【正文】 折舊及攤銷費用的計算關(guān)于折舊及攤銷費用的幾點說明：凈資產(chǎn)總值：2000萬元預(yù)計凈殘值率：4%折舊年限（直線折舊法）：房屋建筑：30年；設(shè)備：14年；車輛：8年每年折舊費用=資產(chǎn)原值*[（1預(yù)計凈殘值率）/ 折舊年限]按照上述公式計算出的每年折舊費用為192萬元 借款償還期的計算借款償還期=借款償還后出現(xiàn)余額的年份數(shù)1+當(dāng)年初借款余額 / 當(dāng)年可用于還款的資金來源依據(jù)上述公式計算借款償還期=31+ / =為了完整地閱讀。投資計劃與資金籌措表（單位：萬元）序號項目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期20022003200420051資金來源自有資金10,1,9,借貸資金15,15,預(yù)售收入76,13,46,16,小計86,30,22,20,12,2資金運用建設(shè)投資86,30,22,20,12,備注:2002年的前期投入中，表54 資金的還款計劃 貸款還本付息估算貸款利率定位：%，在計算建設(shè)期間利息的過程中，當(dāng)年投資按利息半年計算；但本項目由于是從2002年下半年開始，考慮到項目建設(shè)初期主要以自有資金投入為主，故2002年的利息只計算當(dāng)年貸款利息的1/4。（銀發(fā)[1999]129令 1999年4月6日） 本項目開發(fā)運作的資金來源共有三個渠道，一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售房收入用于再投入。項目總投資測算表分類住宅底商合計可售面積40,266,前期費用254,009,84,305,338,314,建設(shè)期費用431,531,96,101,527,633,總成本685,540,180,407,865,947,表51項目總投資測算表(住宅部分）住宅建筑面積226,前期費用一、土地成本178,653,土地拆遷安置補(bǔ)償費用158,200,市政公用設(shè)施建設(shè)11,300,四源費9,153,二、市政建設(shè)費67,800,三、臨時用地和臨時工程費2,四、新菜地基金3,990,五、勘察測繪費1,518,六、房屋拆遷管理費用237,七、綠化建設(shè)費1,808,前期費用合計1,254,009,建設(shè)期費用一、建安費1,379,680,二、技術(shù)服務(wù)費12,934,設(shè)計規(guī)劃費7,593,可行性研究費759,監(jiān)理費3,796,質(zhì)量監(jiān)督費94,招投標(biāo)及標(biāo)底編制費94,建設(shè)工程許可證執(zhí)照費569,城市綜合開發(fā)項目管理費25,三、不可預(yù)見費15,187,四、銷售費用23,730,五、銷售稅費47,064,營業(yè)稅42,714,印花稅395,管理費3,955,六、房屋產(chǎn)權(quán)登記費33,建設(shè)期成本小計2,478,629,六、利息11,300,建設(shè)期成本合計2,489,929,成本總計3,743,939,銷售收入3,791,000,毛利潤47,061,所得稅15,530,稅后利潤31,530,表52 項目投資測算明細(xì)表（1）項目總投資測算表(底商部分）底商建筑面積40,前期費用一、土地成本67,620,土地出讓金36,000,土地拆遷安置補(bǔ)償費用28,000,市政公用設(shè)施建設(shè)2,000,四源費1,620,二、市政建設(shè)費12,000,三、臨時用地和臨時工程費四、新菜地基金3,990,五、勘察測繪費332,六、房屋拆遷管理費用42,七、綠化建設(shè)費320,前期費用合計2,84,305,建設(shè)期費用一、建安費2,83,200,二、技術(shù)服務(wù)費2,853,設(shè)計規(guī)劃費1,664,可行性研究費166,監(jiān)理費832,質(zhì)量監(jiān)督費20,招投標(biāo)及標(biāo)底編制費20,建設(shè)工程許可證執(zhí)照費124,城市綜合開發(fā)項目管理費25,三、不可預(yù)見費3,328,四、銷售費用6,720,五、銷售稅費13,328,營業(yè)稅12,096,印花稅112,管理費1,120,六、房屋產(chǎn)權(quán)登記費6,建設(shè)期成本小計2,109,435,六、利息2,000,建設(shè)期成本合計2,111,435,成本總計4,195,741,銷售收入5,224,000,毛利潤28,259,所得稅9,325,稅后利潤18,933,表53 項目投資測算明細(xì)表（2）（注：明細(xì)表中著重對單方建造成本以及利潤進(jìn)行估算，關(guān)于總成本以及總利潤請參考后文中結(jié)合實際銷售面積的測算分析。