【正文】 怎么。“你先找姓房的，先把它變成動(dòng)畫我再看。很多人找到他們說，“我給你投資，這是說明書。后來我發(fā)現(xiàn)老板越大越懶，你寫的密密麻麻的字，他不看，他看畫，有的老板不想看畫，我給你看做成動(dòng)畫，最后我所有的項(xiàng)目計(jì)劃書全是動(dòng)畫。今天大家可能沒有時(shí)間看了，那絕對(duì)是精品。我講的不是理論問題，有一本書叫《細(xì)節(jié)決定成本》，有的時(shí)候你的成敗就決定在某些人的一念之差，有很多對(duì)象都是細(xì)節(jié)決定的。我心情好還行，一天看10本，我心情不好，一本都不想讀。我在當(dāng)投資者的時(shí)候，我的桌子上天天這么一大摞商務(wù)計(jì)劃書。咱們先說“包裝的形式”。怎么樣去包裝呢？實(shí)際上說白了就是“商務(wù)計(jì)劃書”，有四個(gè)指標(biāo)：規(guī)范的概念、專業(yè)的方法、包裝的形勢(shì)和信息的披露，我要講的是這四個(gè)。”那只是一個(gè)技術(shù)，一個(gè)理念，你沒有“報(bào)告文學(xué)”，你得去找一個(gè)“報(bào)告文學(xué)”。所以你有了“報(bào)告文學(xué)”，還要有科幻小說。剛才很多人說了，“房老師，我只要報(bào)告文學(xué)，我沒有科幻小說，怎么辦？我現(xiàn)光有在蓋的房子，就是普通的居民樓，沒有科幻小說，怎么辦？”你得找一個(gè)科幻小說，比如弄一個(gè)節(jié)能的東西、環(huán)保的東西?！皥?bào)告文學(xué)”給了投資者一個(gè)底線，告訴投資者輸?shù)降讜?huì)怎樣？“科幻小說”給了一個(gè)上線，他要知道我是贏到最大贏多少。除了錢能買到的東西，其他東西你都有了，他就給你投錢。我曾經(jīng)問過他們，你們要投什么項(xiàng)目？特別是大的。所以有的時(shí)候錢不是萬能了。有的時(shí)候你得到一個(gè)合適的人這種機(jī)會(huì)是可遇而不可求的。很多政府資源是錢買不到的。什叫做科幻小說？首先要有“理想”，光有“理想”不行，你要證實(shí)你的理想是可行。但是就像談戀愛一樣，你不能整天講“柴、米、油、鹽”，你得跟她談“理想”，我們以后會(huì)有多好的工作，多漂亮的房子，會(huì)有多高的房子，多漂亮的孩子，你得跟她講“理想”，這“理想”就是“科幻小說”，讓她有想象的空間。什么叫做報(bào)告文學(xué)？報(bào)告文學(xué)是你手里擁有的實(shí)實(shí)在在的東西，那叫報(bào)告文學(xué)。我為什么說在這里“講故事”？什么叫做首席代表？首席代表干的工作就是“聽故事”，早上請(qǐng)兩個(gè)人來給我講故事，留下一個(gè)商務(wù)計(jì)劃書，下午又來兩個(gè)，說“我們的項(xiàng)目好！”，留下一個(gè)商務(wù)計(jì)劃書了。所以我只能幫你一個(gè)忙，就是“包裝”?！薄拔也荒鼙ＷC！”在這里我告訴大家，“我不能保證！”你去找一個(gè)醫(yī)生，“你保證治好我的病嗎？”哪個(gè)醫(yī)生要負(fù)責(zé)任，一定說“不敢保證！”我給你一個(gè)忠告，如果他保證你能融到資，千萬別付錢！那一定是騙子。你說你有實(shí)力，你有潛力，但是如果沒有“漂亮”，你也“嫁”不出去；無論我把你打扮得再“漂亮”，你本身不“漂亮”，你也“嫁”不出去；你本身“漂亮”，我打扮得你很“漂亮”，碰到一個(gè)不愿意“娶”你的，也“嫁”不出去。 項(xiàng)目成功有三個(gè)要素：第一個(gè)是實(shí)力；第二個(gè)是包裝；第三個(gè)是運(yùn)氣。所以你看，你把路鋪好，他不進(jìn)來白不進(jìn)來。第三筆錢，人民幣升值。第二筆錢，這棟樓贖回去的時(shí)候，商鋪已經(jīng)升值了。一億的樓，每年1000萬的租金。