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寫字樓設(shè)計(jì)與營銷中的創(chuàng)新理念研討(參考版)

2024-08-09 00:17本頁面
  

【正文】 ”   《國際金融報(bào)》 加息引發(fā)寫字樓“整售”熱潮   業(yè)內(nèi)人士稱,零售與整售的比例是8比2,整售短期內(nèi)還不會(huì)成為主流   新京報(bào) 吳海花   11月23日,首創(chuàng)高層公開披露,首創(chuàng)集團(tuán)上市后的第一個(gè)面世的商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目———CEO首創(chuàng)拓展大廈要實(shí)施整體銷售,目前已經(jīng)有數(shù)家“國”字頭投資企業(yè)與其洽談。如果金融行業(yè)這樣繼續(xù)發(fā)展下去的,供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)追不上需求。他進(jìn)而預(yù)計(jì),到2006年底金融業(yè)完全開放時(shí),將會(huì)有更多金融系統(tǒng)的跨國公司進(jìn)軍中國,屆時(shí)對(duì)商業(yè)房產(chǎn)的需求將會(huì)成倍的增長。很明顯,供不應(yīng)求。據(jù)他介紹,上海寫字樓的需求量在過去幾年始終保持在每年平均40萬平方米左右,但是隨著中國進(jìn)入WTO后,各方面發(fā)展速度越來越快,預(yù)計(jì)對(duì)商業(yè)房產(chǎn)的需求量將會(huì)從40萬平米增長到50萬平米?!敝倭柯?lián)行中國區(qū)董事陳立民在這次研討會(huì)上作了這樣的預(yù)測。另外,在海珠區(qū)新港東路麗影華庭后面,據(jù)稱保利地產(chǎn)還將有一個(gè)新寫字樓合作項(xiàng)目現(xiàn)已進(jìn)入細(xì)節(jié)洽談階段,估計(jì)明年也將上市,定位也在中高端。目前政府組織的推廣活動(dòng)不少,認(rèn)購非常活躍,創(chuàng)下了廣州寫字樓新高。首期將以連排別墅和獨(dú)立別墅為主,別墅總量約500多套,起價(jià)150萬元/套,連排別墅均價(jià)約200萬元/套,獨(dú)立別墅約300萬元/套。最令人關(guān)注的是其科學(xué)城的第一大住宅項(xiàng)目———林語山莊。而保利地產(chǎn)的最著名“王牌”———保利花園,也將在明年推出最后絕版壓軸的500多套中心園景單位。加上目前已在售的保利香檳花園和另外兩個(gè)寫字樓項(xiàng)目,保利地產(chǎn)在珠江新城的項(xiàng)目總數(shù)將至少有56個(gè),其“勢力”已直逼目前該區(qū)域項(xiàng)目最多的“地主”富力集團(tuán)。而在全國其他城市,估計(jì)同時(shí)推盤量也將不少于于八九個(gè),集團(tuán)“三年進(jìn)入十個(gè)城市”的目標(biāo),有可能在明年提前完成。其中單是在大本營廣州,明年就至少有十個(gè)樓盤會(huì)同時(shí)推貨。 我再談一個(gè),就是很小的細(xì)節(jié),例如電梯,電梯設(shè)計(jì)上咱們一般的大家通常底下坐的電梯,一般門是在左邊進(jìn)出,這個(gè)樓我們現(xiàn)在是橫過來,雖然這是一個(gè)很小的變化,它在樓里面實(shí)際上所占的面積都是沒有太大的變化,僅僅是轉(zhuǎn)了90度,實(shí)際上人流進(jìn)出轎箱的時(shí)間每一個(gè)人縮短0點(diǎn)幾秒,但是對(duì)于整個(gè)人進(jìn)入電梯的整體時(shí)間縮短起到非常大的作用,這我 集團(tuán)動(dòng)向:保利地產(chǎn)齊推十盤 決戰(zhàn)廣州高端市場   近日,記者從保利地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人處獲釋,以“國家康居工程示范”產(chǎn)品為主打的保利地產(chǎn),2005年將全面邁向高端市場,以別墅、豪宅及高級(jí)寫字樓開發(fā)為重點(diǎn),加緊向全國大規(guī)模布點(diǎn),遍地開花,發(fā)展態(tài)勢驚人。另外這個(gè)樓本身來說它對(duì)于人本上的東西,剛才徐小姐談的不是很多,包括這個(gè)樓里面對(duì)使用者的一些功能的要求配套問題,實(shí)際上做得很細(xì),是非常細(xì)的,就是這些東西剛才說的亮點(diǎn),我們也是搜集亮點(diǎn),包括跟一些媒體、朋友探討的時(shí)候什么叫亮點(diǎn)?