【正文】 三亞榆林灣“山水花都”度假城邦項目概念性規(guī)劃 （項目規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)：.)。建場五十多年來，榆亞鹽場始終大力弘揚“艱苦創(chuàng)業(yè)，無私奉獻，團結(jié)拼搏，開拓創(chuàng)新”的企業(yè)精神，積極實施以鹽為主，綜合發(fā)展的經(jīng)營戰(zhàn)略，特別是近幾年來，通過深化改革，強化管理，使企業(yè)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)從單一的海鹽生產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑康禺a(chǎn)開發(fā)為主，海鹽生產(chǎn)、多種經(jīng)營并舉的綜合發(fā)展模式，經(jīng)濟效益穩(wěn)步增長，職工收入逐年提高，居住環(huán)境不斷改善，曾多次被評為三亞市兩個文明先進單位。資料（8）：項目股東：海南省榆亞鹽場簡介海南省榆亞鹽場位于我國最南端的著名國際熱帶濱海旅游城市三亞市，始建于1953年，是省屬國有企業(yè)之一。秉承“創(chuàng)一流工作目標，講誠信民主原則，靠制度目標管理，興團隊創(chuàng)造精神”之企業(yè)宗旨，三亞龍璽公司全體同仁將一如既往，努力進取，勇于開拓。該公司成功運作了三亞“陽光海岸”項目的全部前期工作，獲得了三亞市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)和社會各界的一致好評。2005年10月18日，萬隆集團與三亞市政府成功簽定了總投資達68億元人民幣的海南省重點項目、三亞市名片及亮麗工程——三亞“陽光海岸”舊城改造項目。同時，萬隆集團作為中國農(nóng)業(yè)銀行特優(yōu)授信客戶，每年享有26億元人民幣的授信額度，從而使集團每年可匯集出70億元的資金空間，專門用于在海南從事整體性項目的投資開發(fā)。資料（6）：三亞市主要在售房地產(chǎn)項目一覽表區(qū)域序號樓盤名稱建筑面積/萬M2起價元/ M2均價元/ M2開盤時間銷售率一線海景項目1金陵海景花園7000900070%2海洋之星7364950080%3匯凱花園880085%4昌達四季花園700099%5天福源11000100%6憑海臨風780095%7椰風海韻5780820090%8陽光棕櫚灣6500850070%9海悅灣8400860090%10嘉和海景國際公館1150080%11玉海國際860070%12陽光海岸(二期)960012000100%13藍海豪苑89001100095%14鳳航大廈2888380060%15海岸藝墅6880900040%16帕而美納890017皇家生態(tài)海景6600850070%18瀛寰度假公館900095%19南海假期720070%20碧海藍天(二線)750094%二線海景項目21擎天半島650018000內(nèi)部認購22盛京翠海椰暉花園620075%23新大洲三亞印象4400650085%24時代海岸(大盤)56406800200483%25寧海苑27804000200485%26鳳凰溫泉家園1980230050%27衍宏山水翠景3000380090%28大興星河花園2470300050%三線項目29陽光名邸2815380080%30三永鳳凰城26883300200390%31聚鑫園27303500已售完32匯林水苑2760365090%33金雞嶺花園山莊21003600一期售完34麗園春曉2520330050%35和興家園15002730已售完36瑞?；▓@25003000已售完37海岳花園25303300一期95%38嘉寶花園328842889039蘭海濱河城市花園280045009040香榭名苑520041山水國際村(大盤)4300530048資料（7）：項目股東：三亞龍璽投資發(fā)展有限公司簡介三亞龍璽投資發(fā)展有限公司是天津萬隆集團在海南省及三亞市的項目運作公司。因此說明目前三亞的銀行貸款處于低風險區(qū)內(nèi)。% ，遠遠低于銀行發(fā)放給房地產(chǎn)企業(yè)貸款的警戒線以內(nèi)。資料（4）：三亞市最近幾年房地產(chǎn)開發(fā)項目資金來源情況單位：萬元年度房地產(chǎn)總投資貸款自籌資金其它資金2000170010005881122001270003000215952405200247800573232291977720038120012231542581471120041385391765011384370462005193349218301638007719從此表可以看出，三亞房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于企業(yè)自籌和其它資金。增長的原因，一是因為三亞市城市環(huán)境有了很大的改善，房地產(chǎn)市場形勢良好，投資回報率高，增加了投資者的信心；二是受1992年房地產(chǎn)泡沫的影響，原來房地產(chǎn)投資的基數(shù)很低，現(xiàn)正處于恢復(fù)階段，所以增幅較大；三是三亞在2001年——2003年的三年內(nèi)完成了123萬平方米停緩建工程的處置工作，投資量加大。每年的6～10月為銷售淡季，當年11月份～次年5月份為銷售旺季。 “天造山水，人創(chuàng)商機”。她獨特的熱帶氣候、密集的濱海旅游度假要素、健康純凈的養(yǎng)生、人居環(huán)境，獨特濃郁南國風情，其無論是放在國內(nèi)還是國際上都是稀缺的資源。巨大的度假產(chǎn)品市場空間和獨特珍貴的氣候條件，為項目的成功奠定了不可動搖的發(fā)展基石中國只有一個三亞。