【正文】 而隨著建行MBS的推出,商業(yè)抵押擔(dān)保證券(CMBS)也開始進(jìn)入人們視野。建設(shè)銀行住房金融與個(gè)人信貸部副總經(jīng)理徐迪還向記者表示,資產(chǎn)證券化對(duì)于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)也具有重要意義。這一格局決定,完善地產(chǎn)金融必須建立在完善銀行融資的基礎(chǔ)上,然后以此促進(jìn)資本市場(chǎng)化,并引進(jìn)包括REITS等多元化的融資工具,加強(qiáng)地產(chǎn)金融市場(chǎng)的流動(dòng)性并進(jìn)一步分散風(fēng)險(xiǎn)。在一片抱怨聲中,地產(chǎn)商又將希望寄托在2006年的到來。記者明年房地產(chǎn)金融期待兩大突破假設(shè)他們只把10%的比例投入房地產(chǎn),就能為市場(chǎng)帶來1400億元的資金,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出今年65億的交易金額。中國的民間資本很多,但目前沒有一個(gè)辦法和渠道可把民間資本吸引到直接的房地產(chǎn)投資。戴德梁行董事葉建成認(rèn)為,雖然現(xiàn)在海外機(jī)構(gòu)投資者在國內(nèi)市場(chǎng)風(fēng)起云涌。中國不缺資金商業(yè)銀行普遍注重了對(duì)宏觀調(diào)控政策的預(yù)判,密切關(guān)注調(diào)控政策的取向。監(jiān)管部門將通過對(duì)信貸資產(chǎn)的質(zhì)量監(jiān)測(cè)和現(xiàn)場(chǎng)檢查,督促商業(yè)銀行按照有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)指引,不斷提高風(fēng)險(xiǎn)管理能力。所以,從其他宏觀調(diào)控政策的變化和新取向上,可以判斷下階段的房地產(chǎn)信貸政策調(diào)整方向。而在商品房空置面積增長(zhǎng)較快的地區(qū),重點(diǎn)在于消化存量房,房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)調(diào)整,投資性開發(fā)貸款將相對(duì)減少。三、房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)的區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)更加明顯,信貸政策調(diào)控更加注重差別性和實(shí)效性。但由于目前國內(nèi)商品房空置面積大幅度上升,明年房地產(chǎn)投資規(guī)模應(yīng)受到一定控制,房地產(chǎn)貸款增幅下降這種格局將在明年上半年繼續(xù)延續(xù)。二、房地產(chǎn)信貸資金面總體寬松,房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)速度將呈現(xiàn)先緩后揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。特別是在消化局部地區(qū)的大量空置房,刺激個(gè)人住房消費(fèi)需求方面,房地產(chǎn)信貸政策可能會(huì)有一定的松動(dòng)。上海銀監(jiān)局博士副研究員呈現(xiàn)五大基本特點(diǎn)值得注意的是,從金融機(jī)構(gòu)感興趣的投資城市分布來看,資本投向正呈現(xiàn)出在一線城市獲得成功經(jīng)驗(yàn)以后向二線城市轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。盡管第四季度的銀行家、企業(yè)家和居民三項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,%,然而認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)貸款申請(qǐng)審批條件基本不變,認(rèn)為明顯收緊或有所收緊。中國人民銀行也在其日前公布的調(diào)查中指出,銀行家看好中長(zhǎng)期房地產(chǎn)走勢(shì)。涉及金融機(jī)構(gòu)包括基金和投資銀行、保險(xiǎn)公司、信托公司和中資銀行,他們無不例外地手握決定資金流向的大權(quán)。今年在京滬兩地,機(jī)構(gòu)投資者主要通過購買、參與、入股的方式對(duì)一些開發(fā)企業(yè)進(jìn)行投資活動(dòng)。實(shí)習(xí)記者七成金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)看好中國房地產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí),國稅總局的有關(guān)人士也表示,國稅總局正在制訂新的房地產(chǎn)業(yè)稅收法規(guī)。今年10月,針對(duì)這些問題,財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康表示,房地產(chǎn)稅費(fèi)改革勢(shì)在必行,房地產(chǎn)稅費(fèi)改革的總體思路是:取消不合理收費(fèi),開征統(tǒng)一的物業(yè)稅。