總是說這些很突出的東西,但是那天比較震撼,應(yīng)該說是IT業(yè)的使用者,客戶類的人物提出來的他最感興趣的,實(shí)際上在這個(gè)樓每一層有多個(gè)衛(wèi)生間和有冷餐廚房或者叫茶水間,這個(gè)很小的功能。 Ceo首創(chuàng)拓展大廈總經(jīng)理華軍  【華軍】這個(gè)問題其實(shí)大多數(shù)的內(nèi)容剛才徐小姐已經(jīng)講過了,剛才徐小姐沒有講到的我補(bǔ)充一下。 ●現(xiàn)場對(duì)話  【提問】你好,我想提一個(gè)問題,就是目前寫字樓市場競爭特別激烈,項(xiàng)目與項(xiàng)目之間特別強(qiáng)調(diào)差異化競爭,我想問一下首創(chuàng)拓展大廈有哪些亮點(diǎn)區(qū)別于其他寫字樓項(xiàng)目的亮點(diǎn),謝謝。從周邊的寫字樓穩(wěn) 中關(guān)村核心區(qū)發(fā)展前景暨CEO價(jià)值論壇——對(duì)話二   11月23日,由CEO大廈主辦,《寫字樓薈》雜志社承辦,北京民營科技實(shí)業(yè)家協(xié)會(huì)、北京市軟件行業(yè)協(xié)會(huì)和焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體協(xié)辦的“中關(guān)村核心區(qū)發(fā)展前景暨CEO價(jià)值論壇”在北京翠宮飯店舉行。在九十年代中后期,數(shù)家金融組織將中心機(jī)構(gòu)匯集到了上清寺至兩路口沿線。歷史文脈的積淀以及商業(yè)中心地位的確立,使這一區(qū)域在相當(dāng)一段時(shí)間里被人們很容易誤認(rèn)為它就是重慶的商務(wù)中心區(qū)。商務(wù)區(qū)間的變遷與重慶寫字樓跌蕩變幻的市場一樣,重慶的商務(wù)區(qū)間也經(jīng)歷著數(shù)度變遷。 與重慶高檔寫字樓突現(xiàn)的時(shí)機(jī)吻合,在北京、上海等一級(jí)城市,主要高檔寫字樓的入住率不斷攀升,報(bào)價(jià)明顯回升。 與此同時(shí),重慶寫字樓市場租、售價(jià)格漸趨合理,高檔寫字樓市場也逐建浮出水面。這一階段,“酒店式商務(wù)公寓”是流行一時(shí)的詞匯。 市場的回暖是在2000年前后。這一時(shí)期,重慶的住宅市場在短暫的盤整之后,再次活躍起來。有資深業(yè)界人士回憶說,對(duì)重慶寫字樓而言,1997年具有紀(jì)念性意義,空置率迅速膨脹使寫字樓市場遭遇了前所未有的“滑鐵盧”。客觀地講,這時(shí)的重慶市場,沒有嚴(yán)格意義上的專業(yè)寫字樓需求,市場是在資金的假想中被迅速“做大”。 重慶寫字樓市場第一個(gè)小高潮突現(xiàn)在19931995年間。在需求旺盛的情況下, 重慶寫字樓十年演義 重慶寫字樓十年演義 寫字樓市場是一塊晴雨表,它體現(xiàn)著一個(gè)城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的冷暖寒暑。   可以說,是這些地產(chǎn)商和投資者帶動(dòng)了商用房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。   除了寫字樓之外,目前的社區(qū)商鋪也越來越受到關(guān)注,隨著住宅市場的火爆而帶動(dòng)的對(duì)社區(qū)商鋪的投資熱情已有目共睹。據(jù)戴德梁行最近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,%,%,成為北京三大寫字樓區(qū)域中空置率最低的區(qū)域。從今年上半年的實(shí)際情況來看,外籍客戶在北京寫字樓市場表現(xiàn)活躍。幾年來,我國國際化步伐日益加快,特別是加入WTO之后,本土企業(yè)迅速地成長起來,對(duì)商務(wù)辦公環(huán)境的要求逐漸提高。   這一系列的事實(shí)讓我們相信,商用房地產(chǎn)在經(jīng)過一段時(shí)間的發(fā)展后,逐漸進(jìn)入一個(gè)需求旺盛的階段,其蓬勃的發(fā)展前景和持續(xù)不斷的活力讓越來越多的投資者關(guān)注這一領(lǐng)域。   而根據(jù)記者近日的消息,11月底,“2004中國商業(yè)地產(chǎn)周 ” 及“投資型商用房地產(chǎn)展示交易會(huì)”將在中國國際貿(mào)易中心舉行。匯金、港匯、美羅城等大型購物、娛樂、商業(yè)綜合中心鱗次櫛比,保證了徐家匯商圈的眾多人流量,而周邊寫字樓中的白領(lǐng)人士也保證了徐家匯娛樂、 商用房產(chǎn)穩(wěn)中有升,下一個(gè)出口走向何方?   