【正文】 物業(yè)管理部：下設(shè)土建、水電、保安隊(duì)、管理處、資料、預(yù)算等業(yè)務(wù)分部及相關(guān)人員若干。經(jīng)營(yíng)部： 市場(chǎng)總監(jiān)一名：負(fù)責(zé)市場(chǎng)的日常經(jīng)營(yíng)管理及經(jīng)營(yíng)推廣策劃與實(shí)施； 物業(yè)租賃若干名：負(fù)責(zé)市場(chǎng)空置鋪位租賃； 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)推廣若干名：負(fù)責(zé)市場(chǎng)的各項(xiàng)推廣活動(dòng)的策劃、實(shí)施； 市場(chǎng)管理員若干名： 負(fù)責(zé)市場(chǎng)的商戶溝通與日常經(jīng)營(yíng)管理。公司設(shè)有辦公室、物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)部，經(jīng)營(yíng)部等，其主要組織與人員架構(gòu)如下：(3)為經(jīng)營(yíng)者提供商業(yè)機(jī)會(huì)的推廣： 一個(gè)商業(yè)設(shè)施最能吸引經(jīng)營(yíng)者的地方就在于其生意機(jī)會(huì)，一個(gè)能提供經(jīng)營(yíng)者更多生意機(jī)會(huì)的商場(chǎng)不但招商順利，而且可以獲得更好的租金收入。這是整個(gè)商業(yè)樓宇經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)重要工作。要有專人指揮，維持良好的交通秩序，同時(shí)應(yīng)設(shè)專人看管，以防偷盜。要保證電梯、手扶電梯、中央空調(diào)、電力系統(tǒng)等的正常運(yùn)行，不然就會(huì)影響顧客購(gòu)物和商家經(jīng)營(yíng)， 造成不必要的損失。管好消防設(shè)備、設(shè)施，組織一支義務(wù)消防隊(duì)，制定一套緊急情況下的應(yīng)急措施。同時(shí)在硬件上要配套，要安裝電視監(jiān)控器及紅外線報(bào)警器等報(bào)警監(jiān)控裝置，對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行全方位的監(jiān)控，為顧客購(gòu)物提供安全、放心的環(huán)境，確保商場(chǎng)的貨品不被偷盜。因此，安全保衛(wèi)要堅(jiān)持24小時(shí)值班巡邏，并要安排便衣保衛(wèi)人員在場(chǎng)內(nèi)巡邏。十、經(jīng)營(yíng)管理公司主要工作職能一般性管理職能(1)對(duì)小業(yè)主或承租商的管理： 一般宜采用管理公約的形式，明確業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者與管理者的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，以此規(guī)范各方的行為，保證良好的經(jīng)營(yíng)秩序。11. 制定并印制招商租賃合同、租賃申請(qǐng)表、登記表、相關(guān)協(xié)議、商業(yè)管理守則等。9. 各種管理規(guī)章制度、業(yè)績(jī)考核獎(jiǎng)懲制度、工作操行規(guī)則出臺(tái)。7. 制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、引入原則、操作規(guī)則等。5. 完成設(shè)計(jì)制作項(xiàng)目效果圖的POP，3D資料光盤。3. 確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語。九、招商準(zhǔn)備工作：1. 完成項(xiàng)目名稱注冊(cè)、以及項(xiàng)目標(biāo)志等的CI設(shè)計(jì)并注冊(cè)。B、綜合管理費(fèi)：*20*12*5＝14,720,088元。 按照每層出租實(shí)際使用面積計(jì)算；216。（4）、交納（五年）租金經(jīng)濟(jì)分析（保守價(jià)格）216。B、綜合管理費(fèi)：*20*12*5＝14,720,088元。 