【正文】 46 / 46?！　?四)發(fā)展前景　　番禺區(qū)是廣州市重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，在廣州市商業(yè)遠(yuǎn)景規(guī)劃中，廣州市商業(yè)布局南跳躍為：充分利用地鐵、輕軌和快速干線的建設(shè)優(yōu)勢(shì)，實(shí)施向番禺、廣州新城、南沙等地的跳躍式發(fā)展，廣州新中軸線延伸到沙灣水道，番禺區(qū)將崛起現(xiàn)代化濱水商業(yè)區(qū)，其中，將依托軌道交通地鐵3號(hào)線、4號(hào)線、12號(hào)線經(jīng)琶洲島、大學(xué)城和大石、市橋站點(diǎn)伸展商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，在沙灣水道以北沿岸配套廣州新城濱水低密度住宅區(qū)設(shè)置中心型購(gòu)物廣場(chǎng)、建設(shè)開發(fā)時(shí)尚休閑型購(gòu)物廣場(chǎng)等休閑功能區(qū)，沙灣水道以南沿岸建設(shè)生態(tài)景觀休閑商業(yè)及服務(wù)業(yè)?！　　　》畢^(qū)由于地域遼闊，土地成本便宜，因而在區(qū)域內(nèi)分布不少的專業(yè)市場(chǎng)，如大石、鐘村、南村、沙灣等地都有各種商城和專業(yè)市場(chǎng)，但市場(chǎng)管理上多數(shù)仍然沿用粗放形式，造成整體檔次不高，租金水平亦較低，如大石、鐘村、南村等一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小型專業(yè)市場(chǎng)租金只有2030元/平方米，而一些新興專業(yè)市場(chǎng)則走高檔次、高附加值的的路線，從而保證市場(chǎng)形象及提高了租金水平。根據(jù)調(diào)查，板塊內(nèi)大型樓盤商業(yè)配套設(shè)施租金水平一般在30250元/平方米幅度，其中以祈福新村商業(yè)街租金為眾人之首，其租金可達(dá)120250元/平方米?！　　　∪A南板塊目前形成較大規(guī)模的商業(yè)設(shè)施是迎賓路上的萬博中心，板塊內(nèi)眾多的大型樓盤商業(yè)配套處于起步經(jīng)營(yíng)階段，多數(shù)小區(qū)商業(yè)配套由發(fā)展商租務(wù)處統(tǒng)一管理，一些樓盤如廣州雅居則對(duì)外銷售商鋪，廣州雅居樂商鋪售價(jià)均價(jià)為9800元/平方米。該路段臨街商鋪?zhàn)饨馂?050元/平方米水平。價(jià)格最低為3527元/平方米，最高為23181元/平方米，平均價(jià)格為6607元/平方米?！　“鍓K內(nèi)以洛溪新城為中心，商鋪?zhàn)饨馂?00200元/平方米，洛溪新城內(nèi)裙樓商鋪售價(jià)在1500025000元/平方米之間。大石洛溪板塊216。平均租金水平為100300元/平方米，一手售價(jià)為6000~25000元/平方米。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示，番禺區(qū)各板塊內(nèi)商鋪價(jià)格特征表現(xiàn)如下：市橋板塊216?！　?三)價(jià)格特征：平穩(wěn)增長(zhǎng)，升值潛力大　　2001~2003年，番禺區(qū)商鋪的一、二手價(jià)格保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，一手均價(jià)維持在4100~5100元/平方米幅度。以華南板塊的萬博中心為例，中心總建筑面積達(dá)18萬平方米，外圍商業(yè)街物業(yè)已全部售出。2001~2004年上半年三年期間，%。迎賓路沿線的汽車銷售4S店不斷涌現(xiàn)，伴隨著該區(qū)高消費(fèi)人群的進(jìn)一步增加，番禺汽車市場(chǎng)、家居市場(chǎng)將會(huì)有更大的發(fā)展空間。目前番禺正形成以家居、汽配、電子、五金為主的大型專業(yè)市場(chǎng)，分布在市橋、大石、迎賓路板塊內(nèi)。專業(yè)市場(chǎng)216。但由于市政規(guī)劃滯后的緣故，各小區(qū)紛紛重復(fù)建設(shè)小區(qū)配套，現(xiàn)時(shí)各大型小區(qū)內(nèi)均有商業(yè)設(shè)施服務(wù)小區(qū)住戶，如星河灣、華南新新、錦繡香江、南國(guó)奧林匹克花園?！　　　