預(yù)計(jì)明年上半年國家有關(guān)部門可能會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策或法規(guī)。而REITs則是商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)理想的融資渠道。然而,銀行的信貸資金并不與商業(yè)地產(chǎn)的投資回收期完全匹配,商業(yè)地產(chǎn)的投資回收周期較長(zhǎng)(一般超過5年),而銀行的信貸資金的周期較短(一般只有3年左右)。REITs立法可能有所突破。據(jù)有關(guān)權(quán)威部門的統(tǒng)計(jì)顯示,目前全國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)已處于非理性狀態(tài)。展望2006年,我們預(yù)計(jì)管理層可能繼續(xù)在土地出讓、融資、能耗、物業(yè)類型、稅收及銷售方面加強(qiáng)監(jiān)管。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)政策行業(yè),因此要研究房地產(chǎn)行業(yè)首先必須關(guān)注和把握政府的有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策。平敬偉再考慮到國內(nèi)波瀾壯闊的城市化進(jìn)程,對(duì)龍頭房地產(chǎn)公司成長(zhǎng)性的支撐,我們認(rèn)為國內(nèi)的龍頭A股房地產(chǎn)公司仍被低估。A股房地產(chǎn)公司的估值吸引力。龍頭公司估值沒有體現(xiàn)其成長(zhǎng)性,被低估。如果按財(cái)政部的計(jì)劃,在2007年1月開始實(shí)施這一新的準(zhǔn)則,無疑將使擁有較多租賃房產(chǎn)的企業(yè)當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤(rùn)出現(xiàn)較大上升。2005年8月,財(cái)政部出臺(tái)了基本與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌,但與我國目前會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有較大差距的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則投資性房地產(chǎn)》征求意見稿。而人民幣升值的任何風(fēng)吹草動(dòng),都會(huì)刺激房地產(chǎn)股在市場(chǎng)的表現(xiàn)。但是我們的總體判斷是人民幣在2005年的升值幅度不足以讓以投機(jī)人民幣升值為目的而投資于國內(nèi)房地產(chǎn)的外資撤出。實(shí)證表明,升值會(huì)刺激房地產(chǎn)股的表現(xiàn)。明年的房地產(chǎn)行業(yè)主要存在三大投資機(jī)會(huì)。從行業(yè)層面來看,2006年將是樂觀因素與不樂觀因素俱存的一年。魚晉華M2之間,仍有一定上漲空間。他解釋說,隨著特區(qū)外房屋檔次的上升,市內(nèi)上班,關(guān)外居住的觀念被越來越多的人所接受,因此2006年住宅供應(yīng)主要位于關(guān)外。雖然,對(duì)此深圳市11月份先后出臺(tái)了多項(xiàng)措施旨在穩(wěn)定深圳房?jī)r(jià),但多位業(yè)內(nèi)人士在接受本報(bào)記者采訪時(shí)普遍認(rèn)為2006年深圳房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持上升趨勢(shì)。2005年深圳房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度居全國大中城市前列。王麗娜實(shí)習(xí)記者深圳:房?jī)r(jià)仍將小幅上漲老公房貸款從原本10年以內(nèi)放松到10年以上,最后放松到20年以上都可以貸款,貸款利率又再次恢復(fù)到9折優(yōu)惠利率,首付二手房恢復(fù)到三成,新房二成。隨后,房貸政策一路放寬。另一面,隨著樓市形勢(shì)變化,上海對(duì)樓市的調(diào)控政策在逐漸放松。這標(biāo)志著上海房地產(chǎn)交易量一個(gè)可喜的復(fù)蘇。一手房日均交易量,在一個(gè)半月內(nèi)從550套攀升至750套。據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)表明,2005年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落,%；,%；,%。蘭紅境外資金紛紛進(jìn)入北京寫字樓、商鋪將成為大型境外資金追捧熱點(diǎn)寫字樓供應(yīng)集中在東部租金穩(wěn)中有降明年租金下降仍將繼續(xù)。上市融資雖然門檻較高,而且上市后要接受較嚴(yán)格的監(jiān)管,但是從規(guī)范經(jīng)營管理,實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的角度看,走上市的道路是一個(gè)必然的選擇。