【正文】 ③標(biāo)識(shí)示意正確。①標(biāo)識(shí)清潔美觀，無破損。由綜管部、工程部組織實(shí)施。①每周檢查一次，并對標(biāo)識(shí)的示意準(zhǔn)確性進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理。②標(biāo)識(shí)污染。②井蓋正常使用，密合，無破損；標(biāo)志清晰。房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。污水井、溝及時(shí)清理。②堵塞。平整、無坑洼、無積水、無缺損。園區(qū)道路修繕標(biāo)準(zhǔn)。每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。6地下車庫、外圍道路、停車場①地面大面積的破損，坑洼、積水。②保障正常安全運(yùn)行。配電設(shè)備運(yùn)行及維修保養(yǎng)規(guī)程。①由工程部組織實(shí)施。③低壓控制柜運(yùn)行檢查①每2小時(shí)檢查一次24小時(shí)值班控制。序號(hào)項(xiàng) 目維修類別劃分計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果5變配電控制設(shè)備①高壓配電柜檢查。②保障正常安全運(yùn)行。中央空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。每半月對主機(jī)、管路、閥門的緊固、滲漏、保溫等進(jìn)行檢查與維護(hù)；新風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)過濾網(wǎng)清洗；①由工程部實(shí)施日常維修保養(yǎng)。③閥門維護(hù)保養(yǎng)。4中央空調(diào)①制冷主機(jī)維護(hù)保養(yǎng)。①設(shè)施有效，標(biāo)識(shí)清楚，完好無損。②消防設(shè)施維修操作規(guī)程。②一般消防設(shè)施視使用情況及有效性進(jìn)行更換。每月檢查一次消防報(bào)警系統(tǒng)完好情況以及消防設(shè)施的完好性、有效性。②室內(nèi)（外）消火栓（箱）以及消防設(shè)施的有效維護(hù)及檢修。②保障安全運(yùn)行。各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。每天巡視檢查，每半月進(jìn)行一次保養(yǎng)；每季檢修一次。2機(jī)電設(shè)備①水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。②機(jī)房、轎廂整潔。電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。每月檢查曳引繩張緊度一次；每月定期對滑動(dòng)、轉(zhuǎn)動(dòng)部分加一次油。⑤計(jì)算機(jī)控制板等的維護(hù)檢測。③轉(zhuǎn)動(dòng)、滑動(dòng)部的維護(hù)。 四、管理標(biāo)準(zhǔn)和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃（一）公共設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng) 目維修類別劃分計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果1電梯①曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)。④管理好工具、附件，不能遺失、損壞。②經(jīng)常保持設(shè)備清洗，按規(guī)定維護(hù)。操作人員必須嚴(yán)格執(zhí)行“五項(xiàng)紀(jì)律”。（2）重要設(shè)備的操作規(guī)范，要在設(shè)備旁用醒目的標(biāo)牌標(biāo)示，并注上重點(diǎn)標(biāo)記，要求操作者特別注意。（1）參照設(shè)備說明書及資料對一般設(shè)備的操作規(guī)范進(jìn)行編寫。崗位責(zé)任制 設(shè)備操作規(guī)范 對于直接供租戶使用的設(shè)備應(yīng)定期對其狀態(tài)進(jìn)行檢查,以查明是否處于完好狀態(tài),如若發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)修理；對于某些設(shè)備應(yīng)在明顯處標(biāo)識(shí)及操作方法和注意事項(xiàng)。工程部應(yīng)會(huì)同設(shè)備使用部門有計(jì)劃地對使用、操作人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，以不斷提高對設(shè)備使用，維護(hù)的能力。設(shè)備領(lǐng)班人員應(yīng)填寫設(shè)備停用或封存的報(bào)批單，經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后實(shí)施。停用或封存的設(shè)備應(yīng)采用適當(dāng)措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態(tài)的損壞。② 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操作人員及時(shí)懸掛于應(yīng)予標(biāo)識(shí)設(shè)備的明顯位置；③ 設(shè)備狀態(tài)改變，標(biāo)識(shí)應(yīng)隨之改變。 正常運(yùn)行中的設(shè)備可不予標(biāo)識(shí)。（四）設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)工程部應(yīng)對設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識(shí)，以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。符合要求的，辦理驗(yàn)收手續(xù)；不符合要求的，按合同或公司相關(guān)規(guī)程執(zhí)行。采購設(shè)備應(yīng)遵循公司采購規(guī)程執(zhí)行。設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報(bào)廢手續(xù)后進(jìn)行。