【正文】 綜上所述，北京創(chuàng)輝大廈的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是可觀的，投資回報(bào)是豐厚的，風(fēng)險(xiǎn)是可以防范和化解的，因此該項(xiàng)目的投資具有可行性。本項(xiàng)目具有較好的經(jīng)營(yíng)效益和盈利能力，從整個(gè)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程考察，項(xiàng)目在保證本項(xiàng)目正常銷售的前提下，可以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)平衡，以Ic=8%的基準(zhǔn)收益率計(jì)算，所得稅后運(yùn)營(yíng)投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，按目前測(cè)算分析，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。如果選擇方案一：全部銷售，項(xiàng)目可以獲得680295萬(wàn)元的現(xiàn)金流入，并且為國(guó)家貢獻(xiàn)稅金196806萬(wàn)元，稅后總收益155336萬(wàn)元，投資利稅率129%，%，投資回收期2年。該項(xiàng)目商業(yè)金融立項(xiàng)，不受國(guó)家限購(gòu)政策影響，銷售前景相當(dāng)樂(lè)觀，經(jīng)濟(jì)價(jià)值較高。周圍有人大、理工大、外語(yǔ)學(xué)院、舞蹈學(xué)院等高校林立，以及萬(wàn)柳高端居住區(qū)，客戶群比較高端 ，目前，西北地區(qū)5環(huán)內(nèi)缺少新建類項(xiàng)目，產(chǎn)品具有稀缺性。第十章 結(jié) 論1．本項(xiàng)目的建設(shè)有利于中關(guān)村科技園區(qū)周邊環(huán)境的整治和土地資源的優(yōu)化配置，進(jìn)一步滿足中關(guān)村西部地區(qū)高科技企業(yè)對(duì)寫字樓項(xiàng)目的需求，有利于改善中關(guān)村地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升首都城市形象，因此，該項(xiàng)目的建設(shè)是非常必要的。分析表明，項(xiàng)目自身收益可以在借款償還期償還借款本息。該項(xiàng)目具有較好的經(jīng)營(yíng)效益和盈利能力，從整個(gè)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程考察，項(xiàng)目在保證本項(xiàng)目正常銷售的前提下，可以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)平衡，以Ic=8%的基準(zhǔn)收益率計(jì)算，所得稅后運(yùn)營(yíng)投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，按目前測(cè)算分析，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。如果選擇方案一：全部銷售，項(xiàng)目可以獲得680295萬(wàn)元的現(xiàn)金流入，并且為國(guó)家貢獻(xiàn)稅金196806萬(wàn)元，稅后總收益155336萬(wàn)元，投資利稅率129%，%，投資回收期2年如果選擇方案二：部分銷售，項(xiàng)目可以獲得359748萬(wàn)元的現(xiàn)金流入，并且為國(guó)家貢獻(xiàn)稅金107018萬(wàn)元，稅后總收益84210萬(wàn)元，投資利稅率136%，%，；另外，持有價(jià)值307697萬(wàn)元的資產(chǎn)，其中，辦公用房面積為55945平方米，汽車位持有數(shù)量459個(gè)，每年的租金收益約為31179萬(wàn)元。4. 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的長(zhǎng)期貸款利息及匯兌損失等，如附表4項(xiàng)目損益表所示。1. 銷售費(fèi)用商業(yè)建筑銷售費(fèi)用參照新起點(diǎn)嘉園（一期）銷售費(fèi)用按銷售收入3%測(cè)算。另外，持有價(jià)值307697萬(wàn)元的資產(chǎn)，其中，持有辦公用房面積為55945平方米，汽車位持有數(shù)量459個(gè)，每年的租金收益為31179萬(wàn)元。