【正文】 。在工程建設(shè)過程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家基本建設(shè)程序，實(shí)行招投標(biāo)制度、工程監(jiān)理制度，確保工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)，以及符合節(jié)能環(huán)境保護(hù)要求。項(xiàng)目建設(shè)的地理環(huán)境較好、水電氣等配套條件能滿足要求，無各方面的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目建設(shè)是可行的。附表151 損益表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì) 2006年4季度2007年1季度2007年2季度2007年3季度2007年4季度2008年1季度2008年2季度2008年7月1銷售收入9,　　　3,　　　5,2銷售稅金 　　　營業(yè)稅 　　　城市維護(hù)建設(shè)稅 　　　教育附加費(fèi) 　　　3總成本費(fèi)用8,　　　3,　　　5,4利潤總額 　　　5所得稅 　　　6稅后利潤 　　　7盈余公積金 　　　8累計(jì)盈余公積金 9未分配利潤 　　　10累計(jì)未分配利潤 總投資利潤率=%總投資利稅率=%附表152 現(xiàn)金流量表(全部投資)單位:萬元序號項(xiàng)目2006年4季度2007年1季度2007年2季度2007年3季度2007年4季度2008年1季度2008年2季度2008年7月合計(jì)1現(xiàn)金流入 3, 5,9,房地產(chǎn)銷售收入 3, 5,9,2現(xiàn)金流出1,1,1,1,8,建設(shè)投資2,1,1,1,1, 7,土地成本支出1,　　　　　　　1,工程建設(shè)成本支出1,1,1,1,　6,建設(shè)單位管理費(fèi)用營業(yè)稅金及附加 所得稅 3凈現(xiàn)金流量2,2,1,1,1,5,2,4累計(jì)凈現(xiàn)金流量2,3,4,1,2,3,4,5折現(xiàn)系數(shù)(8%)　6凈現(xiàn)值2,2,4,　7累計(jì)凈現(xiàn)值2,2,3,1,2,3,4,　稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)FNPV=萬元稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)FNPV=萬元稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率:FIRR=%稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率:FIRR=%稅后投資回收期:P=年稅前投資回收期:P=年附表153 資金來源與運(yùn)用表單位:萬元序號項(xiàng)目2006年4季度2007年1季度2007年2季度2007年3季度2007年4季度2008年1季度2008年2季度2008年7月合計(jì)1資金來源2,8, 5,18,房地產(chǎn)銷售收入 3, 5,9,自籌資金2,　　　　　4,長期借款　　　4,　　　　4,2資金運(yùn)用2,1,1,1,4,13,建設(shè)投資2,1, 7,建設(shè)單位管理費(fèi)用營業(yè)稅金及附加 所得稅 82 借款利息支付 借款本金償還 4,4,3盈余資金 6, 4,4累計(jì)盈余資金 6,5,4,3,4,　蔡家組團(tuán)中環(huán)線拆遷安置房一期工程第十六章 結(jié)論與建議一、結(jié)論重慶市蔡家組團(tuán)中環(huán)線折遷安置房工程符合重慶市總體規(guī)劃和重慶市蔡家組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃；本項(xiàng)目的建設(shè)是北碚城市建設(shè)規(guī)劃的需要，也是重慶市加快城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐，解決“三農(nóng)問題”的需要。表明該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)分析上基本可行。（四）單因素敏感性分析本項(xiàng)目中，選取銷售收入及工程建設(shè)成本進(jìn)行單因素敏感性分析，其變化對所得稅前的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響見下表156：蔡家組團(tuán)中環(huán)線拆遷安置房一期工程表156 敏感性分析表變化因素內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值(萬元)投資回收期(年)工程建設(shè)成本8%%4%%0%4%%8%%銷售收入8%%4%%0%4%%8%%敏感性分析圖如下：從表中和圖中可見，銷售收入因素較工程建設(shè)成本因素對內(nèi)部收益率影響稍強(qiáng)，但因本項(xiàng)目是拆遷安置房，房屋銷售單價(jià)較低且已固定，工程建設(shè)成本因素對內(nèi)部收益率影響較強(qiáng)，且其較小的變動幅度就會引起內(nèi)部收益率較大的變動，所以該項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格控制工程建設(shè)成本，以達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果。（三）資金平衡分析資金來源與運(yùn)用表（財(cái)務(wù)平衡表）集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評價(jià)的重要依據(jù)。由上述指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均為正值，稅前稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率10%，投資回收期也滿足項(xiàng)目經(jīng)營期的要求，故本項(xiàng)目可出售部分投資可行。項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）％，項(xiàng)目凈現(xiàn)值為￥，；項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）％，項(xiàng)目凈現(xiàn)值為￥。（二）盈利能力分析靜態(tài)指標(biāo)分析， 。詳細(xì)估算見表153。五、利潤估算。（二）所得稅估算所得稅率2007年按33%估算，2008年1月1日實(shí)行新《企業(yè)所得稅法》，因此按25%估算。房地產(chǎn)銷售營業(yè)稅按房屋銷售收入的5%估算；城建稅按應(yīng)交營業(yè)稅的7%計(jì)算；教育費(fèi)附加按應(yīng)交營業(yè)稅的3%計(jì)算。詳細(xì)計(jì)劃見表152。（2）B標(biāo)段收入，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入時(shí)間為2008年7月份。