【正文】 分享 和諧 如：工程、預算、策劃、財務等等 ? 根據(jù)本次報告所提出的 招商規(guī)模、 業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策、工程改造等等，需運營層領導審批 ? 對于招商合作方式，如果對方提出合理的要求并共擔風險，可嘗試合作，否則我們自己招商 ? 急需組建運營部，希望外聘本行業(yè)的高管或從內(nèi)部提拔，組建一批實干團隊 ? 皮革皮草的招商 工作需要專人專管 ? 對于旅游大巴、餐飲住宿配套的工作急需提上日程，保障我們今年正常運營 只有將 西安華南城皮革城 城招商、運營成功才能使得整個 2 號交易廣場各個業(yè)態(tài)的招商順利進行，從而增加區(qū)域商業(yè)氛圍，提升華南城在西安正影響力。 分享 和諧 皮革皮草成功的因素 ? 高瞻遠矚的運營層 —— 在西安華南城運營層領導的帶領下，皮革皮革項目 必定 會運營成功 ? 招商時機的把控 —— 搶在全國其他項目招商的前面，我們預計訂在 20xx 年 3 月 1 日正式進駐海寧招商 ? 結構布局優(yōu)化 —— 按結構優(yōu)化案的要求進行完善的改造 ? 打造一支 強勁的招商團隊 —— 需進一步加強招商團隊的培訓學習 ? 招商宣傳及時跟進 —— 招商前策劃部需制定出完善的推廣方案 ? 招商合作方的招商能力 —— 如有合作方的參與招商，必須考察其招商實力 皮革皮草制約的因 素 44 ? 可行性分析的結論和建議 如 皮革皮草項目 及時 確立 意義非凡， 將 標志著我們西安華南城在西安的首戰(zhàn)告捷，將會為后期其他交易廣場的工程施工、招商、運營起到關鍵性的作用。 共贏 誠信 43 統(tǒng)一經(jīng)營模式，更為客戶提供了高含金量的商業(yè)附加值。 共贏 誠信 ? 統(tǒng)一推廣 確保商業(yè)整合價值 華南城實行統(tǒng)一整合策劃推廣，商鋪在市場的統(tǒng)一規(guī)劃下，同步開展各種主題的推廣活動，保證交易廣場的鼎沸人氣，創(chuàng)造整合價值 ? 統(tǒng)一 管理 確保市場永續(xù)經(jīng)營 華南城統(tǒng)一行政事務管理、物業(yè)管理及協(xié)助代辦各類經(jīng)營證照等商業(yè)信息服務，實行統(tǒng)一開門營業(yè)及收市時間，確保了統(tǒng)一業(yè)態(tài)的可持續(xù)發(fā)展。 ? 統(tǒng)一規(guī)劃 確保皮革皮草主題 華南城對產(chǎn)業(yè)布局實行統(tǒng)一整合，確保經(jīng)營品種齊全及行業(yè)經(jīng)營 產(chǎn)品的升級 化，使前來 消費 的客戶能享受到“一條龍采購”的快捷和方便，吸引更多買家，形成往返消費。 分享 和諧 ? 組建皮革皮草區(qū)的 物管人員 —— 為保障商場的硬件設施的運轉、維護商場內(nèi)的環(huán)境、保障商場內(nèi)的安全，需盡快組建物管人員。 ? 飲食、住宿配套 —— 六樓餐飲、項目周邊餐飲、周邊小區(qū)住宿等等的落實 ? 旅游、免費大巴配套 —— 派專人負責 免費大巴、 旅游 大巴，需與旅游 公司洽談 合作意向 ，將西安華南城納入商業(yè) 旅游購物區(qū) 。 分享 和諧 它的主要特點如下： ? 完善的制度 —— 制定商場不同的 各項 管理制度 ? 豐富的經(jīng)驗 —— 高薪聘請熟知本行業(yè)的管理中高層人員 ? 廣告力度 —— 通過各種渠道將海寧皮革皮草輻射到全國 ? 旅游大巴 —— 將海寧 皮革城納入旅游消費產(chǎn)業(yè) 皮革皮草運營的特點 成功的招商是運營的基礎， 運 營好壞直接影響著后期的持續(xù)招商。 40 ? 完善運營配套 ? 西安華南城運營模式 目前華南城在皮革皮草行業(yè)從沒有運營的 經(jīng)驗 ，如果 想成功運作的話，必須向有豐富經(jīng)驗的單位請教。 共贏 誠信 39 以此政策 執(zhí) 行，一次性收取保 證 金 1283 萬元 /層 ， 相 當 于 個 月 房租。 