【正文】 ” 　　《國際金融報》 加息引發(fā)寫字樓“整售”熱潮 　　業(yè)內人士稱，零售與整售的比例是8比2，整售短期內還不會成為主流 　　新京報 吳?；?　　11月23日，首創(chuàng)高層公開披露，首創(chuàng)集團上市后的第一個面世的商務地產項目———CEO首創(chuàng)拓展大廈要實施整體銷售，目前已經有數(shù)家“國”字頭投資企業(yè)與其洽談。如果金融行業(yè)這樣繼續(xù)發(fā)展下去的，供給遠遠追不上需求。他進而預計，到2006年底金融業(yè)完全開放時，將會有更多金融系統(tǒng)的跨國公司進軍中國，屆時對商業(yè)房產的需求將會成倍的增長。很明顯，供不應求。據(jù)他介紹，上海寫字樓的需求量在過去幾年始終保持在每年平均40萬平方米左右，但是隨著中國進入WTO后，各方面發(fā)展速度越來越快，預計對商業(yè)房產的需求量將會從40萬平米增長到50萬平米?！敝倭柯?lián)行中國區(qū)董事陳立民在這次研討會上作了這樣的預測。另外，在海珠區(qū)新港東路麗影華庭后面，據(jù)稱保利地產還將有一個新寫字樓合作項目現(xiàn)已進入細節(jié)洽談階段，估計明年也將上市，定位也在中高端。目前政府組織的推廣活動不少，認購非?；钴S，創(chuàng)下了廣州寫字樓新高。首期將以連排別墅和獨立別墅為主，別墅總量約500多套，起價150萬元/套，連排別墅均價約200萬元/套，獨立別墅約300萬元/套。最令人關注的是其科學城的第一大住宅項目———林語山莊。而保利地產的最著名“王牌”———保利花園，也將在明年推出最后絕版壓軸的500多套中心園景單位。加上目前已在售的保利香檳花園和另外兩個寫字樓項目，保利地產在珠江新城的項目總數(shù)將至少有56個，其“勢力”已直逼目前該區(qū)域項目最多的“地主”富力集團。而在全國其他城市，估計同時推盤量也將不少于于八九個，集團“三年進入十個城市”的目標，有可能在明年提前完成。其中單是在大本營廣州，明年就至少有十個樓盤會同時推貨。 我再談一個，就是很小的細節(jié)，例如電梯，電梯設計上咱們一般的大家通常底下坐的電梯，一般門是在左邊進出，這個樓我們現(xiàn)在是橫過來，雖然這是一個很小的變化，它在樓里面實際上所占的面積都是沒有太大的變化，僅僅是轉了90度，實際上人流進出轎箱的時間每一個人縮短0點幾秒，但是對于整個人進入電梯的整體時間縮短起到非常大的作用，這我 集團動向：保利地產齊推十盤 決戰(zhàn)廣州高端市場 　　近日，記者從保利地產有關負責人處獲釋，以“國家康居工程示范”產品為主打的保利地產，2005年將全面邁向高端市場，以別墅、豪宅及高級寫字樓開發(fā)為重點，加緊向全國大規(guī)模布點，遍地開花，發(fā)展態(tài)勢驚人。另外這個樓本身來說它對于人本上的東西，剛才徐小姐談的不是很多，包括這個樓里面對使用者的一些功能的要求配套問題，實際上做得很細，是非常細的，就是這些東西剛才說的亮點，我們也是搜集亮點，包括跟一些媒體、朋友探討的時候什么叫亮點？總是說這些很突出的東西，但是那天比較震撼，應該說是IT業(yè)的使用者，客戶類的人物提出來的他最感興趣的，實際上在這個樓每一層有多個衛(wèi)生間和有冷餐廚房或者叫茶水間，這個很小的功能。 Ceo首創(chuàng)拓展大廈總經理華軍　　【華軍】這個問題其實大多數(shù)的內容剛才徐小姐已經講過了，剛才徐小姐沒有講到的我補充一下。 ●現(xiàn)場對話　　【提問】你好，我想提一個問題，就是目前寫字樓市場競爭特別激烈，項目與項目之間特別強調差異化競爭，我想問一下首創(chuàng)拓展大廈有哪些亮點區(qū)別于其他寫字樓項目的亮點，謝謝。從周邊的寫字樓穩(wěn) 中關村核心區(qū)發(fā)展前景暨CEO價值論壇——對話二 　　11月23日，由CEO大廈主辦，《寫字樓薈》雜志社承辦，北京民營科技實業(yè)家協(xié)會、北京市軟件行業(yè)協(xié)會和焦點房地產網絡媒體協(xié)辦的“中關村核心區(qū)發(fā)展前景暨CEO價值論壇”在北京翠宮飯店舉行。