北京商業(yè)地產(chǎn)白皮書(shū)(參考版)
2025-08-06 01:02本頁(yè)面
【正文】 23 / 23。如圖表所示： 朝陽(yáng)區(qū)商業(yè)項(xiàng)目：%，%，%，%，%，%； 海淀區(qū)商業(yè)項(xiàng)目：%，%，只租不售：%，%，%。 各區(qū)商業(yè)項(xiàng)目租售形式對(duì)比分析 在對(duì)每個(gè)區(qū)的租售形式調(diào)查中，分析出由于地理位置和區(qū)域特性等因素方面的影響，促使開(kāi)發(fā)商所做出的開(kāi)發(fā)目的。如圖表所示： 通過(guò)此數(shù)據(jù)表分析，北京商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，有六成開(kāi)發(fā)商是以銷(xiāo)售為目的，這反映出北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還不夠成熟，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商還只是以通過(guò)出售產(chǎn)權(quán)，達(dá)到盡快資金回籠。以下分別對(duì)北京市總體市場(chǎng)和各區(qū)市場(chǎng)進(jìn)行的數(shù)據(jù)分析。 在圖中可以看出東西崇宣四區(qū)基本上是一個(gè)開(kāi)發(fā)商做一個(gè)項(xiàng)目，說(shuō)明該區(qū)域開(kāi)發(fā)商的實(shí)力比較弱一些，資金實(shí)力不是很充足；而朝陽(yáng)、海淀等則有開(kāi)發(fā)商做多個(gè)項(xiàng)目，表明大集團(tuán)式的開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)到來(lái)，發(fā)展商的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)越來(lái)越熟練，資金實(shí)力越來(lái)越雄厚，品牌價(jià)值已經(jīng)得到提高。通過(guò)此項(xiàng)的對(duì)比分析可以說(shuō)明北京市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成熟程度。 在上圖中可以看出朝陽(yáng)區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目連年增加，商業(yè)面積不斷增多，一方面表明開(kāi)發(fā)商意識(shí)到商業(yè)缺乏，商業(yè)投資前景良好；另一方面也預(yù)示商業(yè)出現(xiàn)了過(guò)度開(kāi)發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)加大，這可以從人均商業(yè)面積的對(duì)比中看出。 通過(guò)以上3個(gè)圖中北京各區(qū)域人均商業(yè)面積的變化可以看出本區(qū)域商業(yè)的發(fā)展程度，是否具有投資價(jià)值。 從圖中可以看出朝陽(yáng)區(qū)、西城區(qū)由于自身的地域和商務(wù)的優(yōu)勢(shì)使得人均商業(yè)面積一直遙遙領(lǐng)先，其他各區(qū)域也有較大上漲，但相比朝陽(yáng)區(qū)和西城區(qū)還有較大差距，說(shuō)明這些區(qū)域的商業(yè)前景還有很大發(fā)展?jié)摿?。在此大背景下北京各區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量和面積得到了較大增長(zhǎng)，尤其以朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)為代表,這一時(shí)期的商業(yè)類型主要是以社區(qū)商業(yè)為主，主要是大盤(pán)住宅社區(qū)相繼入市，為滿足新興居住人群的需要，紛紛建設(shè)了大量的商業(yè)項(xiàng)目，而且體量較大，起到了區(qū)域商業(yè)中心的作用，因此提高了人均商業(yè)面積水平；其他各區(qū)也有不同程度增長(zhǎng)，但表現(xiàn)為不均衡增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)增長(zhǎng)明顯，如東西崇宣四區(qū)；豐臺(tái)、石景山和遠(yuǎn)郊區(qū)則由于地理和傳統(tǒng)商圈的影響，提升不明顯。從右圖2002年北京市各區(qū)人均商業(yè)面積比較分析中，朝陽(yáng)區(qū)作為北京市的核心商務(wù)區(qū)，國(guó)際化氛圍較高,跨國(guó)公司、駐華機(jī)構(gòu)和大使館云集，消費(fèi)水平較高，各類商業(yè)項(xiàng)目業(yè)分布于此，因此人均商業(yè)面積一直排在北京各區(qū)的前列，商業(yè)類型主要是購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓底商為主；西城區(qū)是金融、大型國(guó)有企業(yè)機(jī)構(gòu)的聚集地，同時(shí)有西單和阜外商圈，處于較高水平，；豐臺(tái)區(qū)一直是批發(fā)零售基地，存在大量的批發(fā)零售市場(chǎng)；遠(yuǎn)郊區(qū)的處于最低點(diǎn)，這主要是由于該區(qū)域商業(yè)氛圍較弱。 北京（各區(qū)）人均商業(yè)面積分析 注：通過(guò)對(duì)北京各區(qū)的人均商業(yè)面積對(duì)比分析，可以清晰反映出北京各區(qū)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，預(yù)測(cè)北京各區(qū)域的商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。昌平區(qū)三個(gè)510萬(wàn)的大型商業(yè)全部集中在回龍觀、天通苑地區(qū)，總面積占整個(gè)昌平區(qū)未來(lái)新增商業(yè)面積的25%，由此顯示回龍觀、天通苑地區(qū)未來(lái)的商業(yè)潛力較為明顯，該區(qū)域家具建材，大型超市以及專賣(mài)店三種業(yè)態(tài)較集中。 通州 通州區(qū)由于其地理位置是距北京城區(qū)最近的一個(gè)郊區(qū)縣，又毗鄰朝陽(yáng)區(qū)，被譽(yù)為CBD的后花園，其商品住宅發(fā)展迅猛，帶動(dòng)該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展較快，例如東部地區(qū)的定福莊、管莊一帶，以及朝陽(yáng)路朝陽(yáng)北路沿線，都匯集了大量的不同商業(yè)業(yè)態(tài)，如各種類型的專賣(mài)店，專業(yè)店等分別占取了31%和25%的比例。 崇文、宣武區(qū) 該區(qū)域項(xiàng)目個(gè)數(shù)和體量都較小，商業(yè)單個(gè)體量相對(duì)不大，53%的商業(yè)物業(yè)都在1萬(wàn)平米以下，因此專業(yè)店和專
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