共贏 誠信 以此政策 執(zhí) 行，一次性收取保 證 金 921 萬元 /層 ，相 當 于 個 月租金 。 分享 和諧 具體如下： 招商對象 國內(nèi)外皮革服裝、裘 皮服裝、毛皮服裝、箱包皮具、鞋類及其他皮制品生產(chǎn)企 業(yè)及經(jīng)營者；優(yōu)先考慮大企業(yè)、大廠家、大品牌、大零售商；面向全國， 以海寧、成都、遼寧 、辛集 等地優(yōu)質品牌企業(yè)為主，謝絕投資者參與。 37 我們通過對海寧皮革城、武侯皮革城、原點皮革 城等大戶 進行了調(diào)查分析，他們對皮革招商政策非常敏感，結合他們的要求與我們的實際情況需 制定 出合理的招商政策。 共贏 誠信 分享 和諧 風 險 建 議： ? 通過可控范圍有效控制成本 ? 隨著運營增加收入 ，逐年租金的增幅、商場內(nèi)外廣告收入等等 ? 促進銷售收入 同時如果運營好的話，可以增加我們的租金收益。 35 傭 金 3446400 0 0 0 0 3446400 小 計 47196400 15750000 40470771 40470771 40470771 184358713 合 計 47129200 12600000 20249229 34649229 49673229 44842487 通過以上數(shù)據(jù)我們可以看出， 在 5 年的運營中，皮革皮草給我們帶來的 收入 為 億元，支出為 億元，最終實際收入為 4484 萬元。 共贏 誠信 分享 和諧 33 成本控制點： ? 考察成本 ? 招待成本 東區(qū)運營成本預算 華南城皮革城 成本預算 項 目 費用預算（萬） 備 注 推廣費用 1500 第一年廣告、活動推廣等 旅游大巴、免費大巴 750 旅游大巴、免費巴士 運營管理費 75 運營管理人員工資 等 合 計 2325 運營成本逐年遞減 成本控制點： ? 推廣成本 ? 大巴成本 共贏 誠信 分享 和諧 具體如下： 東區(qū)工程改造成本預算 編號 工程改造費 金額（萬元） 拆除水泥隔墻板 鑿地磚 鋪地磚 拆除卷簾門 拆除角鋼基層埃特板石膏板隔墻 新建隔墻 新裝卷簾 門 新做角鋼基層埃特板石膏板隔墻 拆除天花 新做天花 1 鋪內(nèi)刷乳膠漆 31 西安華南城皮革城項目的確黎，隨之就會帶來 相應的工程改造成本、招商成本、推廣成本、差旅成本、招待成本，同時帶來的是長期的收益，如：租金的收入、運營收入、銷售收入（物業(yè)升值）及其他交易廣場的無形收入。 共贏 誠信 分享 和諧 20xx 年 2 月 18— 28 日 制定實施方案 施工圖紙的完成 施工單位的確定 施工周期的確定 運營層 工程部 集團公司 20xx 年 6 月 — 8 月 工程施工 按照結構優(yōu)化最終案實施 工程部 20xx 年 8 月 30 日 完成施工 完成施工 清理工程垃圾 驗收施工 運營層 工程部 分享 和諧 28 新加兩條 東西 5 米通 道 拓寬 兩條 南北 5 米通道 拓寬四周邊緣通道至 5 米 合鋪后的使用面積為： — 平米 每層鋪位數(shù)量為： 131 個 優(yōu)化 后 結構格局 共贏 誠信 分享 和諧 現(xiàn) 在根據(jù) 2 號交易廣場的結構布局現(xiàn)狀對照皮革皮草城的要求，我們重新對東區(qū)結構進行了合理的優(yōu)化， 1—— 5 層 優(yōu)化結構 格局 方案如下： 分享 和諧 結構優(yōu)化的指導思想 （ 3） 店面大小 皮革皮草的主流使用面積在 80— 120 平 米，品牌館和時尚館使用面積在 200 平米左右。根據(jù) 2 號交易廣場的實際情況，我們 建議 所有通道規(guī)劃為 5 米寬。所以當前的這種布局對于皮革皮草的要求而言就沒有了優(yōu)勢。所以在通過我們多次的調(diào)查和大商戶走訪后，最終決定需要優(yōu)化當前的這種小格擋結構，只有這樣才能增加 西安華南城皮革城 城招商、運營的成功率。所以他們對商場結構布局要求非常的嚴格，比如通道寬度、店面大小、硬件設備等等。 25 縱觀全國皮