設(shè)備購置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需要的原則。（二）設(shè)備的日常操作及維保管理詳見相關(guān)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程?！对O(shè)備臺(tái)帳》和設(shè)備出廠原件（合格證、說明書、保修協(xié)議書等）統(tǒng)一由公司辦公室保存。所有設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺(tái)或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》。二、機(jī)電設(shè)備管理程序（一）設(shè)備檔案的建立要求工程部應(yīng)在正式接管物業(yè)后一月后內(nèi)將所有設(shè)備建立臺(tái)帳，并在建檔后的3個(gè)工作日內(nèi)將臺(tái)帳移交公司辦公室存檔。正確操作使用設(shè)備。第九章機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理一、機(jī)電設(shè)備維護(hù)原則對設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)管理和控制，確保其處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，并努力使其壽命周期費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)。②各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好。相應(yīng)維修保養(yǎng)規(guī)程。②每二年內(nèi)粉刷用房一次。③各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備缺損。7設(shè)備用房經(jīng)營用房①用房出現(xiàn)臟亂差環(huán)境現(xiàn)象。水池、水箱清理相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)①水池、水箱正常使用。6水池、水箱水池、水箱的維修養(yǎng)護(hù)每半年委托具有水池、水箱清理資質(zhì)的專業(yè)公司進(jìn)行清洗，并維護(hù)保養(yǎng)；水箱15年更換一次。②上、下水通暢。房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。由工程部按有關(guān)規(guī)程實(shí)施。②每年檢修一次，并緊固管道固定碼。③固定碼松脫。序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分計(jì) 劃方 案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果5上、下水管道①接口及砂眼漏水。②表面完好無變形，窗戶無滲水。②房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。日常維修由工程部負(fù)責(zé)。③樓梯間墻面、窗戶、扶手、踏步的維護(hù)。4公共通道、門廳、樓梯間、門窗、鎖①公用墻面、地面的維修改造。②隔熱層完好無損。②相關(guān)修繕作業(yè)規(guī)程。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修；屋面防水、隔熱層每15年全面翻新一次。④屋面積水。②防水層破損造成屋面滲漏。無脫落、破損、無滲水，整潔統(tǒng)一。①有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。由工程部按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施。④外墻面的翻新（25年周期）。②外墻面局部滲漏。②功能完好。②有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。②如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)提請開發(fā)單位處理。每年對房屋沉降情況進(jìn)行一次檢查，做好記錄，做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。四、房屋定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位①局部受損。②各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好。相應(yīng)維修保養(yǎng)規(guī)程。②每月檢查一次設(shè)施、設(shè)備。③各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備缺損。7設(shè)備用房經(jīng)營用房①用房出現(xiàn)臟亂差環(huán)境現(xiàn)象。①水池、水箱正常使用。委托具有相關(guān)資質(zhì)企業(yè)進(jìn)行維護(hù)、清洗。6水池、水箱水池、水箱的維修養(yǎng)護(hù)。②上、下水通暢。房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。由工程部按有關(guān)規(guī)程實(shí)施。③固定碼松脫。序號(hào)項(xiàng) 目維修類別劃分計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果5上、下水主管道①接口及砂眼漏水。①整潔、無缺損。日常維修由工程部負(fù)責(zé)①相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程。③樓梯間墻面、窗戶、扶手、踏步的維護(hù)。4公共通道、門廳、樓梯間、門窗、鎖①公用墻面、地面的維修改造。②隔熱層完好無損。②相關(guān)修繕作業(yè)規(guī)程。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。④屋面積水。②防水層破損造成屋面滲漏。無脫落、破損、無滲水，整潔統(tǒng)一。①有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。