方案一：全部銷售經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）備注銷售收入總金額680295流轉(zhuǎn)稅（%）37416營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加投資額273462 加計(jì)54692扣除項(xiàng)目總額365570增值額314726應(yīng)交納土地增值稅107612增值額40％扣除項(xiàng)目金額5％稅前利潤(rùn)總額207114企業(yè)所得稅51778稅率25%稅后總收益155336凈投資收益率%上繳國(guó)家稅收196806萬(wàn)元(2)方案二：部分銷售，部分持有商業(yè)用房按照全部實(shí)現(xiàn)銷售測(cè)算，分三年出售，各年銷售比例為15%、50%、35%；辦公建筑出售40%、60%公司持有，分三年出售；汽車位出售50%，分三年出售，各年銷售比例為15%、50%、35%。因此，項(xiàng)目計(jì)算期共3年。1）營(yíng)業(yè)稅：以年銷售收入為稅基，根據(jù)國(guó)家規(guī)定稅率為5%；2）城市維護(hù)建設(shè)稅：以營(yíng)業(yè)稅為稅基，稅率取7%；3）教育費(fèi)附加：以營(yíng)業(yè)稅為費(fèi)基，費(fèi)率取3%；4）所得稅：以企業(yè)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)總額抵扣準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的余額為稅基，按照國(guó)家企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)所得稅稅率取25%。根據(jù)對(duì)目前中關(guān)村地區(qū)和周邊商業(yè)建筑出售的狀況的分析，本項(xiàng)目保守預(yù)計(jì)辦公銷售均價(jià)55000元/平方米、商業(yè)首層價(jià)格：150000元/平方米、二層價(jià)格：100000元/平米、地下一層價(jià)格：50000元/平米，地下車位：280000元/個(gè)，租金價(jià)格15元/平方米/天，地下車位租金價(jià)格1000元/個(gè)/月。(1)方案一：全部銷售辦公用房和商業(yè)用房、汽車位按照全部實(shí)現(xiàn)銷售測(cè)算，該項(xiàng)目商業(yè)建筑和汽車位分三年出售，各年銷售比例為15%、50%、35%；辦公建筑分三年出售，各年銷售比例為20%、50%、30%。（一）經(jīng)營(yíng)收入未來(lái)商業(yè)建筑和寫字樓建筑將采取兩種方案出售的方式進(jìn)行，以便于盡快收回建設(shè)投資。選擇基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)的基本原則是實(shí)事求是和穩(wěn)妥可靠。3．%。第九章 財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)參照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）的有關(guān)內(nèi)容及深度要求，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，在國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，分析預(yù)測(cè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的損益和盈利能力，據(jù)此判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。項(xiàng)目建設(shè)資金中，項(xiàng)目單位自籌46203萬(wàn)元，利用房屋建筑銷售回款167259萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款6億元。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目建設(shè)2012年6月前已投資46203萬(wàn)元，2012年102013年12月投資90000萬(wàn)元，2015年投32154萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)資金中，項(xiàng)目單位自籌46203萬(wàn)元，利用房屋建筑銷售回款167259萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款6億元。（2）前期費(fèi)用及建設(shè)費(fèi)用預(yù)計(jì)350元/平方米，其中，l 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按工程費(fèi)用的1%測(cè)算；l 竣工圖編制費(fèi)按1元/平方米建筑面積計(jì)測(cè)算；3．建設(shè)期利息按1～%測(cè)算。（1）土建結(jié)構(gòu)、裝修工程、設(shè)備工程包括空調(diào)工程、給排水工程、強(qiáng)弱電工程、電梯工程、燃?xì)夤こ?、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用等工程，按9800元/平方米測(cè)算；2．