【正文】 未來的研究應(yīng)考慮到不同的行業(yè)領(lǐng)域，不同的市場環(huán)境和企業(yè)自身發(fā)展階段，細化現(xiàn)金流特點和現(xiàn)金流管理方式，優(yōu)化企業(yè)現(xiàn)金流狀況的評價指標的選擇以及權(quán)重的賦予，使得研究成果更加具體、深入和完善。企業(yè)可以運用該體系計算的指標值，同行業(yè)平均水平比較，建立預(yù)警臨界值，進行建立完善的現(xiàn)金流預(yù)警機制，優(yōu)化現(xiàn)金流管理。具體指標包括現(xiàn)金流量與當期債務(wù)比、債務(wù)保障率、銷售現(xiàn)金凈流入、全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率、現(xiàn)金流量適合比率、現(xiàn)金再投資比率、營運指數(shù)、現(xiàn)金流入流出結(jié)構(gòu)比率等。因此，論文的結(jié)論有待于在今后的研究和實踐中做進一步的完善和改進。第五章 結(jié)論本文通過對目標公司現(xiàn)金流量特點的研究及預(yù)警模型的建立，研究了如何對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營前景理性地判斷，對企業(yè)經(jīng)營管理者分析和評價企業(yè)財務(wù)狀況提供了有效的理論依據(jù)。筆者認為，企業(yè)在拿地的時候，應(yīng)充分考慮到企業(yè)未來的發(fā)展戰(zhàn)略和計劃，以保證土地持有量與企業(yè)未來部署相吻合。再加上國家土地資源的不足，部分房地產(chǎn)企業(yè)開始盲目囤地。通過有效的財務(wù)分析進行組合投資，可以在一定程度上降低企業(yè)的風險，從而使企業(yè)獲得有力的現(xiàn)金流入。在降低風險上，企業(yè)可也通過投資于回收期不同的業(yè)務(wù)，來保證穩(wěn)定的、源源不斷的現(xiàn)金流入。從現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)，可以看出企業(yè)是現(xiàn)金凈流入還是現(xiàn)金凈流出，是經(jīng)營活動的現(xiàn)金流入占主導(dǎo)還是投資或籌資活動的現(xiàn)金流入占主導(dǎo)，從而可以分析企業(yè)所處階段或存在的問題，或通過財務(wù)杠桿里提高運營效率。大量的資金來源依賴于銀行貸款，實際上是加大了企業(yè)的籌資風險。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2015年資金來源合計57128 億元，%。企業(yè)只有通過事前預(yù)測、事中分析和事后改進相結(jié)合，才能更好地保證融資，加強現(xiàn)金流的質(zhì)量管理。分析發(fā)現(xiàn)，很多房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力和獲取現(xiàn)金能力形成鮮明對比，保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)的財務(wù)報表都體現(xiàn)了其現(xiàn)金的不足。只有當企業(yè)無力支付土地款，甚至通過拖欠工程款、延期支付土地款的方式來獲得暫時的資金資源，勉強維持企業(yè)運營時，企業(yè)的經(jīng)營管理者才開始關(guān)注現(xiàn)金流的問題。表29 目標企業(yè)綜合預(yù)警系數(shù)公司指標分類預(yù)警系統(tǒng)權(quán)重綜合預(yù)警系數(shù)預(yù)警狀況預(yù)警解釋萬科地產(chǎn)獲現(xiàn)能力預(yù)警系數(shù)輕警企業(yè)整體水平較好，但某些方面需予以關(guān)注償債能力預(yù)警系數(shù)盈利能力預(yù)警系數(shù)發(fā)展能力預(yù)警系數(shù)0,1結(jié)構(gòu)預(yù)警系數(shù)Z計分預(yù)警系數(shù)1保利地產(chǎn)獲現(xiàn)能力預(yù)警系數(shù)1中警企業(yè)存在經(jīng)營隱患，應(yīng)尋找原因，采取措施償債能力預(yù)警系數(shù)盈利能力預(yù)警系數(shù)發(fā)展能力預(yù)警系數(shù)結(jié)構(gòu)預(yù)警系數(shù)Z計分預(yù)警系數(shù)1招商地產(chǎn)獲現(xiàn)能力預(yù)警系數(shù)1中警企業(yè)存在經(jīng)營隱患，應(yīng)尋找原因，采取措施償債能力預(yù)警系數(shù)盈利能力預(yù)警系數(shù)發(fā)展能力預(yù)警系數(shù)1結(jié)構(gòu)預(yù)警系數(shù)Z計分預(yù)警系數(shù)1五、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理的建議 （一）財務(wù)管理中提高對現(xiàn)金流質(zhì)量的管理和重視 目前，在國內(nèi)的大部分房地產(chǎn)行業(yè)的考核和績效評價體系中，多以利潤為導(dǎo)向，現(xiàn)金流的導(dǎo)向作用還很弱，企業(yè)實踐中對現(xiàn)金流量的管理多為被動地，現(xiàn)金的管理存在嚴重滯后性特征。