【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 50萬1,酒店經(jīng)營(yíng)服務(wù)設(shè)備4,醫(yī)療/護(hù)理設(shè)備2,救護(hù)直升飛機(jī)架11,200萬1,物業(yè)管理機(jī)械/設(shè)備小計(jì)9,項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資合計(jì)265,項(xiàng)目建設(shè)投資合計(jì)357,三經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用(％計(jì))5,四前期流動(dòng)資金(％計(jì))5,五銀行貸款利息(以建設(shè)期5年/長(zhǎng)期負(fù)債10億元/％計(jì))31,項(xiàng)目總投資合計(jì)400,注：安游大道與鹽場(chǎng)地界之間約709畝帶狀土地（項(xiàng)目規(guī)劃范圍之內(nèi)）的購(gòu)置費(fèi)用。以上投資估算將根據(jù)政府部門最終批準(zhǔn)的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案重新進(jìn)行投資測(cè)算，以此作為股東各方開展項(xiàng)目合作的依據(jù)之一。十、市場(chǎng)營(yíng)銷與效益分析本項(xiàng)目是以三亞市榆林灣區(qū)域得天獨(dú)厚的山水、生態(tài)、氣候、空氣、陽光、島嶼風(fēng)情、田園風(fēng)光等自然生態(tài)資源為背景，以三亞特殊的熱帶海洋文化及熱帶花卉、園林藝術(shù)、民風(fēng)民俗為依托，以“親近自然、反璞歸真”的濱海度假生活理念，結(jié)合我國(guó)“第三次置業(yè)”與海南“第二居所”的未來發(fā)展趨勢(shì)，通過將三亞市榆林灣區(qū)域優(yōu)美和諧的自然、度假、養(yǎng)生環(huán)境與建筑科技、海洋文化、人居藝術(shù)等資源整合一體，專為國(guó)內(nèi)外成功人士精心打造的“候鳥式居所”與“第二居住地”。（一）三亞市房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)背景與前景分析當(dāng)前，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策和措施，其目的在于保證我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展、保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性發(fā)展平衡，并以抑制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)人民群眾的基本住房問題、社會(huì)問題的全面解決。海南的房地產(chǎn)業(yè)由于具有十分典型的“第二居所”市場(chǎng)特征，主要面對(duì)的是中國(guó)中產(chǎn)階層以上的目標(biāo)客戶群體，屬于邊緣性的“富人房地產(chǎn)”和“第三次置業(yè)”的發(fā)展范疇，突出的是旅游房地產(chǎn)業(yè)的資源特殊性、養(yǎng)生度假的舒適性和居住環(huán)境的愉悅性。因而，海南的旅游房地產(chǎn)業(yè)很顯然不屬于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的“震中”影響范圍（但國(guó)家新近出臺(tái)的限制用地和禁止用地項(xiàng)目政策，對(duì)海南的高爾夫、別墅類等“圈地”型項(xiàng)目產(chǎn)生了顯著的控制性影響）。與國(guó)內(nèi)主流房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況相反的是，相對(duì)于美國(guó)夏威夷、澳大利亞黃金海岸、印尼巴厘島、沙特迪拜等國(guó)外旅游度假勝地，目前海南的旅游房地產(chǎn)業(yè)僅處于“賤賣資源”的初級(jí)發(fā)展階段，國(guó)家對(duì)海南旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實(shí)行的是一種相對(duì)鼓勵(lì)的邊緣政策，采取的是一種提升性的規(guī)劃引導(dǎo)和市場(chǎng)扶持措施（如海南省、三亞市近年來實(shí)施的一系列大型招商、推介、節(jié)慶活動(dòng)與規(guī)劃提升行為等）。三亞是我國(guó)唯一的熱帶海濱旅游城市，是我國(guó)獨(dú)具熱帶濱海自然風(fēng)光、田園風(fēng)光的、具有最佳養(yǎng)生環(huán)境、旅游環(huán)境、度假環(huán)境、人居環(huán)境的“綠島公園”、“全中國(guó)人民的后花園和陽光露臺(tái)”。 