【正文】 。 (四 )發(fā)展前景 番禺區(qū) 是廣州市重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，在廣州市商業(yè)遠(yuǎn)景規(guī)劃中，廣州市商業(yè)布局南跳躍為：充分利用地鐵、輕軌和快速干線的建設(shè)優(yōu)勢，實(shí)施向番禺、廣州新城、南沙等地的跳躍式發(fā)展，廣州新中軸線延伸到沙灣水道，番禺區(qū)將崛起現(xiàn)代化濱水商業(yè)區(qū)，其中，將依托軌道交通地鐵3 號(hào)線、 4 號(hào)線、 12 號(hào)線經(jīng)琶洲島、大學(xué)城和大石、市橋站點(diǎn)伸展商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，在沙灣水道以北沿岸配套廣州新城濱水低密度住宅區(qū)設(shè)置中心型購物廣場、建設(shè)開發(fā)時(shí)尚休閑型購物廣場等休閑功能區(qū)，沙灣水道以南沿岸建設(shè)生態(tài)景觀休閑商業(yè)及服務(wù)業(yè)。 專業(yè)市場 ? 番禺區(qū)由于地域遼闊，土地成本便宜，因而在區(qū)域內(nèi)分布不少的專業(yè)市場，如大石、鐘村、南村、沙灣等地都有各種商城和專業(yè)市場，但市場管理上多數(shù)仍然沿用粗放形式，造成整體檔次不高，租金水平亦較低，如大石、鐘村、南村等一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小型專業(yè)市場租金只有 2030 元/平方米，而一些新興專業(yè)市場則走高檔次、高附加值的的路線，從而保證市場形象及提高了租金水平。相信隨著小區(qū)入住率的提高，發(fā)展商將會(huì)增加銷售供應(yīng)量。該路段臨街商鋪?zhàn)饨馂?3050 元 /平方米水平。價(jià)格最低為 3527 元 /平方米，最高為 23181 元 /平方米，平均價(jià)格為 6607 元 /平方米。 板塊內(nèi)以洛溪新城為中心，商鋪?zhàn)饨馂?100200 元 /平方米，洛溪新城內(nèi)裙樓商鋪售價(jià)在 1500025000 元 /平方米之間。 大北路及繁華路集中了大量的街鋪及綜合商場，飲食、服裝、百貨店鱗比櫛次，現(xiàn)時(shí)大北路街鋪?zhàn)饨疬_(dá) 600 元 /平方米，大北路綜合商場如名店城店鋪一般在 2500 元 /間；繁華路街鋪?zhàn)饨馂?200400 元 /平方米，光明路街鋪?zhàn)饨鹪?80150 元 /平方米，清河路租金在 40120 元 /平方米幅度，而大南小區(qū)處于舊城區(qū)，消費(fèi)層次較低，租金維持在 40100元 /平方米。根據(jù)市場調(diào)查顯示，番禺區(qū)各板塊內(nèi)商鋪價(jià)格特征表現(xiàn)如下： 市橋板塊 ? 市橋商鋪?zhàn)饨鹚阶罡叩穆范螢榇蟊甭芳胺比A路，其它依次分別為光明路、清河路、大南小區(qū)。 (三 )價(jià)格特征：平穩(wěn)增長，升值潛力大 2020~2020 年，番禺區(qū)商鋪的一、二手價(jià)格保持平穩(wěn)態(tài)勢，一手均價(jià)維持在 4100~5100 元 /平方米幅度。以華南板塊的萬博中心為例，中心總建筑面積達(dá) 18 萬平方米，外圍商業(yè)街物業(yè)已全部售出。 2020~2020 年上半年三年期間，番禺二手交易占全市成交比例的 %。迎賓路沿線的汽車銷售 4S 店不斷涌現(xiàn)，伴隨著該區(qū)高消費(fèi)人群的進(jìn)一步增加，番禺汽車市場、家居市場將會(huì)有更大的發(fā)展空間。目前番禺正形成以家居、汽配、電子、五金為主的大型專業(yè)市場，分布在市橋、大石、迎賓路板塊內(nèi)。而在已出臺(tái)的廣州市商業(yè)設(shè)施規(guī)劃中，沿地鐵漢溪站附近，將建設(shè)一個(gè)大型 Shoppign Mall，以滿足該區(qū)域的消費(fèi)需求。而在此之前，祈福新村已在鐘村鎮(zhèn)扎根下來，祈福新村的用地面積超過 400 公頃，規(guī)劃人口 萬，一個(gè)實(shí)質(zhì)意義上的新城區(qū)已形成。麗江花園 “漁人碼頭 ”商業(yè)項(xiàng)目已全面啟動(dòng)，板塊內(nèi)大型的專業(yè)市場有沙溪商業(yè)城及大石家私城。 洛溪大石板塊 ? 洛溪板塊的商業(yè)設(shè)施隨著洛溪板塊大盤的不斷成熟而完善， “洛溪第一盤 ”洛溪新城開發(fā)至今已有十多年的時(shí)間。其中大北路和繁華路是市橋最繁華的商業(yè)街，兩條街上名店云集、行人如鯽，分布有一些較大的服裝連鎖店及大型購物中心及特色商場，如友誼中心、名店城、禺山 商場、流行大本營等，大北路類似廣州市的“北京路 ”，清河路、光明路、禺山大道、長堤路、平康路、環(huán)城路縱橫交錯(cuò)，相互編織成交通 “黃金網(wǎng)絡(luò) ”及商業(yè)黃金圈。