【正文】 。 根據(jù)市場分析，敝司建議本項(xiàng)目應(yīng)以內(nèi)銷為主，內(nèi)外銷比重暫定為85（內(nèi)銷）：15（外銷）。 2003年深圳針對港人的外銷銷售都出現(xiàn)了大幅度的下滑，例如金域藍(lán)灣、皇御苑、漾日灣畔等，港人在深置業(yè)的動機(jī)基于和深圳有血緣、情緣、工作緣的三緣關(guān)系，通過對這批港人的親友同事的影響可一樣達(dá)到外銷的效果，故現(xiàn)在出現(xiàn)了外銷本地化一說。 外銷的中小面積住宅一般全部裝修到位，部分還配有家私、電器。 口岸物業(yè)，中心區(qū)物業(yè)及地鐵上蓋沿線物業(yè)，成為港人置業(yè)首選區(qū)域。但隨著中心區(qū)、南山區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)量急劇增長，西部通道的開發(fā)啟動，中心區(qū)、南山、蛇口也將成為港人置業(yè)的關(guān)注點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳外銷比例是呈緩慢的增長態(tài)勢的，隨著地鐵的接軌，過關(guān)的便利性，西部通道跨海大橋的修建、港人北上創(chuàng)業(yè)的增加，深圳房地產(chǎn)的外銷比例預(yù)計(jì)未來依然呈漲幅走勢?！? 金融投資贏家沙龍邀請金融、投資界資深人士，定期舉辦金融投資沙龍，不同時段可以選擇股票、期貨、外匯、衍生金融工具等不同的主題，吸引客戶參與?？梢愿鶕?jù)市場反饋，采用不同的音樂主題多次舉辦?？梢钥紤]如下主題文化活動：? 風(fēng)情音樂周音樂藝術(shù)有著廣泛的群眾基礎(chǔ)，音樂在大家的文化生活中占有重要位置。 舉辦豐富多彩的文化主題活動將促銷活動與社區(qū)文化活動結(jié)合在一起，可以有效地節(jié)省資金，直接促進(jìn)了銷售。運(yùn)動無極限 ——獲得南方電建提供的國內(nèi)外重大體育比賽的門票等；南方酒店生活之旅——獲得由南方電建組織去參觀國內(nèi)著名酒店，零距離感受一流的國際酒店文明；南方 酒店復(fù)合地產(chǎn)主題在項(xiàng)目推廣過程中，結(jié)合本項(xiàng)目的五星級酒店資源，通過舉辦多種類型的酒店生活主題活動，營造本項(xiàng)目獨(dú)特的生活特質(zhì)，展現(xiàn)酒店生活魅力，強(qiáng)化本項(xiàng)目的復(fù)合地產(chǎn)形象。 服務(wù)式公寓與都市新文化研討會在項(xiàng)目推廣進(jìn)程中，選擇適當(dāng)?shù)臅r機(jī)，舉行一系列關(guān)于“服務(wù)式公寓與都市新文化”的開放式的系列討論。本手段意圖在項(xiàng)目運(yùn)作早期，先行搶占市場制高點(diǎn)，形成市場熱度，以期項(xiàng)目正式推出時，能夠迅速“引爆市場”。并通過媒體報(bào)道以及客戶人際傳播的形式有效地對外傳遞本項(xiàng)目的相關(guān)信息。開盤時間建議按照市場通常經(jīng)驗(yàn)，建議在5月份內(nèi)部認(rèn)購，集聚人氣的基礎(chǔ)上，選擇在6月份入市，以迎接下半年的銷售旺季。建議04年春交會入市,利用春交會的黃金時間積累誠意客戶，刺探市場對項(xiàng)目的反應(yīng)，并利用“五一”長假,結(jié)合多種營銷活動隆重推出樓盤,快速積聚人氣。 現(xiàn)場包裝 會所售樓處施工、裝修及內(nèi)部布置完畢 看樓通道施工、裝修完畢 樣板房裝修完畢 現(xiàn)場氣氛營造（導(dǎo)示系統(tǒng)、彩旗、條幅、綠化、標(biāo)識、背景音樂） 銷售資料及道具 模型制作完畢 展板完畢 樓書到位 銀行按揭確定 物業(yè)管理提前介入（保安、清潔人員及管理人員） 內(nèi)部認(rèn)購時機(jī)由于2004年華強(qiáng)北將有多個小戶型項(xiàng)目開盤，中心區(qū)片區(qū)內(nèi)亦將有多個樓盤入市，市場競爭將非常激烈。 