經(jīng)過十多年來的旅游行業(yè)創(chuàng)建和市場(chǎng)開發(fā)，目前三亞已成為我國(guó)旅游經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市，并已躋身我國(guó)六大旅游目的地之列，同時(shí)被世界旅游組織授予“世界最佳旅游目的地”和“世界樣板旅游城市”稱號(hào)。2005年，三亞市旅游接待總?cè)藬?shù)已達(dá)593萬人次，自1996年以來，％。旅游業(yè)的高速發(fā)展，進(jìn)一步改善了三亞的人居環(huán)境和度假環(huán)境，吸引了大量的國(guó)內(nèi)、國(guó)際人士到三亞置業(yè)、投資，開辟“第二居所”或“侯鳥式居所”。2001～2005年5年間，三亞市商品房銷售面積為463萬平方米，其中外銷商品房面積為417萬平方米，％！五年之間，三亞市的商品房平均銷售價(jià)格已從低于成本價(jià)的數(shù)百元/平方米猛升至4260元/平方米，而以三亞灣為代表的一線海景房的銷售價(jià)格，更是從2003年以前的2200元/平方米躍升至目前的萬元價(jià)格臺(tái)階！饒是如此，權(quán)威經(jīng)濟(jì)分析人士和行業(yè)專家均還普遍認(rèn)為：三亞有限的高品位人居資源尤其是濱海度假資源，相對(duì)于國(guó)內(nèi)、國(guó)際市場(chǎng)的巨大需求，顯然還是被嚴(yán)重低估和“賤賣”了。（二）項(xiàng)目營(yíng)銷機(jī)構(gòu)與銷售行為的組織本項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售行為，主要通過建立如下全國(guó)性網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行：本地營(yíng)銷中心：擬選定三亞作為項(xiàng)目的本地營(yíng)銷服務(wù)中心，負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理本項(xiàng)目的全國(guó)性銷售網(wǎng)絡(luò)，并統(tǒng)一開展異地客戶接待、市場(chǎng)推廣與產(chǎn)品廣告發(fā)布事務(wù)。異地營(yíng)銷網(wǎng)點(diǎn)：擬在北京、天津、上海、太原、成都、重慶、哈爾濱、大連、青島等中心城市設(shè)立常年展銷處，同時(shí)尋求代理服務(wù)商開展區(qū)域性營(yíng)銷合作，通過異地代理商組織異地客戶到三亞旅游購(gòu)房，為代理商提供具有競(jìng)爭(zhēng)力的代理服務(wù)傭金（銷售額的2～3％），同時(shí)為成交客戶提供報(bào)銷旅游團(tuán)費(fèi)或打折機(jī)票的銷售政策。其他居間服務(wù)網(wǎng)絡(luò)：如發(fā)展出租車司機(jī)、酒店、旅行社等工作人員加入本項(xiàng)目的居間銷售服務(wù)，為其提供具有吸引力的居間服務(wù)傭金。全國(guó)性巡回展銷（產(chǎn)品行銷）：1）通過參加全國(guó)各地的房展、會(huì)展活動(dòng)，進(jìn)行品牌推廣與產(chǎn)品展銷；2）組織專門的巡回銷售隊(duì)伍，采取“蛙跳式”戰(zhàn)術(shù)，在全國(guó)各中心城市開展項(xiàng)目的產(chǎn)品巡銷活動(dòng)（每次展銷時(shí)間半個(gè)月以上，并在當(dāng)?shù)亻_展全方位的市場(chǎng)推廣工作）。（三）銷售周期和進(jìn)度由于三亞榆林灣“山水花都”國(guó)際安養(yǎng)城項(xiàng)目擁有得天獨(dú)厚的地理位置和自然資源，加之政府對(duì)三亞的包裝、宣傳力度逐年增加，和不斷舉辦一些國(guó)際大賽、活動(dòng)，已把三亞推上了國(guó)際舞臺(tái)。三亞在國(guó)際上的知名度和影響力將越來越大，其旅游和房地產(chǎn)等行業(yè)將逐步面向國(guó)際市場(chǎng)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮，三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的增值空間還很大，而其土地資源稀缺狀況必將越來越嚴(yán)重。我公司擬充分把握和利用現(xiàn)有土地資源，采取控制性開發(fā)和銷售的政策，使土地價(jià)值最大化、利潤(rùn)空間最大化，在此基礎(chǔ)上爭(zhēng)取進(jìn)一步加大土地儲(chǔ)備量。項(xiàng)目的計(jì)劃開發(fā)周期為五年，銷售周期六年。各銷售開發(fā)組團(tuán)的工程進(jìn)度與銷售進(jìn)度計(jì)劃安排如下：工程進(jìn)度達(dá)到正負(fù)零，售出率達(dá)到5% 。主體封頂，售出率達(dá)到60% 。主樓完工，售出率達(dá)到90% 。主樓驗(yàn)收完成，售出率達(dá)到95% 。景觀、配套全面完成，售出率達(dá)到99%以上 。