【文章內(nèi)容簡介】 50萬1,酒店經(jīng)營服務(wù)設(shè)備4,醫(yī)療/護(hù)理設(shè)備2,救護(hù)直升飛機架11,200萬1,物業(yè)管理機械/設(shè)備小計9,項目固定資產(chǎn)投資合計265,項目建設(shè)投資合計357,三經(jīng)營管理費用(％計)5,四前期流動資金(％計)5,五銀行貸款利息(以建設(shè)期5年/長期負(fù)債10億元/％計)31,項目總投資合計400,注：安游大道與鹽場地界之間約709畝帶狀土地（項目規(guī)劃范圍之內(nèi)）的購置費用。以上投資估算將根據(jù)政府部門最終批準(zhǔn)的項目規(guī)劃設(shè)計方案重新進(jìn)行投資測算，以此作為股東各方開展項目合作的依據(jù)之一。十、市場營銷與效益分析本項目是以三亞市榆林灣區(qū)域得天獨厚的山水、生態(tài)、氣候、空氣、陽光、島嶼風(fēng)情、田園風(fēng)光等自然生態(tài)資源為背景，以三亞特殊的熱帶海洋文化及熱帶花卉、園林藝術(shù)、民風(fēng)民俗為依托，以“親近自然、反璞歸真”的濱海度假生活理念，結(jié)合我國“第三次置業(yè)”與海南“第二居所”的未來發(fā)展趨勢，通過將三亞市榆林灣區(qū)域優(yōu)美和諧的自然、度假、養(yǎng)生環(huán)境與建筑科技、海洋文化、人居藝術(shù)等資源整合一體，專為國內(nèi)外成功人士精心打造的“候鳥式居所”與“第二居住地”。（一）三亞市房地產(chǎn)業(yè)的市場背景與前景分析當(dāng)前，國家對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策和措施，其目的在于保證我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展、保障國民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性發(fā)展平衡，并以抑制房價的快速增長實現(xiàn)人民群眾的基本住房問題、社會問題的全面解決。海南的房地產(chǎn)業(yè)由于具有十分典型的“第二居所”市場特征，主要面對的是中國中產(chǎn)階層以上的目標(biāo)客戶群體，屬于邊緣性的“富人房地產(chǎn)”和“第三次置業(yè)”的發(fā)展范疇，突出的是旅游房地產(chǎn)業(yè)的資源特殊性、養(yǎng)生度假的舒適性和居住環(huán)境的愉悅性。因而，海南的旅游房地產(chǎn)業(yè)很顯然不屬于國家對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的“震中”影響范圍（但國家新近出臺的限制用地和禁止用地項目政策，對海南的高爾夫、別墅類等“圈地”型項目產(chǎn)生了顯著的控制性影響）。與國內(nèi)主流房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況相反的是，相對于美國夏威夷、澳大利亞黃金海岸、印尼巴厘島、沙特迪拜等國外旅游度假勝地，目前海南的旅游房地產(chǎn)業(yè)僅處于“賤賣資源”的初級發(fā)展階段，國家對海南旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實行的是一種相對鼓勵的邊緣政策，采取的是一種提升性的規(guī)劃引導(dǎo)和市場扶持措施（如海南省、三亞市近年來實施的一系列大型招商、推介、節(jié)慶活動與規(guī)劃提升行為等）。三亞是我國唯一的熱帶海濱旅游城市，是我國獨具熱帶濱海自然風(fēng)光、田園風(fēng)光的、具有最佳養(yǎng)生環(huán)境、旅游環(huán)境、度假環(huán)境、人居環(huán)境的“綠島公園”、“全中國人民的后花園和陽光露臺”。 經(jīng)過十多年來的旅游行業(yè)創(chuàng)建和市場開發(fā)，目前三亞已成為我國旅游經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市，并已躋身我國六大旅游目的地之列，同時被世界旅游組織授予“世界最佳旅游目的地”和“世界樣板旅游城市”稱號。2005年，三亞市旅游接待總?cè)藬?shù)已達(dá)593萬人次，自1996年以來，％。旅游業(yè)的高速發(fā)展，進(jìn)一步改善了三亞的人居環(huán)境和度假環(huán)境，吸引了大量的國內(nèi)、國際人士到三亞置業(yè)、投資，開辟“第二居所”或“侯鳥式居所”。2001～2005年5年間，三亞市商品房銷售面積為463萬平方米，其中外銷商品房面積為417萬平方米，％！五年之間，三亞市的商品房平均銷售價格已從低于成本價的數(shù)百元/平方米猛升至4260元/平方米，而以三亞灣為代表的一線海景房的銷售價格，更是從2003年以前的2200元/平方米躍升至目前的萬元價格臺階！