尾銷階段利用相關(guān)工程節(jié)點(diǎn)及重大節(jié)日強(qiáng)力促銷，同時開展社區(qū)文化活動，全面展示產(chǎn)品，優(yōu)惠促銷，特惠發(fā)售。 持續(xù)階段持續(xù)階段利用前期成交客戶擴(kuò)展客戶渠道，增加新的高層示范單位。 公開銷售階段正式發(fā)售階段以前期內(nèi)部認(rèn)購積累的客戶為基礎(chǔ)，取得客戶對產(chǎn)品品質(zhì)認(rèn)可，確立產(chǎn)品形象及品牌形象。以交誠意金簽申請書的認(rèn)購形式進(jìn)行銷售，營銷活動與廣告形象推廣緊密結(jié)合，有層次、有目的、有效的組織開展。 內(nèi)部認(rèn)購階段從工程開工以后至春交會前，隨著工程開工后，一系列工程形象展示到位，配合項(xiàng)目形象與企業(yè)形象進(jìn)一步深化，建立項(xiàng)目的品質(zhì)感，前期以項(xiàng)目形象廣告為主，以樹立企業(yè)品牌實(shí)力為核心，以工程形象為節(jié)點(diǎn)，配合座談式營銷等活動，以戶外宣傳為先鋒，適當(dāng)擴(kuò)大營銷活動的范圍，增加營銷手段,建立產(chǎn)品與同一區(qū)域產(chǎn)品的差異性?！拔覀兘裉斓呐?，成就明天的歷史”。品牌戰(zhàn)略以項(xiàng)目建立公司的品牌，通過產(chǎn)品品質(zhì)導(dǎo)入企業(yè)南方電建地產(chǎn)的精神締造都市新生活；以堅(jiān)持追求卓越，傳達(dá)專業(yè)服務(wù)品質(zhì)。在關(guān)于深圳的未來發(fā)展定位中，市政府提出要把深圳建設(shè)成“文化城市”和“生態(tài)城市”, 這充分反映了政府和社會對城市質(zhì)量與居住質(zhì)量的一種全新認(rèn)識。 整合中心區(qū)的商務(wù)資源和地標(biāo)資源； 整合會展中心帶來的會展經(jīng)濟(jì)資源； 整合石廈片區(qū)生活資源；整合資源時, 應(yīng)圍繞項(xiàng)目市場推廣的主題來進(jìn)行，而不能雜亂無章地拼湊。因此在市場推廣中，應(yīng)充分整合地塊價值，從而順理成章地帶出的獨(dú)特居住價值。 銷售策略內(nèi)部認(rèn)購期蓄勢、公開發(fā)售期強(qiáng)勢推廣，以高端形象確立項(xiàng)目品質(zhì),以低開高走，確保項(xiàng)目的整體實(shí)收均價。采取“融資”的手法，儲其市氣，利用廣告顯效期市場規(guī)律及理念接受周期原理，適時借勢出手，經(jīng)過開發(fā)理念、地段、產(chǎn)品品質(zhì)等系列廣告宣傳培育出成熟客戶群體,先通過內(nèi)部認(rèn)購，啟動銷售，然后結(jié)合工程進(jìn)度分階段進(jìn)行銷售。中心DNA 細(xì)節(jié)成就美, 本項(xiàng)目認(rèn)真完善各種細(xì)節(jié),案名和本項(xiàng)目開發(fā)的思路相吻合； 中心區(qū)是城市的名片，是城市的代表，本項(xiàng)目緊鄰中心區(qū),中心區(qū)旁又一個標(biāo)志性建筑群,是中心區(qū)有機(jī)的組成部分。 本命名具有較強(qiáng)的傳播力，有利于迅速提升項(xiàng)目品牌知名度及感性形象。 項(xiàng)目推廣案名（參考）第九城市 數(shù)字“九”在中國古代哲學(xué)中代表事物發(fā)展最完美的階段，在《洛書》中九屬于陽數(shù)，事物發(fā)展到9時表示“九陽極盛”，如“周鑄九鼎”，“九”代表的是最高境界。開創(chuàng)信息時代網(wǎng)絡(luò)化智能化新生活，傾力打造當(dāng)代數(shù)字化服務(wù)式公寓。其二：“智能之城”今日之生活是知識社會、信息社會。只有這樣,產(chǎn)品在推廣過程中才會形成自己的差異化優(yōu)勢，從而在林立的樓市中, 增加自身的可識別性。