（四）銷售價(jià)格與收入預(yù)測(cè)產(chǎn)權(quán)銷售產(chǎn)品價(jià)格定位：根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位、景觀、配套、戶型等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，參照當(dāng)前三亞旅游、房地產(chǎn)業(yè)的綜合價(jià)格指數(shù)與市區(qū)同類型樓盤（如時(shí)代海岸、臨春山水國(guó)際、鳳凰水城等）的商品房銷售價(jià)格，同時(shí)結(jié)合三亞大東海區(qū)域的酒店銷售情況，在較大的保險(xiǎn)系數(shù)下，初步確定本項(xiàng)目主要旅游、房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售價(jià)格為：1）普通商品房（毛坯房）平均銷售價(jià)格，以5600元/平方米計(jì)；2）游艇會(huì)館及別墅區(qū)（泛游艇社區(qū)），以28000元/平方米計(jì)；3）老年公寓（成品房）的平均銷售價(jià)格：6800元/平方米(含裝修/家電/家具)；4）臨水商業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施，以8500元/平方米計(jì)；5）五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店（客房部分）：以20000元/平方米計(jì)；【以上銷售價(jià)格策略，應(yīng)采取低開高走、隨行就市的原則。以最低起價(jià)（均價(jià)保持在以上定價(jià)范圍內(nèi)）先進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)進(jìn)。低價(jià)進(jìn)入市場(chǎng)后，結(jié)合工程進(jìn)度、銷售進(jìn)度及市場(chǎng)情況進(jìn)行隨機(jī)應(yīng)變性的調(diào)整?！块L(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)格定位：1）五星級(jí)酒店客房（五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）出租價(jià)格按平均850元/天計(jì)。2）國(guó)際老年安養(yǎng)中心的客房出租價(jià)格按平均680元/天計(jì)，醫(yī)療、護(hù)理服務(wù)價(jià)格執(zhí)行國(guó)家和地方的有關(guān)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。3）國(guó)際游艇俱樂部會(huì)員消費(fèi)，按綜合消費(fèi)價(jià)格600元/人次計(jì)。4）城市休閑、娛樂、餐飲消費(fèi)綜合價(jià)格：按200元/人次計(jì)。5）項(xiàng)目區(qū)花卉、綠業(yè)生產(chǎn)/服務(wù)價(jià)格：按年產(chǎn)各類高檔盆花、苗木15萬盆（株）、平均價(jià)格100元/盆(株)計(jì)。項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)銷售收入預(yù)測(cè)1）“山水花都”毛坯房銷售收入：按5600元/平方米計(jì)，；2）游艇會(huì)館區(qū)（五星級(jí)酒店泛游艇社區(qū)）銷售收入：以28000元/平方米計(jì)，；3）老年公寓的成品房銷售收入：按6800元/平方米計(jì)，；4)臨水商業(yè)服務(wù)設(shè)施，按8500元/平方米計(jì)，2萬平方米商業(yè)物業(yè)（含會(huì)所型商業(yè)設(shè)施）。5）五星級(jí)產(chǎn)權(quán)酒店（客房部分）：按20000元/平方米計(jì)，；長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、銷售收入根據(jù)分項(xiàng)測(cè)算，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目如五星級(jí)酒店、老年康復(fù)療養(yǎng)中心、中央綠島公園、游艇俱樂部、海洋劇場(chǎng)及多功能會(huì)議會(huì)展中心、臨水商業(yè)中心及其旅游、文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等的年度銷售、。其中：1）五星級(jí)酒店的年度經(jīng)營(yíng)收入：按酒店客房總數(shù)800間，年出租率以55％、價(jià)格850元/天計(jì)。2）國(guó)際老年安養(yǎng)中心的年度經(jīng)營(yíng)收入：按特種五星級(jí)客（病）房為450間、入住率60％、價(jià)格680元/天計(jì)，；醫(yī)療、護(hù)理服務(wù)收入以客（病）房收入的50％計(jì)。3）國(guó)際游艇俱樂部的年度經(jīng)營(yíng)收入：按年接待各類會(huì)員或游客6萬人次，綜合消費(fèi)價(jià)格600元/人次計(jì)。