前幾日,、總價(jià)295萬元的價(jià)格被人買走,關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的話題又再度引起了人們的關(guān)注?! 〕浞职l(fā)掘徐家匯地區(qū)的地下資源,以尋求徐家匯商圈的新發(fā)展為藍(lán)圖,以建設(shè)一個(gè)新的徐家匯地下商業(yè)城(預(yù)計(jì)可以深入地下45層)為目標(biāo),以國外成功的地下商業(yè)設(shè)施建設(shè)為借鑒,盡快確立和制定與地鐵站點(diǎn)建設(shè)相匹配的徐家匯商貿(mào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求和規(guī)劃,用23年的時(shí)間,實(shí)現(xiàn)徐家匯商圈第二輪發(fā)展的實(shí)質(zhì)性東擴(kuò)和西移?! ⊥獠凯h(huán)境支持———2008年北京奧運(yùn)會(huì)、2010年上海世博會(huì)等世界級(jí)活動(dòng)的籌備與舉辦,將為上海帶來無限商機(jī)。依靠良好的人氣以及便利的交通,徐家匯寫字樓市場正處在不斷的增長過程中,還有一批在建中的甲級(jí)寫字樓將陸續(xù)上市。  徐家匯商圈內(nèi)甲級(jí)寫字樓的代表樓盤有美羅大廈、圣愛廣場、上海實(shí)業(yè)大廈、匯銀大廈等,這些甲級(jí)寫字樓的客戶主要以各種金融機(jī)構(gòu)、商業(yè)機(jī)構(gòu)為主?! ∧壳埃虾]^為集中的CBD地區(qū)主要包括以下6大商圈,它們分別是:虹橋、淮海中路、南京西路、人民廣場、陸家嘴和徐家匯。這部分市場的供應(yīng)情況應(yīng)該是投資客關(guān)注的焦點(diǎn)。一旦市場狀況不佳,受沖擊最大的必定是辦公樓市場。但是,如果辦公面積只有50平方米,租戶一定都是些小的公司,這些公司正處于事業(yè)的起步階段,正值創(chuàng)業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)期;再加之公司規(guī)模小,搬遷靈活,可能租半年就不租了,物業(yè)頻繁地更換租戶,其中一定會(huì)出現(xiàn)空置期,而空置期都會(huì)進(jìn)入投資成本的結(jié)算里,投資價(jià)值未必能夠得到很順利的實(shí)現(xiàn)。投資回報(bào)真正產(chǎn)生效應(yīng),是從租賃開始的。   有投資回報(bào)必會(huì)有投資風(fēng)險(xiǎn)。一旦租賃出去,回報(bào)率、收益率都是相對(duì)比較穩(wěn)定的。無論是從品質(zhì)、物業(yè)管理等各方面而言,現(xiàn)在的小戶型寫字樓都出現(xiàn)了一個(gè)質(zhì)的飛躍。全國每年約五萬個(gè)中小企業(yè)的誕生,使得小戶型寫字樓物業(yè)更為搶手。2004年上半年的辦公樓供應(yīng)面積與去年相比,無論是在數(shù)量上還是面積上均有所下降,市場吸納量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過目前的供應(yīng)量,無論是以大公司為主要客戶的甲級(jí)寫字樓,還是以中小投資者為主的小戶型寫字樓,均有不錯(cuò)的市場前景。在這種情況下,敏感的策劃人,敏感的開發(fā)商都在尋找另外一種更能夠創(chuàng)造高利潤,更能夠滿足市場需求的產(chǎn)品?! ∧壳?,租賃寫字樓集中區(qū)域主要在長寧、徐匯、黃浦、浦東、盧灣、靜安等市中心地區(qū),而這些地區(qū)的共同特點(diǎn)是:交通便利、大多數(shù)有軌道交通經(jīng)過,且寫字樓相對(duì)集中、辦公氛圍良好。西部徐匯和長寧區(qū)域內(nèi)的可售型寫字樓項(xiàng)目售價(jià)在全市處于中上水平,主力售價(jià)段在15000~25000元/平方米之間。現(xiàn)在,售價(jià)最低的是北部普陀、閘北區(qū)域,基本處于900015000元/平方米之間。目前,市場上供應(yīng)的寫字樓單價(jià)在9000~30000元/平方米?! ∧壳耙恍┰谏虾R恢弊庥眉准?jí)寫字樓的世界500強(qiáng)企業(yè),由于其業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大,加上租賃寫字樓租金的上漲和擴(kuò)租面積的限制,也紛紛在打算購買寫字樓,整合其在上海的業(yè)務(wù)部門。