在九十年代中后期，數(shù)家金融組織將中心機構匯集到了上清寺至兩路口沿線。歷史文脈的積淀以及商業(yè)中心地位的確立，使這一區(qū)域在相當一段時間里被人們很容易誤認為它就是重慶的商務中心區(qū)。商務區(qū)間的變遷與重慶寫字樓跌蕩變幻的市場一樣，重慶的商務區(qū)間也經歷著數(shù)度變遷。 與重慶高檔寫字樓突現(xiàn)的時機吻合，在北京、上海等一級城市，主要高檔寫字樓的入住率不斷攀升，報價明顯回升。 與此同時，重慶寫字樓市場租、售價格漸趨合理，高檔寫字樓市場也逐建浮出水面。這一階段，“酒店式商務公寓”是流行一時的詞匯。 市場的回暖是在2000年前后。這一時期，重慶的住宅市場在短暫的盤整之后，再次活躍起來。有資深業(yè)界人士回憶說，對重慶寫字樓而言，1997年具有紀念性意義，空置率迅速膨脹使寫字樓市場遭遇了前所未有的“滑鐵盧”?？陀^地講，這時的重慶市場，沒有嚴格意義上的專業(yè)寫字樓需求，市場是在資金的假想中被迅速“做大”。 重慶寫字樓市場第一個小高潮突現(xiàn)在19931995年間。在需求旺盛的情況下， 重慶寫字樓十年演義 重慶寫字樓十年演義 寫字樓市場是一塊晴雨表，它體現(xiàn)著一個城市和區(qū)域經濟的冷暖寒暑。 　　可以說，是這些地產商和投資者帶動了商用房地產的蓬勃發(fā)展。 　　除了寫字樓之外，目前的社區(qū)商鋪也越來越受到關注，隨著住宅市場的火爆而帶動的對社區(qū)商鋪的投資熱情已有目共睹。據(jù)戴德梁行最近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，%，%，成為北京三大寫字樓區(qū)域中空置率最低的區(qū)域。從今年上半年的實際情況來看，外籍客戶在北京寫字樓市場表現(xiàn)活躍。幾年來，我國國際化步伐日益加快，特別是加入WTO之后，本土企業(yè)迅速地成長起來，對商務辦公環(huán)境的要求逐漸提高。 　　這一系列的事實讓我們相信，商用房地產在經過一段時間的發(fā)展后，逐漸進入一個需求旺盛的階段，其蓬勃的發(fā)展前景和持續(xù)不斷的活力讓越來越多的投資者關注這一領域。 　　而根據(jù)記者近日的消息，11月底，“2004中國商業(yè)地產周 ” 及“投資型商用房地產展示交易會”將在中國國際貿易中心舉行。匯金、港匯、美羅城等大型購物、娛樂、商業(yè)綜合中心鱗次櫛比，保證了徐家匯商圈的眾多人流量，而周邊寫字樓中的白領人士也保證了徐家匯娛樂、 商用房產穩(wěn)中有升，下一個出口走向何方？ 　　前幾日，、總價２９５萬元的價格被人買走，關于商業(yè)地產的話題又再度引起了人們的關注?！　〕浞职l(fā)掘徐家匯地區(qū)的地下資源，以尋求徐家匯商圈的新發(fā)展為藍圖，以建設一個新的徐家匯地下商業(yè)城（預計可以深入地下45層）為目標，以國外成功的地下商業(yè)設施建設為借鑒，盡快確立和制定與地鐵站點建設相匹配的徐家匯商貿產業(yè)發(fā)展需求和規(guī)劃，用23年的時間，實現(xiàn)徐家匯商圈第二輪發(fā)展的實質性東擴和西移?！　⊥獠凯h(huán)境支持———2008年北京奧運會、2010年上海世博會等世界級活動的籌備與舉辦，將為上海帶來無限商機。依靠良好的人氣以及便利的交通，徐家匯寫字樓市場正處在不斷的增長過程中，還有一批在建中的甲級寫字樓將陸續(xù)上市。　　徐家匯商圈內甲級寫字樓的代表樓盤有美羅大廈、圣愛廣場、上海實業(yè)大廈、匯銀大廈等，這些甲級寫字樓的客戶主要以各種金融機構、商業(yè)機構為主?！　∧壳?，上海較為集中的CBD地區(qū)主要包括以下6大商圈，它們分別是：虹橋、淮海中路、南京西路、人民廣場、陸家嘴和徐家匯。這部分市場的供應情況應該是投資客關注的焦點。一旦市場狀況不佳，受沖擊最大的必定是辦公樓市場。但是，如果辦公面積只有50平方米，租戶一定都是些小的公司，這些公司正處于事業(yè)的起步階段，正值創(chuàng)業(yè)的高風險期；再加之公司規(guī)模小，搬遷靈活，可能租半年就不租了，物業(yè)頻繁地更換租戶，其中一定會出現(xiàn)空置期，而空置期都會進入投資成本的結算里，投資價值未必能夠得到很順利的實現(xiàn)。