∪A南板塊創(chuàng)造了廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的奇跡，在短短的幾年時(shí)間里面，南村鎮(zhèn)的大片土地被多家地產(chǎn)大鱷瓜分，各具特色的超大型小區(qū)樓盤涌現(xiàn)在人們眼前。麗江花園“漁人碼頭”商業(yè)項(xiàng)目已全面啟動(dòng)，板塊內(nèi)大型的專業(yè)市場(chǎng)有沙溪商業(yè)城及大石家私城。　　　　洛溪板塊的商業(yè)設(shè)施隨著洛溪板塊大盤的不斷成熟而完善，“洛溪第一盤”洛溪新城開發(fā)至今已有十多年的時(shí)間。而隨著地鐵三號(hào)線建設(shè)步伐的加快，地鐵商圈概念商鋪正逐漸形成?！　　　∈袠蚴欠畢^(qū)府所在，亦是區(qū)內(nèi)商業(yè)活動(dòng)最活躍的區(qū)域，其商業(yè)設(shè)施的發(fā)展經(jīng)歷了較長(zhǎng)的歷史，因而亦形成了各具特色的商業(yè)街及購(gòu)物商場(chǎng)。板塊內(nèi)的迎賓路沿線及大石現(xiàn)已形成大規(guī)模、高檔次專業(yè)市場(chǎng)，市橋板塊、洛溪板塊及華南板塊則以商業(yè)街及購(gòu)物中心為主，華南板塊各大樓盤均有規(guī)模較大的小區(qū)商業(yè)配套。　　番禺區(qū)近年的房地產(chǎn)成交占據(jù)廣州樓市的半壁江山，番禺區(qū)的商鋪成交量排在廣州市的第一位，在城市規(guī)劃中，廣州市已確定番禺為“南拓”的中心區(qū)，廣州市新火車站選址石壁、廣州市大學(xué)城落戶新造……番禺區(qū)的商業(yè)前景非常看好，而番禺區(qū)高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展亦促使其商貿(mào)活動(dòng)持續(xù)旺盛，從八、九十年代紅火的易發(fā)廣場(chǎng)至現(xiàn)在規(guī)模巨大的萬博中心，再到未來計(jì)劃興建的漢溪商業(yè)中心，番禺區(qū)的商業(yè)格局已有了質(zhì)的飛躍，隨著華南板塊住宅組團(tuán)不斷擴(kuò)張及完善、華南板塊居住人口急劇增加，對(duì)小區(qū)商業(yè)配套要求亦不斷升級(jí)，區(qū)內(nèi)不同區(qū)域的點(diǎn)狀、環(huán)狀及線狀商圈正逐漸形成。但在芳村區(qū)，實(shí)質(zhì)意義上的購(gòu)物商圈仍未能形成?！　〗冢即鍏^(qū)開始對(duì)原有商業(yè)配套進(jìn)行改造升級(jí)，在原有商業(yè)圈上著重發(fā)展有潛力的商業(yè)項(xiàng)目。一方面是芳村區(qū)內(nèi)居民消費(fèi)層次較低，內(nèi)需不足，另一方面是由于配套不完善造成，區(qū)內(nèi)居民大多在到外區(qū)消費(fèi)的習(xí)慣。社區(qū)商鋪發(fā)展遲滯，冷熱不均，欠缺購(gòu)物商圈216?！　　　“凑?guī)劃，龍溪大道以北的6000畝地將建設(shè)成為芳村大型物流園區(qū)，沿芳村大道、花地大道則開設(shè)汽車銷售專門店，如廣本、日產(chǎn)、東風(fēng)等。家居裝飾業(yè)、精品業(yè)此類文化底蘊(yùn)較強(qiáng)的市場(chǎng)也進(jìn)駐芳村，如金海馬、集美居、朝陽文批等，使芳村區(qū)專業(yè)市場(chǎng)綜合“文體品位”提升。如南方茶葉市場(chǎng)正在建設(shè)的芳村茶葉城，投資近2億元，同時(shí)一改業(yè)主無產(chǎn)權(quán)的局面，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容也涵括了茶文化的全部概念，而廣州花卉博覽園更是以政府牽頭，圈地幾千畝，組織大園藝商聯(lián)合打造花卉產(chǎn)業(yè)，形成科研及產(chǎn)經(jīng)銷一條龍的產(chǎn)業(yè)鏈，極具芳村“千年花鄉(xiāng)“特色。216。根據(jù)調(diào)查，現(xiàn)時(shí)區(qū)內(nèi)商用物業(yè)成交最為活躍的是花地灣板塊，一般街鋪?zhàn)饨鹪?0150元/平方米，長(zhǎng)堤板塊商業(yè)旺地陸居路段租金為100250元/平方米，芳村大道沿線裙樓租金保持在40100元/平方米幅度，且轉(zhuǎn)手個(gè)案較少，但租金仍處于較低水平。另外，由于各專業(yè)市場(chǎng)多數(shù)是村委出地建設(shè)，經(jīng)營(yíng)者不能取得商鋪的永久產(chǎn)權(quán)，造成專業(yè)市場(chǎng)商鋪銷售比例偏低，市場(chǎng)數(shù)據(jù)并不能完全反映商鋪交投活躍程度?！　