【正文】 率折實(shí)房價(jià)戶型比例標(biāo)準(zhǔn)房60%33048%高級(jí)房21%34816%豪華房36%46427%豪華套房8%6004%商務(wù)套房2%8685%總統(tǒng)套房%42000%注：以上數(shù)據(jù)為近期酒店?duì)I業(yè)數(shù)字，不代表整個(gè)營業(yè)期水平。中聯(lián)大酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。因此，此種方式不符合我們對(duì)酒店最佳出路的要求。無論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來看，丹寨房地產(chǎn)都是黔東南房地產(chǎn)市場的重要組成部分，目前市場中大部分產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。結(jié)論：通過對(duì)比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素，我司認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對(duì)和規(guī)避，并會(huì)有良好的市場表現(xiàn)。第三部分 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)n 總建筑面積：㎡n 地上面積：㎡n 地下面積：㎡n 用地面積：㎡n 層數(shù)共18層1層：大堂2層：商業(yè)配套417層：酒店客房18層：總統(tǒng)套房n 客房總數(shù)：300間標(biāo)準(zhǔn)客房：180套；高級(jí)客房：60套豪華客房：100套；豪華套房：20套商務(wù)套房：14套； 總統(tǒng)套房：2套酒店配套設(shè)施構(gòu)成：n 休閑娛樂1層：西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳2層：XX酒樓3層：民俗藥浴中心（桑那中心）4層：XX夜總會(huì)（休閑中心）包括網(wǎng)球泳池項(xiàng)目地理位置連接度好，且處于丹寨縣城開發(fā)區(qū)，靠近高速公路入口，處于縣城房地產(chǎn)開發(fā)最熱的區(qū)域，未來的配套設(shè)施正在加緊建設(shè)當(dāng)中，具有很好的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。全縣真正具有星級(jí)酒店正式資質(zhì)的只有鴻運(yùn)酒店一家，其他為不具備四星或三星酒店標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書的酒店。同時(shí)整個(gè)縣城的餐飲、會(huì)議接待、以及高端文化娛樂消費(fèi)市場存在很大的空白，因此高端酒店業(yè)有著極大的發(fā)展空間與機(jī)遇。2007年，經(jīng)文化部門申報(bào)，省文化廳批復(fù)命名了“揚(yáng)武鄉(xiāng)蠟染藝術(shù)之鄉(xiāng)”、“排調(diào)鎮(zhèn)麻鳥錦雞文化之鄉(xiāng)”、“龍泉鎮(zhèn)排牙芒筒蘆笙藝術(shù)之鄉(xiāng)”、“龍泉鎮(zhèn)卡拉鳥籠藝術(shù)之鄉(xiāng)”、“南皋鄉(xiāng)石橋古法造紙之鄉(xiāng)”?？h境內(nèi)森林茂密，植被保存完好，%，其中，貓鼻嶺省級(jí)森林公園、山羊界林區(qū)、牛角山自然保護(hù)區(qū)等地還保存著大片原始森林。相對(duì)于前幾年而言，丹寨本地的高端消費(fèi)客戶的不斷增長，丹寨的消費(fèi)水平與需求已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化，這對(duì)本項(xiàng)目有著非常重要的指導(dǎo)意義。目前，丹寨縣房地產(chǎn)市場的競爭格局尚處于初級(jí)競爭階段，市場上樓盤多數(shù)是以地段或產(chǎn)品競爭為主，對(duì)于產(chǎn)品附加值的追求還較少。從丹寨縣近年來的GDP和城鎮(zhèn)居民可支配收入、固定資產(chǎn)投資等數(shù)據(jù)來看，各項(xiàng)數(shù)據(jù)增長平穩(wěn)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。圍繞建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo),堅(jiān)持走可持續(xù)發(fā)展之路,堅(jiān)持用抓工業(yè)的思路抓農(nóng)業(yè)，以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化為突破口，依托農(nóng)業(yè)綜合開發(fā),采取“市場牽龍頭、龍頭帶基地、基地連農(nóng)戶”的模式,初步形成了肉牛、茶葉、優(yōu)質(zhì)大米、中藥材、脫水蔬菜等五大特色支柱產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出較好的增長勢(shì)頭。目前縣城發(fā)展隨著城市化進(jìn)程的不斷加大，人們?cè)谙M(fèi)、娛樂方面的支出不斷加大的情況下，隨著本縣旅游經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展。隨著丹寨金鐘開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展，市政基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，無論是居住、經(jīng)商都十分便捷；加之城市功能的不斷完善，居住環(huán)境不斷改善，作為縣域輻射、帶動(dòng)全縣的力度在不斷增強(qiáng)。,丹寨縣委、縣政府抓住國家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和省長工作聯(lián)系點(diǎn)的機(jī)遇和優(yōu)勢(shì),帶領(lǐng)全縣各族人民發(fā)展經(jīng)濟(jì),艱苦奮斗,扎實(shí)工作,使全縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)有了較快發(fā)展。就房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)而言，如今的丹寨：宏觀環(huán)境向好，市場供需兩旺。競爭格局尚處于初級(jí)階段，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。市場可挖掘潛力較大，若重視市場細(xì)分，并著力提升項(xiàng)目附加值，定能達(dá)到利益的最大化。境內(nèi)峰巒疊嶂，河谷深切，彩色溶洞群星羅棋布，堪稱山的世界，樹的海洋，洞的王國。 丹寨民族文化分布于全縣七個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)特色村寨的民族文化是貴州乃至中國民族民間文化中的精品。也就是說規(guī)范的酒店只有不到一半。區(qū)域內(nèi)暫時(shí)無酒店?？蛻魧?duì)本項(xiàng)目的認(rèn)可度高，本項(xiàng)目發(fā)展具有良好的客戶基礎(chǔ)。兩大WT策略（化解劣勢(shì)與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)）項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場定位，并通過實(shí)施具有極強(qiáng)針對(duì)性的營銷方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客戶購買；針對(duì)自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營，我司建議引進(jìn)高品牌度集合娛樂餐飲為一體的經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；利用政府背景優(yōu)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保；快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。因缺少品牌發(fā)展商的介入，而使到市場缺乏競爭，房地產(chǎn)項(xiàng)目不多，個(gè)盤規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤價(jià)格每平方米介乎在25003000元之間。小結(jié)：基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不符合我們對(duì)酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求。該酒店樓高18層，總投資5億元。項(xiàng)目資金來源構(gòu)成情況如下表：項(xiàng)目資金來源表項(xiàng) 目資金(萬元)比例自籌資金1000041%銀行融資1260052%銷售收入7%總投資%項(xiàng)目已投入資金來源渠道項(xiàng)目目前已全面開始運(yùn)做，截至2013年8月底，擬投入工程款XXXXX萬元，其中企業(yè)自籌資金XXXXX萬元，銀行貸款XXXXX萬元。（3）各項(xiàng)成本費(fèi)用的設(shè)定根據(jù)實(shí)際情況，本項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)用可以歸納為：開發(fā)成本（包括土地成本、期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)和其他工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)）和開發(fā)費(fèi)用（包括項(xiàng)目管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）。XX公司2012年12月3日 完美DOC格式