【正文】 以市場為先導(dǎo)，注重各環(huán)節(jié)的把握，尤其是以大客戶招商為龍頭，以品牌商家進(jìn)駐和 營銷推廣 為基礎(chǔ)，以招商執(zhí)行為保障，依托專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)營銷及商業(yè)招商管理運(yùn)營公司的優(yōu)勢，就一定能實(shí)現(xiàn)項目順利啟，實(shí)現(xiàn)利潤的最大化！ 項目愿景 強(qiáng)占先機(jī)，順勢而為，立足市場，長遠(yuǎn)規(guī)劃，長短結(jié)合，迎接市場品牌時代到來 基本原則 項目愿景 得地利者得天下！ 夢想與榮耀， 矚目與價值！ 吉林榮德建材裝飾材料城 /市場 The End. 商業(yè)價值全面升級！ 。有關(guān)部門必須主動為經(jīng)營戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)； 支持六 – 有關(guān)服務(wù)性收費(fèi)項目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場管理委員會申報物價部門批準(zhǔn)后實(shí)施，禁止各種攤派和強(qiáng)制性征收費(fèi)用； 運(yùn)營政策管理 搭臺六 – 承諾開業(yè)時間與炒作推廣。對實(shí)行定期定額稅的經(jīng)營戶，可采取按年核定稅額； 支持二 – 經(jīng)營戶，所得稅實(shí)行地方留成部分前一年免征，后半年減半征收，安置失業(yè)、下崗職工按規(guī)定比例另外享受就業(yè)服務(wù)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策； 支持一 – 凡進(jìn)入的經(jīng)營單位，開業(yè)前工商、稅務(wù)直接幫助辦理注冊登記，自開業(yè)之日起前一年免征營業(yè)稅地方留成部分； 核心支持 – 對板材市場等進(jìn)行拆遷，并歸口到項目乃是核心支持； 支持十 – 政府不能隨時、隨地、隨意來打假，要極力維護(hù)聲譽(yù)，而不能隨時打假或者檢查。 物業(yè)公司管理內(nèi)容主要由三大塊組成 ◇負(fù)責(zé)對項目的設(shè)備及物業(yè)設(shè)施維修與保養(yǎng) ◇負(fù)責(zé)對項目的衛(wèi)生保潔，日常物業(yè)費(fèi)收取，剩余店鋪招商、租賃、 ◇負(fù)責(zé)對項目的安全保衛(wèi) 物業(yè)公司承擔(dān)著對整個項目的前期和后期的一切日常管理工作。建議本整體項目前期應(yīng) 借助國內(nèi)外知名物業(yè)顧問公司 的名氣，聘請物業(yè)顧問公司幫助實(shí)操。對道旗、高炮，報紙、短信群發(fā)和公交車體進(jìn)行重新分析評估，選擇投入； 招商說明會會 組織產(chǎn)品說明會、請市政相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及主力品牌商家負(fù)責(zé)人參加會議； 十、項目后期物業(yè)管理建議 招商策略 物業(yè)管理不僅是項目前期成果的保障，更是整體項目后期成功的基石。 項目招商策略 鎖定大型實(shí)力商戶： 鎖定易得市場，把握行業(yè)發(fā)展動態(tài)； 一個中檔次，多業(yè)態(tài)的專業(yè)交易市場； 專業(yè)市場帶來的客源擴(kuò)展業(yè)態(tài)效應(yīng)； 專業(yè)市場的一條龍配套服務(wù)； 合理的租價與租期； 整棟整層招租，減低經(jīng)營壓力，較易旺場 二層空間多業(yè)態(tài)市場，提高招商，引進(jìn)行業(yè)知名企業(yè)、品牌，提高聚攏效應(yīng) 利用各種方式在其他場挖掘客戶，招商方式登門拜訪、網(wǎng)絡(luò)招商、電話聯(lián)系、 面對面溝通、行業(yè)協(xié)會、政府機(jī)構(gòu)、各地商會 項目招商策略 整合社會資源 制定招商炒作方案 使參與招商的各方面人員都能從中獲益 前期目標(biāo) 前期炒鋪 招商策略 增強(qiáng)公眾信心，樹立企業(yè)形象 工程形象： 通過項目的工程改造展示項目的優(yōu)越性增強(qiáng)經(jīng)營信心： 營造項目現(xiàn)場 通過標(biāo)語、橫幅加強(qiáng)公眾對項目質(zhì)量和工期的信心； 招商中心形象： 設(shè)定包裝，業(yè)態(tài)透明化，讓客戶更多地了解并參與項目的建設(shè)過程中，增強(qiáng)對客戶的吸引力；增強(qiáng)招商人員的接待能力。 