?三)價(jià)格特征:一手降溫，二手飚升　　根據(jù)房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映，芳村區(qū)一、二手商鋪價(jià)格表現(xiàn)迥然不同：芳村區(qū)一手商鋪價(jià)格降幅較大，但二手價(jià)格保持平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，一手成交均價(jià)從2001年的8035元/平方米降至2003年3997元/平方米，%，而2004年有所反彈,回升至7067元/平方米。交易量的增加主要由新增裙樓商鋪及消化以前積壓的小區(qū)裙樓商鋪交易帶動(dòng)，如汾水小區(qū)金蘭苑、坑口金道花苑、花地城廣場(chǎng)、怡芳苑等，一些政府機(jī)構(gòu)如國(guó)、地稅分局在浣花路購(gòu)入大面積的裙樓用作辦公場(chǎng)所。一方面是芳村區(qū)房產(chǎn)開發(fā)面積少而導(dǎo)致商鋪市場(chǎng)總體供應(yīng)量偏少，另一方面是由歷史原因造成：由于芳村區(qū)以前是農(nóng)業(yè)區(qū)，農(nóng)村集體用地比例較多，隨著城市化地進(jìn)程，一些村鎮(zhèn)漸漸變?yōu)槌菂^(qū)中心地帶，如茶教村、花地村、白鶴洞村，這些村鎮(zhèn)集體用地占了該區(qū)商業(yè)用地的很大部分，如越和花鳥魚蟲市場(chǎng)、朝陽文批市場(chǎng)、嶺南花卉市場(chǎng)等，此類物業(yè)往往由村委會(huì)自建或以出租地進(jìn)行市場(chǎng)建設(shè)，業(yè)主不能擁有永久產(chǎn)權(quán)，因此芳村區(qū)內(nèi)雖然專業(yè)市場(chǎng)眾多，但其一、二手產(chǎn)權(quán)交易卻不能反映在市場(chǎng)份額上?！　∫恢币詠恚即鍏^(qū)的商用地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展并不出色，商鋪供應(yīng)占全市份額亦非常之小，以2001~2004年上半年，%。南方茶葉市場(chǎng)是全國(guó)最大的茶葉專業(yè)市場(chǎng)，2001年年銷售額近15億元；位于龍溪大道的廣州市花卉博覽園是廣州市重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目，年交易額更達(dá)二十多億元，同時(shí)也是全市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的示范工程。專業(yè)市場(chǎng)216。由于該區(qū)是芳村的老城區(qū)，商業(yè)設(shè)施較居民消費(fèi)力處于中等層次。近期，芳村區(qū)計(jì)劃在該區(qū)域建一個(gè)國(guó)際美食城，使芳村區(qū)的”美食街”聲名進(jìn)一步遠(yuǎn)揚(yáng)。長(zhǎng)堤板塊216。　　　　花地灣板塊位于芳村區(qū)中心地帶，芳村大道、花地大道、龍溪大道、東教北路在板塊內(nèi)縱橫交錯(cuò)，是芳村區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，地鐵一號(hào)線、廣佛地鐵橫穿其中，交通條件十分優(yōu)越，而且按照芳村區(qū)城市規(guī)劃計(jì)劃，沿龍溪大道將發(fā)展成為觀光休閑、花卉業(yè)及物流業(yè)區(qū)域。　　(一)分布特征　　芳村區(qū)區(qū)域面積較小，因而商業(yè)設(shè)施配套都圍繞著住宅區(qū)，經(jīng)過近十多年的開發(fā)建設(shè)，芳村形成一定規(guī)模的商業(yè)板塊有花地灣板塊、長(zhǎng)堤板塊，其中以花地灣區(qū)域?yàn)榉即鍏^(qū)的商業(yè)中心，專業(yè)市場(chǎng)一般沿芳村大道及花地大道分布，物流及汽車銷售專業(yè)市場(chǎng)則分布在廣佛、廣中等內(nèi)、外環(huán)出入口。　　近年芳村區(qū)政府對(duì)區(qū)域的功能作了重新的定位，“水秀花香新城區(qū)”是芳村區(qū)未來的發(fā)展藍(lán)圖，芳村將充份利用“千年花鄉(xiāng)”的特點(diǎn)大力發(fā)展花卉業(yè)，與此同時(shí)，根據(jù)其文化底蘊(yùn)促進(jìn)家居精品、花鳥魚蟲市場(chǎng)、茶葉市場(chǎng)建設(shè)，由于地鐵一號(hào)線、五號(hào)線、廣佛地鐵貫穿全區(qū)，西南出口的有利條件極利于發(fā)展物流配送業(yè)、汽車專業(yè)市場(chǎng)。