盈利能力和發(fā)展能力直接關(guān)系到企業(yè)未來發(fā)展?jié)摿Γ彩遣豢珊鲆暤囊稽c。在分析現(xiàn)金流量表時，管理者首當其沖關(guān)注的是企業(yè)的獲現(xiàn)能力，因此設(shè)定預(yù)警系數(shù)為 。 為提高現(xiàn)金流量預(yù)警的準確性，本文加入Z計分值進行判斷。這一指標反映了企業(yè)資產(chǎn)帶來收入的能力。由于A股市場相對不成熟、不穩(wěn)定，本文用所有者權(quán)益的帳面價值代替計算。 X4=所有者權(quán)益市價/負債總額。X3=息稅前利潤/總資產(chǎn)。留存收益大于0，則反映了企業(yè)有足夠的利潤來支付股利和償還債務(wù)。 X2=留存收益/總資產(chǎn)。很多公司的破產(chǎn)都由于不能償付到期債務(wù)，或者資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)不合理。Z計分模型在破產(chǎn)前兩年的預(yù)測精確度比較高，在較長的時間內(nèi)精度會逐步降低。在構(gòu)建單變量預(yù)警體系時，我們建立的預(yù)警指標參考了劉婭（2007）提出結(jié)合Z計分模型，將現(xiàn)金流量指標分為獲利能力、償債能力、盈利能力、發(fā)展能力與財務(wù)彈性五個部分分別進行單變量指標判斷，由此建立了評價體系。三、現(xiàn)金流單變量指標的預(yù)警單變量預(yù)警模型最早是由威廉同理分析，到2014年，保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)都出現(xiàn)了經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量小于零的情況，屬于中度警報，在這種情況下，企業(yè)的財務(wù)很容易出現(xiàn)較大的問題，而萬科則一直維持穩(wěn)定的無警水平，公司利用自有資金和借入資金進行擴張。企業(yè)正在使用資金儲備來彌補經(jīng)營資金短缺，進行投資和償還債務(wù)、支付股利。在這種情況下，進一步分析投資和籌資活動的現(xiàn)金流量是，我們構(gòu)建以下體系：表15 現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)指標預(yù)警正負籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量正投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量出現(xiàn)問題，需要出售長期資產(chǎn)，借款以及股東投入資金來彌補短缺。當企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為正時，表明企業(yè)的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金，足以支付生產(chǎn)經(jīng)營、擴大再生產(chǎn)和再投資的需要，現(xiàn)金結(jié)構(gòu)預(yù)警系數(shù)為0。 現(xiàn)金流量預(yù)算的具體作用體現(xiàn)在：解釋企業(yè)的現(xiàn)金從何而來，用到哪些地方，企業(yè)在未來何時需要現(xiàn)金，如何籌集用于到期支付的現(xiàn)金，如何通過現(xiàn)金預(yù)算避免不合理的現(xiàn)金支出，如何抑制現(xiàn)金的濫用。因此，對現(xiàn)金流量的有效地控制和監(jiān)測，是建立短期財務(wù)風險預(yù)警系統(tǒng)的基礎(chǔ)。一、短期財務(wù)風險預(yù)警體系建立短期財務(wù)風險預(yù)警系統(tǒng)，最重要的任務(wù)就是編制現(xiàn)金流量預(yù)算。通過分析研究現(xiàn)金流，我們不難發(fā)現(xiàn)，它具有很強的財務(wù)風險預(yù)警機制。