為巨大的投資發(fā)展機遇和海南高速增長的經(jīng)濟所吸引，香港李嘉誠集團投入400億元人民幣、上海家化集團投資200億元人民幣共同開發(fā)海棠灣；榮智健集團投資200億元，獨家開發(fā)萬寧市神洲半島。其余各項收益指標均表現(xiàn)良好。綜上所述，本項目的開發(fā)經(jīng)營，具有如下幾方面的投資保證：低風險、高回報根據(jù)測算，項目的投資/銷售周期為5~6年，全部資產(chǎn)變現(xiàn)、增值（利潤）。三亞的熱帶濱海旅游度假資源在全國范圍而言具有無可置疑的唯一性和權(quán)威性。結(jié)論部分本項目區(qū)是三亞市所有海灣開發(fā)地帶中唯一可從事大型人工水系與景觀體系營造工程的親水型城市海濱綜合開發(fā)用地，也是三亞市主城區(qū)范圍內(nèi)碩果僅存的大型高端度假項目組合開發(fā)區(qū)域。其分包開發(fā)項目的建設(shè)資金由投資方自行籌集，其分包開發(fā)項目的銷售利潤在結(jié)付榆亞鹽場應(yīng)得的部分后，其余銷售利潤歸投資方所有。投資方可向龍璽公司分期支付項目分包費用（首期承包費用不低于總分包費用的50％,并在一年內(nèi)付清全部分包費用）。以上項目收益分配、結(jié)算完成后，投資方將其所持的龍璽公司股權(quán)歸還給龍璽公司（股權(quán)轉(zhuǎn)分包的除外），雙方的股權(quán)合作即自行終止。其分包項目中的銷售利潤在結(jié)付榆亞鹽場應(yīng)得的部分后，其余銷售利潤歸投資方所有。（2）股權(quán)轉(zhuǎn)分包：龍璽公司承諾：投資方投資1億元人民幣以上時，在雙方合作期的前2年內(nèi)，可以由投資方按照該項目區(qū)當時的土地市值（土地變性并評估后），自愿將雙方的股權(quán)融資行為轉(zhuǎn)為對項目區(qū)的相應(yīng)地塊（組團）進行的分包開發(fā)行為（由龍璽公司在項目公司中為投資方建立獨立核算帳戶）。融資總額：。（二）股權(quán)融資 股權(quán)融資方式：由三亞龍璽投資發(fā)展有限公司以協(xié)議轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式向戰(zhàn)略合伙人進行融資。債權(quán)融資退出方案：投資方資金劃撥到達龍璽公司帳戶后，龍璽公司首先將第一年的投資回報返給投資方；第二年初支付第二年度的投資回報；自第三年起，項目所有的銷售收入首先用于償還投資方的借款，然后才能進行其它支出。（3）債轉(zhuǎn)股承諾：龍璽公司承諾，（％。還款保證與優(yōu)先條款：（1）抵押、擔保措施：每1億元企業(yè)直接融資，均由三亞龍璽投資發(fā)展有限公司以其在項目公司中的500萬股原始股權(quán)進行抵押（）；或采取其他擔保形式。 還款期限：3～5年（自首批款項到賬之日起計算）。公司初步擬訂的項目融資或戰(zhàn)略合作模式為：（一）債權(quán)融資 合作模式：由三亞龍璽投資發(fā)展有限公司以以固定回報率方式向戰(zhàn)略投資人開展直接融資業(yè)務(wù)。其6年內(nèi)的項目總收益約相當于1100億元資金在銀行所產(chǎn)生的一年期利息收入，或相當于180億元資金在銀行所產(chǎn)生的六年利息收入的總和。（二）項目公司原始股權(quán)的市盈率價值分析 為驗證項目公司的股權(quán)資產(chǎn)收益能力（即項目公司股本的資本市場投資價值），本報告對項目公司原始股權(quán)的市盈率價值進行預(yù)測如下：根據(jù)本項目的財務(wù)效益測算表顯示，本項目在運營期（6年）。據(jù)此推算新公司的股東權(quán)益和單位股本的資產(chǎn)價值如下（項目融資合作的股權(quán)價值依據(jù)）：三亞龍榆投資開發(fā)有限公司原始股本價值推算表序號測算依據(jù)/設(shè)計條件（以政府批準的規(guī)劃設(shè)計條件為準）土地的市場價值(萬元/畝)土地總價值(萬元)按一千萬股折合為單位股權(quán)的資產(chǎn)價值(元/股)12035,23052,34070,45087,560105,670123,780140,890158,9100175,注：目前本項目申報的規(guī)劃設(shè)計條件為：總建筑面積90萬平方米。按照雙方簽署的新公司章程，新公司擬定的注冊股本為人民幣4000萬元（股）。預(yù)計當年起至建設(shè)期結(jié)束后共回籠銷售資金約206,650萬元，五星級酒店、國際康復(fù)療養(yǎng)中心、中央綠島公園三大經(jīng)營項目實現(xiàn)營業(yè)收入40,000萬元以上，并進入穩(wěn)定的經(jīng)營業(yè)績發(fā)展階段。計劃投資90,000萬元，同時，預(yù)計當年回籠銷售資金150,000萬元，五星級酒店、國際老年康復(fù)療養(yǎng)中心和“中央綠島公園”實現(xiàn)營業(yè)收入30,000萬元以上。該年度計劃投資95,000萬元，同時，預(yù)計當年回籠商品房銷售資金150,000萬元，“中央綠島公園”實現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入5,000萬元。第3年：五星級海上度假酒店、國際老年安養(yǎng)中心開始進入室內(nèi)裝修與設(shè)備安裝階段。該投資年度內(nèi)，項目區(qū)“中央綠島公園”和紅樹林生態(tài)觀賞區(qū)基本建成，并正式對市民和游人開放。第2年：開始實施榆林灣“山水花都”國際度假住宅區(qū)一期工程20萬平方米商品住宅項目建設(shè)，并在年內(nèi)達到商品房預(yù)售所需的工程進度要求。 該年度計劃投入137,000萬元。400000100％＝89％長期經(jīng)營項目經(jīng)濟