其中，底商可售總建面4萬平方米，扣除以實物形式償還原土地方的建筑面積后（住宅：；底商：2萬平米）,住宅實際可售面積為：，底商可售面積為：2萬平米。詳見附件：‘AA市列入經(jīng)濟(jì)適用住房成本的行政事業(yè)性收費一覽表’。如果將我們的城市比作一個蓬勃發(fā)展的生命體，道路網(wǎng)是它的血脈，住宅街區(qū)內(nèi)的道路網(wǎng)則是主動脈下的支血管和毛細(xì)血管，它是聯(lián)系每個單位個體與城市機(jī)體的紐帶，是城市道路系統(tǒng)的重要組成部分。 城市道路網(wǎng)的整體升級伴隨著住宅街區(qū)的建設(shè)，原有城市道路網(wǎng)也面臨著全面的升級換代。具體做法是在由城市主干道進(jìn)入住宅街區(qū)道路網(wǎng)的地點進(jìn)行交通管制，分流一部分車輛；與此同時，在街區(qū)整體規(guī)劃中，設(shè)置層次分明的功能區(qū)域，并通過區(qū)域過渡，逐級增強(qiáng)居住區(qū)私密性，即臨近城市主干道一側(cè)，主要以大型對外商業(yè)配套為主，在城市支路（即街區(qū)道路）安排中小型商業(yè)配套，在組團(tuán)級道路周邊設(shè)置私密性較高的社區(qū)商業(yè)服務(wù)。狹義地講，住宅街區(qū)的規(guī)劃模式推翻了人們生活空間的圍墻，營造出了一個更自由，更廣闊的居住空間；它將原有小區(qū)內(nèi)的道路規(guī)劃與城市次干道的建設(shè)相結(jié)合，優(yōu)化居住區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)的同時，帶動了城市道路建設(shè)的發(fā)展；它很好地保留了城市原有生態(tài)環(huán)境，并將其用于美化人們的居住空間。本項目規(guī)劃設(shè)計的核心思想主要有以下幾個方面： 住宅街區(qū)化的設(shè)計理念住宅街區(qū)的規(guī)劃模式就是將原有大塊的住宅小區(qū)細(xì)化、分解成若干個貼近城市街區(qū)的，半開放式的居住組團(tuán)，并以住宅建造的形式帶動周邊原有城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善與升級，使居住組團(tuán)與城市整體面貌相協(xié)調(diào)，進(jìn)而將居住區(qū)逐步融入到城市肌理之中去。XXX園在認(rèn)真總結(jié)國內(nèi)外知名項目的開發(fā)理念和成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目周邊地區(qū)的道路條件，公建配套將住宅規(guī)劃中成熟而先進(jìn)的優(yōu)化理論首次應(yīng)用于AA住宅小區(qū)設(shè)計，使本項目成為AA市第一個以住宅街區(qū)模式推出的住宅項目。(r) 居住區(qū)規(guī)劃應(yīng)符合適用、衛(wèi)生、安全、經(jīng)濟(jì)、施工和美觀的要求。四、項目規(guī)劃設(shè)計方案 居住區(qū)規(guī)劃的主要內(nèi)容居住區(qū)規(guī)劃是在城市整體規(guī)劃的基礎(chǔ)上,根據(jù)計劃任務(wù)和城市現(xiàn)狀條件,進(jìn)行城市中生活居住用地的綜合性設(shè)計工作。其次，本案可運用大片開發(fā)的規(guī)?；鐓^(qū)，提升人氣，制造焦點（對方總建面6萬余平米，）。 控制價格，搶占市場 本案西側(cè)的嘉和人家緊鄰本項目所在地，對本項目的開發(fā)運作構(gòu)成了直接威脅，中低價位商品房的市場定位策略在一定程度上搶奪了本項目的部分客戶資源，對本案的后期銷售工作制造了壓力。本案策劃中應(yīng)注重改善居住區(qū)的整體景觀，提升區(qū)域內(nèi)的人氣值。切不可盲目開發(fā)建設(shè)，而使實際供應(yīng)量與當(dāng)?shù)鼐用竦挠行枨箦e位，甚至造成大規(guī)模空置的惡果。開發(fā)數(shù)量和規(guī)模逐年增大的趨勢使市場競爭加劇，南城的購房者有了更多選擇和比較的機(jī)會，而且其價格上的優(yōu)勢又進(jìn)一步的搶占了京城其他地區(qū)的顧客資源，形成了以中低價位商品房為主打，輔之以大規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的市場格局。 