（3）車位銷售的單價(jià)通過對類比項(xiàng)目的停車位的價(jià)格調(diào)查，地下車庫按1200元/平方米的平均銷售價(jià)格估算。銷售單價(jià)的確定（1）住宅銷售單價(jià)的確定經(jīng)實(shí)際調(diào)研建議本項(xiàng)目住宅均價(jià)為：1200元/平方米。（二）銷售收入的確定 可銷售面積本項(xiàng)目房屋可銷售面積為：；；。表151 總成本費(fèi)用估算表項(xiàng) 目單價(jià)(元/m2建筑面積)總價(jià)（萬元）土地成本工程建設(shè)成本建設(shè)單位管理費(fèi)用建設(shè)單位財(cái)務(wù)費(fèi)用合 計(jì)　三、項(xiàng)目銷售收入估算（一）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目占地面積33374平方米。詳細(xì)測算見表1513。建設(shè)單位財(cái)務(wù)費(fèi)用按預(yù)計(jì)貸款4500萬元，貸款期為一年，%計(jì)算所得。詳細(xì)測算見表142。建筑工程成本包括房屋建筑、平基土石方、道路堡坎環(huán)境；安裝工程成本包括房屋安裝、室外供配電、線路、室外管網(wǎng)；工程建設(shè)其他費(fèi)用包括城市建設(shè)配套費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、勘測費(fèi)、水利補(bǔ)償費(fèi)、地災(zāi)評估費(fèi)、消防費(fèi)、環(huán)境評估費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、招投標(biāo)業(yè)務(wù)費(fèi)；預(yù)備費(fèi)按前3項(xiàng)之和的5%計(jì)取。詳細(xì)測算見表141。征地成本包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置費(fèi)、住房安置補(bǔ)償費(fèi)、青苗、建構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)、征地及出讓稅費(fèi)（耕地占用稅、社會統(tǒng)籌金、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、水土保持費(fèi)、征地管理費(fèi)）、不可預(yù)見費(fèi)，這此費(fèi)用按相關(guān)規(guī)定計(jì)??；土地整治成本按7萬元/畝綜合計(jì)算。（三）評價(jià)方法本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，將全部項(xiàng)目投資作為成本費(fèi)用，房屋銷售收入作為項(xiàng)目收益進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)。（二）評價(jià)原則本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)遵循定量與定性分析相結(jié)合的原則，以定量分析為主、定性分析為輔；動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)分析為主、靜態(tài)分析為輔。本金償還及利息支付詳見表145。另需向銀行貸款4500萬元。 包括房地產(chǎn)銷售營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加。本項(xiàng)目主要估算借款利息，按預(yù)計(jì)貸款4500萬元，貸款期為一年，%計(jì)算所得。財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。建設(shè)管理費(fèi)=（土地成本+工程建設(shè)成本）2%=。管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。預(yù)備費(fèi)=（建筑工程成本+安裝工程成本+工程建設(shè)其他費(fèi)用）5%=。包括不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)金、基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)等。，包括城市建設(shè)配套費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、勘測費(fèi)、水利補(bǔ)償費(fèi)、地災(zāi)評估費(fèi)、消防費(fèi)、環(huán)境評估費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、招投標(biāo)業(yè)務(wù)費(fèi)。，、。土地成本詳見表141：表141 土地成本估算表項(xiàng)目單價(jià)(元/m2建筑面積)總價(jià)（萬元）土地成本（一）征地成本 土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置費(fèi) 住房安置補(bǔ)償費(fèi) 青苗、建構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi) 征地及出讓稅費(fèi) (1)耕地占用稅 (2)社會統(tǒng)籌金 (3)新增建設(shè)用地有償使用費(fèi) (4)耕地開墾費(fèi) (5)水土保持費(fèi) (6)征地管理費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)（二）土地整治成本 工程建設(shè)成本工程建設(shè)成本：。其中包括土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗、（耕地占用稅、社會統(tǒng)籌金、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、水土保持費(fèi)、征地管理費(fèi)）。 土地成本 土地成本：。（二）估算依據(jù)各級主管部門頒發(fā)的文件；蔡家組團(tuán)G分區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃資料；工程費(fèi)用的估算依據(jù)：1999年《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額重慶市基價(jià)表》；1999年《重慶市建設(shè)工程費(fèi)用定額》；《重慶市建設(shè)工程費(fèi)用定額》（渝建發(fā)[2000]110號文）；建設(shè)單位提供的相關(guān)土建、設(shè)備價(jià)格資料；近年《重慶工程造價(jià)信息》造價(jià)分析資料；其他有關(guān)取費(fèi)文件。參加投標(biāo)的施工隊(duì)伍不宜少于5家，參加投標(biāo)的勘察設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位不宜少于3家。