投資回報真正產生效應，是從租賃開始的。 　　有投資回報必會有投資風險。一旦租賃出去，回報率、收益率都是相對比較穩(wěn)定的。無論是從品質、物業(yè)管理等各方面而言，現(xiàn)在的小戶型寫字樓都出現(xiàn)了一個質的飛躍。全國每年約五萬個中小企業(yè)的誕生，使得小戶型寫字樓物業(yè)更為搶手。2004年上半年的辦公樓供應面積與去年相比，無論是在數(shù)量上還是面積上均有所下降，市場吸納量將遠遠超過目前的供應量，無論是以大公司為主要客戶的甲級寫字樓，還是以中小投資者為主的小戶型寫字樓，均有不錯的市場前景。在這種情況下，敏感的策劃人，敏感的開發(fā)商都在尋找另外一種更能夠創(chuàng)造高利潤，更能夠滿足市場需求的產品?！　∧壳埃赓U寫字樓集中區(qū)域主要在長寧、徐匯、黃浦、浦東、盧灣、靜安等市中心地區(qū)，而這些地區(qū)的共同特點是：交通便利、大多數(shù)有軌道交通經過，且寫字樓相對集中、辦公氛圍良好。西部徐匯和長寧區(qū)域內的可售型寫字樓項目售價在全市處于中上水平，主力售價段在15000～25000元／平方米之間?，F(xiàn)在，售價最低的是北部普陀、閘北區(qū)域，基本處于900015000元／平方米之間。目前，市場上供應的寫字樓單價在9000～30000元／平方米。　　目前一些在上海一直租用甲級寫字樓的世界500強企業(yè)，由于其業(yè)務的不斷擴大，加上租賃寫字樓租金的上漲和擴租面積的限制，也紛紛在打算購買寫字樓，整合其在上海的業(yè)務部門。按照產權屬性可分為純辦公性質和混合性辦公性質。對投資客來講，一個甲級辦公樓售價為25003000美元，租金回報率為8％左右，可觀的回報同樣剌激個人投資者躍躍欲試。　　如果按年平均8%左右的租金回報率來計算，如今用12年左右的租金即可購買所租寫字樓面積。東部城區(qū)依然是交易最活躍的中心，其中東城、朝陽區(qū)的需求依然最大。悉尼的業(yè)主依然提供租戶很多的租務優(yōu)惠，但新西蘭卻因需求上升而令租務優(yōu)惠逐漸減少。胡志明市方面，跨國公司的需求比上季度有所緩和，取而代之的是本地企業(yè)的租賃需求。印度三個主要商業(yè)城市的寫字樓租賃市場因企業(yè)紛紛開展信息技術與信息技術延伸服務及業(yè)務流程外包范圍而繼續(xù)保持活躍，由此空置率也正在下降。東京及香港的租賃市場亦在傳統(tǒng)較為平靜的第三季度表現(xiàn)得交投活躍。其可支撐　　四、 寫字樓項目的客戶特征是企業(yè)客戶要遠多于個人客戶，企業(yè)客戶對于利息變化相對更為 第三季度亞太地區(qū)寫字樓市場 總體趨穩(wěn)交易活躍 北京現(xiàn)代商報/陳志平 　　世邦魏理仕環(huán)球研究及咨詢部日前發(fā)布了2004年第三季度亞太寫字樓市場分析報告，報告顯示，第三季度亞太地區(qū)各國經濟表現(xiàn)延續(xù)了第二季度的活躍勢頭，寫字樓市場總體趨穩(wěn)但交易活躍，上升勢頭沒有停止。而北京甲級寫字樓月平均租金約在20—23美元。目前北京高檔寫字樓的年租金收益基本在10%左右。因此客戶希望的投資回報將隨著加息周期上升。假若一個物業(yè)的總投資額為100萬元，60萬元貸款，40萬首付款，10年貸款期，客戶希望的總投資回報率為年8%，則每年的供款額(年供款本息)占總投資的：%。由資金實力、品牌實力和善于資本運作的開發(fā)商例如萬通、首創(chuàng)、萬科將展現(xiàn)其雄厚房地產綜合運作的功底?！　《?考慮到本次調息是試探性，溫和的貨幣政策，但其作為一個升息周期信號，使得投資人對未來房地產市場的價格趨勢，出現(xiàn)了謹慎態(tài)度。分別占到全部利息額：%，16%，%,13%,%）。按等額本息還款方式，%的貸款利率多支出了15000余元。如100萬元的貸款，10年按揭調息前后總差額為21659元。按新的貸款利息計算的融資成本，相對于房地產的總價格而言，其影響力較小。