商業(yè)房地產項目的開發(fā)前期調查-免費閱讀
【正文】 真正的商圈不是絕對的同心圓模式，其規(guī)模和形狀是由各種各樣的因素決定的。4．確定商圈的方法 商圈分析的方法有許多種，如零售吸引力法則（又稱里利法則）、商業(yè)飽和理論、康維斯“新零售引力法則”和哈夫的“概率模型”等。包括經營業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競爭者的位置、交通條件等許多因素?！ ?．商圈的構成及顧客來源 商圈由核心商圈、次級商圈和邊緣商圈（又稱輻射商圈）組成。因為商業(yè)的根本目的是吸引顧客來消費，如果商業(yè)建筑不容易被找到或能見度差，就會影響到以后的經營。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會導致業(yè)績失之千里。 5．購買行為。城市的搬遷戶以35人老中少三代同堂的家庭為主，而CBD的小白領以2人家庭模式居多。對其調查和研究的目的主要是收集該地區(qū)內消費者生活形態(tài)的資料，即針對消費者生活的特性，從人口結構、家庭戶數構成、收入水平、消費水平、購買行為以及選擇的交通出行方式等方面對消費者消費行為進行定量和定性研究。商業(yè)地產的供應量是一個非常重要的因素，它直接決定我們未來的商業(yè)做多大，做什么。它不僅反映區(qū)域內零售業(yè)經濟活動的指標和商業(yè)特征，而且其綜合反映的各項指標和內容為項目的市場定位、業(yè)態(tài)設計、經濟效益預測提供定性的參考分析。補充日期: 20040602 16:55:50三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究 每一個城市發(fā)展都有發(fā)展的規(guī)劃，商業(yè)布局和規(guī)劃也是城市機能完善的標志，十多年以來，我國的第三產業(yè)特別是零售服務業(yè)的發(fā)展有目共睹，尤其是上世紀末百貨商場大量倒閉、超市業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展和外資零售商業(yè)的“入侵”，既加快了零售業(yè)的整體發(fā)展，也出現(xiàn)大型商業(yè)設施重復建設、資源浪費和過度競爭等現(xiàn)象，對國內零售商業(yè)的發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn)，一些大中城市行業(yè)管理部門開始加強商業(yè)網點整體規(guī)劃和布局工作。所以，在開發(fā)商業(yè)房地產項目時，對經濟環(huán)境進行研究就顯得十分重要。但是，從市場調查和研究本身并不能得出市場定位的結論，他們的作用僅限于驗證或者為市場定位尋找依據。以上只是其中的一方面，還包括： ◆ 公共設施狀況 ◆ 交通體系狀況 ◆ 道路狀況、通行量 ◆ 城市性質與功能特點 ◆ 各項城市的機能 ◆ 城市規(guī)劃 通過對區(qū)域內實際生活的空間，包括中心地帶及周圍區(qū)域城市結構機能的調查，了解該區(qū)域內設施、交通、地勢條件、活動空間等環(huán)境的現(xiàn)狀以及將來的發(fā)展規(guī)劃。例如，北京市商業(yè)委員會關于商業(yè)網點的規(guī)劃不僅考慮目前商業(yè)布局特點，而且結合城市發(fā)展對限制地區(qū)的限制項目都有明確的規(guī)定：特別鼓勵在四環(huán)路周邊發(fā)展大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈；新發(fā)展的居住區(qū)，1015萬人要規(guī)劃建設一個地區(qū)級商業(yè)中心；地區(qū)級商業(yè)中心1公里以外的居民區(qū)，原則上居住人口13萬應有一個綜合性的社區(qū)商業(yè)中心。而商業(yè)不同，它最終取決于租賃和銷售后的經營如何去支撐。 所以，我們必須在具體運營項目的時候，對周邊商業(yè)的規(guī)劃以及居住區(qū)商業(yè)配套、開發(fā)的時間進行調查和分析；對已經開發(fā)的居住區(qū)商業(yè)配套的情況、業(yè)態(tài)的構成進行綜合分析?！ ?．家庭戶數構成?！ ?．消費水平。所以，對區(qū)域內消費者選擇何種交通工具的研究非常重要。像王府井大街是全國著名的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。同業(yè)經營
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