商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)前期調(diào)查(參考版)
2024-08-14 10:33本頁面
【正文】 18 / 18。包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競爭者的位置、交通條件等許多因素。就如同商業(yè)的前期調(diào)查和研究以上只是必須的調(diào)查內(nèi)容，仍有許多數(shù)據(jù)需要針對具體的項目進行調(diào)查，如人流量、車流量等等，關(guān)鍵弄清楚市場調(diào)查是為市場定位服務(wù)或者驗證市場定位，市場調(diào)查只是手段，不是最終的目的?！ ∫陨细鞣N分析方法其研究的角度不同，所用的市場變量不同，達到的分析目的也不一樣，在具體商圈分析過程中還是要結(jié)合具體實際情況有選擇地運用?！ 】稻S斯“新零售引力法則”與里利法則的不同在于，前者在一個城市中間地帶兩個商業(yè)區(qū)或商店的競爭關(guān)系，后者表示在相互間有明確競爭關(guān)系的兩個城市間其商業(yè)經(jīng)營的比率關(guān)系。零售吸引力法則是從確定商圈人口和距離兩個變量進行分析，商圈規(guī)模的大小是由于人口的多少和距離商店的遠(yuǎn)近決定的，商店的吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離共同發(fā)揮作用?！ 「鶕?jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，在商圈的構(gòu)成基礎(chǔ)上，對商圈進行設(shè)定，特別要針對擬吸引顧客群的生活結(jié)構(gòu)對未來的經(jīng)營銷售額進行匡算，結(jié)合商店的實際情況，預(yù)計要達到的盈虧平衡點或目標(biāo)銷售額。如顧客購買生鮮等日用消費品頻率高，但是接受的購物距離短；而對服裝、家具、電器等耐用消費品接受的購物距離長，但是其購買頻率又非常低。因為，一方面只有經(jīng)營的商品符合其需求才能吸引潛在顧客的購物，商圈的規(guī)模和輻射范圍才能擴大。在商圈概念上有一個著名的海灘原理：即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販，一開始其各自的商圈范圍是均衡的，由于競爭因素導(dǎo)致他們集中在一起，共同吸引顧客。一般情況下只有大型百貨商場、專業(yè)店具備這樣的輻射能力真正的商圈不是絕對的同心圓模式，其規(guī)模和形狀是由各種各樣的因素決定的。其輻射的半徑在34公里，對一般的日用消費品來講，很少能輻射到該商圈的人口，關(guān)鍵是取決于經(jīng)營業(yè)態(tài)。該商圈的顧客在人口中占的密度最高，消費的客單價也最高，而且與其他商店的商圈很少發(fā)生重疊。核心商圈的輻射半徑在1公里左右。如計劃開超市，根據(jù)周邊居民的人口規(guī)模、收入水平和競爭對手情況等指標(biāo)，就可以基本計算出該店可能達到的營業(yè)額。這是原則性的標(biāo)準(zhǔn)，在實際從事商圈設(shè)定時還必須考慮經(jīng)營業(yè)種、商品特性、交通網(wǎng)分布等因素。但是在北方地區(qū)商業(yè)選址時，西南面的商業(yè)店鋪會非常好，因為北方天氣冷或涼的時間長，顧客更喜歡光顧西南面的商業(yè)。日照情況對商業(yè)經(jīng)營也非常關(guān)鍵。商業(yè)建筑能否容易找到即商業(yè)的能見度也是一個非常關(guān)鍵的要素，尤其是大型商業(yè)建筑。同業(yè)經(jīng)營雖然會使新店面臨強大的競爭，但也能形成集合效應(yīng)，帶來單一消費人流；業(yè)態(tài)的錯位經(jīng)營或者互補性也很關(guān)鍵，玉泉營周邊的花卉市場就具備業(yè)態(tài)的交叉性，有利于共同聚集人氣?！ ?．周邊環(huán)境和目前的商業(yè)設(shè)施。以大家非常熟悉北京國際展覽中心家樂福為例?！ ?．顧客是否容易達到商業(yè)區(qū)。像王府井大街是全國著名的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為?！ ∫粋€商店的立地力，首先和他的周邊環(huán)境密切相關(guān)，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度、鄰居的類別等。立地力是指擬規(guī)劃商業(yè)周圍的環(huán)境和其本身的因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。所以，對區(qū)域內(nèi)消費者選擇何種交通工具的研究非常重要。隨著汽車越來越多地進入家庭，人們交通方式變化，由此導(dǎo)致了消費者的購物習(xí)慣以及選擇的消費內(nèi)容。分析其主要的目的有二：一是可以了解消費者經(jīng)常在哪里消
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