(含500—800元精裝修)當(dāng)然，價格的定位需要從產(chǎn)品自身、客戶承受能力、市場競爭等多個角度出發(fā)，進(jìn)行綜合考量比較確定。 國際品質(zhì)的豪宅化服務(wù)式公寓引領(lǐng)文明生活方式。 豪宅化服務(wù)式公寓定位說明： 超高層五星級酒店將使項(xiàng)目的整體形象提升，成為中心區(qū)南區(qū)的坐標(biāo)。市場形象定位：中心南區(qū)他們看重物業(yè)服務(wù)質(zhì)素，對生活品質(zhì)要求較高。商務(wù)客戶項(xiàng)目地處中心區(qū)南部，未來中心區(qū)大量的商務(wù)人士為工作和生活需要，考慮在辦公場所附近解決居住問題，必將為項(xiàng)目帶來大量潛在的商務(wù)型客戶及小公司辦公需求的客戶。 目標(biāo)客戶特征分析投資型客戶隨著中心區(qū)的全面開發(fā)，特別是地鐵的開通將使投資者進(jìn)一步看好本片區(qū)，大量在福田的小私營企業(yè)主、白領(lǐng)階層乃至金領(lǐng)階層人士為投資物業(yè)的發(fā)展提供有力保證，另有其他片區(qū)的投資客和港客。他們具有敏銳的經(jīng)濟(jì)觸覺，看好中心區(qū)全面建成后的旺盛人氣帶來的對高檔物業(yè)的需求前景。他們往往在工作繁忙的同時，不肯放棄對高品質(zhì)生活的追求，他們看中本項(xiàng)目的服務(wù)式公寓既能有擁有家庭的溫馨，又能夠有酒店服務(wù)的便利的這種生活模式。諸如職業(yè)經(jīng)理人，高級白領(lǐng)、律師、藝術(shù)家、技師等自由職業(yè)者。 要充分利用酒店設(shè)施和酒店式管理為商務(wù)公寓服務(wù)，引入專業(yè)化酒店管理是商務(wù)公寓必不可少的軟件資源。如：明華國際會議中心利用蛇口港碼頭，名仕閣利用地王商務(wù)圈、丹楓白露利用羅湖口岸商貿(mào)區(qū)等，我們應(yīng)該在如何利用區(qū)位資源上作文章，包括深圳中心區(qū)商務(wù)圈、國際會展中心、地鐵、皇崗口岸、福田保稅區(qū)、濱海大道等資源，在定位時作充分考慮。丹楓白露最大的成功在于完美的將酒店的概念導(dǎo)入公寓之中，這對本項(xiàng)目有著極大的啟示作用。與本項(xiàng)目的比較分析 本項(xiàng)目 丹楓白露優(yōu)勢：緊鄰CBD周邊配套比較齊全商務(wù)地理位置較佳五星級酒店一體化劣勢：出入不便優(yōu)勢：羅湖成熟商貿(mào)區(qū)雙口岸概念成熟社區(qū)，配套齊全裝修豪華氣派先進(jìn)的酒店管理模式劣勢：規(guī)劃為住宅，酒店硬件配套先天不足VS對本項(xiàng)目啟示丹楓白露在銷售時主推五星級服務(wù)式公寓的概念，主推“首期18萬，永不供樓”，銷售時大獲成功。戶型比例戶型面積（M2）比例（%）1房54101房1廳6970大1房1廳、2房2廳、8512020主要客戶購買客戶層次很高高， 大多數(shù)屬于閑富階層或社會名流。所有房間均按五星級套房式酒店設(shè)置，裝修豪華。豪華酒店式大堂，配有異國風(fēng)情Q－Caf233。推出后，受到市場投資者的熱烈追捧，在40天內(nèi)完成2個億銷售。要保持項(xiàng)目的檔次形象及租金水平，必須引入酒店管理機(jī)構(gòu)作為本項(xiàng)目的物業(yè)管理者。價格目前租金：單房40多平方米2600元/月（包家電、家具）；一房一廳60多平方米30003500元/月（包家具）；銷售價格：當(dāng)初銷售平均價格約為11000元/平方米。配置及樓層分布地下一層為住客會所、休閑中心、泳池，地面1層為大堂及商場，24層為停車場，533層為酒店式服務(wù)公寓。項(xiàng)目配置大堂部分：大理石地面、藝術(shù)吊頂、地下一層會所、共電梯六部（高層三部、低層一部、停車場專用一部）。 名仕閣項(xiàng)目簡介名仕閣位于深南路附近，蔡屋圍大酒店北面，建筑面積55398M2。