目前而言，多數(shù)開發(fā)商的資金主渠道為預售回款，該比例往往占到了50%以上，高者甚至達到了70%。應該說新的加息政策延續(xù)了前一階段 “抓大放小、抑制過度投資”的策略調整思路，利弊參半，短期來看不會對寫字樓市場造成實質性的沖擊。此前的一輪寫字樓論壇我們請來的專家和幾位老總談的話題是關于北京目前寫字樓市場的變化，以及創(chuàng)新理念方面新的嘗試，在焦點網寫字樓頻道上都有資料可以檢索。 ●現(xiàn)場嘉賓海灣地產 董事執(zhí)行副總經理 王海（新中關）北京盛世兆業(yè)房地產開發(fā)有限責任公司 推廣部經理 陳靖路（西奧中心）住邦2000 銷售總監(jiān) 董瑞瑞北京九鼎房地產開發(fā)有限責任公司 常務副總經理 方方（本家）北京新潤房地產開發(fā)有限公司 營銷總監(jiān) 李宗昆（國潤大廈）北京中原房地產經紀有限公司 策劃總監(jiān) 孟志昕（佳程廣場）北京捷聯(lián)投資管理有限公司 執(zhí)行董事 蔣劍鴻首創(chuàng)置業(yè)CEO首創(chuàng)拓展大廈 營銷經理 劉海波（CEO大廈）北京天鴻集團幸福村項目 總經理 劉泉（幸福村）北京世紀恒豐房地產開發(fā)有限公司中心 租售部經理 杜衛(wèi)軍（溫特萊）北京國銳房地產開發(fā)有限公司 總經理助理 梁煒（財滿街）北京國銳房地產開發(fā)有限公司 策劃總監(jiān) 郝磊首旅華遠房地產開發(fā)有限公司 銷售總監(jiān) 張立江 （華遠首府大廈）首旅華遠房地產開發(fā)有限公司 銷售總監(jiān) 孫海燕北環(huán)中心 銷售總監(jiān) 烏蘭其其格 ●現(xiàn)場實錄北京晨報產經新聞中心主任陳曦【陳曦】北晨報的地產圓桌論壇是一個系列論壇，開了很多次，很多房地產業(yè)界的朋友，老總，包括地產業(yè)界的專家都在我們論壇里亮過相，這個論壇也是和焦點房地產網做一個合作，每次我們的話題都通過焦點網直播出去，在直播的過程中，還會有一些信息直接反饋。從產品層面上講，如何在開發(fā)及設計環(huán)節(jié)切實提升寫字樓的內在品質，增加其技術含量，并做到生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能，取得經濟效益和社會效益的雙贏，是關乎寫字樓這種建筑產品具有持久生命力的決定因素。雖然創(chuàng)新是好的，但市場的接納 北京晨報寫字樓產品探討及市場趨勢論壇實況 　　11月27日下午，北京晨報特舉辦字樓產品探討及市場趨勢論壇，邀請行業(yè)先鋒、專家學者，共同研討寫字樓的產品趨勢、市場供求以及金融政策。同時，其超面寬、淺進深的設計使所有的主要功能房間（如客廳、臥室、次臥、家庭廳等）均能夠得到最充分的陽光；而輔助空間（如樓梯間、衛(wèi)生間）均可實現(xiàn)直接采光。這就夠了。 個性：影響力。因為這里屬于城市近郊，同時交通系統(tǒng)又相當便捷，生活便利程度也相對較高。這也是使得許多資金實力不是特別雄厚、同時又向往別墅感生活的中產階級趨之若騖的主要原因之一。 總價吸引客戶 一棟洋房產品形式多樣，包括獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼等，面積適中（面積及比例見下表），加之6500元（曾經5800）的均價，使總價很有吸引力。當兩年之后我們回顧一棟洋房的發(fā)展，將其成功之道總結為： 瞄準市場空缺 可以說在一棟洋房出現(xiàn)以前，北京市沒有Townhouse項目。深圳市房地產研究所所長王鋒稱，目前關內三年內無地出讓，土地供應 京城十大個性TOWNHOUSE評析 作者：孫琦 最具影響力TOWNHOUSE——一棟洋房榜評：火得有道理 被稱為北京Townhouse市場領頭羊。就如金地與漁農村握手合作一樣，除了此前在上海的格林小鎮(zhèn)嘗到舊改甜頭外，有業(yè)內人士分析金地目前在深圳的土地儲備已經不多是促成其著手舊改項目的重要原因。在深圳的舊改項目中，華強北、東門的成功讓不少開發(fā)商紅眼，東門16東門天下，華強