同時(shí),境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的投融資控制會(huì)相對(duì)較緊,境外投融資渠道會(huì)相對(duì)更多；國內(nèi)銀行針對(duì)發(fā)展商的貸款相對(duì)依然較緊,而針對(duì)購房終端客戶的貸款則有望相對(duì)放松。中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)2006年北京二手房市場(chǎng)總成交量的上升幅度在50%左右,即95000套左右。從近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需數(shù)據(jù)對(duì)比來看,新增供應(yīng)一直低于成交規(guī)模,亦即持續(xù)性呈現(xiàn)出消耗歷史存量的局面。由此帶來的房?jī)r(jià)上漲,將不低于2005年的市場(chǎng)漲幅(20%左右)。實(shí)習(xí)記者北京:房市求大于供這樣,環(huán)渤海京津塘沽海岸城市帶在21世紀(jì)中國經(jīng)濟(jì)第三極的崛起,將會(huì)使濱海新區(qū)成為天津乃至中國北方房地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略熱點(diǎn)。而作為配套措施之一,在未來兩到三年的時(shí)間里,北京、天津兩地將共同投資100多億美元,修建快速鐵路、高速公路、機(jī)場(chǎng),以解決京津交通問題,促進(jìn)京津兩地互聯(lián)互通。南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授劉玉錄認(rèn)為,2006年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)好于即將過去的2005年。與黃世達(dá)相應(yīng)襯的是在今年天津市各類房屋平均交易同比上漲約20%?，F(xiàn)在天津要找塊土地已經(jīng)是很不容易了。記者天津:新概念帶來新熱點(diǎn)呼市新建商品房均價(jià)猛漲,其中一個(gè)重要因素就是在今年當(dāng)?shù)卣ㄟ^規(guī)范市場(chǎng)化運(yùn)作,出讓市區(qū)建設(shè)用地7000多畝,土地價(jià)值從去年每畝30萬元升至今年的50萬元,這一成本的增幅比任何時(shí)候都要大。所以一直以來房?jī)r(jià)的基數(shù)比較低。房?jī)r(jià)漲幅頭名的位置被呼和浩特摘得,讓許多業(yè)內(nèi)人士大跌眼鏡,更讓不少呼市的本地人連稱沒想到。北京華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在接受采訪時(shí)介紹。實(shí)習(xí)記者呼和浩特:房?jī)r(jià)漲幅居前余志勇)另外我們提醒投資者,整個(gè)市場(chǎng)的股改完成后,一些公司潛在的并購價(jià)值可能會(huì)得到市場(chǎng)的挖掘。另外一個(gè)投資主題也值得重視:隨著人民幣升值進(jìn)程的加快,一些優(yōu)質(zhì)物業(yè)的投資價(jià)值將會(huì)得到重新評(píng)估。不僅如此,我們認(rèn)為,在未來的融資競(jìng)爭(zhēng)中和國際并購機(jī)會(huì)中,它們也將占據(jù)有利地位。具體講就是,隨著土地市場(chǎng)和資金市場(chǎng)門檻的提高,同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量和后續(xù)管理得到越來越多的重視,整個(gè)行業(yè)將逐步完成劣汰的過程,許多中小企業(yè)盡管目前也可能由于仍有部分低成本的土地儲(chǔ)備,近幾年能夠形成業(yè)績(jī)支持,但如果不能及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略,企業(yè)發(fā)展難以真正持續(xù)。由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的巨大發(fā)展空間,我們認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r尚只是一個(gè)預(yù)演行情,各個(gè)公司潛在的發(fā)展空間還很大,即使是目前業(yè)內(nèi)的一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)也才剛剛上路。如何選擇投資對(duì)象?我們認(rèn)為行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的變化將有利于優(yōu)質(zhì)開發(fā)公司和持有優(yōu)良經(jīng)營物業(yè)的公司提升未來的競(jìng)爭(zhēng)地位,而那些不具備核心競(jìng)爭(zhēng)能力的企業(yè)將面臨著越來越大的經(jīng)營壓力。隨著市場(chǎng)上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策和業(yè)績(jī)預(yù)期的明朗,近期房地產(chǎn)上市公司的表現(xiàn)明顯好于一般行業(yè),并且我們預(yù)計(jì)隨著未來業(yè)績(jī)的具體公布,市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司仍將會(huì)給予足夠的關(guān)注。