按照每層出租實(shí)際使用面積平方米計(jì)算；216。（3）、交納（五年）租金經(jīng)濟(jì)分析（理想價(jià)格）：216。B、綜合管理費(fèi)：*20*12*3＝8,832,。 按照每層出租實(shí)際使用面積計(jì)算；216。（2）、交納（三年）租金經(jīng)濟(jì)分析（保守價(jià)格）216。B、綜合管理費(fèi)：*20*12*3＝8,832,。 按照每層出租實(shí)際使用面積計(jì)算；216。經(jīng)濟(jì)分析（1）、交納（三年）租金經(jīng)濟(jì)分析（理想價(jià)格）216。 另外，兼顧將來中心商鋪升值，我們可以充分享受到升值的利益，方案設(shè)定是為了盡量引導(dǎo)商戶去選擇5年一次性交納租金的方式。租金交納方式及提供優(yōu)惠政策的理由： 考慮到項(xiàng)目的招商不但要符合公司的總體定位，同時(shí)還要兼顧公司的成本回收，并且回收期越短，產(chǎn)生的運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)費(fèi)用支出就越少。除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機(jī)會(huì)。（3）、首期交納8年租金的30％，入駐前交齊8年租金全款。從第七年起租金遞增6％；第八年遞增7％，總體遞增比例不超過20％?？珊灦ㄗ饧s合同期為10年。（2）、首期交納5年租金的30％，正式開業(yè)前再交齊5年租金全款。招商付款方式租金交納及優(yōu)惠政策有以下三種方式：（1）、一次性交納3年的租金。其中：根據(jù)招商實(shí)際情況，如果招商出現(xiàn)火爆，可加大預(yù)留部分的比例（例如10％）。效果理想的情況下，在保證西安地區(qū)招商指標(biāo)的同時(shí)，隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整加大外地招商力度。 廣告費(fèi)應(yīng)隨同管理費(fèi)隨月收取并存入專用帳戶，?？顚Ｓ?，全部用于項(xiàng)目開業(yè)前后的廣告宣傳和推廣工作，其收支狀況應(yīng)定期公布給經(jīng)營(yíng)戶，并公開帳戶，讓每個(gè)經(jīng)營(yíng)者可以隨時(shí)查詢。然而，出于對(duì)商場(chǎng)以后經(jīng)營(yíng)管理負(fù)責(zé)的態(tài)度，同時(shí)也考慮到通過收取適當(dāng)廣告費(fèi)會(huì)給經(jīng)營(yíng)戶建立起商場(chǎng)重視宣傳推廣的印象，對(duì)商場(chǎng)的招商工作未嘗不是一件好事。在深圳，一般專業(yè)市場(chǎng)，都會(huì)收取5—10元／平方米 公共部分的水、電費(fèi)216。 中央空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)、維護(hù)費(fèi)216。七、商場(chǎng)物業(yè)管理費(fèi)、廣告費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及收取辦法物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 本項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，在考慮商場(chǎng)實(shí)際運(yùn)營(yíng)成本的基礎(chǔ)上，采用西安市同一檔次、同樣配套設(shè)施與服務(wù)(主要指采用中央空調(diào)系統(tǒng)、擁有自動(dòng)扶梯、電梯、提供清潔、保安服務(wù))的商場(chǎng)平均水平。第二條：租金偏高，即使可以招滿并開業(yè)，但是商場(chǎng)很難長(zhǎng)久興旺，因?yàn)樵谑袌?chǎng)還不成熟的情況下，高租金無疑使商家增加成本、生意難做，這無異于“殺雞取蛋”。六、商場(chǎng)各樓層的租金標(biāo)準(zhǔn)確定 確定商場(chǎng)的租金水平，涉及到商場(chǎng)周邊商業(yè)設(shè)施租金水平、現(xiàn)有同類市場(chǎng)租金水平、業(yè)主的投資回報(bào)等諸多方面的因素，往往對(duì)商場(chǎng)的招商工作起著重要的制約作用。