4）城市休閑、娛樂、餐飲消費(fèi)服務(wù)收入（含五星級(jí)酒店的配套服務(wù)項(xiàng)目及社區(qū)各類服務(wù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入）：按年接待各類消費(fèi)人士（含游客、市民）70萬人次，綜合消費(fèi)服務(wù)價(jià)格以200元/人次計(jì)。5）項(xiàng)目區(qū)花卉、綠業(yè)生產(chǎn)/服務(wù)經(jīng)營(yíng)收入：按年產(chǎn)各類高檔盆花、苗木15萬盆（株）、平均價(jià)格100元/盆(株)計(jì)?！咀ⅲ荷鐓^(qū)物業(yè)代租收入主要體現(xiàn)為業(yè)主權(quán)益與物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)成本。物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)收入部分，主要用于物業(yè)公司的自養(yǎng)和社區(qū)長(zhǎng)期養(yǎng)護(hù)，不計(jì)入本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入】以上合計(jì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品（產(chǎn)權(quán)）,，企業(yè)無形資產(chǎn)變現(xiàn)總額（可分配），形成項(xiàng)目公司的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（原值)（、景觀與花卉產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)設(shè)施的固定資產(chǎn)原值）。項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)銷售效益估算（見下表）：三亞榆林灣“山水花都”項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益估算表（一）序號(hào)測(cè) 算 科 目單位數(shù) 量單 價(jià)(元)金額(萬元)一項(xiàng)目銷售總收入703,600二項(xiàng)目總成本1項(xiàng)目總投資400,0002銷售成本異地營(yíng)銷網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)處20500,0001,000市場(chǎng)推廣及廣告費(fèi)用(按項(xiàng)目總投資的1％計(jì))4,000銷售傭金及代理費(fèi)用(一般為銷售收入的2％)14,072客戶返點(diǎn)優(yōu)惠(一般為銷售收入的3％)21,108日常銷售費(fèi)用(含異地銷售網(wǎng)點(diǎn)的日常費(fèi)用)1,800土地增值稅(按銷售額的3％計(jì))21,108營(yíng)業(yè)稅(％)38,698銷售成本合計(jì)101,786項(xiàng)目總成本合計(jì)501,786三銷售利潤(rùn)(所得稅前)201,814四資產(chǎn)性收益(項(xiàng)目形成的固定資產(chǎn)原值)61,600五項(xiàng)目利潤(rùn)總額(所得稅前)263,414六企業(yè)無形資產(chǎn)變現(xiàn)收入92,590七全部資產(chǎn)變現(xiàn)、增值收入合計(jì)356,004八項(xiàng)目投資利潤(rùn)率＝263414247。400000100％＝％九項(xiàng)目投資回報(bào)率＝356004247。400000100％＝89％長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益估算（見下表）：三亞榆林灣“山水花都”項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益估算表（二）序號(hào)長(zhǎng) 期 經(jīng) 營(yíng) 項(xiàng) 目數(shù) 量?jī)r(jià)格(元)年度經(jīng)營(yíng)收入單位：萬元一五星級(jí)酒店客房經(jīng)營(yíng)收入85013,二國(guó)際老年安養(yǎng)中心客房收入6806,醫(yī)療護(hù)理服務(wù)收入3,三國(guó)際游艇俱樂部經(jīng)營(yíng)收入6萬人次6003,四城市休閑、娛樂、餐飲消費(fèi)服務(wù)收入(含五星級(jí)酒店的配套服務(wù)項(xiàng)目)70萬人次20014,五花卉、綠業(yè)生產(chǎn)/服務(wù)經(jīng)營(yíng)收入15萬盆(株)1001,長(zhǎng)期項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)收入合計(jì)42,第二部分 融資、合作方案