工程建設(shè)其他費(fèi)用（1）土地取得費(fèi)用1）房屋拆遷建設(shè)用地和代征城市道路、城市綠化用地上的拆遷、安置、補(bǔ)償，動(dòng)用拆遷資金約45127萬(wàn)元。（二）編制依據(jù)估算依據(jù)本報(bào)告提出的各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù)，根據(jù)北京市近期工程造價(jià)水平，采用類似工程指標(biāo)法進(jìn)行估算。2．工程建設(shè)其他費(fèi)用：主要包括土地取得費(fèi)用、建設(shè)基金、工程建設(shè)前期費(fèi)用、工程建設(shè)費(fèi)用、其他費(fèi)用等。一、投資估算（一）編制范圍1．工程費(fèi)用，包括土建結(jié)構(gòu)及裝修工程費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用、室外工程費(fèi)用等。項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度具體安排如下表所示：表7－1 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目時(shí)間備注1可行性研究及審批2012年10月1日前完成2初步設(shè)計(jì)及審批2012年10月1日前完成3施工圖設(shè)計(jì)2012年10月1日前完成4結(jié)構(gòu)工程施工2012．5裝修工程、設(shè)備安裝、調(diào)試6竣工驗(yàn)收第八章 投資估算、資金籌措根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，其中地上建筑面積96097平方米。各職能部門經(jīng)理由總經(jīng)理指派或公開(kāi)招聘，其余人員均向社會(huì)公開(kāi)招聘。第七章 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及實(shí)施計(jì)劃一、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司設(shè)總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理一名、總經(jīng)理助理兩名、總工程師—名、財(cái)務(wù)總監(jiān)一名及八個(gè)部門，分別為行政辦公室、前期開(kāi)發(fā)部、工程部、銷售策劃部、財(cái)務(wù)部、預(yù)算合約部、采購(gòu)部和客戶服務(wù)部。(5) 由于現(xiàn)況萬(wàn)柳小區(qū)內(nèi)部道路尚未完全按規(guī)劃實(shí)施，建議周邊路網(wǎng)盡決實(shí)施。(4) 項(xiàng)目地下停車庫(kù)設(shè)立交通標(biāo)志，在出入口、轉(zhuǎn)彎及停車區(qū)設(shè)置明顯的交通標(biāo)志，引導(dǎo)車輛順利、安全的停車。在路口西側(cè)長(zhǎng)春橋路上增設(shè)一座人行過(guò)街設(shè)施。2．建議(1) 在項(xiàng)目的下一步方案設(shè)計(jì)中，深化地下停車場(chǎng)出入口的位置，落實(shí)自行車停車場(chǎng)?？紤]到商業(yè)和休閑人流對(duì)于本項(xiàng)目還是比較集中，為了方便行人過(guò)街，并減輕路口人流對(duì)車輛的干擾，建議在長(zhǎng)春橋路上修建—座行人過(guò)街設(shè)施。遠(yuǎn)期交通量增長(zhǎng)到一定程度，為減輕路口交通壓力，可考慮項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃支路東向西單向行駛，引導(dǎo)項(xiàng)目出行通過(guò)萬(wàn)柳小區(qū)規(guī)劃路向西方向疏散，分散由于項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)西北三環(huán)，特別是對(duì)蘇州橋立交橋下路口產(chǎn)生的交通壓力。以上幾條道路在項(xiàng)目周邊圍合成—條環(huán)路，機(jī)動(dòng)車可通過(guò)鄰萬(wàn)泉河快速路的輔路右轉(zhuǎn)進(jìn)入項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃支路進(jìn)入停車場(chǎng)；可通過(guò)長(zhǎng)春橋路右轉(zhuǎn)進(jìn)入項(xiàng)目一、二期之間的支路進(jìn)入停車場(chǎng)。 （二）項(xiàng)目交通預(yù)測(cè)1．交通方式預(yù)測(cè)按北京市建筑設(shè)計(jì)院提供的設(shè)計(jì)方案，以步行、自行車、汽車和出租車的出行比例如下表： 表6－1 交通結(jié)構(gòu)表出行方式比 例出租車8%小汽車27%公共交通38%自行車、步行27%（自行車20%）2．