廣告位置楣板均采用金屬?gòu)?fù)合裝飾材料隔斷距離天花約30—50厘米，中間用防盜柵欄間隔(也可不用防盜柵欄式間隔，但在鋪位頂端設(shè)鐵絲網(wǎng)封閉防盜)216。（3）、商場(chǎng)內(nèi)部公共部分裝修商場(chǎng)鋪位裝修216。216。216。其中，公共通道部分采用藍(lán)色網(wǎng)格狀柵欄吊頂，照明用白熾燈管。216。（2）、商場(chǎng)內(nèi)部公共部分裝修216?；A(chǔ)VI系統(tǒng)包括每層功能分區(qū)牌、經(jīng)營(yíng)品種牌、洗手間指示、電梯及緊急出口指示等。公共通道每隔數(shù)米，即懸掛小型吊旗，吊旗分藍(lán)、白色為主，宣揚(yáng)出化妝品的純潔之感。樂曲以輕快、活潑的輕音樂為主，也可適當(dāng)播放舒緩流行音樂。216。 布局規(guī)劃及過道建議商場(chǎng)格局設(shè)計(jì)：獨(dú)立收銀、商場(chǎng)商鋪采用全封閉式獨(dú)立鋪位。 充分兼顧銷售與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系，鋪位分割做到可分可合“分小易售，合大好用”。保持商場(chǎng)的通暢與美化商場(chǎng)整體布局。216。216。五、招商平面圖分割分割原則216。同時(shí)，在一些大型商場(chǎng)、超市，現(xiàn)在也越來越重視女性飾品消費(fèi)市場(chǎng)，紛紛在自己門店的顯著位置開設(shè)飾品專柜了?？v觀整個(gè)亞洲，以年青人為消費(fèi)時(shí)尚中心的潮流愈演愈列，東京、香港、上海緊接著帶動(dòng)這種時(shí)尚風(fēng)刮入內(nèi)地，這從近兩年職業(yè)裝沒落，流行的以可愛為主題帶蕾絲花邊的休閑服裝款式就可以看出。 女性飾品的零售市場(chǎng)不斷擴(kuò)大西安是緊排于北京、上海之后的全國(guó)第三座大學(xué)之城。 飾品市場(chǎng)位于本項(xiàng)目的高樓層 本飾品市場(chǎng)規(guī)劃在項(xiàng)目裙樓的三、四層，樓層較高，經(jīng)營(yíng)者和采購(gòu)客戶的可達(dá)性、便捷程度都稍差，如果貨梯、客梯、扶梯數(shù)量以及水平交通布置不當(dāng)就會(huì)影響商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和氣氛，對(duì)本項(xiàng)目招商和經(jīng)營(yíng)都帶來較大困難。 所在地段的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 有每天以萬計(jì)的有效購(gòu)物人群，成熟完善的商業(yè)配套。 與本項(xiàng)目一至二樓美容美發(fā)市場(chǎng)的女性經(jīng)營(yíng)主題相互呼應(yīng) 本項(xiàng)目并不是一個(gè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的女性飾品市場(chǎng)，在本項(xiàng)目1—3樓經(jīng)營(yíng)化妝品、美容美發(fā)用品，其經(jīng)營(yíng)主題與女性飾品相輔相成，都表達(dá)了當(dāng)代女性對(duì)美與時(shí)尚的追求，雖然經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品在形態(tài)上有差別，但其中暗含的女性消費(fèi)主題是相通的，樓上樓下經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品必將起到相互促進(jìn)、共聚人氣，提升商場(chǎng)品牌知名度的作用。市場(chǎng)建成后將成為立足西安，輻射西北的規(guī)模最大的女性飾品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。 西安第一個(gè)集中大規(guī)模的女性飾品專業(yè)零售、批發(fā)市場(chǎng) 女性飾品在西安還沒有集中大規(guī)模的零售批發(fā)市場(chǎng)。且由于規(guī)模小，導(dǎo)致大量貨品無法上柜，只能觀看產(chǎn)品畫冊(cè)。他們都強(qiáng)烈希望西安有一個(gè)集中