【正文】 保全的財產不包括已經抵押的房產。我行必須為財產保全的申請?zhí)峁┴敭a擔保。4. 向抵押物所在地人民法院提起訴訟。2. 劣勢：費用高昂、程序復雜、效率低下；執(zhí)行效率低下。（九）訴訟及執(zhí)行訴訟是我行債權救濟的最后方式，也是成本最高的方式之一。（2）簡便靈活、一般不公開審理（3）一裁終局，費用相對便宜，受行政干預可能性?。?）執(zhí)行力小，尚未成為解決爭議的主要途徑。（八）仲裁仲裁：也稱“公斷”，是指爭議雙方當事人在爭議發(fā)生之前或發(fā)生之后達成協議，自愿將該爭議提交第三人作出裁決的行為。4. 在執(zhí)行過程中，法院查封被執(zhí)行人房產的有效期限一般為6個月，逾期未續(xù)封的自動解封。3. 期限：借款人，一年；保證單位：6個月。1. 主體要求：被執(zhí)行人只能為經過公證的合同當事人；受理部門為有管轄權的法院執(zhí)行機構，一般為被執(zhí)行房產所在地。2. 行使范圍：我行債權范圍為限，非專屬債務人自身的債權；3. 行使條件：放棄到期債權、無償轉讓財產、以明顯不合理低價轉讓財產；4. 行使費用：債務人承擔。3. 媒體應選擇在當地發(fā)行量大、有影響力的報刊。1. 目的：加大追索債務人可執(zhí)行財產的工作力度，加重其違約的社會信用成本。保證主體發(fā)生變化的，可以向其債務承受人行使。2. 行使范圍：貸款本息、罰息、違約金；未到期債務不在抵消之列；法律規(guī)定不得強制執(zhí)行的帳戶也不得行使抵銷權。是我行救濟成本最低的方式之一。（2）目前法院不愿意舍棄費用較高的訴訟程序而受理支付令。4. 弊端：（1）債務人享有異議權。我行一般的借貸糾紛普遍適用。調解方式不具有公權性，其受理和執(zhí)行沒有強制力，加之我國內地的商業(yè)道德環(huán)境，調解方式并不實用。（二）調解調解是由第三人（調解機構或調解人）出面對糾紛的雙方當事人進行調停說和，用一定的法律規(guī)范和道德規(guī)范勸導沖突雙方，促使其達成解決糾紛的協議。（4）無論發(fā)生如何的違約情況，協商都應當作為一個首先的必要環(huán)節(jié)。4. 注意事項：（1）確定合適的談判人員，避免對方人員沒有授權而使協商成為自己單方面承諾。這是我行實現債權救濟成本最小的方法之一。部分分支行在辦理個人抵押貸款業(yè)務時扣留借款人部分貸款本金作為一種保證金的形式存放我行，這種做法看似可以降低風險、增加存款，其實屬于違規(guī)操作，應嚴厲禁止。2. 違約金應當與其他補救措施并用，我行一般在合同中約定當借款人提前還款時可以收取一定金額的違約金，但在實際操作中基本沒有適用。3. 我行解除合同以后可以要求借款人返還貸款本息和要求賠償損失。（四）單方面解除合同1. 定義：在一方預期違約后，以另一方的單方意思表示即可產生合同解除的效果，在明示到達違約方時產生法律效力。2. 產生要件：具有違約行為，具有損害事實發(fā)生，違約行為與損害事實之間具備因果關系。3. 我行可以要求對方承擔賠償責任或違約金。（3）抵押物發(fā)生重大事項：①抵押物毀損、滅失、或重大損害喪失基本用途:保險賠償金受償，不足部分可以要求抵押人提供其他擔保；②抵押物因市場等原因導致價值下滑明顯：抵押人提供減少部分的擔保；（二）繼續(xù)履行1. 定義：當事人一方不依照合同約定履行義務時，應根據對方要求并在能夠履行的情況下，按照合同約定繼續(xù)履行義務。⑤借款人涉及重大訴訟或刑事犯罪：借款人對債務履行作出新的保證。