所以你再把商鋪贖回去，贖回去的錢再回到他手里頭，實(shí)際上就還本了。把商鋪掙回來以后，交給一個(gè)經(jīng)營管理公司打理，統(tǒng)一裝修，然后統(tǒng)一經(jīng)營，最后租給那些真正需要商鋪小商、小販，從他們那里收取散租金，用這些錢去政府“整租”，這叫做“零批差價(jià)”。但是我剛才說了，這些人是情人，不是丈夫，他要你的商鋪干什么？他不會(huì)認(rèn)認(rèn)真真喜歡你的商鋪，他也不會(huì)經(jīng)營。他就用這個(gè)辦法跟政府耗?！边@幫金融大顎也不是傻子，我有一個(gè)辦法跟你耗，買棟樓擱在那里。現(xiàn)在外資都急著進(jìn)中國，為什么急著進(jìn)中國？因?yàn)榈览砗芎?jiǎn)單，眼看人民幣要升值了，趕緊進(jìn)來，把錢弄到中國換成人民幣，再從人民幣換回美元，很顯然就是沖著人民幣升值來得。這是一個(gè)購物中心，購物中心的一期工程已經(jīng)受理了，現(xiàn)在這家公司要建二期工程，怎么融資呢？賣掉30%的商鋪，當(dāng)然是還沒有開張的商鋪，賣給境外的投資銀行、投資資金。這叫什么？這叫二級(jí)市場(chǎng)，有了一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)行，有了二級(jí)機(jī)場(chǎng)的轉(zhuǎn)換，什么產(chǎn)品不能流動(dòng)起來？世界上的道理很簡(jiǎn)單，只是我們自己把自己的手腳綁住了?！崩钚〗惆l(fā)現(xiàn)張先生出讓地磚，便宜！“你的地磚我要了。假如你需要錢怎么辦？設(shè)計(jì)市場(chǎng)很簡(jiǎn)單，你在大樓里弄一個(gè)黑板，哪天想要錢了，“本人張某，買了十塊地磚，一萬塊錢一塊。現(xiàn)在為了讓普通人買的起，我一平方米發(fā)一張票，我在報(bào)紙上登一個(gè)廣告——“讓我們擁有一平方米的地磚吧！”每個(gè)老百姓都買的起，一塊錢一個(gè)地磚，我到時(shí)候就等著去收地磚的效益。所以我再強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，只要有“證券化”的東西，這世界上沒有賣不出去的東西。美國人有錢，一千塊錢一塊長城磚，美國人買了長城磚在美國也可以吹牛，哥們是長城的股東！他連他的長征轉(zhuǎn)在哪兒都不知道!而且長城磚你動(dòng)不了。美國人不敢不給你簽，他們有《憲法》，他們不是保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)嗎？你不要管私有財(cái)產(chǎn)多大，我要視察私有財(cái)產(chǎn)，拒簽?zāi)憔瓦`憲。這個(gè)土地證有什么用？就夠開個(gè)玩笑的。大家信嗎？大家聽過一個(gè)故事嗎？叫做“擁有一寸美國土地”。什么叫“非法集資”？每個(gè)人愿意拿出錢來干一件事情，關(guān)你政府什么事？當(dāng)然有騙子，你上當(dāng)受騙怎么辦？上當(dāng)受騙也不關(guān)你的事，我受了誰的騙，我到法院去告，跟政府有什么關(guān)系？騙子是刑事犯罪，你抓刑事犯罪，你不要說模式是錯(cuò)的。什么時(shí)候共產(chǎn)黨想明白了，政府想明白了，把“非法集資”的帽子去掉了，就可以“證券化”了，什么東西都可以證券化。現(xiàn)在還有風(fēng)險(xiǎn)，但這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就快消失了。有四個(gè)形式：可細(xì)分割、可標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量、可憑證授權(quán)、可方便交換。花了50年才明白！ 如何提高資產(chǎn)的流動(dòng)性呢？一個(gè)最簡(jiǎn)單的辦法就是資產(chǎn)的“證券化”?！