【正文】 為進(jìn)一步發(fā)展壯大現(xiàn)有企業(yè)實力，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，目前榆亞鹽場在上級主管部門的批準(zhǔn)和指導(dǎo)下，采取資產(chǎn)重組方式，與三亞龍璽投資發(fā)展有限公司開展戰(zhàn)略合作，進(jìn)一步將榆亞鹽場整體改造成以房地產(chǎn)開發(fā)龍頭，集商務(wù)、旅游、物業(yè)管理及多種經(jīng)營為一體的股份制企業(yè)?，F(xiàn)有在冊職工583人，土地（主要用于海鹽生產(chǎn)的配套用地）（其中：，），年產(chǎn)值1854萬元（其中：房地產(chǎn)開發(fā)1500萬元，海鹽生產(chǎn)186萬元，物業(yè)管理及碼頭營運(yùn)等多種經(jīng)營168萬元）。目前，三亞龍璽投資發(fā)展有限公司已和海南省榆亞鹽場簽署了合作開發(fā)三亞榆林灣“山水花都”國際度假城邦項目的協(xié)議，并已獲得上級主管部門批準(zhǔn)，現(xiàn)正在積極進(jìn)行該項目的深化、推動工作。旗下的海南優(yōu)聯(lián)投資發(fā)展有限公司（注冊資金10億元人民幣）于2005年3月與海南省海口市政府簽定了總投資達(dá)140億元人民幣的?？谛虏簫u總體開發(fā)項目，將按規(guī)劃建成總規(guī)模達(dá)300萬平方米的省會新城區(qū)。資料（5）：三亞市最近幾年批準(zhǔn)預(yù)售商品房統(tǒng)計年度項目數(shù)（個）套數(shù)（套）面積（萬㎡）2001683520022621802003444901200472135182005509673合計19831107從表中可以看出自2001年起，批準(zhǔn)預(yù)售的商品房面積呈逐年增加趨勢，但到2005年批準(zhǔn)的銷售面積稍有回落，其原因主要是開發(fā)商手中儲備的土地在減少。其中2002年起，利用國內(nèi)貸款的比例逐漸減少，企業(yè)自籌資金的比例逐漸增多，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度逐漸呈下降趨勢。資料（3）：三亞市最近幾年固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況單位：億元年 度固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例2000%2001%2002%2003%2004%2005%從表中可以看出，三亞市房地產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)投資占同期固定資產(chǎn)投資比例自2000年以來快速增長。可是目前三亞的整體房地產(chǎn)價格還不到夏威夷的十分之一，這預(yù)示著三亞的房地產(chǎn)業(yè)在以后幾年或幾十年中，尚有著巨大的市場發(fā)展空間。多家大型企業(yè)集團(tuán)的到來，為海南特別是三亞的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力。%，總體投資收益率為89％。隨著三亞市2006年重點(diǎn)投資工程項目中的“重中之重”項目——三亞紅沙大橋的建成，有著“山、海、河、城”卓越景觀要素和極品人居環(huán)境的榆林灣區(qū)域，即將成為三亞市新一輪市政建設(shè)和世界級旅游度假“名片工程”項目爭先落戶的中心與熱點(diǎn)。投資方一次性支付項目分包費(fèi)用時可享受95折優(yōu)惠。股權(quán)融資退出方案：項目開發(fā)完畢，合作雙方按股權(quán)對項目收益進(jìn)行劃分（產(chǎn)權(quán)項目銷售利潤扣除企業(yè)所得稅后以可分配利潤方式按年度分配結(jié)算；固定資產(chǎn)收益部分按各方相應(yīng)的投資比例計轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)項目經(jīng)營公司的相關(guān)股權(quán)，或由龍璽公司在開發(fā)期結(jié)束后，向投資方退還其應(yīng)占有的固定資產(chǎn)原值部分的等值貨幣；項目無形資產(chǎn)變現(xiàn)收入，在項目開發(fā)期結(jié)束后一次性分配結(jié)算）。