【正文】 嚴(yán)格按照國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。與此同時，按照非均衡發(fā)展戰(zhàn)略，認(rèn)真抓好“54321”工程向“5個5”工程的實(shí)施，即2005年到2010年，基礎(chǔ)母牛存欄5萬頭向出欄5萬頭優(yōu)質(zhì)肉牛轉(zhuǎn)變、優(yōu)質(zhì)米種植4萬畝向5萬畝轉(zhuǎn)變、稻田養(yǎng)魚3萬畝向5萬畝轉(zhuǎn)變、茶葉種植2萬畝向5萬畝轉(zhuǎn)變、烤煙種植1萬畝向中藥材種植5萬畝轉(zhuǎn)變。市場上同質(zhì)化產(chǎn)品大量存在，缺乏差異化的供給。有各種動植物1500余種，素有“物種基因庫”之稱。針對本項(xiàng)目對場客戶進(jìn)行調(diào)查分析，客戶需求結(jié)論如下： 項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)開發(fā)對區(qū)域形象的提高，客戶普遍對本項(xiàng)目感興趣，傾向于更舒適的環(huán)境，大部分以選擇自住為主。項(xiàng)目的景觀資源豐富，坐擁區(qū)域中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。隨著高速公路的開通以及品牌發(fā)展商的進(jìn)入，丹寨房地產(chǎn)雨季旅游酒店市場的有十分具有發(fā)展?jié)摿?，未來前景美好，產(chǎn)品升值潛力十分巨大。位于金鐘開發(fā)區(qū)金鐘快速干道和龍泉大道交叉路口，酒店嚴(yán)格按照國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。項(xiàng)目總體指標(biāo)：項(xiàng)目總建設(shè)期為60個月1. 、㎡2. ㎡(㎡)3. 項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用估算項(xiàng)目整體總投資估算：（一）土地成本 土地成本合計(jì)：（二）前期工程費(fèi)（含勘查費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、園林設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)等費(fèi)用）：㎡55元/㎡=前期工程費(fèi)合計(jì)： （三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(含供水電、道路、排水排污、綠化等)㎡350元/㎡=基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)合計(jì)：（四）建筑安裝費(fèi)（含土建、安裝等）：高層部分：㎡1,600元/㎡=4604萬元車庫、設(shè)備房部分：㎡2500元/㎡=883萬元編號工程項(xiàng)目名稱總價（萬元）數(shù)量（平米）單方造價（元/平米）1給排水工程310003502消防噴淋310001103變配電310002004應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)310001105電氣310003806泛光照明31000407消防報(bào)警31000408綜合布線31000559弱電配管310004010弱電橋架310003011衛(wèi)星天線有線電視310001512安防系統(tǒng)310004013程控電話310004014空調(diào)送排風(fēng)3100065015鍋爐310003516電梯3100023017車庫管理40005018廚房設(shè)備3100020019酒店管理系統(tǒng)310004020泳池設(shè)備310003021康體設(shè)施3100040機(jī)電安裝工程小計(jì)2635建安安裝費(fèi)（含機(jī)電安裝）合計(jì)：（五）開發(fā)間接費(fèi)（按1,2,3,％計(jì)）：% =（六）不可預(yù)見費(fèi)（按1,2,3,4,5項(xiàng)之和的3％計(jì)）：3% =（七）期間費(fèi)用：管理費(fèi)用：2%＝招商費(fèi)用：2%＝ （八）裝修費(fèi)用（軟）：按照一般的四星級酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)單價在2500元/平至3000元/平之間。高層酒店為18層。但此種方式仍然符合我們對酒店最佳出路的要求。：丹寨作為黔東南重要城鎮(zhèn)，一直以來在黔東南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都占據(jù)著非常重要的地位。 本項(xiàng)目可提升空間大。丹寨至今仍保留著古樸、濃郁、獨(dú)特的民族風(fēng)情，形成了都柳江民族文化與生態(tài)風(fēng)光精品旅游線一道最靚麗的風(fēng)景，是民族風(fēng)情旅游的首選目的地。 丹寨屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，這里氣候宜人，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，℃— ℃ ，℃— ℃ ，年平均溫度 ℃ － ℃ ，是理想的旅游度假、避暑、休閑勝地。目前丹寨縣城的開發(fā)商，基本都是名不見經(jīng)傳的外地和本地開發(fā)商。經(jīng)過對全國和丹寨經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對20112012年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)研后認(rèn)為：■ 項(xiàng)目的啟動是必要的、可行的、合理的；■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)丹寨縣民俗旅游與會議接待的酒店市場是樂觀的；■ 高端標(biāo)桿式酒店的建立適合項(xiàng)目地經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展與規(guī)劃；■ 在20152016年將該項(xiàng)目投放市場的時機(jī)是可行的；■ 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營條件基本成熟；第二部分 市場分析以民俗特色旅游帶動全縣人民以旅游業(yè)發(fā)展并帶動全縣個體經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，為全縣的經(jīng)濟(jì)建設(shè)謀求新的路線。目前各項(xiàng)目的銷售價格最高接近3000元關(guān)口，而推貨量也開始漸漸放大。是國家級貧困縣和國家生態(tài)建設(shè)重點(diǎn)縣，轄3鎮(zhèn)4鄉(xiāng)1個國營農(nóng)場。 丹寨境內(nèi)有多個苗族支系，僅苗族服飾就有8種之多。以消化本地旅游以及各企業(yè)商務(wù)客戶為主，另有少量娛樂消費(fèi)型客戶；各酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為主要戶型，同時也是酒店入住率最高的客房。由于該項(xiàng)目上市時機(jī)良好，產(chǎn)品稀缺，預(yù)計(jì)經(jīng)營壓力不大。優(yōu)勢：（1）能回籠部分資金；（2）能保持對酒店的經(jīng)營管理。酒店餐飲、娛樂部分貢獻(xiàn)突出是酒店發(fā)展的核心組成部分。底下部分按照防水標(biāo)準(zhǔn)按照800元/平計(jì)算?！?產(chǎn)權(quán)明晰，保證公司對項(xiàng)目的經(jīng)營管理權(quán)■ 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展第四部分 銷售及經(jīng)營收入測定 定位理論依據(jù)：由于項(xiàng)目周邊沒有類似的一站式酒店，故不能采取比較法定價；項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營收益性物業(yè)，故可采取收益法。根據(jù)項(xiàng)目目前情況，我們認(rèn)為