房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析綱要(參考版)
2025-06-24 21:17本頁面
【正文】 2004年6月18日9 / 9。我們認為，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的日益成熟和相關(guān)制度的完善，公司的相對競爭優(yōu)勢將更加突出的顯現(xiàn)出來。2004年公司主要開發(fā)項目33個，開工和竣工面積預(yù)計分別為178萬平方米和154萬平方米；預(yù)計公司04年結(jié)算面積160萬平方米，%，%。同時，公司在市場上的運作相對規(guī)范、信息披露相對透明。同時期間費用率被控制在較合理的區(qū)間，公司各項盈利指標(biāo)遠遠高于行業(yè)平均水平。目前仍處于快速擴張期，%。另外，我們認為應(yīng)注意回避那些受緊縮政策負面影響較大的房地產(chǎn)上市公司，細分主要有：從資產(chǎn)負債率角度看，負債過高的公司；從開發(fā)項目類型來看，開發(fā)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等的公司；從地區(qū)性過熱角度看，房地產(chǎn)市場投機氣氛濃厚地區(qū)的公司。這些公司相對成熟和規(guī)范，在市場上也已具備了一定的知名度和品牌，同時信息的披露也相對充分和透明。２、房地產(chǎn)板塊投資思路我們應(yīng)該注意到，在宏觀緊縮政策的影響下，此次行業(yè)的調(diào)整，表面上是行業(yè)增長速度的下降，其更深層次的意義在于市場結(jié)構(gòu)將發(fā)生根本性變化，中小開發(fā)商的淘汰速度會有所加快，行業(yè)集中度進一步提高，那些資金實力雄厚、土地儲備較多、管理規(guī)范、具有一定品牌效應(yīng)的公司將在行業(yè)的本次調(diào)整中獲得更大的發(fā)展機遇，堅持價值型投資理念的投資者將會獲得超額的市場回報。因此從這一方面來看，我們對房地產(chǎn)板塊的態(tài)度又是審慎的。另一方面，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場還不成熟和規(guī)范，上市公司的信息披露還不夠透明、調(diào)節(jié)利潤的空間仍然很大，這有可能造成企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)和實際情況的背離，或者人為的加大了企業(yè)業(yè)績的波動；同時，房地產(chǎn)板塊內(nèi)的上市公司資質(zhì)差別很大、良莠不齊導(dǎo)致業(yè)績分化明顯；而且，房地產(chǎn)開發(fā)具有周期性特征，業(yè)績波動較大。五、房地產(chǎn)板塊投資建議１、房地產(chǎn)板塊總體評價總體評價房地產(chǎn)板塊應(yīng)從兩個角度來看：一方面，從行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r上看，行業(yè)近年來發(fā)展態(tài)勢不錯，市場需求旺盛，如消費結(jié)構(gòu)的升級、居民住房需求的擴大，城鎮(zhèn)化的加速、大規(guī)模城市建設(shè)和拆遷力度的加大等等都為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)I造了很好的宏觀環(huán)境；而從房地產(chǎn)企業(yè)自身來看，不少企業(yè)的項目經(jīng)過前幾年的建設(shè)之后已經(jīng)陸續(xù)進入收獲期，從業(yè)績的波動周期上看，這些企業(yè)的業(yè)績將進入快速提升期。選擇一些五六百萬人口的中型城市投資，因為這些城市正處于城市化的發(fā)展階段，外資較少進入，房地產(chǎn)競爭較少，政府提供較多優(yōu)惠支持政策，投資的風(fēng)險相對低，空間也相對大。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，由于一線城市可挖掘潛力相對有限，經(jīng)營成本逐年提高，今年將有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)走向二線城市。因此，可以預(yù)期2004年房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性矛盾有望得到緩減。另外，國家從土地的出讓政策、房貸政策、到物業(yè)管理、流通中介經(jīng)營規(guī)定等等方面，逐步對房地產(chǎn)行業(yè)進行規(guī)范?？偟谋憩F(xiàn)在:部分城市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大、房地產(chǎn)價格上漲過快、住房供求結(jié)構(gòu)失衡和空置量增加、對銀行資金的依賴很嚴(yán)重等。４、結(jié)構(gòu)性矛盾將有望緩解目前我國房地產(chǎn)在快速發(fā)展的同時，存在著很多深層次的問題，最主要的是結(jié)構(gòu)性矛盾。目前，%，未來這一數(shù)據(jù)還會發(fā)生更大的變化。這些內(nèi)容一旦實施，可以說在提高行業(yè)進入門檻的同時，多方面鋪陳了那些擁有專業(yè)化優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢和市場優(yōu)勢的企業(yè)高速發(fā)展，這既順應(yīng)了目前行業(yè)內(nèi)加快集約整合的趨勢，也會帶來規(guī)范行業(yè)管理、提升行業(yè)競爭力，提高土地開發(fā)價值、降低銀行金融風(fēng)險的系列效應(yīng)。３、優(yōu)勢企業(yè)群體將脫穎而出在央行121號文件出臺后，隨著業(yè)務(wù)流程的規(guī)范，使房地產(chǎn)業(yè)的資金密集型產(chǎn)業(yè)特點迅速顯現(xiàn)，最直接的效應(yīng)就是行業(yè)內(nèi)兩極分化不可阻擋。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，可以通過獲得房地產(chǎn)投資基金而大大拓寬融資渠道，解決資金瓶頸問題。房地產(chǎn)基金將有可能出現(xiàn)。房地產(chǎn)信托的最大優(yōu)點在于能夠彌補121號文規(guī)定的只有主體結(jié)構(gòu)封頂才能按揭所造成的中間消費融資的斷裂。
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