投資人權(quán)益保證：（1）經(jīng)營管理權(quán)：投資方投資1億元人民幣時，即可擁有三亞龍璽投資發(fā)展有限公司的10％股份（根據(jù)項目財務(wù)效益測算表顯示，建設(shè)期結(jié)束后，項目公司每10％），與龍璽公司共同分享項目利益，并可推舉副總經(jīng)理（可出任龍璽公司董事）、財務(wù)主管各一人，間接參與項目公司的經(jīng)營管理事務(wù)；投資方投資2億元人民幣以上時，除按每1億元投資擁有三亞龍璽投資發(fā)展有限公司的相應(yīng)股份外，并可推舉常務(wù)副總經(jīng)理（可出任龍璽公司執(zhí)行董事）、財務(wù)總監(jiān)、出納各一人，間接參與項目公司的經(jīng)營管理事務(wù)。投資方將所有的本息結(jié)算清以后，雙方解除債權(quán)債務(wù)關(guān)系（債轉(zhuǎn)股時除外）。（2）財務(wù)監(jiān)督：債權(quán)人可向龍璽公司派駐副總經(jīng)理和財務(wù)專員各一名，監(jiān)督項目公司的資金使用情況，并督促龍璽公司按期還本付息。計劃融資總額：（企業(yè)間直接融資）。按資本市場的理性收益率為30倍計算，折合項目公司總市值約180億元或445元/股。其中，（評估后）入股，在新公司中的持股比例為25％（1000萬股）；三亞龍璽投資發(fā)展有限公司以承擔(dān)榆亞鹽場企業(yè)改制與職工安置補(bǔ)償費(fèi)用、土地變性費(fèi)用、榆亞鹽場職工再就業(yè)培訓(xùn)費(fèi)用和項目的全部建設(shè)投資費(fèi)用等出資方式入股，在新公司中的持股比例為75％（3000萬股）。第5年:后期銷售及工程竣工/決算階段?！吧剿ǘ肌弊≌瑓^(qū)一期工程和酒店公寓、老年公寓一期工程正式交付使用，項目區(qū)商品住宅進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段，并按商品房的實際銷售進(jìn)度逐步開展榆林灣“山水花都”國際度假住宅區(qū)二期工程（35萬平方米）的施工。同時開始進(jìn)入五星級海上度假酒店、國際老年安養(yǎng)中心兩大項目的主體工程施工階段，并在全國開展商品房市場營銷和預(yù)定業(yè)務(wù)。開發(fā)期各年度的工程進(jìn)度及投資計劃初定如下：第一年：完成榆亞鹽場企業(yè)改制、重組、職工安置、補(bǔ)償及項目區(qū)土地資產(chǎn)的評估與實物投資的驗收工作，并同步開展項目區(qū)土地確權(quán)、一期項目區(qū)土地變性、地質(zhì)勘探、總體規(guī)劃設(shè)計、報批和榆林灣“海洋文化綜藝之窗”基礎(chǔ)建設(shè)工程、榆林灣“中央綠島公園”及紅樹林保護(hù)區(qū)兩大核心項目的建設(shè)，為項目區(qū)的全面開發(fā)提供充分的基礎(chǔ)與市場推廣平臺，同時開始啟動項目區(qū)中部的“山海有約”住宅組團(tuán)的開發(fā)建設(shè)。物業(yè)公司的經(jīng)營收入部分，主要用于物業(yè)公司的自養(yǎng)和社區(qū)長期養(yǎng)護(hù)，不計入本項目經(jīng)營收入】以上合計本項目的產(chǎn)品（產(chǎn)權(quán)）,，企業(yè)無形資產(chǎn)變現(xiàn)總額（可分配），形成項目公司的長期經(jīng)營性資產(chǎn)（原值)（、景觀與花卉產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營設(shè)施的固定資產(chǎn)原值）。3）國際游艇俱樂部的年度經(jīng)營收入：按年接待各類會員或游客6萬人次，綜合消費(fèi)價格600元/人次計。