力，做好老年養(yǎng)老的工作。 各類醫(yī)務(wù)室主要包括光療室、理療室、針灸室、觀察室、按摩室、搶救室等，這些功 WORD 技術(shù)資料分享 能各異的設(shè)施能夠保障老年人日常生理的健康以及特殊時刻的緊急救治。 餐廳及輔助設(shè)施餐廳位于一樓入門大堂右側(cè)，另由庫房、洗消間、操作間、備餐間等輔助設(shè)施與其相鄰，餐廳能夠根據(jù)老年人的不同特點制定食譜，合理調(diào)劑飲食營養(yǎng)，餐廳外圍綠色遍布，是老年人用餐的良好場所。其中，一層建筑面積 1551m2，二層建筑面積 1450m2，三層建筑 WORD 技術(shù)資料分享 面積 1169m2，四層建筑面積 1026m2。 基地南側(cè)為黃浦江引水管渠，結(jié)合水景在此布置綠化景觀。 總平面規(guī)劃設(shè)計總體布置上，充分考慮到養(yǎng)老院托老所的特點，并與周圍相鄰的建筑物相協(xié)調(diào)。老年人在經(jīng)歷了一生拼博后，到老年“回歸自然、反樸歸真”成為追求的理想境界。 考慮老年人的戶外環(huán)境設(shè)計特色，著力彌補老年人減退和喪失的機能，采取無障礙設(shè)計，提供足夠面積的室外活動場所，保證老人戶外活動的需要。主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)如下：項目 指標(biāo)總用地面積 4007 平方米道路廣場用地面積總建筑面積 5196 平方米綠化用地面積建筑用地面積 1551 平方米 WORD 技術(shù)資料分享 建筑密度 %建筑容積率 綠化率 設(shè)計原則和總體構(gòu)思符合君蓮居住區(qū)總體規(guī)劃，執(zhí)行國家方針政策，滿足國家和本市的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定的要求，注重社會效益，體現(xiàn)“以人為本”的和諧社會理念。按規(guī)劃，入住居住區(qū)人口應(yīng)達 萬人左右，對應(yīng)建筑面積 4536 平方米，用地 4230 平方米。養(yǎng)老院的建設(shè)規(guī)模應(yīng)根據(jù)其服務(wù)的居民人口來確定。良好的外部環(huán)境條件為項目建設(shè)提供了有力的保障。項目的建筑材料來源充足。 工程用水用電條件蓮花南路、金都路等主要周邊道路已經(jīng)布置有市政管網(wǎng)、管線，養(yǎng)老院電力可方便由供電部門電力管線引入，給水由市政管網(wǎng)供水，雨、污水分流,最終排入市政道路雨、污水管網(wǎng)系統(tǒng)，燃?xì)鉃樘烊粴?，由市煤氣管網(wǎng)供給。東北－西南方向有黃浦江引水管渠穿過基地，水渠上面是可利用綠地，可作為小區(qū)休閑活動場所。根據(jù)提供的現(xiàn)有地質(zhì)資料，該地塊地下水位較高，上層為軟弱土層，其第6 層暗綠－草黃色粉質(zhì)粘土為硬塑的粘性土層，該層土土性較上覆粘性土層好，可作為本工程項目的樁基持力層。 建設(shè)條件 自然條件君蓮居住區(qū)位于閔行區(qū)西部，地處長江三角洲沖積平原，屬亞熱帶海洋氣候，常年主要風(fēng)向為東南風(fēng)，全年氣候溫和，日照充足，四季分明，雨水充沛。 WORD 技術(shù)資料分享 3 項目場址與建設(shè)條件 項目場址君蓮居住區(qū)位于閔行區(qū)，東臨蓮花南路，西臨莘奉金高速公路，北臨金都路，南臨六磊塘河，基地中間有都會路和中八尺溝河自北向南縱向貫穿、貴都路和滬光路自西向東橫向貫穿，將整個地塊分為A、B、 C CD、E、 F、GG2 、H、II2 、J 等十三塊。按照目前上海老年人口所占比例的分析，在不考慮其他因素影響下，君蓮居住區(qū)將會入住一萬左右的老年人，顯然，對于如此規(guī)模老年人口養(yǎng)老問題的關(guān)注將會是一個莫大的社會問題。 項目建設(shè)的經(jīng)濟可行性養(yǎng)老院是微利行業(yè)，初期投資規(guī)模較大、項目周期較長、資金回籠較慢，因此，作為公用事業(yè)的養(yǎng)老院在所考慮的社會效益將大于經(jīng)濟效益。項目所使用的技術(shù)已經(jīng)成熟，因此該項目建設(shè)在技術(shù)上是可行的。 項目建設(shè)的可行性 項目建設(shè)的技術(shù)可行性上海市閔行區(qū)君蓮居住區(qū)養(yǎng)老院總建筑面積為 5196m2，總用地面積約4007m2，是一座四層磚混結(jié) 構(gòu)建筑，一層建筑面積 1551m2，二層建筑面積1450m2，三層建筑面積 1169m2，四層建筑面積 1026m2。 是君蓮居住區(qū)功能完善的需要根據(jù)上海市工程建設(shè)規(guī)范《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 ；（DGJ08552022）對于居住區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)的要求：必須設(shè)置至少一所養(yǎng)老院，養(yǎng)老院的建筑面積和用地面積分別不應(yīng)小于 4200m2 和 4000m2；另據(jù)上海市工程建設(shè)規(guī)范《養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 （DGJ08322022 ）的規(guī)定：新建的居住區(qū)、居住小區(qū)，應(yīng)配置與居住區(qū)、居住小區(qū)人口規(guī)模相應(yīng)的養(yǎng)老設(shè)施，其總床位不應(yīng)小于人口規(guī)模的 2‰，因此在擁有人口容量為 萬的君蓮居住區(qū)內(nèi)至養(yǎng)老床位的控制應(yīng)該在 100 床位以上。從數(shù)據(jù)對比來看，要達到 7000 張床位的標(biāo)準(zhǔn)，閔行老年設(shè)施的建設(shè)還有很長的一段路要走。 是閔行區(qū)養(yǎng)老工作的需要閔行區(qū)現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu) 26 個，床位 2740 余張（見下表） ，在一定程度上解決了部分老年人的養(yǎng)老需要，然而隨著各類新區(qū)的不斷建設(shè)、老年人口的不斷劇 WORD 技術(shù)資料分享 增，這些設(shè)施已經(jīng)明顯不能滿足老年人的需求，因此需要建立更多的養(yǎng)老機構(gòu)、增添養(yǎng)老床位。雖說近幾年來上海養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)有了空前的發(fā)展，各類