我們認(rèn)為近年來房地產(chǎn)公司利潤(rùn)水平大幅增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力是土地增值,尤其是通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得的大量土地增值。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就受益于市場(chǎng)發(fā)展的這種態(tài)勢(shì)。其一是市場(chǎng)發(fā)展不同步創(chuàng)造市場(chǎng)機(jī)會(huì)。從目前的房產(chǎn)市場(chǎng)情況看,很多優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)2006年的業(yè)績(jī)很可能仍會(huì)得到的較好保證,主要原因有兩點(diǎn):部分公司業(yè)績(jī)預(yù)期趨好因此我們的結(jié)論是:房?jī)r(jià)上漲和高房?jī)r(jià)使社會(huì)上很多階層獲益,尤其是使一些原來通過各種途經(jīng)獲得較多住房的居民從房?jī)r(jià)上漲過程中獲益。一般情況下這部分住宅購置成本極低,當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí),這部分住宅的市場(chǎng)價(jià)值就隨之上升。從管理層對(duì)整體經(jīng)濟(jì)調(diào)控的思路以及各地政府具體執(zhí)行態(tài)度判斷,我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策預(yù)期已經(jīng)比較明朗,商品房房?jī)r(jià)高低和漲幅大小并不是行業(yè)調(diào)控首先關(guān)注的目標(biāo),土地資源的管理和金融風(fēng)險(xiǎn)的防范才是管理層首先考慮的問題,因此房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)幅度較大的變化是不利于管理層上述戰(zhàn)略意圖的實(shí)現(xiàn)。政策預(yù)期日益明朗2006房地產(chǎn)要促進(jìn)專業(yè)化的房地產(chǎn)投資基金、抵押資產(chǎn)管理公司、互助儲(chǔ)蓄銀行以及儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)等金融機(jī)構(gòu)的建立。當(dāng)前市場(chǎng)中已成功發(fā)起設(shè)立的幾家準(zhǔn)地產(chǎn)基金正在積極地進(jìn)行探索中國式房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金道路的有益嘗試,可以預(yù)見,隨著《產(chǎn)業(yè)基金法》的出臺(tái),產(chǎn)業(yè)基金合法地位的確立,產(chǎn)業(yè)基金模式必將成為房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的重要力量。從當(dāng)前地產(chǎn)公司的融資渠道看,除了銀行貸款和房地產(chǎn)信托外,上市融資、債券融資、利用外資幾種融資途徑門檻都很高,只有少數(shù)企業(yè)能夠享受,所以對(duì)于大多數(shù)企業(yè)仍只有銀行貸款和房地產(chǎn)信托可用。天津市采取建、收、補(bǔ)、轉(zhuǎn)四種住房保障方式統(tǒng)籌聯(lián)動(dòng),解決城市最低收入居民住房安置問題的做法值得借鑒。要落實(shí)各種補(bǔ)貼和保障政策。對(duì)于普通商品住房供應(yīng),地方政府要保證土地供應(yīng),在招標(biāo)、掛牌出讓時(shí)可以適當(dāng)限制出讓金底價(jià)；面向市政配套工程涉及的拆遷安置對(duì)象等特殊群體供應(yīng)的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目,可以將規(guī)劃設(shè)計(jì)條件與土地出讓捆綁招投標(biāo),通過合同約定,適當(dāng)降低地價(jià)、限定房?jī)r(jià),并控制戶型。此時(shí)一刀切的調(diào)控政策對(duì)于一些地區(qū)剛剛起步的房地產(chǎn)市場(chǎng)打擊很大,從而影響房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。而我們經(jīng)常關(guān)注的全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)基本只能反映個(gè)別占比較大地區(qū)的房地產(chǎn)消費(fèi)情況,它常常給我們?cè)斐梢环N假象,以為全國的數(shù)據(jù)反映出過熱,總體就都過熱。對(duì)于各地區(qū)應(yīng)該堅(jiān)持區(qū)別對(duì)待、有保有壓的調(diào)控政策。