項目的產(chǎn)權(quán)銷售收入預(yù)測1）“山水花都”毛坯房銷售收入：按5600元/平方米計，；2）游艇會館區(qū)（五星級酒店泛游艇社區(qū)）銷售收入：以28000元/平方米計，；3）老年公寓的成品房銷售收入：按6800元/平方米計，；4)臨水商業(yè)服務(wù)設(shè)施，按8500元/平方米計，2萬平方米商業(yè)物業(yè)（含會所型商業(yè)設(shè)施）。2）國際老年安養(yǎng)中心的客房出租價格按平均680元/天計，醫(yī)療、護(hù)理服務(wù)價格執(zhí)行國家和地方的有關(guān)價格標(biāo)準(zhǔn)。（四）銷售價格與收入預(yù)測產(chǎn)權(quán)銷售產(chǎn)品價格定位：根據(jù)本項目的區(qū)位、景觀、配套、戶型等競爭優(yōu)勢，參照當(dāng)前三亞旅游、房地產(chǎn)業(yè)的綜合價格指數(shù)與市區(qū)同類型樓盤（如時代海岸、臨春山水國際、鳳凰水城等）的商品房銷售價格，同時結(jié)合三亞大東海區(qū)域的酒店銷售情況，在較大的保險系數(shù)下，初步確定本項目主要旅游、房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售價格為：1）普通商品房（毛坯房）平均銷售價格，以5600元/平方米計；2）游艇會館及別墅區(qū)（泛游艇社區(qū)），以28000元/平方米計；3）老年公寓（成品房）的平均銷售價格：6800元/平方米(含裝修/家電/家具)；4）臨水商業(yè)經(jīng)營設(shè)施，以8500元/平方米計；5）五星級產(chǎn)權(quán)式酒店（客房部分）：以20000元/平方米計；【以上銷售價格策略，應(yīng)采取低開高走、隨行就市的原則。主體封頂，售出率達(dá)到60% 。從長遠(yuǎn)角度考慮，三亞房地產(chǎn)市場的增值空間還很大，而其土地資源稀缺狀況必將越來越嚴(yán)重。其他居間服務(wù)網(wǎng)絡(luò)：如發(fā)展出租車司機(jī)、酒店、旅行社等工作人員加入本項目的居間銷售服務(wù)，為其提供具有吸引力的居間服務(wù)傭金。旅游業(yè)的高速發(fā)展，進(jìn)一步改善了三亞的人居環(huán)境和度假環(huán)境，吸引了大量的國內(nèi)、國際人士到三亞置業(yè)、投資，開辟“第二居所”或“侯鳥式居所”。與國內(nèi)主流房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況相反的是，相對于美國夏威夷、澳大利亞黃金海岸、印尼巴厘島、沙特迪拜等國外旅游度假勝地，目前海南的旅游房地產(chǎn)業(yè)僅處于“賤賣資源”的初級發(fā)展階段，國家對海南旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實行的是一種相對鼓勵的邊緣政策，采取的是一種提升性的規(guī)劃引導(dǎo)和市場扶持措施（如海南省、三亞市近年來實施的一系列大型招商、推介、節(jié)慶活動與規(guī)劃提升行為等）。十、市場營銷與效益分析本項目是以三亞市榆林灣區(qū)域得天獨(dú)厚的山水、生態(tài)、氣候、空氣、陽光、島嶼風(fēng)情、田園風(fēng)光等自然生態(tài)資源為背景，以三亞特殊的熱帶海洋文化及熱帶花卉、園林藝術(shù)、民風(fēng)民俗為依托，以“親近自然、反璞歸真”的濱海度假生活理念，結(jié)合我國“第三次置業(yè)”與海南“第二居所”的未來發(fā)展趨勢，通過將三亞市榆林灣區(qū)域優(yōu)美和諧的自然、度假、養(yǎng)生環(huán)境與建筑科技、海洋文化、人居藝術(shù)等資源整合一體，專為國內(nèi)外成功人士精心打造的“候鳥式居所”與“第二居住地”。九、項目總投資估算根據(jù)本項目的規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容及其合作開發(fā)模式，初步估算，本項目的各項建設(shè)投資費(fèi)用約為人民幣400,000萬元。