【正文】 國土資源部要加強(qiáng)對(duì)《規(guī)劃》實(shí)施的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查工作。制定土地利用年度計(jì)劃，審核城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模，預(yù)審建設(shè)項(xiàng)目用地，審批農(nóng) 用地轉(zhuǎn)用和建設(shè)項(xiàng)目用地，劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，編制土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃，都必須依據(jù)《規(guī)劃》?！兑?guī)劃》是北京市土地利用和管理的依據(jù)，具有法定效力。在編 制的土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)前，不得審批建設(shè)用地，更不得未批先用土地。市區(qū)和近郊區(qū)，要充分挖掘存量建設(shè)用地潛力，嚴(yán)格控制城市建設(shè)用地，切實(shí)保護(hù)耕地，加強(qiáng)對(duì)城市綠地和肉禽蛋菜等農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地的保護(hù)和建設(shè)；遠(yuǎn)郊平原地區(qū)，要嚴(yán)格控制各項(xiàng)建設(shè)占用耕地，加強(qiáng)農(nóng)田基本建設(shè)，積極推進(jìn)土地整理和復(fù)墾，大力發(fā)展節(jié)水農(nóng)業(yè)和生態(tài)農(nóng)業(yè)；遠(yuǎn)郊山區(qū)，要強(qiáng)化對(duì)基本農(nóng)田的保護(hù)，嚴(yán)格控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，大力開展植樹造林和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，充分利用草地資源，合理調(diào)整農(nóng)用地結(jié)構(gòu)和布局，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)景名勝、古跡和水源地的保護(hù)。到2010年，全市耕地減少量不得超過23940公頃，其中建設(shè)占用耕地不得超過21940公頃，生態(tài)退耕減少耕地200O公頃；土地整理、復(fù)墾和開發(fā)補(bǔ)充耕地量不得少于24290公頃；確保全市耕地保有量不低于3tin770公頃，實(shí)現(xiàn)市域內(nèi)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡；基本農(nóng)田保護(hù)面積達(dá)到299330公頃，占全市現(xiàn)有耕地面積的87％；中心城（包括主城區(qū)和10個(gè)外圍組團(tuán)） 城市建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?10平方公里以內(nèi)。合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地這一基本國策，正確處理經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市建設(shè)、環(huán)境治理與耕地保護(hù)和生態(tài)環(huán)境建設(shè)的關(guān)系，堅(jiān)持土地資源開發(fā)與節(jié)約并舉，把節(jié)約放在首位的方針，在保護(hù)中開發(fā)，在開發(fā)中保護(hù)，促進(jìn)土地資源的集約利用和優(yōu)化配置；在保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境前提下，積極創(chuàng)造條件，進(jìn)一步加強(qiáng)土地整理、復(fù)墾，適 度開發(fā)土地后備資源，保障社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。二、北京是我們偉大社會(huì)主義祖國的首都，是全國的政治中心和文化中心，也是人多地少的特大城市，各類用地矛盾突出。附件２：國務(wù)院批復(fù)的北京市土地利用總體規(guī)劃19972010國函[2000]l號(hào) 北京市人民政府：你市《關(guān)于報(bào)送＜北京市上地利用總體規(guī)劃（1997年一2010年）＞的請(qǐng)示＝（京政 文［1999158號(hào)川文悉。根據(jù)訪談的結(jié)果，目前的分成比例是出資方獲得６５％－６０％的商品房面積，拆遷和綠化工作有土地方負(fù)責(zé)完成?？梢蕴峁┎糠稚唐贩夸N售，按照目前的情況，按照常住人口每人２５平方米的商品房面積共出售，補(bǔ)貼綠化建設(shè)。綠化隔離帶主要集中在村鄉(xiāng)集體土地上，享有一定的政策減免費(fèi)用。綠化隔離帶建設(shè)項(xiàng)目目前不需要通過公開土地市場，不列為土地儲(chǔ)備范圍。根據(jù)北京市的新的土地政策，綠化隔離帶的項(xiàng)目土地?zé)o須經(jīng)過土地市場，可以通過協(xié)議出讓土地。安1994年初，針對(duì)綠化隔離地區(qū)內(nèi)建設(shè)規(guī)模急劇擴(kuò)大的嚴(yán)峻局面，市政府批轉(zhuǎn)首規(guī)委辦公室《關(guān)于實(shí)施市區(qū)規(guī)劃綠化隔離地區(qū)綠化請(qǐng)示的通知》（京政發(fā)[1994]7號(hào)）。