公寓戶型比例、價格及出租情況 類型套數(shù)比例（%）面積（㎡）臥室餐廳及客廳書房浴室廚房及陽臺月租（元）出租率（%）A11411542各一—1各一18，000100A21411712各一12各一20，000100B130241112各一—3各一25，000100B230241222各一13各一27，00090C30241653各一14各一38，00077D861963各一14各一45，00013主要客戶 部分大企業(yè)常包房用來招待客戶； 明華寫字樓部分企業(yè)客戶； 商務(wù)、旅行客； 物流業(yè)或與港運(yùn)業(yè)務(wù)有關(guān)的人士； 在蛇口工作的外國人。公寓住宅樓B棟為24層，其中14層為會所，包括了中西餐廳、自助餐廳、酒廊等美食場所及室內(nèi)恒溫泳池、桑拿、按摩浴室、高爾夫練習(xí)室、壁球場、保齡球場、健身室、歌舞廳、卡拉OK廳等運(yùn)動、康樂、休閑場所，524層為高級酒店式服務(wù)公寓。該酒店目前由蛇口招商美侖酒店管理公司管理。 服務(wù)式公寓參考案例明華國際會議中心基本情況明華國際會議中心位于深圳蛇口工業(yè)區(qū)龜山路8號，背靠大南山，面朝深圳灣，由一棟22層的寫字樓和兩棟分別高7層和24層的公寓住宅以及一棟四星級的酒店組成的集住、食、商、娛于一體的多功能智慧型大廈群，是按國家旅游總局星級涉外飯店四星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、建造的。匯展閣、名仕閣升級版需要引入高級酒店的物業(yè)管理，主要是提供高級酒店的服務(wù)模式。深圳作為未來的國際性大都市，特別是市中心區(qū)的建立，使深圳市場需要真正酒店式的高級商務(wù)公寓提供相應(yīng)的服務(wù)。近幾年北京和上海市場的酒店式公寓開發(fā)模式大多向這兩個項(xiàng)目學(xué)習(xí)，但在物業(yè)管理方面，二項(xiàng)目未能達(dá)到真正的酒店式服務(wù)，使市場對酒店式公寓產(chǎn)生懷疑。是一種新型的投資理財(cái)方式，使不動產(chǎn)購買和金融投資有機(jī)結(jié)合起來，成為目前投資型物業(yè)的最佳開發(fā)模式。在15年的經(jīng)營期間購房者享有一定時間段的酒店入住權(quán)。白露開發(fā)模式發(fā)展商在開發(fā)高級公寓同時，按星級酒店標(biāo)準(zhǔn)投資建設(shè)酒店，聘請專業(yè)酒店管理公司管理。 酒店式服務(wù)式公寓的開發(fā)條件 絕對位置優(yōu)越性，位于繁華市井商務(wù)中心區(qū)，片區(qū)內(nèi)商務(wù)、商業(yè)氣氛濃郁； 交通便捷度高、周邊配套齊全； 具有優(yōu)越的發(fā)展前景，高投資價值； 多為高層或超高層建筑，具有一定的區(qū)域標(biāo)志性作用。 根據(jù)地塊的位置及市場分析，結(jié)合本項(xiàng)目核心價值—— 一體化的五星級酒店，項(xiàng)目定位為復(fù)合型酒店式服務(wù)式公寓，以滿足市場旺盛的投資、居住及商務(wù)需求，既可以滿足片區(qū)未來發(fā)展的需要，同時又有成功的開發(fā)先例，市場風(fēng)險(xiǎn)較低，未來銷售速度及資金回報(bào)有保證。 定位依據(jù)： 中心區(qū)即將全面建成，區(qū)內(nèi)新推的多座寫字樓、酒店即將啟用，區(qū)內(nèi)人氣將會有一個急劇攀升的過程，由此帶來了旺盛的商務(wù)、投資、居所需求，本片區(qū)作為中心區(qū)的一級輻射區(qū)，將會盡享地利之便。 精品型公寓體現(xiàn)地塊價值，同時提升項(xiàng)目的檔次，并能提高銷售價格，增加利潤空間。據(jù)國外房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，每一個城市的高檔物業(yè)應(yīng)該占到這