相關(guān)承諾：按照上述合作模式，三亞龍璽投資發(fā)展有限公司將認(rèn)真履行對榆亞鹽場的如下幾項承諾：由三亞龍璽投資發(fā)展有限公司通過協(xié)議出讓方式全額出資擔(dān)負(fù)三亞榆亞鹽場全部債務(wù)，并按省國資委文件精神安置職工，從而取得榆亞鹽場的全部債權(quán)、經(jīng)營權(quán)。以上戶型設(shè)計及其比例，可在項目分期建設(shè)過程中根據(jù)實際的銷售情況進(jìn)行修改、調(diào)整和變更。定制式“泛游艇豪宅”（住宅區(qū)景觀地帶的極品豪宅，高端人士的傳世珍藏版），每戶（棟）建筑面積約450～600平方米（3層以下獨(dú)立式建筑），帶小型私家泳池、私家游艇碼頭（配售游艇一部）和個性化私家花園，其有證部分的私家宅基地面積約600～800平方米，并充分享有住宅區(qū)景觀地帶的公共休閑空間。3房2廳復(fù)式住宅（中產(chǎn)家庭二次置業(yè)主流戶型），每戶建筑面積約160平方米。2房2廳1衛(wèi)1廚戶型（適合年輕家庭居住或作為異地家庭的“候鳥式”居所），每戶建筑面積約90平方米。建筑物主流設(shè)計擬采用11＋1層的“小高層”住宅方案，力求使住宅區(qū)的建筑密度控制在8％以內(nèi)，以最大限度地擴(kuò)大住宅區(qū)的戶外景觀與休閑空間，強(qiáng)化住宅區(qū)景觀視線的通透性，保障住宅的通風(fēng)效果，整體提升住宅區(qū)的環(huán)境品質(zhì)。品牌合作：醫(yī)療服務(wù)擬委托北京某頂級醫(yī)院開展經(jīng)營，護(hù)理服務(wù)擬在引進(jìn)日本著名醫(yī)療護(hù)理品牌基礎(chǔ)上，實現(xiàn)專業(yè)護(hù)理人員的本地化。（四）三亞國際老年安養(yǎng)城（含老年康復(fù)療養(yǎng)中心）項目定位（細(xì)分）：充分利用三亞市得天獨(dú)厚的山水生態(tài)、氣候、濱海資源條件，結(jié)合我國日益加劇的人口老年化發(fā)展趨勢，拓展三亞老年度假、養(yǎng)生、居住市場，建設(shè)具有國際品牌和完善的遠(yuǎn)程診療服務(wù)功能的、專為國家機(jī)關(guān)組織的高級干部（含高級離退休干部）、專家院士和國內(nèi)外高端人士提供慢性老年疾病恢復(fù)、療養(yǎng)、養(yǎng)老居住的國際老年安養(yǎng)城，同時建設(shè)具有一般醫(yī)療機(jī)構(gòu)的疾病診治功能（甲級醫(yī)療護(hù)理服務(wù)機(jī)構(gòu)）的國際老年康復(fù)療養(yǎng)中心。動感島：為私家游艇俱樂部（游艇會所）、海洋劇場（多功能會館及國際會議會展中心）及大型數(shù)碼噴泉、數(shù)碼焰火燈光設(shè)施區(qū)、水吧休閑區(qū)、SPA會館、海上夜總會、水上游樂區(qū)等。規(guī)劃設(shè)計：酒店區(qū)域規(guī)劃擬包括3～4個島嶼功能區(qū)，其空間布局?jǐn)M采用高層低密度建筑設(shè)計，使酒店的低、中、高層分別具有不同的視覺空間和觀景效果，同時最大程度地增加酒店區(qū)域的園林景觀營造空間，在既定的容積率條件下，降低建筑物對項目區(qū)景觀視線的阻攔，同時進(jìn)一步增強(qiáng)項目區(qū)的標(biāo)志性（酒店主體建筑建議設(shè)計為35＋1層，首層為架空層）。動態(tài)項目及主要休閑服務(wù)設(shè)施：包括：1）榆林灣“海洋劇場”與大型數(shù)碼噴泉、大型數(shù)碼焰火燈光工程；2）多功能會館及國際會議會展中心；3）生態(tài)型SPA水療中心與 “鹽浴”（特種鹵水保健）會館 ；4）小型休閑游艇碼頭/會所；5）榆林灣軍事艦船模型館；6）水吧/茶藝休閑會館；7）城市嬉水樂園等設(shè)施。七、項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容：（以政府最終批準(zhǔn)的方案為準(zhǔn)）本項目的規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容