市場競爭加劇 自四環(huán)開通以來，加之入世、申奧成功、央行降息等一系列利好的影響使南城逐漸成為開發(fā)商角逐的戰(zhàn)場。開發(fā)商若有意在此地區(qū)開發(fā)建設(shè)住宅項目，市場定位不宜過高，且在前期運作中應(yīng)加大與政府的合作力度，采用合作的方式積極改善周邊城市面貌，完善市政設(shè)施，近而整體提升該地區(qū)的物業(yè)水平。 完善市政設(shè)施，改善城市面貌 南城市政設(shè)施的改善尚未全面完成，許多地區(qū)道路網(wǎng)密度、等級不夠，市政管網(wǎng)的配套也沒有到位，給住宅項目開發(fā)造成了一定的困難，同時也降低了部分目標(biāo)顧客的購房熱情。因此，對于在此地區(qū)進(jìn)行項目投資，開發(fā)運作中前期的宣傳力度應(yīng)相應(yīng)加大，適時的運用全新的宣傳理念對項目加以推廣。 風(fēng)險點分析及投資建議 打破傳統(tǒng)觀念的束縛 在AA東南西北四個區(qū)域中，上風(fēng)上水的北部地區(qū)歷來是人們的首選，無論是原來家住東城還是西城、南城的人都喜歡在有龍脈的北城居住，區(qū)域性次弱的是商務(wù)繁華的東部，其次是西部，區(qū)域性最強(qiáng)的是南城，AA人“寧要城北一張床，不要城南一間房”的例子很多。此外，由于城市郊區(qū)化的發(fā)展，城郊住宅小區(qū)增多，而與之配套的商業(yè)設(shè)施供應(yīng)還存在明顯的缺口，僅僅依靠底商和沿街商業(yè)店鋪是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足居民需求的。如開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，免去土地出讓金后，房價優(yōu)勢則更加明顯。而且四環(huán)的開通還將帶動其周邊輻射地區(qū)的城市發(fā)展，南城的豐臺科學(xué)城、亦莊、方南地區(qū)與CBD、亞運村、中關(guān)村等經(jīng)濟(jì)、文化、科技熱點區(qū)域串聯(lián)一體，便利的交通在促使城市擴(kuò)容的同時，也孕育出了許多城市居住熱點地區(qū)。兩廣路的改造、四環(huán)路全線貫通，進(jìn)一步突破了地域?qū)I房的束縛。預(yù)計到2005年，城區(qū)現(xiàn)有的危舊房都要完成改造。房改加危改、市政建設(shè)帶危改、文物保護(hù)帶危改等多種方式加快了本市危舊房改造的速度。 AA市政府2000年出臺了危改加房改的新政策，規(guī)定危改不再由開發(fā)商承擔(dān)。與此同時，京城購房者已也紛紛開始覺醒并意識到自己的權(quán)利。激烈的市場競爭也使開發(fā)商注意到了提升產(chǎn)品品質(zhì)，增加產(chǎn)品附加值的重要性。值得注意的是，部分項目設(shè)計了總面積在200平米以上的躍層及錯層，該類戶型總價超過80萬，據(jù)市場反應(yīng)，銷售情況不甚良好。另從下表的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，建筑面積在97平米（均值）上下的2*1(2)*1的戶型最受市場青睞（詳見下表）。其中，尤以塔樓為重頭，在此次所調(diào)查的14個經(jīng)濟(jì)適用房項目中，有7處以塔樓為主攻方向，另有三處樓盤也以板塔結(jié)合樓為主，兩項匯總，選擇塔樓或板塔結(jié)合樓的項目占到了供應(yīng)總量的71%，板式小高層以及多層板樓由于居住品質(zhì)較高，以及開發(fā)建造成本等因素的影響多在商品房中推廣，經(jīng)濟(jì)適用房中較少出現(xiàn)以板式小高層為主打的項目。而且，由于房地產(chǎn)項目的價格剛性，考慮到項目品牌和前期購房客戶的利益，現(xiàn)有開發(fā)項目不會有較大降價，但今后開盤的新項目中，中低價位項目的比例會逐步提高，市場整體價位結(jié)構(gòu)會逐漸趨于合理。兩項匯總，我們可以看出目前經(jīng)濟(jì)適用房中，總價在30~40萬元的項目市場反應(yīng)較好，供應(yīng)量也較大，占到了市場供應(yīng)總量的近七成。3500~4000元之間的經(jīng)濟(jì)適用房項目占到南城市場供應(yīng)總量的近六成，在這部分項目中，以主力戶型90平米上下的兩居（平均值）來計算，為南部地區(qū)該類物業(yè)當(dāng)前市場供應(yīng)的主流。隨著政府對南城改造工作力度的加大，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目在未來一段時間內(nèi)仍有很大的升值空間，但由于市