④玻璃幕墻破損每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。②外墻面局部滲漏。②功能完好。②有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。②如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)提請開發(fā)單位處理。三、房屋日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng) 目維修類別劃分計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位①局部受損②施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題平時(shí)每月巡查一次，但在入住裝修階段需每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理或維修。（四）做好設(shè)備事故的防范和處理，根據(jù)園區(qū)設(shè)施設(shè)備情況，編制切實(shí)可行的設(shè)備事故應(yīng)急處理預(yù)案，組織搶修和處理，盡可能減少損失和影響。（二）建立設(shè)施設(shè)備檔案，建立設(shè)備技術(shù)檔案，對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。（五）按有關(guān)行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)對各設(shè)施設(shè)備，進(jìn)行專業(yè)檢測、維保。（三）根據(jù)所配置設(shè)備、設(shè)施建立臺(tái)帳和標(biāo)識(shí)，工程人員對設(shè)備運(yùn)行狀況、巡查情況、維修過程等進(jìn)行詳細(xì)記錄。管理內(nèi)容（一）根據(jù)設(shè)備類型、型號(hào)不同設(shè)專業(yè)人員對各設(shè)備用房進(jìn)行定期巡查，并按不同設(shè)備要求進(jìn)行正確保養(yǎng)。（三）質(zhì)量保修期的監(jiān)督管理，在驗(yàn)收時(shí)將從維護(hù)園區(qū)的利益出發(fā)，按國家有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)。管理措施（一）制定房屋及附屬構(gòu)筑物管理方案，將根據(jù)園區(qū)房屋及附屬構(gòu)筑物情況，提前介入，了解各類房屋及附屬構(gòu)筑物的技術(shù)資料。（四）設(shè)專人受理報(bào)修，同時(shí)派工程人員及時(shí)采取有效措施，進(jìn)行修繕。（二）建立完善的房屋檔案，由專人進(jìn)行整理、編目、歸檔。第八章房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)一、房屋管理及維修方案加強(qiáng)檢查、督導(dǎo) 對創(chuàng)建活動(dòng)要經(jīng)常進(jìn)行檢查、督導(dǎo)，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。要把創(chuàng)建活動(dòng)與日常管理結(jié)合起來，把創(chuàng)國優(yōu)與創(chuàng)市優(yōu)、省優(yōu)結(jié)合起來，把長遠(yuǎn)目標(biāo)與眼前工作結(jié)合起來，通過開展創(chuàng)建活動(dòng)，真正帶動(dòng)各項(xiàng)工作。由公司領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長，負(fù)責(zé)創(chuàng)建活動(dòng)的領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)工作；各部門負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員，負(fù)責(zé)創(chuàng)建活動(dòng)的指導(dǎo)工作。積極開展精神文明建設(shè)，使住戶能自學(xué)遵守小區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定。提倡住戶互幫互助，文明居住，關(guān)心病殘者、老人、婦女及兒童。半年開展一次征詢住戶意見活動(dòng)，及時(shí)了解住戶需求信息，調(diào)整服務(wù)內(nèi)容，使住戶綜合滿意率達(dá)到95%以上。積極配合社區(qū)開展各項(xiàng)公益活動(dòng)。充分利用小區(qū)的娛樂場所和設(shè)施，定期組織開展健康有益的社區(qū)文體活動(dòng)，比如：游泳比賽、書法比賽、棋牌比賽、網(wǎng)球比賽、壁球比賽、籃球比賽、健身指導(dǎo)等。為住戶提供多項(xiàng)便民有償服務(wù)，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，增收節(jié)支，做到管理經(jīng)費(fèi)收支平衡，爭取略有盈余。嚴(yán)格遵守國家財(cái)經(jīng)紀(jì)律和公司有關(guān)規(guī)章制度。建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度。重視對保安人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。危及住戶安全處設(shè)有明顯標(biāo)志，并落實(shí)防范措施。保安人員服裝整齊，儀容端莊，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，言語文明。思想重視,制度落實(shí)，以防為主，使小區(qū)內(nèi)無重大責(zé)任火災(zāi)、交通事故及刑事案件。小區(qū)內(nèi)消防監(jiān)控和安全監(jiān)視系統(tǒng)有專職人員管理，并嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)制度和紀(jì)律。小區(qū)實(shí)行24小時(shí)保安值班、巡邏制度。小區(qū)實(shí)行封閉式管理，采取常規(guī)防范和技術(shù)防范相結(jié)合的防范措施，確保安全。