按照產(chǎn)權(quán)屬性可分為純辦公性質(zhì)和混合性辦公性質(zhì)。對(duì)投資客來講,一個(gè)甲級(jí)辦公樓售價(jià)為25003000美元,租金回報(bào)率為8%左右,可觀的回報(bào)同樣剌激個(gè)人投資者躍躍欲試?! ∪绻茨昶骄?%左右的租金回報(bào)率來計(jì)算,如今用12年左右的租金即可購買所租寫字樓面積。東部城區(qū)依然是交易最活躍的中心,其中東城、朝陽區(qū)的需求依然最大。悉尼的業(yè)主依然提供租戶很多的租務(wù)優(yōu)惠,但新西蘭卻因需求上升而令租務(wù)優(yōu)惠逐漸減少。胡志明市方面,跨國公司的需求比上季度有所緩和,取而代之的是本地企業(yè)的租賃需求。印度三個(gè)主要商業(yè)城市的寫字樓租賃市場因企業(yè)紛紛開展信息技術(shù)與信息技術(shù)延伸服務(wù)及業(yè)務(wù)流程外包范圍而繼續(xù)保持活躍,由此空置率也正在下降。東京及香港的租賃市場亦在傳統(tǒng)較為平靜的第三季度表現(xiàn)得交投活躍。其可支撐  四、 寫字樓項(xiàng)目的客戶特征是企業(yè)客戶要遠(yuǎn)多于個(gè)人客戶,企業(yè)客戶對(duì)于利息變化相對(duì)更為 第三季度亞太地區(qū)寫字樓市場 總體趨穩(wěn)交易活躍 北京現(xiàn)代商報(bào)/陳志平   世邦魏理仕環(huán)球研究及咨詢部日前發(fā)布了2004年第三季度亞太寫字樓市場分析報(bào)告,報(bào)告顯示,第三季度亞太地區(qū)各國經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)延續(xù)了第二季度的活躍勢頭,寫字樓市場總體趨穩(wěn)但交易活躍,上升勢頭沒有停止。而北京甲級(jí)寫字樓月平均租金約在20—23美元。目前北京高檔寫字樓的年租金收益基本在10%左右。因此客戶希望的投資回報(bào)將隨著加息周期上升。假若一個(gè)物業(yè)的總投資額為100萬元,60萬元貸款,40萬首付款,10年貸款期,客戶希望的總投資回報(bào)率為年8%,則每年的供款額(年供款本息)占總投資的:%。由資金實(shí)力、品牌實(shí)力和善于資本運(yùn)作的開發(fā)商例如萬通、首創(chuàng)、萬科將展現(xiàn)其雄厚房地產(chǎn)綜合運(yùn)作的功底?! 《?、 考慮到本次調(diào)息是試探性,溫和的貨幣政策,但其作為一個(gè)升息周期信號(hào),使得投資人對(duì)未來房地產(chǎn)市場的價(jià)格趨勢,出現(xiàn)了謹(jǐn)慎態(tài)度。分別占到全部利息額:%,16%,%,13%,%)。按等額本息還款方式,%的貸款利率多支出了15000余元。如100萬元的貸款,10年按揭調(diào)息前后總差額為21659元。按新的貸款利息計(jì)算的融資成本,相對(duì)于房地產(chǎn)的總價(jià)格而言,其影響力較小。目前而言,多數(shù)開發(fā)商的資金主渠道為預(yù)售回款,該比例往往占到了50%以上,高者甚至達(dá)到了70%。應(yīng)該說新的加息政策延續(xù)了前一階段 “抓大放小、抑制過度投資”的策略調(diào)整思路,利弊參半,短期來看不會(huì)對(duì)寫字樓市場造成實(shí)質(zhì)性的沖擊。此前的一輪寫字樓論壇我們請(qǐng)來的專家和幾位老總談的話題是關(guān)于北京目前寫字樓市場的變化,以及創(chuàng)新理念方面新的嘗試,在焦點(diǎn)網(wǎng)寫字樓頻道上都有資料可以檢索。 ●現(xiàn)場嘉賓海灣地產(chǎn) 董事執(zhí)行副總經(jīng)理 王海(新中關(guān))北京盛世兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 推廣部經(jīng)理 陳靖路(西奧中心)住邦2000 銷售總監(jiān) 董瑞瑞北京九鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 常務(wù)副總經(jīng)理 方方(本家)北京新潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 營銷總監(jiān) 李宗昆(國潤大廈)北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 策劃總監(jiān) 孟志昕(佳程廣場)北京捷聯(lián)投資管理有限公司 執(zhí)行董事 蔣劍鴻首創(chuàng)置業(yè)CEO首創(chuàng)拓展大廈 營銷經(jīng)理 劉海波(CEO大廈)北京天鴻集團(tuán)幸福村項(xiàng)目 