③抵押人出租抵押物：提前歸還貸款或將租金提存。3. 措施：（1）借款人未履行合同義務：①借款人收入變化：提供履約的擔保。二、確定違約賠償方式（一）采取補救措施1. 定義：采取補救措施是指合同違約方在違約事實發(fā)生后，為防止損失的發(fā)生或者擴大，依照法律規(guī)定或者合同約定，采取一定措施，而使另一方彌補或減少損失的違約責任形式。3. 保險公司為借款人提供履約保證保險在實際操作和激烈競爭的環(huán)境下，這種保險的實施能力較弱。人壽保險中，我行一般不作為受益人，當發(fā)生保險條款約定事項時，應協助并督促借款人及繼承人積極索賠，以償付貸款。我行可以作為受益人提請財產險保險金的請求權。因此我行在取得抵押物處分權后能否從開發(fā)商處回購補償仍不能確定。（3）確定回購責任簽定《房產回購協議》的還可以確定開發(fā)商的回購責任。開發(fā)商階段性擔保責任存在于抵押登記辦理完畢之前，不存在人保和物保競合。②在抵押登記辦理完畢之前，進行購房合同備案（即不必辦理預抵押登記），待產權辦理完畢后設定抵押登記?！闭f明在預抵押登記辦理完畢之后，存在著開發(fā)商的人保和抵押物的物保相競合的問題，開發(fā)商存在抗辯權，其不再對已有物權作擔保的債權承擔保證責任。實踐操作中，在抵押登記（即開發(fā)商承擔階段性擔保責任期間）辦理完畢之前一般根據地區(qū)差異存在下列兩種防止重復抵押的方式：①在開發(fā)商擁有房產所有權的基礎上進行預抵押登記（大部分地區(qū)），待條件成熟后為購房人辦理抵押登記手續(xù)。如前所述，同一債權既有人的擔保又有物的擔保的，保證人對物的擔保以外的債權承擔擔保責任。（2）確定開發(fā)商無抗辯權。按揭貸款普遍采取分期還款方式，所以期間的起算也具有批次性。所以，在開發(fā)商提供擔保的情況下首先必須確定保證責任期間。保證期間是根據當事人約定或法律規(guī)定，債權人應向債務人或保證人主張權利的期間。開發(fā)商參與有兩種模式：一種是在房產權屬證書和抵押登記辦理完畢之前，開發(fā)商承擔階段性擔保責任；一種是在借款人違約后，銀行行使抵押權時，要求開發(fā)商承擔抵押房產的回購義務。5. 貸款發(fā)放后，借款人分家析產的，我行可以要求原家庭成員承擔連帶清償責任。債務人依然是借款人。但是，債務人依然是借款人。1. 借款人以我行所借款項為家庭購置房產的，債權的主張及于其家庭財產，我行可以向債務人配偶申請債權。風險發(fā)生后，首先應當分析風險產生的原因并確定違約責任承擔主體。如果催收無效，依照合同約定發(fā)生違約事項后，我行應按照如下步驟采取救濟措施，保障債權：一、確定責任承擔主體按照合同一般原則，違反義務的一方應當承擔相應的違約責任。一旦借款人未按期償還貸款本息的，我行經辦客戶經理應采取催收措施，催收的方式可以為電話、親自上門、郵遞等，但因為按揭貸款時限長，所以在催收工作中可能遇見下列情況：借款人聯系方式發(fā)生變更，導致催收事項不能到達?！熬葷鷳咴谶`約之前”，其實質就是通過補救措施來推動債權的實現。 第九章 我行個人房產按揭貸款債權的救濟措施權利的賦予必然要求救濟措施的配套，否則，權利形同虛設。2. 一般不受理期房加按，期房加按額度不能超過房產價值的60%，且必須經保證人同意。3. 期房加按揭貸款業(yè)務中，如果沒有取得保證人的同意，保證人將不再承擔擔保責任由此產生的風險。三、加按揭的特殊風險及化解手段（一）風險因素1. 