公交預(yù)測(cè)該區(qū)域現(xiàn)有公交線路36條，保守測(cè)算，按高峰期每5分鐘發(fā)車間隔，高峰小時(shí)影響區(qū)域內(nèi)公交的承載人數(shù)30240人次，而項(xiàng)目高峰小時(shí)依靠公交出行預(yù)測(cè)為1286人次，％，因此該項(xiàng)目依靠公交出行的出行量，對(duì)整個(gè)影響區(qū)的公交影響不大，公交運(yùn)力完全可以承受。3．存在問(wèn)題經(jīng)過(guò)對(duì)現(xiàn)況交通調(diào)查數(shù)據(jù)的分析，項(xiàng)目周邊的北三環(huán)路、西三環(huán)路、中關(guān)村大街、知春路大街、蘇州街等主要交通流量已經(jīng)處于飽和狀態(tài)，不可能再容納更多的車流量。該區(qū)域公交車較發(fā)達(dá)，有多路公交在項(xiàng)目周邊經(jīng)過(guò)。2．公共交通組成近期主要為地面公交，包括普通公交、小公共汽車36條線路，交通運(yùn)力充足。二、交通影響分析（一）項(xiàng)目周邊交通現(xiàn)狀1．主要道路根據(jù)《項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告(交評(píng)單位)》，項(xiàng)目周邊主要道路有多條。（三）環(huán)境影響評(píng)價(jià)入駐本項(xiàng)目寫字樓的企業(yè)限制在高新科技企業(yè)，應(yīng)主要從事各類高新科技的研究開(kāi)發(fā)，在科技產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、制作和測(cè)試過(guò)程中不產(chǎn)生灰塵、廢氣、廢水、廢渣和噪聲等污染物。3．水污染治理項(xiàng)目各衛(wèi)生間的糞便污水經(jīng)化糞池處理后排至市政污水管網(wǎng)；廚房洗滌污水經(jīng)隔油器將油分離后再排入市政污水管網(wǎng)；雨水、污水分流，排入市政管網(wǎng)，集中處理。為了減少對(duì)環(huán)境的污染，設(shè)備均設(shè)置在單獨(dú)房間內(nèi)，對(duì)其墻面進(jìn)行一定的吸噪處理，使噪聲降低到規(guī)范允許的范圍之內(nèi)。（二）環(huán)境保護(hù)措施1．大氣污染治理項(xiàng)目地下車庫(kù)設(shè)有汽車尾氣排煙設(shè)施，排風(fēng)量按6次／h換氣量計(jì)算，送風(fēng)量按5次/h換氣量計(jì)算（晚上均減半）；自備柴油發(fā)電機(jī)煙氣和餐廳廚房煙氣均由屋頂各自的排煙口排出。第六章 環(huán)境、交通影響分析一、環(huán)境影響分析（一）建址環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目東鄰萬(wàn)泉河快速路西輔路，西鄰新起點(diǎn)嘉園住宅小區(qū)，南至長(zhǎng)春路、北至萬(wàn)柳小區(qū)1號(hào)路，長(zhǎng)春橋南側(cè)為武警總部，以北用地主要為空軍干休所。（8）綜合布線系統(tǒng)：建立建筑物網(wǎng)絡(luò)傳輸平臺(tái)，它既使語(yǔ)音和數(shù)據(jù)通信設(shè)備、交換設(shè)備和其它信息管理系統(tǒng)彼此相連，又使這些設(shè)備與外部通信網(wǎng)絡(luò)連接，布線可支持千兆網(wǎng)應(yīng)用。與消防中心合用機(jī)房。安防中心設(shè)在首層，各區(qū)域設(shè)相應(yīng)的安防值班室。安防通訊系統(tǒng)：建立以有線傳輸為主，無(wú)線傳輸為輔的報(bào)警信息傳輸系統(tǒng)，控制中心與所有通道出人口、重要機(jī)房建立有線對(duì)講系統(tǒng)，提供安保人員方便快捷的應(yīng)急通信手段。電視監(jiān)控及取證記錄系統(tǒng)：重要的大信息容量的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)視和取證手段，及重要的歷史記錄。輔助照明系統(tǒng)為現(xiàn)場(chǎng)視頻監(jiān)視提供必要的支持條件。（6）安防系統(tǒng)設(shè)計(jì)原則：安防系統(tǒng)在合理加強(qiáng)管理基礎(chǔ)上，以防盜報(bào)警系統(tǒng)為核心，采用電視監(jiān)控、多種報(bào)警探測(cè)技術(shù)和計(jì)算機(jī)控制及網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)，將多個(gè)系統(tǒng)融為一體，形成相互支援，協(xié)同防范的綜合體系，以有效保障設(shè)備的完好和人員的人身安全。氣體滅火型式與設(shè)備專業(yè)協(xié)調(diào)。特定場(chǎng)所采用特殊型式的報(bào)警傳感器，如網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、高大空間可采用空氣采樣報(bào)警器。