項目經(jīng)營者租鋪關(guān)注點(diǎn)分析 整體商業(yè)環(huán)境如何？ 從開發(fā)商角度 : 開發(fā)商對于本項目的招商，最終看重的是如何更快地使所投入資金迅速回籠，以及持續(xù)經(jīng)營所帶來的長期利潤增長。 項目租金定位原則 /平方米 /天 出租面積均價建議 ： 預(yù)計租賃回款 ： /平方米 37000平方米（ 60%）22244平方米 365=1009萬 2年租賃租金總額 1009萬元 x 2年 2022萬 = 項目租金整體收益： 22244平方米使用面積計算 每年租金收益： 22244=1009萬元 兩年租金收益： 2022萬 項目租金收益預(yù)測 物流、客流動線規(guī)劃 板材類貨物動線 其他類物流動線 項目一層整體客流動線 項目二層整體客流動線 靜態(tài)價格制定方法的選擇 不符合本項目情況 符合本項目情況 成本法 收益法 不符合本項目情況 符合本項目情況 適用于既無收益又不交易的不動產(chǎn) 有收益或潛在收收益的不動產(chǎn) 不符合本項目情況 符合本項目情況 符合本項目情況 是否采用 建議采用 不建議采用 建議采用 √ 項目的租金租金價格定價 總體物業(yè)價值體現(xiàn) 隨著物業(yè)的增值 將租賃部分抵押銀行換回經(jīng)營所需資金， 運(yùn)作資金最少 招商基本思路： “先做人氣、再做生意、快速旺場、長期發(fā)展 具體操作： 有效地搭配好行業(yè)店、合理地導(dǎo)入品牌店（大商家）， 建材、家居、五金，土雜，燈飾，家裝，窗簾布藝，辦公家具， 組合實(shí)力商戶 —— 項目招商前期必須引進(jìn)大型實(shí)力商戶 項目一期必須營造好商業(yè)氛圍，吸納住人流。 業(yè)態(tài)布置原則說明 建材城一層業(yè)態(tài)平面布局規(guī)劃 建材城二層業(yè)態(tài)平面布局規(guī)劃 各業(yè)態(tài)租金建議及總收益 各業(yè)態(tài)租金及收益測算 建筑編號 樓層 業(yè)態(tài) 平均租金單價 （ 元 / 平 * 月 ） 預(yù)計可出租面積 （㎡） 年租金預(yù)測 （ 元 ）1 1 家具 45 1134 6124391 2 窗簾 、 布藝 45 1134 6124392 1 地板 45 854 4609762 2 門業(yè) 、 櫥柜 40 854 4097563 1 地板 45 793 4280493 2 門業(yè) 、 櫥柜 40 793 3804884 1 陶瓷 45 793 4280494 2 衛(wèi)浴 40 793 3804885 1 板材 20 854 2048785 2電料五金吊頂壁紙玻璃鐵藝?yán)T樓梯臺板30 854 3073176 1 板材 20 1134 2721956 2電料五金吊頂壁紙玻璃鐵藝?yán)T樓梯臺板30 1134 408293榮德家居建材城租金收益預(yù)算方案各業(yè)態(tài)租金及收益測算 7 1 家具 45 1134 6124397 2 家具 40 1134 5443908 1 地板 45 854 4609768 2 門業(yè) 、 櫥柜 40 854 4097569 1 地板 45 793 4280499 2 門業(yè) 、 櫥柜 40 793 38048810 1 陶瓷 45 793 42804910 2 衛(wèi)浴 45 793 42804911 1 油漆涂料 50 854 51219511 2電料五金吊頂壁紙玻璃鐵藝?yán)T樓梯臺板30 854 30731712 1 板材 20 1134 27219512 2電料五金吊頂壁紙玻璃鐵藝?yán)T樓梯臺板30 1134 408293合計 22244 10097561根據(jù)市場比較法，租金對比參考中東瑞家家居廣場和森鼎家居廣場本年度租金情況作為基礎(chǔ)，以眾安居家居廣場本年度租金作為發(fā)展目標(biāo)，租金設(shè)定既保證新開項目在租金上優(yōu)惠入市策略，保持與競品項目有一定差距，但合理將收益最大化。 