企業(yè)價值最大化正是企業(yè)經(jīng)營管理人員追求的目標，企業(yè)一切經(jīng)濟行為都是為實現(xiàn)這一目標而進行的。在估價方法中，現(xiàn)金流量是決定性因素，企業(yè)估值一般基于企業(yè)在未來年度的現(xiàn)金流量的現(xiàn)值以及投資者的預(yù)期投資報酬率。從2003年起，房地產(chǎn)的投資突飛猛進，我國政府先后出臺了各項宏觀調(diào)控措施來穩(wěn)定房價，政府的調(diào)控雖在短期內(nèi)取得了一定成效，但長期來看，房地產(chǎn)的神話愈演愈烈。因此，也要求企業(yè)具有強大的資金整合運作的能力，一旦資金鏈斷裂，對房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)，其打擊是致命的；第四，房地產(chǎn)企業(yè)受宏觀政策的影響較大，1993年至1996年，我國出現(xiàn)房地產(chǎn)熱，房地產(chǎn)投資開發(fā)迅速增長，造成經(jīng)濟泡沫。其次，建設(shè)周期跨度大。結(jié)合上述比率分析，我們得出房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流量特點具有以下特點。 萬科地產(chǎn)和招商地產(chǎn)的經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入均大于70%，投資活動和籌資活動現(xiàn)金凈流入所占比重較小，一般說明企業(yè)處于成熟階段，獲現(xiàn)能力穩(wěn)定；而保利地產(chǎn)如果投資活動現(xiàn)金流量為負，%，籌資活動現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)比率 %，因此，企業(yè)存在盈利不佳導(dǎo)致銀行借款等增加的情況，企業(yè)的經(jīng)營管理者應(yīng)提高對現(xiàn)金流管理的警惕性。指標主要包括：經(jīng)營現(xiàn)金流入流出結(jié)構(gòu)比、籌資現(xiàn)金流入流出結(jié)構(gòu)比、投資現(xiàn)金流入流出結(jié)構(gòu)比、經(jīng)營活動現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)比、籌資活動現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)比、投資活動現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)比、經(jīng)營活動活動現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)比，籌資活動活動現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)比、投資活動活動現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)比。收支保持合理的動態(tài)平衡，是企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營的前提條件。表11 目標企業(yè)經(jīng)三年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量增長額經(jīng)營活動現(xiàn)金流增長率201320142015萬科地產(chǎn)%%%保利地產(chǎn)%%%招商地產(chǎn)%%%三家公司的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流從2010年至2012年持續(xù)增長，體現(xiàn)了良好的未來發(fā)展能力。這一指標反映企業(yè)在日常經(jīng)營過程中，現(xiàn)金流量持續(xù)增長的能力。這一指標反映企業(yè)在日常經(jīng)營過程中，現(xiàn)金流量持續(xù)增長的能力。在發(fā)展能力指標時，本文選用以下財務(wù)指標：經(jīng)營活動的現(xiàn)金凈流量增長率，經(jīng)營活動現(xiàn)金在投資比率。萬科的盈利模式相對保守和穩(wěn)健，注重保持利潤率和收現(xiàn)能力，而保利地產(chǎn)相對激進，在2007年以前，保利地產(chǎn)采用低毛利高速擴張戰(zhàn)略，占領(lǐng)市場，之后其主動調(diào)整策略，逐漸獲得更高的利潤率和獲現(xiàn)率，因此其營業(yè)收入收現(xiàn)率迅速地逐年上升。