饒是如此，權(quán)威經(jīng)濟(jì)分析人士和行業(yè)專家均還普遍認(rèn)為：三亞有限的高品位人居資源尤其是濱海度假資源，相對于國內(nèi)、國際市場的巨大需求，顯然還是被嚴(yán)重低估和“賤賣”了。（二）項目營銷機構(gòu)與銷售行為的組織本項目的產(chǎn)品銷售行為，主要通過建立如下全國性網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行：本地營銷中心：擬選定三亞作為項目的本地營銷服務(wù)中心，負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理本項目的全國性銷售網(wǎng)絡(luò)，并統(tǒng)一開展異地客戶接待、市場推廣與產(chǎn)品廣告發(fā)布事務(wù)。異地營銷網(wǎng)點：擬在北京、天津、上海、太原、成都、重慶、哈爾濱、大連、青島等中心城市設(shè)立常年展銷處，同時尋求代理服務(wù)商開展區(qū)域性營銷合作，通過異地代理商組織異地客戶到三亞旅游購房，為代理商提供具有競爭力的代理服務(wù)傭金（銷售額的2～3％），同時為成交客戶提供報銷旅游團(tuán)費或打折機票的銷售政策。其他居間服務(wù)網(wǎng)絡(luò)：如發(fā)展出租車司機、酒店、旅行社等工作人員加入本項目的居間銷售服務(wù)，為其提供具有吸引力的居間服務(wù)傭金。全國性巡回展銷（產(chǎn)品行銷）：1）通過參加全國各地的房展、會展活動，進(jìn)行品牌推廣與產(chǎn)品展銷；2）組織專門的巡回銷售隊伍，采取“蛙跳式”戰(zhàn)術(shù)，在全國各中心城市開展項目的產(chǎn)品巡銷活動（每次展銷時間半個月以上，并在當(dāng)?shù)亻_展全方位的市場推廣工作）。（三）銷售周期和進(jìn)度由于三亞榆林灣“山水花都”國際安養(yǎng)城項目擁有得天獨厚的地理位置和自然資源，加之政府對三亞的包裝、宣傳力度逐年增加，和不斷舉辦一些國際大賽、活動，已把三亞推上了國際舞臺。三亞在國際上的知名度和影響力將越來越大，其旅游和房地產(chǎn)等行業(yè)將逐步面向國際市場。從長遠(yuǎn)角度考慮，三亞房地產(chǎn)市場的增值空間還很大，而其土地資源稀缺狀況必將越來越嚴(yán)重。我公司擬充分把握和利用現(xiàn)有土地資源，采取控制性開發(fā)和銷售的政策，使土地價值最大化、利潤空間最大化，在此基礎(chǔ)上爭取進(jìn)一步加大土地儲備量。項目的計劃開發(fā)周期為五年，銷售周期六年。各銷售開發(fā)組團(tuán)的工程進(jìn)度與銷售進(jìn)度計劃安排如下：工程進(jìn)度達(dá)到正負(fù)零，售出率達(dá)到5% 。主體封頂，售出率達(dá)到60% 。主樓完工，售出率達(dá)到90% 。主樓驗收完成，售出率達(dá)到95% 。景觀、配套全面完成，售出率達(dá)到99%以上 。（四）銷售價格與收入預(yù)測產(chǎn)權(quán)銷售產(chǎn)品價格定位：根據(jù)本項目的區(qū)位、景觀、配套、戶型等競爭優(yōu)勢，參照當(dāng)前三亞旅游、房地產(chǎn)業(yè)的綜合價格指數(shù)與市區(qū)同類型樓盤（如時代海岸、臨春山水國際、鳳凰水城等）的商品房銷售價格，同時結(jié)合三亞大東海區(qū)域的酒店銷售情況，在較大的保險系數(shù)下，初步確定本項目主要旅游、房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售價格為：1）普通商品房（毛坯房）平均銷售價格，以5600元/平方米計；2）游艇會館及別墅區(qū)（泛游艇社區(qū)），以28000元/平方米計；3）老年公寓（成品房）的平均銷售價格：6800元/平方米(含裝修/家電/家具)；4）臨水商業(yè)經(jīng)營設(shè)施，以8500元/平方米計；5）五星級產(chǎn)權(quán)式酒店（客房部分）：以20000元/平方米計；【以上銷售價格策略，應(yīng)采取低開高走、隨行就市的原則。以最低起價（均價保持在以上定價范圍內(nèi)）先進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購進(jìn)。低價進(jìn)入市場后，結(jié)合工程進(jìn)度、銷售進(jìn)度及市場情況進(jìn)行隨機應(yīng)變性的調(diào)整?！块L期經(jīng)營項目的產(chǎn)品價格定位：1）五星級酒店客房（五星級標(biāo)準(zhǔn)）出租價格按平均850元/天計。2）國際老年安養(yǎng)中心的客房出租價格按平均680元/天計，醫(yī)療、護(hù)理服務(wù)價格執(zhí)行國家和地方的有關(guān)價格標(biāo)準(zhǔn)。