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局設(shè)想 業(yè)態(tài)規(guī)劃原則 ? 依據(jù)我司市場調(diào)查及本項目目前商戶意向報名情況， 統(tǒng)計各業(yè)態(tài)需求情況及項目本身硬件條件； ? 充分依據(jù)吉林市當(dāng)?shù)丶揖咏ú氖袌龅臉I(yè)態(tài)布局情況， 客觀偏重于商戶經(jīng)營習(xí)慣及消費(fèi)者購買習(xí)慣因素； ? 收益最大化原則與形象檔次相結(jié)合的綜合考慮； ? 招商難易度關(guān)系； ? 業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)性及產(chǎn)品關(guān)聯(lián)性； ? 客流引導(dǎo)及有效利用； ? 業(yè)態(tài)目前經(jīng)營情況及未來發(fā)展情況。家私：空間占用適中，形象檔次高，租金較好，消防要求較號，市場需求一般； ? 家紡：空間占用小，形象檔次高，租金高，消防要求高，市場需求量大； ? 家電：空間占用較大，形象檔次較好，租金較低，市場需求量較大。 紅星美凱龍強(qiáng)化商圈勢力，分流客戶效應(yīng)明顯 項目 SWOT分析 交通東線、西線及聯(lián)絡(luò)線 如何摒棄舊有市場經(jīng)營雜亂、大批發(fā)的低端形象 輻射人口 500萬 項目 SWOT對策 引導(dǎo)消費(fèi)者 引導(dǎo)投資者 營銷方向 遵循價值投資定律 —— 傳統(tǒng)商圈 建立大市場形象 — 品牌行業(yè)點(diǎn)店入駐帶動商業(yè)升級，體驗式消費(fèi) 吉林建材總部 —— 一站式購齊，不必舍近求遠(yuǎn) 品開發(fā)商資金實(shí)力雄厚 項目進(jìn)駐羊頭效應(yīng)集群效應(yīng) 1小時交通圈 投資收益率和租金收益率計算 地理位置、品牌檔次認(rèn)知 項目未來規(guī)劃、項目抗風(fēng)險性、穩(wěn)定收益認(rèn)知 未來規(guī)劃人口規(guī)模 項目周邊依托中東商圈客流量較大 已有本市規(guī)模性家居建材購物中心和品牌類建材商場； 紅星和 居然之家的即將進(jìn)入， 其經(jīng)營定位；家居與建材行業(yè)， 帶動整體市場發(fā)展； 項目可以截流中東消費(fèi)客群和其它商業(yè)客戶； 拆遷業(yè)戶及其它市場整改市場業(yè)戶關(guān)注本項目； 市場供應(yīng)分析結(jié)論 八、總體定位及業(yè)態(tài)定位 項目基本情況 ? 項目地塊位于越山路與霧凇大街交匯處以南， ? 越山路與越山西路，交匯處以北，沿越山路成偏西北 30度； ? 項目沿越山路設(shè)置主入口，沿越山西路設(shè)置次入口； ? 項目沿越山路距離 19米綠化帶； ? 項目主體建筑距離越山路路基 19+26=45米； ? 沿越山西路路基與項目水平地面最低處 3米高差，最高處 ； ? 項目西南側(cè)，與相鄰地塊最高處 ； ? 項目建筑環(huán)形通道寬度 ； ? 項目沿街廣場展示面為 26*240=6240平方米， ? 如規(guī)劃停車位，單個車位 4*5=12平方米， ? 排列 3排，擬可停放 150量小型車； ? 整個項目分為 12個建筑單體， 12號建筑物 可規(guī)劃商業(yè)面積：（ *10）柱網(wǎng) *20個 *2層 *4棟 =14880平方米， ? 11號建筑物可規(guī)劃商業(yè)面積 （ *10）柱網(wǎng) *15個 *2層 *4棟 =11160平方米； ? 10號建筑物可規(guī)劃商業(yè)面積 （ *10）柱網(wǎng) *14個 *2層 *4棟 =10416平方米， ? 項目總可規(guī)劃商業(yè)面積約為 36456平方米； ? 項目一層動線較為流暢，二層每個建筑物之間有 ，每棟建筑具有獨(dú)立的垂直步行梯 12部； ? 項目外圍環(huán)形通道寬度 ，主通道 14米，副通道 8米，內(nèi)街通道中庭 14米，其他 9米，中庭直徑 42米。 建筑結(jié)構(gòu)：輕鋼或鋼筋混凝土框架，柱距 8*8m，首層高度 6m， 二層不低于 5m，樓層載重力 600kg/m2， 停車位： 100個 /10000平， 能源： 800千伏安 /10000平，水：每天 30m3/10000m2， 中央空調(diào)，電