2013和2014年，相比于保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)，萬科地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)能夠給企業(yè)提供更多的現(xiàn)金?？梢哉f，現(xiàn)金流量表是對企業(yè)盈利能力分析的有力補充，它能過為評價企業(yè)風險提供依據(jù)。在房地產(chǎn)企業(yè)通過貸款購地和開發(fā)，銷售還貸的方式的運營下，其債務(wù)比率高，償債能力均較差。償債能力通常選取以下指標分析：全部債務(wù)現(xiàn)金流量比、現(xiàn)金利息比率、現(xiàn)金流動負債比率，現(xiàn)金利息保障倍數(shù)。最終，企業(yè)會因沉重的利息負擔，無力償還到期債務(wù)，而最終走向破產(chǎn)?，F(xiàn)代企業(yè)多利用財務(wù)杠桿，實行負債經(jīng)營。在三家企業(yè)的對比分析中，只有招商地產(chǎn)的資產(chǎn)獲現(xiàn)率較高，這主要由于招商地產(chǎn)近年來發(fā)展趨緩，土地囤積行為相應(yīng)減少。同時，從整體趨勢上看，由于土地供應(yīng)的短缺，土地供應(yīng)量有限，開發(fā)商購入土地成本不斷上漲，開發(fā)商開始進行囤積土地行為，開發(fā)效率低下。表4 目標企業(yè)的近三年的凈資產(chǎn)獲得比凈資產(chǎn)獲得比201320142015萬科地產(chǎn)%%%保利地產(chǎn)%%%招商地產(chǎn)%%%通過分析獲現(xiàn)能力指標可以看到，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量體現(xiàn)了很強的行業(yè)特征。這一指標越大，說明可供所有者分配的現(xiàn)金股利越多。這一指標越大，說明企業(yè)的獲現(xiàn)能力越強，經(jīng)營狀況越好。%，%。2014年隨著部分項目完工，資金回收，%。當然，這也與企業(yè)對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)期良好，在2013和2014年加大購地及相關(guān)項目運作有關(guān)。表2 目標企業(yè)的近三年的銷售現(xiàn)金比現(xiàn)金銷售比201320142015萬科地產(chǎn)%%%保利地產(chǎn)%%%招商地產(chǎn)%%%萬科地產(chǎn)的銷售現(xiàn)金比為正數(shù)，且比較平穩(wěn)，維持在4%左右，體現(xiàn)了其主營業(yè)務(wù)的活動創(chuàng)造了較好的現(xiàn)金流入。銷售現(xiàn)金比反映了企業(yè)在經(jīng)營過程中收回的凈現(xiàn)金流占總的營業(yè)收入的比重，即經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量/營業(yè)收入。因此，我們可以把獲現(xiàn)能力作為企業(yè)綜合能力中最重要的考評。三家公司均沒有用債務(wù)轉(zhuǎn)資本，固定資產(chǎn)償還債務(wù)、以存貨償還債務(wù)等不涉及現(xiàn)金收支的活動，可見對于類似萬科、保利等大型房地產(chǎn)公司來說，再融資能力較強，在獲得銀行或其他金融機構(gòu)的借款能力上占據(jù)優(yōu)勢，因此，較少的運用資產(chǎn)抵償債務(wù)。在一般情況下，只有當現(xiàn)金流轉(zhuǎn)不暢的時候，會用資產(chǎn)抵償債務(wù)，因此企業(yè)用固定資產(chǎn)償還債務(wù)、以存貨等非現(xiàn)金資產(chǎn)償還債務(wù)等，可能意味著企業(yè)沒有足夠的現(xiàn)金來償還到期債務(wù)，企業(yè)面臨著資金的短缺；企業(yè)接受非現(xiàn)金資產(chǎn)投資，并不能立刻解決企業(yè)的資金困難，企業(yè)可能需要在接受所有者投資的同時，籌集必要的現(xiàn)金以實現(xiàn)企業(yè)的正常經(jīng)營等等。招商地產(chǎn)近年來發(fā)展較其它兩家公司緩慢，因此其資金的需求也相對較小，其取得借款的現(xiàn)金在 。以保證其購地和開發(fā)支出。目標企業(yè)的籌資活動主要為銀行短期貸款，企業(yè)集團內(nèi)部資金融通，以及分配股利。可見，隨著公司的成長，企業(yè)為獲得相當?shù)氖袌龇蓊~，擴大生產(chǎn)經(jīng)營，構(gòu)建規(guī)模效應(yīng)，資金需求量仍然很大，投資活動現(xiàn)金流量凈額仍為負，吸收合并和控股合并也是其擴大規(guī)模，占有市場的手段之一。