庇羞@么蠢的銀行嗎？傻瓜才把錢存進(jìn)去?！比缓笙乱痪湓?，很多老百姓會(huì)問你，“我可以由取嗎？”“那當(dāng)然不能自由取，你得單位開個(gè)證明。其實(shí)這個(gè)道理非常簡(jiǎn)單，過去也是，咱們讓所有的人把外匯存到銀行，他們就問銀行了。還有一句，“我干了十幾年的企業(yè)，最后企業(yè)家沒當(dāng)成，當(dāng)成企業(yè)家的老師了”。”我兒子在美國生的。所以現(xiàn)在咱們的政府學(xué)精了，現(xiàn)在允許自由出入，我就回來了。以前老百姓要出國，政府卡的很嚴(yán)，我好不容易混出去以后我就不回來。只有承諾無條件的退還，消費(fèi)者才會(huì)放心的購買；知青才愿意上山下鄉(xiāng)；允許自由進(jìn)出國境，人們就不會(huì)偷渡。資產(chǎn)的“流動(dòng)性”與安全性成正比，只有現(xiàn)金最安全。他隨時(shí)都能夠出手，換來任何東西。 房西苑：對(duì)了！剛才有人說“現(xiàn)金”，你說安全嗎？一把火就點(diǎn)了。我只要問一個(gè)問題，大家就明白了。資產(chǎn)只有是“流動(dòng)”的，它才是安全的。我100塊錢買了100股，5年以后我500塊錢買了100股，這種方式叫做“溢價(jià)回購”。大家還記得“擊鼓傳花”的游戲嗎？你現(xiàn)在賣光了，你可以賣一部分給下一代，賣的時(shí)候要“溢價(jià)”一點(diǎn)錢，這叫“溢價(jià)轉(zhuǎn)讓”第三個(gè)退路，“溢價(jià)轉(zhuǎn)讓”也賣不出去怎么辦？最后你就得“賣給投資者”，你要跟投資者說，假如我把氣喘上來了，我把賣給你的股權(quán)再買回來。有幾種退路呢？有三種，投資者進(jìn)來后：第一個(gè)退路，“上市”，這是最正大光明的退路。我們來討論下一個(gè)很重要的話題，“要為投資者留下退路”。那天晚上他們肯定睡不覺了，要是建好了，他們各個(gè)都升官有望。而且你看，按照這種設(shè)計(jì)，你建立起來的“樣板工程”就會(huì)有很多個(gè)領(lǐng)導(dǎo)來參觀，是不是？中央首長都會(huì)來參觀。我替他解決了這個(gè)問題，所以銀行也是贏家 最后、政府也是贏家。 第三、銀行也是贏家。其次、項(xiàng)目公司也一樣。第三、土地都給你了，還可以掙300塊錢的工錢。首先、最大的贏家是農(nóng)民，農(nóng)民掙了三筆錢：第一、勞動(dòng)都沒有付出，50年的錢到口袋了。你看農(nóng)民，土地給你了，土地都是你的了，我再來掙這三百塊錢，我們?cè)侔堰@兒經(jīng)濟(jì)竹賣掉，掙回來的錢還給銀行。誰付工錢？我剛調(diào)查好，我跟政府說，不是每畝地300塊錢的退耕換林款，這錢項(xiàng)目公司不要，該給誰給誰。最后總結(jié)下來這么一套，把賬給政府看。做飯的時(shí)候撒上竹子的纖維素，這飯里又有竹香，又有纖維素。我們當(dāng)然不能像農(nóng)民那么干，我們把香竹磨成粉，放在塑料袋里，在超市賣。我們還開發(fā)了地竹，就這么高，種下去就長一片，不用澆水也不用管它。先在河邊種上彩竹，那條河叫彩竹灣。我們當(dāng)然不能像農(nóng)民那樣種竹子，我們可以開發(fā)很多的經(jīng)濟(jì)作物，比如說我們種彩竹。勞動(dòng)又不用干，他不干白不干。”我跟農(nóng)民交換50年的使用權(quán)。這船用來干什么呢？交換農(nóng)民的土地。在船上可以開旅館，在船上也可以開飯店。我造船，造一段浮船，這個(gè)船不用來當(dāng)交通工具，咱們不是有50公里的河岸線嗎，我把浮船一字排開。我知道政府提出這個(gè)問題，我后面還留了一手。而且地的問題不能是我們說了算，要請(qǐng)示省、請(qǐng)示中央?！钡诙€(gè)問題——土地。這個(gè)絕對(duì)沒問題，扮演古人和寮人誰不會(huì)？