綠地管理及養(yǎng)護(hù)措施落實(shí)，無破壞、踐踏現(xiàn)象。合理分布樹、花的種植，做到四季常綠，月月花香，充滿生機(jī)。小區(qū)公共綠地不占用，不隨意改變用途，保證小區(qū)綠地率。按小區(qū)規(guī)劃要求做好綠化的培植、養(yǎng)護(hù)。高壓水泵、水池有嚴(yán)密的管理措施，二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單俱全。小區(qū)內(nèi)無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂涂亂畫現(xiàn)象。小區(qū)內(nèi)道路、公共場所、樓道、地下室等公共部位保持清潔，不留死角，不隨意堆放雜物或占用。做好不養(yǎng)寵物、家禽的宣傳，并經(jīng)常檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。根據(jù)季節(jié)投放滅蟲除四害藥物，派專人管理。小區(qū)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔，垃圾日產(chǎn)日清，生活垃圾實(shí)行袋裝化。小區(qū)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾房、垃圾箱、果皮雜物箱等保潔設(shè)施。污水排放通暢。交通管理規(guī)范，車輛停放有序。道路暢通，路面平坦。供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，運(yùn)行正常。小區(qū)公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不隨意改變用途。安全監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備完好，使用正常。消防系統(tǒng)設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用。電梯安全運(yùn)行。每日有設(shè)備運(yùn)行記錄，操作人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。設(shè)備良好，運(yùn)行正常，無事故隱患，保養(yǎng)檢修制度完善。小區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)備圖紙、資料齊全，管理到位。檔案管理完善，有專人管理，做到完整、清晰、安全、準(zhǔn)確。房屋維修及時(shí)率達(dá)100%，做好回訪及記錄。物業(yè)管理費(fèi)收繳率達(dá)98%以上。無違章搭建。房屋完好率達(dá)到98%。小區(qū)內(nèi)有明顯指示標(biāo)志：交通指示牌，小區(qū)平面圖及樓宇和單元標(biāo)識(shí)等。房屋外觀完好、整潔，定期清潔或粉刷。二、管理措施（一）指導(dǎo)思想以人民群眾滿意為宗旨，以國家級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)為榜樣，以達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)為目標(biāo)，通過爭創(chuàng)全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)活動(dòng)，樹立良好的企業(yè)形象，提高物業(yè)管理隊(duì)伍的整體素質(zhì)和小區(qū)的管理水平。10業(yè)主投訴處理率100%專人管理，區(qū)別情況，分類處理，做好思想工作，建立檔案。8治安、消防責(zé)任事故發(fā)生率0保安員全部持證上崗，落實(shí)職責(zé)，明確責(zé)任，實(shí)行24小時(shí)巡邏制度，確保園區(qū)的安全。6大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率99%制訂嚴(yán)格的設(shè)備操作和保養(yǎng)規(guī)程，落實(shí)崗位責(zé)任制，建立設(shè)備檔案，定期維護(hù)。4綠化完好率98%專人養(yǎng)護(hù)，定時(shí)巡查，建立檔案，確保園區(qū)綠化無破壞、無踐踏，發(fā)現(xiàn)問題立即整改。及時(shí)修復(fù)，并做好回訪記錄。第七章管理指標(biāo)及措施一、各項(xiàng)服務(wù)指標(biāo)的承諾序號(hào)指 標(biāo) 名 稱指 標(biāo)承 諾實(shí) 施 措 施1房屋及配套設(shè)施設(shè)備完好率98%專人負(fù)責(zé)，實(shí)行巡視制度，文件記錄，確保房屋外觀整潔完好，公共設(shè)施無損壞。檔案管理人員必須做到檔案標(biāo)識(shí)清晰、分類明確，易查找，檔案借閱必須辦理手續(xù)并及時(shí)收回，防止文件流失和泄密。原始文件按照其使用性質(zhì)及重要性分類并編制相應(yīng)文件目錄。檔案管理要求多種形式的檔案儲(chǔ)存方式并利于保管。（二）檔案管理（一）檔案建立檔案資料的分類：開發(fā)商提供的資料各類圖紙；各類設(shè)施設(shè)備單位和聯(lián)系人、保修卡和說明書；所有房屋驗(yàn)收的合格證明；所有業(yè)主商品房買賣合同的復(fù)印件；業(yè)主基本情況表等；房屋維修記錄。為此，管理處將配備檔案管理人員，建章立制，充分利用智能化系統(tǒng)、電腦系統(tǒng)和原始文件資料管理三個(gè)手段，建立與完善【宋都文件控制程序質(zhì)量記錄控制程序管理策劃控制程序管理評審控制程序人力資源控制程序基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序服務(wù)實(shí)現(xiàn)的策劃程序與顧客有關(guān)的過程控制程序采購控制程序顧客財(cái)產(chǎn)控制程序樓宇入住及裝修管理控制程序物業(yè)服務(wù)計(jì)劃控制程序清潔服務(wù)控制程序綠化服務(wù)控制程序保安服務(wù)控制程序維修服務(wù)控制程序監(jiān)視和測量裝置的控制程序業(yè)主和住戶滿意度測量程序過程和服務(wù)的監(jiān)視和測量程序不合格品控制程序數(shù)據(jù)分析控制程序改進(jìn)控制程序支持性文件（第三層次文件）支持性文件是規(guī)定質(zhì)量基層活動(dòng)的操作性文件，是程序性文件的細(xì)化。程序性文件（第二層次文件）