保利地產(chǎn)投資活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量從2013年至2014年持續(xù)為流出大于流入。在2015年，萬科地產(chǎn)平均以每13天收購一家房地產(chǎn)公司的速度對外擴張，吞并的公司數(shù)量達到歷史高峰。投資活動是指企業(yè)長期資產(chǎn)的購建和不包括在現(xiàn)金等價物范圍內(nèi)的投資及其處置活動，它既包括非現(xiàn)金等價物的短期投資和長期投資的購買與處置，也包括固定資產(chǎn)、無線資產(chǎn)的購買與處置等。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，在土地資源有限的前提下往往高價競拍土地，投入大量資金進行開發(fā)，不斷擴張業(yè)務(wù)，企業(yè)主營業(yè)務(wù)的收入無法彌補其支出，為企業(yè)的發(fā)展帶來巨大風險。公司經(jīng)營活動的現(xiàn)金流入大于流出，且多產(chǎn)生于銷售商品和提供勞務(wù)，這樣的企業(yè)成長才是健康的，企業(yè)的發(fā)展才態(tài)勢良好。由此可見，保利公司在2013至2015年所實現(xiàn)的利潤，存在由于收入確認原則以及會計的全責發(fā)生制下應(yīng)計算項目的影響導(dǎo)致，企業(yè)的利潤缺乏穩(wěn)定的現(xiàn)金保障，財務(wù)風險較高?？紤]到房地產(chǎn)行業(yè)的生命周期較長，特別是項目生命周期，往往不能用某一年的財務(wù)數(shù)據(jù)來進行衡量。從2013年至2014年，招商地產(chǎn)和保利地產(chǎn)經(jīng)營活動帶來的現(xiàn)金流入持續(xù)為負。僅從利潤表分析，我們看到了企業(yè)的高盈利性和高成長性。企業(yè)經(jīng)營活動中所面臨的財務(wù)風險主要貫穿于從采購到銷售的全部環(huán)節(jié)，以及其涉及的財務(wù)活動中，一般情況下企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量至少應(yīng)該是正的，并且越大越好，但考慮到市場情況和企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，還要對于具體情況進行具體分析?？傊?，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量應(yīng)是財務(wù)風險分析的重點，因為它是企業(yè)長期可靠的現(xiàn)金來源。因此，即使企業(yè)盈利狀況良好，也要評價企業(yè)預(yù)期的現(xiàn)金流入是否充足。（一）從現(xiàn)金流的方向構(gòu)成上識別衡量企業(yè)是否存在財務(wù)風險的重要標準之一為現(xiàn)金流量。一、結(jié)合現(xiàn)金流量表的財務(wù)指標分析國內(nèi)外大量上市公司均存在盈余操縱行為，這一行為嚴重損害會計信息的公信力，損害了投資者的利益。招商局地產(chǎn)控股股份有限公司，以下簡稱招商地產(chǎn)，于1984年在深圳成立，所屬行業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)，是香港招商局集團三大核心產(chǎn)業(yè)之一的地產(chǎn)業(yè)旗艦公司，也是中國最早的房地產(chǎn)公司之一，先后在深圳交易所（000024）、新加坡交易所（200024）掛牌上市。2002年8月20日經(jīng)原國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會批準，保利南方集團有限公司作為主發(fā)起人，聯(lián)合廣東華美教育投資集團有限公司和張克強等16位自然人共同發(fā)起設(shè)立保利房地產(chǎn)股份有限公司。萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。在2013年發(fā)布的中國房企500強中，萬科保持其領(lǐng)先地位，萬科地產(chǎn)為國內(nèi)最大的住宅開發(fā)企業(yè)，2011年公司實現(xiàn)銷售面積1075萬平方米，銷售金額1215億，規(guī)模居全國同行業(yè)首位。近年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)無論是銷售總額還是銷售單價都是呈現(xiàn)穩(wěn)中有升之勢頭，房地產(chǎn)企業(yè)高成長性越