總經(jīng)理 劉泉(幸福村)北京世紀(jì)恒豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中心 租售部經(jīng)理 杜衛(wèi)軍(溫特萊)北京國銳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總經(jīng)理助理 梁煒(財(cái)滿街)北京國銳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃總監(jiān) 郝磊首旅華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售總監(jiān) 張立江 (華遠(yuǎn)首府大廈)首旅華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售總監(jiān) 孫海燕北環(huán)中心 銷售總監(jiān) 烏蘭其其格 ●現(xiàn)場實(shí)錄北京晨報(bào)產(chǎn)經(jīng)新聞中心主任陳曦【陳曦】北晨報(bào)的地產(chǎn)圓桌論壇是一個(gè)系列論壇,開了很多次,很多房地產(chǎn)業(yè)界的朋友,老總,包括地產(chǎn)業(yè)界的專家都在我們論壇里亮過相,這個(gè)論壇也是和焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)做一個(gè)合作,每次我們的話題都通過焦點(diǎn)網(wǎng)直播出去,在直播的過程中,還會(huì)有一些信息直接反饋。從產(chǎn)品層面上講,如何在開發(fā)及設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)切實(shí)提升寫字樓的內(nèi)在品質(zhì),增加其技術(shù)含量,并做到生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能,取得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙贏,是關(guān)乎寫字樓這種建筑產(chǎn)品具有持久生命力的決定因素。雖然創(chuàng)新是好的,但市場的接納 北京晨報(bào)寫字樓產(chǎn)品探討及市場趨勢論壇實(shí)況   11月27日下午,北京晨報(bào)特舉辦字樓產(chǎn)品探討及市場趨勢論壇,邀請(qǐng)行業(yè)先鋒、專家學(xué)者,共同研討寫字樓的產(chǎn)品趨勢、市場供求以及金融政策。同時(shí),其超面寬、淺進(jìn)深的設(shè)計(jì)使所有的主要功能房間(如客廳、臥室、次臥、家庭廳等)均能夠得到最充分的陽光;而輔助空間(如樓梯間、衛(wèi)生間)均可實(shí)現(xiàn)直接采光。這就夠了。 個(gè)性:影響力。因?yàn)檫@里屬于城市近郊,同時(shí)交通系統(tǒng)又相當(dāng)便捷,生活便利程度也相對(duì)較高。這也是使得許多資金實(shí)力不是特別雄厚、同時(shí)又向往別墅感生活的中產(chǎn)階級(jí)趨之若騖的主要原因之一。 總價(jià)吸引客戶 一棟洋房產(chǎn)品形式多樣,包括獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼等,面積適中(面積及比例見下表),加之6500元(曾經(jīng)5800)的均價(jià),使總價(jià)很有吸引力。當(dāng)兩年之后我們回顧一棟洋房的發(fā)展,將其成功之道總結(jié)為: 瞄準(zhǔn)市場空缺 可以說在一棟洋房出現(xiàn)以前,北京市沒有Townhouse項(xiàng)目。深圳市房地產(chǎn)研究所所長王鋒稱,目前關(guān)內(nèi)三年內(nèi)無地出讓,土地供應(yīng) 京城十大個(gè)性TOWNHOUSE評(píng)析 作者:孫琦 最具影響力TOWNHOUSE——一棟洋房榜評(píng):火得有道理 被稱為北京Townhouse市場領(lǐng)頭羊。就如金地與漁農(nóng)村握手合作一樣,除了此前在上海的格林小鎮(zhèn)嘗到舊改甜頭外,有業(yè)內(nèi)人士分析金地目前在深圳的土地儲(chǔ)備已經(jīng)不多是促成其著手舊改項(xiàng)目的重要原因。在深圳的舊改項(xiàng)目中,華強(qiáng)北、東門的成功讓不少開發(fā)商紅眼,東門16東門天下,華強(qiáng)
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