房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀風(fēng)險分析(參考版)
2025-06-19 12:37本頁面
【正文】 因此，從國家宏觀經(jīng)濟的健康發(fā)展來說，對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控必須適度到位，否則房地產(chǎn)的非理性發(fā)展會對整個行業(yè)甚至國家金融與經(jīng)濟都產(chǎn)生嚴重的風(fēng)險影響。這些市場變化趨勢將會使得商品住房交易結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，投機性購房得到初步遏制，住房交易行為漸趨理性；商品住房平均價格漲幅趨穩(wěn)；房地產(chǎn)信貸增速放緩，從而實現(xiàn)國家宏觀調(diào)控的初始目標。此次宏觀調(diào)控主要是針對住宅市場，對寫字樓市場的影響不大。在這種情況下，上海多達14000家的中介市場洗牌在所難免。（4）二手房市場會不斷降溫。常規(guī)的銀行融資渠道的門檻已大大提高，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始積極尋求新的融資渠道，如企業(yè)改制上市、企業(yè)間的兼并與重組、尋求信托與基金的合作與投資等等。（3）企業(yè)融資渠道將趨向多元化。（2）房價將趨向穩(wěn)定，上漲的增幅會明顯下降。3．宏觀調(diào)控對上海房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的影響分析在政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)的雙重影響下，加上市場供求關(guān)系調(diào)整和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，上海房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)如下發(fā)展態(tài)勢：（1）房地產(chǎn)投資額繼續(xù)增加，投資增幅放緩。由于市場對宏觀調(diào)控信號的判斷還有一個時間的遲滯性，對于這次國家宏觀調(diào)控的效果影響還不宜過早下結(jié)論。由此看來，宏觀調(diào)控已經(jīng)對上海房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響，但僅是遏制了房價上漲勢頭，對上海房價結(jié)構(gòu)還沒有產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。但是，再從上海房地產(chǎn)經(jīng)濟的實際運行數(shù)據(jù)來看，%，而反映當(dāng)年新漲價因素的商品住宅銷售月環(huán)比價格指數(shù)，%后，漲幅逐月回落，%。由7月11日國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的調(diào)查報告顯示，2005年第二季度35個大中城市房價還是均有不同幅度的上漲，比去年同季上漲8%，%。但同時也要認識到，目前的調(diào)控效果只是初步的，房地產(chǎn)市場運行中還存在許多不確定因素。由以上數(shù)據(jù)分析來看，雖然6月份部分數(shù)據(jù)相較5月份還有小幅增長，但是與去年同期相比，都有不同程度的增幅回落。4月份當(dāng)月住房開發(fā)貸款余額首次出現(xiàn)下降?！? 據(jù)中國人民銀行統(tǒng)計，截至5月末，%；，%。上半年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資6193億元，％。其中，％；％；％。上半年，全國完成土地開發(fā)面積8190萬平方米，同比增長3％；★ 。6月末，％。另外，從2005年6月份發(fā)布的分類指數(shù)來看：★ 。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2005年6月份，“國房景氣指數(shù)”。所以，必須對行業(yè)經(jīng)濟的運行有準確的判斷，如果在該行業(yè)出現(xiàn)泡沫后再進行調(diào)控，就必然要付出相應(yīng)地調(diào)控成本。從國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控來看，相對上海地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展速度，國家宏觀調(diào)控顯得相對滯后（這是基于上海地區(qū)的房地產(chǎn)已出現(xiàn)泡沫的判斷做出的），這將使得有泡沫出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控過程中承受一定的代價，這即是上海房產(chǎn)行業(yè)所面臨的宏觀調(diào)控的風(fēng)險。因此，在此共識基礎(chǔ)上，國家開始出臺相關(guān)政策，從金融、財稅、法規(guī)等方面對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控。2004年，房地產(chǎn)業(yè)幾年持續(xù)的高速發(fā)展也引起國務(wù)院與國家各部委的重視，隨即從控制投資的角度出臺了相關(guān)政策，但是對房地產(chǎn)市場并沒有實現(xiàn)過多的干涉和預(yù)期的影響。三、國家宏觀政策調(diào)控對上海房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險分析從風(fēng)險角度分析國家宏觀政策調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響，主要是分析該調(diào)控是否適時、適當(dāng)及對被調(diào)控行業(yè)發(fā)展趨勢的影響。國家宏觀調(diào)控的最終目標是滿足人民對住房的正常消費需求，最終達到穩(wěn)定房產(chǎn)市場，使之健康發(fā)展?？傊?，2004年的調(diào)控立足于房地產(chǎn)投資增長過快、過多將會引致經(jīng)濟發(fā)展不平衡的預(yù)期，而2005年的調(diào)控則是立足于房地產(chǎn)泡沫已真正形成的判斷；前者調(diào)控的是供應(yīng)市場，后者調(diào)控的是需求市場。從國家的角度講，是為了控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，防止宏觀經(jīng)濟過熱采取的必要措施。從中央政府、各部委到上海市政府相繼出臺的政策和調(diào)控目標解釋來看，2004年采取的調(diào)控措施主要有二：一是通過銀行緊縮房地產(chǎn)開發(fā)項目的貸款供應(yīng)，二是暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用建設(shè)用地審批，嚴格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的規(guī)模，從緊控制房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)。另外，上海市政府兩個“1000萬”項目工程住房將從下半年起按照
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