也在很大程度上填補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)的商業(yè)不足，抓住了業(yè)主“就近消費(fèi)”的心理，其發(fā)展空間十分巨大?！　∧壳霸邳S石路段經(jīng)營(yíng)的小區(qū)商鋪主要是以服務(wù)性行業(yè)為主，比如干洗店、美容美發(fā)店、士多、沖印店或者藥店。祥景花園A區(qū)商鋪平均月租大約為70元／㎡。白云區(qū)黃石路、機(jī)場(chǎng)路段的成熟小區(qū)里的商鋪買賣十分旺盛，在這些小區(qū)商鋪里投資服務(wù)功能比較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是相當(dāng)有前景的?！　?六)小區(qū)商鋪初顯崢嶸　　機(jī)場(chǎng)路、黃石路附近是白云區(qū)北部最有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，人口密集，交通便利，區(qū)內(nèi)已形成汽車、裝飾等專業(yè)市場(chǎng)，但百貨零售業(yè)仍處于臨街小商鋪階段。加上城鄉(xiāng)發(fā)展不均衡、人均GDP較低、發(fā)展空間受到一定限制等方面的劣勢(shì)，很大程度上抑制了白云區(qū)專業(yè)市場(chǎng)的檔次發(fā)展。梓元崗皮具批發(fā)中心、金龍盤國(guó)際鞋業(yè)皮具廣場(chǎng)、白云世界皮具貿(mào)易中心等都是國(guó)際型的專業(yè)市場(chǎng)；機(jī)場(chǎng)路段的興發(fā)廣場(chǎng)是國(guó)內(nèi)最大的化妝品批發(fā)市場(chǎng)；沙太路的廣東天健國(guó)際家居裝飾材料商貿(mào)廣場(chǎng)是華南地區(qū)最大的建材批發(fā)交易市場(chǎng)；黃石路、機(jī)場(chǎng)路的汽配市場(chǎng)也享負(fù)盛名。白云區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)除了皮革外，還有汽配、建材裝飾、化妝品、農(nóng)副產(chǎn)品等，一系列的專業(yè)市場(chǎng)群是白云區(qū)商業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)者。　　白云商業(yè)市場(chǎng)概括起來是：步行街千呼萬喚、獨(dú)立商業(yè)城不成氣候、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)繁雜無序、群樓商鋪良莠不齊、小區(qū)商鋪各自為政。社區(qū)網(wǎng)點(diǎn)型商業(yè)是區(qū)域內(nèi)主要的消費(fèi)中心，以日用、服務(wù)業(yè)為只要傾向點(diǎn)，滿足局部的消費(fèi)群。雖然有很多小型商鋪，也有很多食肆，但是大型的購(gòu)物場(chǎng)所依然沒有，因此也就很難在某一地點(diǎn)凝聚出一股比較強(qiáng)烈的商業(yè)氣息。例如：三元里、站西路的皮革經(jīng)營(yíng)點(diǎn)；天平架的服裝、裝飾材料經(jīng)營(yíng)點(diǎn)；黃石路集汽車銷售、汽配、維修、信息四位一體的汽車銷售一條街；增槎路以農(nóng)副產(chǎn)品為經(jīng)營(yíng)點(diǎn)的市場(chǎng)批發(fā)園區(qū)；還有零散的小區(qū)群樓商鋪經(jīng)營(yíng)。隨著舊機(jī)場(chǎng)的搬遷，百信廣場(chǎng)的暫露頭角，白云新城核心商業(yè)圈的逐步形成，一個(gè)龐大的商業(yè)輻射正處于一個(gè)醞釀期，白云區(qū)的商業(yè)將會(huì)展望在全市內(nèi)搶占一定的份額。從“白云區(qū)商鋪批出量、成交量與全市原八區(qū)對(duì)比表”中可以看出，白云區(qū)的商鋪批出與成交合理，批出與成交基本保持一致。%，分量還是比較少?！　“自茀^(qū)的商鋪市場(chǎng)雖然檔次比較低，但是其商鋪成交也可以說是十分的頻繁。無論是臨街，還是群樓，或者是專業(yè)市場(chǎng)，都有很多的空鋪位。從1998年與全市相差7428元每平方米(成