（5）消防系統(tǒng)按規(guī)范設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、水及氣體滅火系統(tǒng)、火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)及事故照明系統(tǒng)等。建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)可實(shí)現(xiàn)建筑物內(nèi)設(shè)備的安全、有效、節(jié)能可靠運(yùn)行。系統(tǒng)采用鄰頻雙向傳輸設(shè)計(jì)(大于860MHz)，頻段分割按北京有線電視網(wǎng)規(guī)定。同時(shí)，實(shí)現(xiàn)與Internet互聯(lián)，確保網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)的安全性。（2）計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)建立內(nèi)部高速有線和無(wú)線局域網(wǎng)，吞吐應(yīng)滿足業(yè)務(wù)需求量。同時(shí)，設(shè)無(wú)線手機(jī)信號(hào)增強(qiáng)覆蓋系統(tǒng)，確保無(wú)線通信的暢通，無(wú)“盲區(qū)”。同時(shí)，為便于國(guó)內(nèi)國(guó)際學(xué)術(shù)文化交流活動(dòng)的開(kāi)展，可設(shè)會(huì)議系統(tǒng)包括：電話、電視、同聲傳譯等多媒體智能化會(huì)議系統(tǒng)，可通過(guò)衛(wèi)星、舊DN綜合業(yè)務(wù)網(wǎng)以及Internet網(wǎng)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部或外部的會(huì)議系統(tǒng)的組織與管理。全部通過(guò)電信局提供通信服務(wù)，除支持話音交換功能外，還可提供對(duì)個(gè)人移動(dòng)通信系統(tǒng)、舊DN接入、可視電話、lP電話路由等的支持。（1）通信網(wǎng)絡(luò)原則上充分利用公網(wǎng)建立建筑物的外部接入／出，通過(guò)PSTN(公用電話交換網(wǎng))、DDN(數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)網(wǎng))、PSPDN(X．25分組交換公用數(shù)據(jù)網(wǎng))等，采用FR(幀中繼)、[SDN、ADSL等方式，使用戶能全面享受到上述公用網(wǎng)絡(luò)提供的數(shù)據(jù)通信服務(wù)。2．弱電部分弱電專業(yè)遵循系統(tǒng)的先進(jìn)性(成熟性)、開(kāi)放性(標(biāo)準(zhǔn)化及可擴(kuò)展性)、安全性、服務(wù)需求與功能統(tǒng)一性等設(shè)計(jì)原則，執(zhí)行國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范，并參考國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，從適用和管理的目標(biāo)出發(fā)，為用戶提供通信網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)(含InterneVIntranet)、樓宇管理集成網(wǎng)絡(luò)等通用平臺(tái)，以滿足業(yè)主對(duì)建筑物高標(biāo)準(zhǔn)智能化的需求。此外，采用先進(jìn)的燈光控制技術(shù)，如感光調(diào)光控制、感動(dòng)燈光控制、紅外無(wú)線遙控等，太空間及公共場(chǎng)所由燈控室集中管理。建筑物立面采用氣體放電燈投光與內(nèi)透光相結(jié)合的形式實(shí)現(xiàn)夜景照明。所有電氣設(shè)備、安全保護(hù)(低壓配電系統(tǒng)接地型式采用TN名系統(tǒng))及建筑物防雷的接地，采用共用接地裝置，接地電阻小于1歐，且建筑物采用等電位聯(lián)結(jié)，以減少電磁干擾的感應(yīng)效應(yīng)，改進(jìn)電磁環(huán)境。（7）防雷與安全保護(hù)接地：建筑根據(jù)規(guī)范要求按二類防雷建筑物設(shè)防，采用傳統(tǒng)法拉第籠式防雷體系。安裝于建筑物內(nèi)的供配電設(shè)備均選用干式不燃型，用于消防供電回路的線纜采用耐火型、阻燃型，有特殊要求的采用屏蔽型。（6）設(shè)備選型及特殊電氣要求設(shè)備電源按要求電源質(zhì)量供電，不能滿足要求時(shí)做相應(yīng)的穩(wěn)壓穩(wěn)流濾波的處理。變電所低壓?jiǎn)文妇€分段運(yùn)行，聯(lián)絡(luò)開(kāi)關(guān)可自動(dòng)、手動(dòng)轉(zhuǎn)換，對(duì)于一級(jí)負(fù)荷及特別重要負(fù)荷除兩路市電同時(shí)供電外，由柴油發(fā)電機(jī)和UPS作為后備電源，末端互投切換。各弱電系統(tǒng)涉及計(jì)算機(jī)和控制的電源設(shè)備需配置