一天20塊錢，各個(gè)有工作?，F(xiàn)在沒有古人和寮人了，但我們可以找老百姓來扮演，腦袋上插個(gè)雞毛，腰間系一個(gè)皮裙子，到時(shí)候給游客看。”我說“每個(gè)農(nóng)民保證有工作。當(dāng)然，當(dāng)?shù)氐恼膊皇浅愿娠埖?，我一邊“忽悠”他們，他們很多問題就來了?，F(xiàn)在項(xiàng)目公司可以打廣告招攬客戶了，游客來了以后，農(nóng)民就可以掙錢，掙了錢后農(nóng)民就可以還銀行的錢、特許經(jīng)營費(fèi)和洗被單與洗碗的錢。現(xiàn)在去旅游的游客根本用不著五星級(jí)酒店。碗可以在機(jī)器上洗，碗都是統(tǒng)一設(shè)計(jì)的。特許經(jīng)營證包括很多服務(wù)，其中包括要給你培訓(xùn)，要把農(nóng)民培訓(xùn)成服務(wù)人員，要進(jìn)行崗位培訓(xùn)。農(nóng)民哪會(huì)設(shè)計(jì)，哪會(huì)裝修？我來給他干?！蔽揖婺悖f不要把錢交到他手里去，他萬一喝酒喝光了怎么辦？給每一個(gè)借款的農(nóng)民設(shè)一個(gè)專門的帳戶，錢不發(fā)給他。”項(xiàng)目公司向銀行貸款，貸款借錢給當(dāng)?shù)鼐用?，?dāng)?shù)氐姆孔佣际枪畔愎派?，讓?dāng)?shù)氐木用窠桡y行的錢裝修他們的房子，搞成小客棧，讓老百姓可以開小旅店、小飯店，用他們的房子抵押。我說，“30億，你有嗎？我告訴你，不用30億，幾百萬搞定了。我們要建設(shè)一個(gè)“社會(huì)主義新農(nóng)村”，政府出了一個(gè)規(guī)劃，整個(gè)旅游區(qū)的開發(fā)，政府打了一個(gè)預(yù)算，30個(gè)億。這叫市場(chǎng)操作，“北有兵馬俑，南有眾僧塔”。這是周邊的旅游區(qū)，我快點(diǎn)放。我說了，房地產(chǎn)也好，旅游項(xiàng)目也好，首先你得畫地圖。你知道這張圖給老外看了以后多激動(dòng)，5000萬，這是一個(gè)中等國家的人口。那天我就是這樣“忽悠”的，下面做的全是政府官員，前面是五大銀行的行長，所有的領(lǐng)導(dǎo)都來了，我就在上邊“忽悠”，最后“忽悠”成功，協(xié)議簽了，248平方公里的土地到手了。他把這個(gè)給了我，讓我?guī)退邉澃b，去“忽悠”政府?！钡沁@個(gè)東西怎么掙錢呢？你要搞出一個(gè)旅游區(qū)來。誰挖出來的呢？是一個(gè)挖礦的公司，這個(gè)公司本來是挖礦的礦業(yè)公司，結(jié)果搞出來這么一個(gè)“大金礦”。在那里出現(xiàn)了數(shù)百個(gè)這種地宮，據(jù)統(tǒng)計(jì)，大概有多少這種罐子呢？大概有三萬多，這個(gè)發(fā)現(xiàn)可以跟兵馬俑媲美。大家看一下這副圖，這副封面圖是一個(gè)地宮，地宮這邊是柱子，每?jī)蓚€(gè)柱子中間擱一個(gè)罐子，這個(gè)罐子里面是什么東西呢？是中國的各個(gè)著名的廟宇，比如說五臺(tái)山、九華山、普陀山啊，這些廟宇的高僧、主持死了以后火化的骨灰，咱們稱為“猞猁”，就在這個(gè)罐子里。這是一個(gè)很好的模式，叫做合作拆遷模式。然后，其他的房地產(chǎn)開發(fā)公司就擁有未來的商鋪了。樓建好了，房子還沒買前，你跟他簽一個(gè)協(xié)議，這個(gè)合資協(xié)議就是用他剩余的房子來交換你未來的商鋪，條件是把這些拆遷戶遷到居民的房子里去。這個(gè)項(xiàng)目公司要在市中心建一個(gè)商城，但是市中心的商城設(shè)計(jì)牽扯到大量的拆遷，還沒有拆遷，怎么辦？像這種“綠地項(xiàng)目”，機(jī)構(gòu)投資者決不會(huì)在拆遷前給你。我舉的這個(gè)例子是一個(gè)要把雙方的利益都考慮到，一定要“雙贏”才會(huì)合作。