堅(jiān)持區(qū)別對(duì)待、有保有壓的調(diào)控原則應(yīng)該讓市場(chǎng)主體明確政府宏觀調(diào)控的目標(biāo)和邊界,即可達(dá)到平抑需求波動(dòng)的作用。為使市場(chǎng)參與者對(duì)未來走勢(shì)有較明確的預(yù)期,政府應(yīng)該注意政策的穩(wěn)定性和信息的準(zhǔn)確披露,使市場(chǎng)中的開發(fā)商和消費(fèi)者清楚政策意圖,對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)有個(gè)大致判斷,盡量避免消費(fèi)者心態(tài)的大起大落,出現(xiàn)持幣待購或者瘋狂搶購的局面。國家對(duì)于外行企業(yè)的盲目投資應(yīng)該關(guān)注。所以政府宏觀調(diào)控政策應(yīng)設(shè)法平抑減緩房地產(chǎn)周期波動(dòng)帶來的不利影響,防止供求關(guān)系過大波動(dòng)可作為衡量宏觀調(diào)控是否有效的最重要標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,帶動(dòng)性強(qiáng),與金融業(yè)聯(lián)系密切,發(fā)展態(tài)勢(shì)關(guān)系整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全。宏觀政策正確引導(dǎo),平抑房地產(chǎn)周期波動(dòng)平抑房?jī)r(jià)四管齊下這樣各年間隨著景氣周期的輪換價(jià)格增幅有所不同,但今后很長(zhǎng)一段時(shí)間價(jià)格持續(xù)平緩上漲仍是大勢(shì)所在。由于住房用地本身數(shù)量是有限的,也就說明房屋供給能力是有限的,但需求隨著經(jīng)濟(jì)水平提高和城市人口的增加而保持旺盛,這種供需矛盾必然反映在價(jià)格的持續(xù)增長(zhǎng)上。[房地產(chǎn)長(zhǎng)期走勢(shì)分析]所以我們判斷雖然近期內(nèi)國家為了平抑價(jià)格著力打擊投資需求。其二,房地產(chǎn)具有良好的保值性,盡管有折舊存在,但是作為不動(dòng)產(chǎn),房地產(chǎn)的保值性能良好,在數(shù)年內(nèi)其使用價(jià)值不會(huì)降低。首先,房地產(chǎn)具有投資和自用消費(fèi)的雙重屬性。而事實(shí)上,目前銀行存款利率水平較低但物價(jià)上升水平很快,造成銀行實(shí)際存款利率為負(fù)。住房作為一種耐用消費(fèi)品具有投資屬性,房地產(chǎn)投資需求逐漸凸現(xiàn)。中西部地區(qū)總體經(jīng)濟(jì)水平比較落后,但商品房銷售無論銷售價(jià)格還是銷售量都處于穩(wěn)定提速中。隨著人們收入水平的提高,經(jīng)歷了千元級(jí)(洗衣機(jī)、冰箱、電視機(jī))、萬元級(jí)(計(jì)算機(jī)),逐漸將步入十萬元級(jí),這主要包括汽車和購房消費(fèi)。[房地產(chǎn)長(zhǎng)期走勢(shì)分析](報(bào)告執(zhí)筆人:國務(wù)院發(fā)展研究中心產(chǎn)業(yè)部楊建龍清華大學(xué)趙巒)首先,各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)的,當(dāng)經(jīng)濟(jì)總發(fā)展水平提高時(shí)對(duì)房地產(chǎn)需求旺盛會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)雙升,這就可以表現(xiàn)為各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量與銷售價(jià)格都穩(wěn)步上升的狀況。我們對(duì)于2006年各地區(qū)的商品房銷售量增長(zhǎng)預(yù)測(cè)首要考慮的是歷史數(shù)據(jù)反映的銷售量增長(zhǎng)長(zhǎng)期趨勢(shì),而銷售量受到宏觀調(diào)控的影響將逐漸減弱,表3中大致可以表現(xiàn)地區(qū)間銷售量增長(zhǎng)的差異(見表3)。第三,從銷售量增長(zhǎng)階段來看,2005年在政府宏觀調(diào)控下,各地區(qū)銷售量的增長(zhǎng)趨勢(shì)產(chǎn)生一些變化。第二,從銷售量增長(zhǎng)幅度來看,各主要地區(qū)除四川外基本保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。我們對(duì)于2006年各地區(qū)的商品房銷售價(jià)格預(yù)測(cè)考慮到價(jià)格增長(zhǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)和一些地區(qū)由于價(jià)格增長(zhǎng)過快受到調(diào)控造成的增速減緩兩個(gè)因素(見表2)。從價(jià)格增長(zhǎng)速度來看,上海不僅目前平均銷售價(jià)格最高,增長(zhǎng)速度也最快,每月平均價(jià)格增幅在65元左右,其它地區(qū)中增速較快的有天津(每月平均價(jià)格增幅在37元左右),浙江和江蘇(每月平均價(jià)格增幅在30元左右)安徽(每月平均價(jià)格增幅在22元左右)。天津、浙江、江蘇、遼寧和福建2002年平均銷售價(jià)格只有2000多元,但