加按貸款額度超過原貸款額度，致使我行貸款超出部分不能優(yōu)先受償，影響貸款的回收。（二）風險防范1. 我行應派人員參與到產權過戶及抵押登記過程中，對有關產權文件以及當事人的行為進行嚴格監(jiān)督，避免產權文件脫離銀行的控制。在這種情況下，由于房屋產權文件有一段時間完全處于原借款人的控制之下，就有可能出現原借款人利用這一機會注銷有關抵押登記并將房產轉讓給他人的情況。在現階段，這個業(yè)務尚屬新品種，業(yè)務操作不夠統(tǒng)一規(guī)范。對非臨街的商鋪、車庫一般不予接受。3. 投資性貸款要求： 商鋪的地理位置較好，變現能力強。（二）風險防范1. 嚴格資格準入制度 對于借款人除了增加首付款比例以外，還應當要求其具備成功經營或投資的經驗，防止因能力瑕疵帶來的風險。（一）風險因素鑒于個人商業(yè)用房貸款的特殊用途，借款人經營好壞和投資是否成功關系到第一還款來源的可靠性。這時需要特別注意擔保公司的信用狀況和實力，選擇擔保實力強的擔保公司，同時可以要求其預存一部分保證金。將一些實力雄厚的大型社會中介機構作為指定代理機構，負責除審批及發(fā)放貸款以外的整個房屋買賣和貸款流程；把一些一般的社會中介機構作為普通代理機構，負責查冊和房屋過戶，其他程序由銀行工作人員陪同辦理。（四）嚴格貸前程序，控制抵押設立風險1. 認真審查房屋的產權是否清晰、房產及土地兩證是否齊全、產權證及他項權利書是否合法有效、該房產是否已設立抵押、房屋共有人是否同意出售該房、所購房屋是否有租約在先等情形，2. 在貸款合同中明確關于發(fā)生借款人重復抵押、抵押物產權有瑕疵、出現抵押物租賃糾紛時借款人承擔法律責任方面的內容。（三）確立審慎審查原則，防止抵押物物理瑕疵帶來的風險我行應理性地審查交易的二手房。同時，我行應與二手房購房人簽訂合同時約定“貸款發(fā)放后，借款人與售房者就該房產有關質量、條件、權屬或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人無關，本合同應正常履行。如果抵押物是個人以標準價購買的公房，則視為與單位共有產權。（二）正確處理抵押房改房時依法分配處置抵押物的所得 二手房產權狀況存在多樣性，一旦需要處理抵押物，處置后的收益也要根據產權狀況的不同進行利益分配。其中比較特殊的風險因素之一是欺詐，即借款人利用偽造的房產證、買賣合同、身份證等貸款審查過程中的必備材料，騙取銀行貸款。因此，通過各種手段化解二手房貸款的風險也十分重要。二、風險防范措施目前我行二手房貸款還處在初始階段，業(yè)務量還不大，貸款種類多為現房商品房抵押貸款，違約風險并未凸現。這里的“轉按”，指原借款人將房屋與貸款一同轉讓給買房人，由買房人履行銀行債務。如果保證人的資信不夠或有信用瑕疵將會影響我行貸款完全受償。當借款人未按合同約定償還我行貸款時，由擔保公司進行墊付、清償。為了防范貸款風險，銀行往往會要求擔保公司對貸款進行全程擔保。3. 擔保公司的擔保能力風險。其一般負責：受理客戶的申請；受理客戶的委托；對交易房產進行查冊、通知評估；代理審查客戶貸款申請；代理客戶進行房產交易；指導客戶簽訂合同和安排銀行約定客戶；代辦公證、抵押手續(xù)；代理客戶房款和房屋交割等。2. 中介機構環(huán)節(jié)可能存在的風險。（4）實踐中還存在大量違法出租或合法出租但未通知抵押權人的情形。（3）二手房權屬情況可能比較復雜，如拆遷安置房、職工房改房等部分產權房，房產、土地兩證不全。