他把賬一算了，又省事又省錢?！泵绹诵南耄瑢?duì)呀，生產(chǎn)出來的東西總要有人給我銷售，這個(gè)總代理非他莫屬。美國人馬上就把這事想明白了。這就是我們今天要講的結(jié)局，你設(shè)計(jì)的方案必須是“雙贏”，這是什么方案呢？首先500萬我拿到了，多一分錢我也不要，為了表示我的誠意，我再讓一步，30%的股權(quán)我也不要，這就讓的很大了。兩天后，把第三個(gè)方案拿出來。”美國人回絕了，態(tài)度及其強(qiáng)烈?！爸劣谧芳庸蓹?quán)，更不行了，從來我們的政策都是One bus，one driever。”“追加200萬還不如建個(gè)新的。那個(gè)談判對(duì)手是Steven，“你瞧瞧，We need a ，我能掙1300萬；我買給你 ，只能掙1100萬。美國人也給了他10年的計(jì)劃，我按美國人的算了一下，五年30%的分紅，最后能掙1100萬。按照他的生產(chǎn)價(jià)格生產(chǎn)多少？五年能掙多少錢？總共是1300萬?！薄皡f(xié)議沒簽還行，協(xié)議簽了就是耍賴。“我把你請(qǐng)到長春，你能不能幫我把這個(gè)談判翻過來。他學(xué)會(huì)了“現(xiàn)金流量法“，知道他虧了。美國人用的資產(chǎn)評(píng)估的方法叫做“資產(chǎn)重置法”，就是我建一個(gè)新的需要多少錢？我決不會(huì)超過這個(gè)錢，這叫“資產(chǎn)重置”。最后稀里糊涂地就答應(yīng)了人家的條件。“這個(gè)錢不行，如果我出這個(gè)錢，不如在你旁邊建一個(gè)新的。那些美國人就打算盤了，與其建設(shè)一個(gè)新的，不如把這個(gè)舊的買下來。有一個(gè)美國的公司，也是一個(gè)生產(chǎn)這種零件的公司，看中了他。那是一個(gè)很小的零件，他生產(chǎn)了八年，是一個(gè)配套商。這個(gè)老板是做什么的呢？他是生產(chǎn)汽車零配件的，他給一氣大眾做了八年。你怎么設(shè)計(jì)出“雙贏”的模式？先舉一個(gè)跟房地產(chǎn)沒有關(guān)系的例子。再看一下合作模式。這個(gè)設(shè)計(jì)也是一個(gè)全程的設(shè)計(jì)。我剛才說的業(yè)主最多到那兒去度假，他最多在那兒住一個(gè)月。業(yè)主到銀行申請(qǐng)貸款，然后銀行墊付資金。但是業(yè)主式別墅在什么地方呢？一般都是在旅游區(qū)，比如在海南島，或者是在內(nèi)海，也就是旅游區(qū)。再給大家介紹一個(gè)商務(wù)模式，這是一個(gè)很簡(jiǎn)單的商務(wù)模式——產(chǎn)權(quán)式酒店。我在Google上可以看到巴黎鐵塔下在買票的人，甚至報(bào)紙的畫面都可以看清楚。現(xiàn)在美國人給我們的還不是最先進(jìn)的東西，那都是軍事上淘汰了的?，F(xiàn)在看地也不用在地上看，我告訴大家一個(gè)方法，不用開車開半天，去Google上看地，Google造了一個(gè)軟件，能看到什么呢？能把辦公室下面的汽車的車輪子，還用到現(xiàn)場(chǎng)看地嗎？前面買了地的那位老板，他買了1600畝地，我當(dāng)場(chǎng)把地調(diào)出來，靠著長江，這塊地是政府填海，填土填出來的，那塊地是平的，看的清清楚楚。就像實(shí)戰(zhàn)一樣，怎么包裝項(xiàng)目？怎么設(shè)計(jì)和策劃一個(gè)項(xiàng)目？ 有很多房地產(chǎn)公司的老板，他們經(jīng)常跟我講：“房老師，現(xiàn)在你幫我融資？你過來看看我的地？”你知道嗎？在這個(gè)世界上，我最不愿意干的事情就是看地。 大家可以從這兒看到，項(xiàng)目是怎么包裝的？我都說過，我包裝的項(xiàng)目，沒有文字，都是動(dòng)畫。 剛才在課間，我給大家放了一個(gè)我最近做