其中：；農(nóng)場常住人口60402人。用地情況：，％，其中，；，％；，％；已綠化用地（林地、園地、草地公園），％；，％，其中，；，％。3個(gè)農(nóng)場是東郊農(nóng)場、盧溝橋農(nóng)場和南郊農(nóng)場。附件１：北京市綠化隔離帶項(xiàng)目現(xiàn)狀和政策分析綠化隔離地區(qū)涉及的范圍，涉及6個(gè)區(qū)縣（朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山、大興、昌平）、26個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和3個(gè)農(nóng)場。從資源優(yōu)勢型向能力優(yōu)勢型企業(yè)轉(zhuǎn)變。利用目前政策的灰色地帶：例如北京市規(guī)定的綠化隔離帶項(xiàng)目、小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目、危舊房改造項(xiàng)目以及其他重大建設(shè)項(xiàng)目中的經(jīng)營性項(xiàng)目用地，因和其他非經(jīng)營性項(xiàng)目確實(shí)不可分割，而不能進(jìn)入市土地交易市場公開交易的項(xiàng)目用地；屬于規(guī)劃為高科技、工業(yè)用途的經(jīng)營性項(xiàng)目用地確需協(xié)議出讓的；市政府批準(zhǔn)的其它經(jīng)營性項(xiàng)目用地等可以不進(jìn)入土地市場。合理利用國家政策研究國家的地區(qū)政策、產(chǎn)業(yè)政策。企業(yè)加強(qiáng)對(duì)土地市場信息的收集、分析和管理，是發(fā)掘投資機(jī)會(huì)的重要渠道。培養(yǎng)自身的核心競爭力培養(yǎng)企業(yè)的市場競爭能力減少對(duì)土地成本優(yōu)勢的依賴。目前市場上的房地產(chǎn)企業(yè)兼并、并購行為明顯增加，部分土地之間的出讓通過企業(yè)之間的股權(quán)兼并來完成。目前華融的土地儲(chǔ)備資源比較充足，開發(fā)任務(wù)飽滿，無需在公開市場上尋找土地。珍惜現(xiàn)有土地儲(chǔ)備未來土地供應(yīng)將適度從緊。原有的土地成本優(yōu)勢不復(fù)存在。但是這種優(yōu)勢將逐步被削弱。并且，由于資本流動(dòng)產(chǎn)生的競爭加劇，還將產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，部分中小資本將趨于二線城市投資。全國性的土地市場化降低了產(chǎn)業(yè)資本進(jìn)入不同區(qū)域市場的門檻，將更加促使產(chǎn)業(yè)資本的流動(dòng)。區(qū)域城市之間的房地產(chǎn)競爭將加劇，產(chǎn)業(yè)資本區(qū)域之間的流動(dòng)將增強(qiáng)。廣州富力以31億中標(biāo)廣渠門外45萬平米地塊，湖南電廣傳媒中標(biāo)北京西紅門經(jīng)濟(jì)適用房。主要的原因在于可以快速介入外地市場，縮短開發(fā)時(shí)間和市場風(fēng)險(xiǎn)。外國、外行、外地的開發(fā)商將越來越多。4. 跨區(qū)域競爭新土地政策大大減少跨區(qū)域競爭的成本。政府在土地市場的主導(dǎo)地位將有利于科學(xué)的城市規(guī)劃，改變過去大型國有房地產(chǎn)集團(tuán)公司在城市建設(shè)中的重要作用。土地市場競價(jià)機(jī)制將提高對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力要求，中小企業(yè)可能面臨拿不到地的局面。公開的土地市場，房地產(chǎn)開發(fā)的門檻大大降低，很多外來的開發(fā)商甚至其他企業(yè)可以憑借資金優(yōu)勢進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。只有在土地完全市場化的近期，深圳土地市場才有了真正的新氣象，可見土地市場化對(duì)房地產(chǎn)市場的深刻影響。深圳到2000年土地市場才完全進(jìn)入市場化，用深圳業(yè)內(nèi)人士的話說，深圳土地市場化后，深圳房地產(chǎn)市場才真正進(jìn)入發(fā)展的平臺(tái)。3. 競爭態(tài)勢從其他城市的經(jīng)驗(yàn)看，土地市場化有一個(gè)發(fā)展過程。土地市場化將降低房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的公關(guān)成本、減少投資過程中的不確定因素，從而降低開發(fā)成本。公開的轉(zhuǎn)讓價(jià)格一定高于協(xié)議轉(zhuǎn)讓的價(jià)格，但是到最終開發(fā)商的土地成本未必更高。但是沒有關(guān)系的開發(fā)商必須通過其他途徑獲得這些土地，轉(zhuǎn)讓成本非常高。從房地產(chǎn)開發(fā)的角度看，土地價(jià)格的上升和土地開發(fā)成本并不一定完全一致。 公開拍賣等方式，由于信息不對(duì)稱，可能造成土地價(jià)格的不合理上升。供求決定其基本價(jià)格。因此可以預(yù)見，除了必須的劃撥、協(xié)議轉(zhuǎn)讓外，在公開轉(zhuǎn)讓中，主動(dòng)適應(yīng)市場需求的掛牌轉(zhuǎn)讓將在公開出讓方式中占一定的比例。但上海的土地市場市場化程度和透明度比北京好，因此上海房地產(chǎn)市場在市場發(fā)展和吸引外資上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于北京。2. 土地價(jià)格和成本上海的土地市場化進(jìn)展也較好，不過和深圳相比，上海的情況和北京更有可比性，因?yàn)樯钲谑且粋€(gè)新興的城市，基本不存在土地歷史遺留問題