【正文】 項(xiàng)目本身風(fēng)險(xiǎn) （1）項(xiàng)目銷售報(bào)批中的不確定因素 （2）涉及到項(xiàng)目所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離和確立問題 （3）政府政策指導(dǎo)對本項(xiàng)目的影響市場風(fēng)險(xiǎn) （1）市場對該類型產(chǎn)品的接受程度 （2）宏觀房地產(chǎn)市場的投資活躍程度 （3）預(yù)期金融政策的調(diào)整對投資性物業(yè)銷售的影響經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) （1）酒店的盈利能力直接決定對承諾投資回報(bào)的實(shí)現(xiàn) （2）丹寨酒店業(yè)未來競爭形勢，其他酒店對本項(xiàng)目形成的威脅加快銷售準(zhǔn)備工作，搶占市場先機(jī)；加大營銷推廣力度，縮短銷售周期，規(guī)避政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場的沖擊；提高酒店經(jīng)營管理水平，保證未來合理的投資回報(bào)。底下部分按照防水標(biāo)準(zhǔn)按照800元/平計(jì)算。按照節(jié)約原則。結(jié)合我司的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)資料以及與各職能部門溝通的成果，對項(xiàng)目的土地成本、工程成本進(jìn)行估算，各項(xiàng)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按政府有關(guān)規(guī)定進(jìn)行估算。（2） 項(xiàng)目開發(fā)銷售周期說明通過對丹寨房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目狀況的詳細(xì)了解以及與公司相關(guān)部門負(fù)責(zé)人的全面溝通，對本項(xiàng)目的開發(fā)銷售周期做如下計(jì)劃：從2012年4月至2015年12月。： 基礎(chǔ)成本（1）項(xiàng)目說明,土地出讓金按92萬元/畝。酒店餐飲、娛樂部分貢獻(xiàn)突出是酒店發(fā)展的核心組成部分。第五部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析 客房經(jīng)營情況表房間類型入住率折實(shí)房價戶型比例標(biāo)準(zhǔn)房60%33048%高級房21%34816%豪華房36%46427%豪華套房8%6004%商務(wù)套房2%8685%總統(tǒng)套房%42000%注：以上數(shù)據(jù)為近期酒店?duì)I業(yè)數(shù)字，不代表整個營業(yè)期水平。收益年有限，且其他因素不變的價格計(jì)算公式：V=[1－1/（1＋r）n]a/rV——項(xiàng)目現(xiàn)今總價n——項(xiàng)目的收益年限r(nóng)——房地產(chǎn)資本化率，即項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值8％；a——項(xiàng)目的年凈收益價格求取本項(xiàng)目作為經(jīng)營性酒店，經(jīng)營年限一般為20年，故收益年限n＝20本項(xiàng)目作為酒店的凈收益a根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均租金收益：（根據(jù)項(xiàng)目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計(jì)）＝210元/套/天入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計(jì)）＝50％總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）＝300套年收益租金a＝365天平均租金客房總套數(shù)入住率＝36521030050％=11497500元平均餐飲收益（2個小餐廳1大餐飲共計(jì)100桌）年?duì)I業(yè)額a＝365天平均消費(fèi)餐飲桌數(shù)就餐率＝36528010050％=5110000元平均一站式休閑娛樂收益（民俗藥浴60起每增加一個項(xiàng)目另外收費(fèi)，按照平均消費(fèi)100元/天計(jì)算年?duì)I業(yè)額a＝365天平均消費(fèi)接待能力接待率 ＝36510050050％=9125000元KTV年租金收益a＝月租金/平米KVT租用面積12個月 ＝約30元月/平米約100012 ＝360000元初步預(yù)計(jì)中聯(lián)大酒店年?duì)I業(yè)額為＝酒店年收益租金a+餐飲年?duì)I業(yè)額a+休閑娛樂年收益+KTV年收益 ＝11497500元+5110000元+9125000元=360000元 ＝26092500元 項(xiàng)目總投資由項(xiàng)目已支付工程款及銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用組成，資金來源包括自籌資金、銀行融資和本項(xiàng)目銷售回款?！?產(chǎn)權(quán)明晰，保證公司對項(xiàng)目的經(jīng)營管理權(quán)■ 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展第四部分 銷售及經(jīng)營收入測定 定位理論依據(jù)：由于項(xiàng)目周邊沒有類似的一站式酒店，故不能采取比較法定價；項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營收益性物業(yè)，故可采取收益法。區(qū)位優(yōu)勢明顯，具備形成丹寨縣城市名片的潛力。中聯(lián)大酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。中聯(lián)大酒店為丹寨縣中聯(lián)房地產(chǎn)投資管理有限責(zé)任公司全資擁有，是丹寨為改善投資環(huán)境而興建起來的。小結(jié)：基于以上分析，抵押貸款不僅能保持對酒店的經(jīng)營管理，基本符合我們對快速回籠部分資金的要求，雖然會讓發(fā)展商背負(fù)比較沉重利息負(fù)擔(dān)。優(yōu)勢：（1）能回籠部分資金；（2）能保持對酒店的經(jīng)營管理。因此，此種方式不符合我們對酒店最佳出路的要求。劣勢：（1） 大宗項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓難以找到買家；（2） 喪失了對酒店的經(jīng)營管理權(quán)；（3） 整體轉(zhuǎn)讓價格一般很低，無法根據(jù)市場價格銷售，難以保證對前期投資的回收，將造成對企業(yè)資產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失。根據(jù)項(xiàng)目目前情況，我們認(rèn)為：該種解決方案必須能同時滿足以下兩個核心要求：在短期內(nèi)能快速回籠大量資金能保持并促進(jìn)對項(xiàng)目的高效經(jīng)營管理根據(jù)本項(xiàng)目情況，我們認(rèn)為有二種方案可供選擇：n 整體出讓n 抵押貸款酒店整體出讓：概念：即尋找第三方受讓人，以一定的價格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)同時轉(zhuǎn)讓的方式。在整個丹寨市場中，中聯(lián)大酒店作為目前唯一死星高端酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型產(chǎn)品。無論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來看，丹寨房地產(chǎn)都是黔東南房地產(chǎn)市場的重要組成部分，目前市場中大部分產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。從丹寨房地產(chǎn)的發(fā)展與旅游業(yè)的起步就引起了市場的關(guān)注，但從長期來看仍處在一個起步階段，市場上的買家以本地居民為主，外地消費(fèi)較少，是一個本地消費(fèi)群體占主導(dǎo)的地區(qū)。整體來看，中聯(lián)大酒店以一站式服務(wù)高端酒店的經(jīng)營方式銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn)營條件成熟，時機(jī)合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢及丹寨經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本項(xiàng)目前景展望非常良好。由于該項(xiàng)目上市時