在實際操作過程中，司法機關可能對房產采取保全措施而未在有關土管和房管部門記錄備案，當我行在辦理抵押時，無法確認抵押物在抵押登記時是否已被查封。（三）來自貸款業(yè)務操作流程各環(huán)節(jié)的風險1. 抵押設立環(huán)節(jié)的風險。綜上，從理論上說，房屋買賣合同的有效性不會影響借款合同的有效性。以成本價購買、產權歸個人所有的已購公有住房和經濟適用房（即具有完全產權），上市出售收入應先交納有關稅費和土地收益后才歸個人所有。如果沒有該證明，二手房交易自始無效。職工出售已購公有住房，要向房地產行政主管部門提交有關材料，個人擁有部分產權的住房，還應當提供原產權單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權的書面意見。（二）來自房改房交易本身的風險二手房交易本身可能因政策、法規(guī)等方面的限制而不能成立，從而使得貸款關系也不能成立。2. 房屋物理條件方面的瑕疵對二手房貸款的風險狀況影響。通常，只要交易房屋具備產權清晰，可以合法地進入房地產三級市場流通的條件就可以以此向我行申請按揭貸款。一般說來，一手房買賣具有“批發(fā)”出售的性質，而“二手房”交易則更象是“零售”，產權狀況具有多樣性。由于二手房交易具有一些不同于一手房交易的特點，因此，我行在開展二手房按揭貸款業(yè)務中面臨的問題也具有其特定的風險。依據《擔保法》司法解釋規(guī)定：“保證合同約定保證人承擔保證責任直至主債務本息還清時為止等類似內容的，視為約定不明，保證期間為主債務履行期間屆滿之日起二年。擔保的方式可以為我行認可的擔保方式的一種或幾種。不過，（經咨詢保險公司法務人員）上述做法并不違背法律禁止性規(guī)定，我行作為抵押權人享有當然的保險利益，請求保險金也無可厚非，加上保險業(yè)對此操作的普遍認可（在實踐中已經出現過類似的理賠），大力引入保險機制將在一定程度上降低我行風險。其次，我行也不是受益人，因為從目前法律定義的范圍來看受益人的概念僅限于人身保險合同。其實這種做法在《保險法》學理上有瑕疵，《保險法》第二十二條規(guī)定：“被保險人是指其財產或者人身受保險合同保障，享有保險請求權的人，投保人可以為被保險人；受益人是指人身保險合同中由被保險人或投保人指定的享有保險金請求權的人，投保人、被保險人可以為受益人。在樓房按揭貸款中，為抵押物設定財產保險時，購房人是保險關系的投保人，如發(fā)生保險約定事故，我行可以從保險賠償金中優(yōu)先受償。（二）引進保險機制，分散和轉移我行風險房產在生產、交換、消費的過程中，時刻受到各種來自自然和社會的風險威脅，風險事故的發(fā)生可能造成房產的滅失、損壞或其他影響房產正常用途的后果，從而直接關系到我行抵押權的完全實現。同時還應考慮抵押物的如下因素：地段與交通、周遍環(huán)境、小區(qū)人文背景、配套設施、物業(yè)管理、房產質量、期房增值預期、經濟周期、商圈建設、理念創(chuàng)新以及客戶群體等因素。對“五證”和《商品房買賣合同》仔細核實。其中，尤其應當注意抵押物的合法產權。三、抵押物風險的防范措施（一）規(guī)范對期房抵押物價值的確定如前所述，由于期房按揭的抵押是一種期權抵押，風險高于現房抵押，因而在期房按揭貸款中除了應防范因開發(fā)商帶來的風險，還應根據期房的特點，規(guī)范對抵押物價值的評估。（三）期房涉及的法律關系風險：一般的房產抵押登記涉及的法律關系很簡單，借款人與我行的借貸關系，抵押人與我行的抵押