3）國際游艇俱樂部會員消費，按綜合消費價格600元/人次計。4）城市休閑、娛樂、餐飲消費綜合價格：按200元/人次計。5）項目區(qū)花卉、綠業(yè)生產(chǎn)/服務(wù)價格：按年產(chǎn)各類高檔盆花、苗木15萬盆（株）、平均價格100元/盆(株)計。項目的產(chǎn)權(quán)銷售收入預(yù)測1）“山水花都”毛坯房銷售收入：按5600元/平方米計，；2）游艇會館區(qū)（五星級酒店泛游艇社區(qū)）銷售收入：以28000元/平方米計，；3）老年公寓的成品房銷售收入：按6800元/平方米計，；4)臨水商業(yè)服務(wù)設(shè)施，按8500元/平方米計，2萬平方米商業(yè)物業(yè)（含會所型商業(yè)設(shè)施）。5）五星級產(chǎn)權(quán)酒店（客房部分）：按20000元/平方米計，；長期經(jīng)營項目的經(jīng)營、銷售收入根據(jù)分項測算，長期經(jīng)營項目如五星級酒店、老年康復(fù)療養(yǎng)中心、中央綠島公園、游艇俱樂部、海洋劇場及多功能會議會展中心、臨水商業(yè)中心及其旅游、文化產(chǎn)業(yè)項目等的年度銷售、。其中：1）五星級酒店的年度經(jīng)營收入：按酒店客房總數(shù)800間，年出租率以55％、價格850元/天計。2）國際老年安養(yǎng)中心的年度經(jīng)營收入：按特種五星級客（?。┓繛?50間、入住率60％、價格680元/天計，；醫(yī)療、護(hù)理服務(wù)收入以客（病）房收入的50％計。3）國際游艇俱樂部的年度經(jīng)營收入：按年接待各類會員或游客6萬人次，綜合消費價格600元/人次計。4）城市休閑、娛樂、餐飲消費服務(wù)收入（含五星級酒店的配套服務(wù)項目及社區(qū)各類服務(wù)項目的經(jīng)營收入）：按年接待各類消費人士（含游客、市民）70萬人次，綜合消費服務(wù)價格以200元/人次計。5）項目區(qū)花卉、綠業(yè)生產(chǎn)/服務(wù)經(jīng)營收入：按年產(chǎn)各類高檔盆花、苗木15萬盆（株）、平均價格100元/盆(株)計。【注：社區(qū)物業(yè)代租收入主要體現(xiàn)為業(yè)主權(quán)益與物業(yè)管理公司的經(jīng)營成本。物業(yè)公司的經(jīng)營收入部分，主要用于物業(yè)公司的自養(yǎng)和社區(qū)長期養(yǎng)護(hù)，不計入本項目經(jīng)營收入】以上合計本項目的產(chǎn)品（產(chǎn)權(quán)）,，企業(yè)無形資產(chǎn)變現(xiàn)總額（可分配），形成項目公司的長期經(jīng)營性資產(chǎn)（原值)（、景觀與花卉產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營設(shè)施的固定資產(chǎn)原值）。項目的產(chǎn)權(quán)銷售效益估算（見下表）：三亞榆林灣“山水花都”項目財務(wù)效益估算表（一）序號測 算 科 目單位數(shù) 量單 價(元)金額(萬元)一項目銷售總收入703,600二項目總成本1項目總投資400,0002銷售成本異地營銷網(wǎng)點建設(shè)處20500,0001,000市場推廣及廣告費用(按項目總投資的1％計)4,000銷售傭金及代理費用(一般為銷售收入的2％)14,072客戶返點優(yōu)惠(一般為銷售收入的3％)21,108日常銷售費用(含異地銷售網(wǎng)點的日常費用)1,800土地增值稅(按銷售額的3％計)21,108營業(yè)稅(％)38,698銷售成本合計101,786項目總成本合計501,786三銷售利潤(所得稅前)201,814四資產(chǎn)性收益(項目形成的固定資產(chǎn)原值)61,600五項目利潤總額(所得稅前)263,414六企業(yè)無形資產(chǎn)變現(xiàn)收入92,590七全部資產(chǎn)變現(xiàn)、增值收入合計356,004八項目投資利潤率＝263414247。400000100％＝％九項目投資回報率＝356004247。400000100％＝89％長期經(jīng)營項目經(jīng)濟(jì)效益估算（見下表）：三亞榆林灣“山水花都”項目財務(wù)效益估算表（二）序號長 期 經(jīng) 營 項 目數(shù) 量價格(元)年度經(jīng)營收入單位：萬元一五星級酒店客房經(jīng)營收入85013,二國際老年安養(yǎng)中心客房收入6806,醫(yī)療護(hù)理服務(wù)收入3,三國際游艇俱樂部經(jīng)營收入6萬人次6003,四城市休閑、娛樂、餐飲消費服務(wù)收入(含五星級酒店的配套服務(wù)項目)70萬人次20014,五花卉、綠業(yè)生產(chǎn)/服務(wù)經(jīng)營收入15萬盆(株)1001,長期項目年度經(jīng)營收入合計42,第二部分 融資、合作方案