板塊內(nèi)的迎賓路沿線及大石現(xiàn)已形成大規(guī)模、高檔次專業(yè)市場，市橋板塊、洛溪板塊及華南板塊則以商業(yè)街及購物中心為主，華南板塊各大樓盤均有規(guī)模較大的小區(qū)商業(yè)配套。 番禺區(qū)近年的房地產(chǎn)成交占據(jù)廣州樓市的半壁江山，番禺區(qū)的商鋪成交量排在廣州市的第一位，在城市規(guī)劃中，廣州市 已確定番禺為 “南拓 ”的中心區(qū)，廣州市新火車站選址石壁、廣州市大學(xué)城落戶新造 ……番禺區(qū)的商業(yè)前景非常看好，而番禺區(qū)高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展亦促使其商貿(mào)活動(dòng)持續(xù)旺盛，從八、九十年代紅火的易發(fā)廣場至現(xiàn)在規(guī)模巨大的萬博中心，再到未來計(jì)劃興建的漢溪商業(yè)中心，番禺區(qū)的商業(yè)格局已有了質(zhì)的飛躍，隨著華南板塊住宅組團(tuán)不斷擴(kuò)張及完善、華南板塊居住人口急劇增加，對(duì)小區(qū)商業(yè)配套要求亦不斷升級(jí)，區(qū)內(nèi)不同區(qū)域的點(diǎn)狀、環(huán)狀及線狀商圈正逐漸形成。但在芳村區(qū)，實(shí)質(zhì)意義上的購物商圈仍未能形成。 近期，芳村區(qū)開始對(duì)原有商業(yè)配套進(jìn)行改造升級(jí)，在原有商業(yè)圈上著重發(fā)展有潛力的商業(yè)項(xiàng)目。一方面是芳村區(qū)內(nèi)居民消費(fèi)層次較低，內(nèi)需不足，另一方面是由于配套不完善造成，區(qū)內(nèi)居民大多在到外區(qū)消費(fèi)的習(xí)慣。新興的物流業(yè)區(qū)與傳統(tǒng)花卉、茶葉區(qū)、家居專業(yè)市場、汽車銷售業(yè)結(jié)成了相互促進(jìn)的紐帶，在各專業(yè)市場之間構(gòu)筑批發(fā)和零售的 “大市場流通 ”平臺(tái)，促成專業(yè)市場資源優(yōu)勢的最好發(fā)揮，但由于是新興的產(chǎn)業(yè)，因而尚處于起步階段，成熟尚需時(shí)間。家居裝飾業(yè)、精品業(yè)此類文化底蘊(yùn)較強(qiáng)的市場也進(jìn)駐芳村，如金海馬、集美居、朝陽文批等，使芳村區(qū)專業(yè)市場綜合 “文體品位 ”提升。如南方茶葉市場正在建設(shè)的芳村茶葉 城，經(jīng)營面積可達(dá) 萬平方米，投資近 2 億元，同時(shí)一改業(yè)主無產(chǎn)權(quán)的局面，經(jīng)營內(nèi)容也涵括了茶文化的全部概念，而廣州花卉博覽園更是以政府牽頭，圈地幾千畝，組織大園藝商聯(lián)合打造花卉產(chǎn)業(yè)，形成科研及產(chǎn)經(jīng)銷一條龍的產(chǎn)業(yè)鏈，極具芳村 “千年花鄉(xiāng) “特色。 四、經(jīng)營特色 傳統(tǒng)專業(yè)市場當(dāng)?shù)?，市場檔次上臺(tái)階。 租金方面，專業(yè)市場租金表現(xiàn)理想，但裙樓商鋪?zhàn)饨鹚狡毡椴桓?，小區(qū)內(nèi)非臨街商業(yè)裙樓空置率較高；一層裙樓商鋪?zhàn)饨鹨话阍?30200元 /平方米幅度，二層租金在 1025 元 /平方米水平，市場總體表現(xiàn)為商鋪?zhàn)赓U業(yè)務(wù)遠(yuǎn)比銷售活躍。一手價(jià)格的下降主要是由市場消化前期積壓單位所致。隨著芳村區(qū)商鋪建設(shè)的不斷發(fā)展，其一、二手成交將會(huì)更加活躍。 2020 年 ~2020 年，芳村區(qū)商鋪建設(shè)有了巨大的飛躍， 2020 年與2020 年一手交易分別為 萬和 萬平方米，對(duì)比 2020 年增幅近10 倍。供求的一大特點(diǎn)是其租賃業(yè)務(wù)大大高于銷售交易。 (二 )供求特征：租賃活躍，專業(yè)市場熱手 從近三年成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映，芳村區(qū)商業(yè)鋪供求表現(xiàn)為一、二手成交量激增，二手租賃業(yè)務(wù)活躍。 專業(yè)市場 ? 芳村區(qū)位于廣州市西南出口，經(jīng)過近幾年政府大力改造區(qū)內(nèi)交通后，芳村區(qū)與市區(qū)及珠三角周邊城市的聯(lián)系更加緊密，同時(shí)，芳村區(qū)有得天獨(dú)厚的 “千年花鄉(xiāng) ”的優(yōu)勢，芳村區(qū)近年大力發(fā)展花卉業(yè)、家居精品業(yè)、物流業(yè)、汽車業(yè)等專業(yè)市場，目前，花卉、花鳥魚蟲、茶葉市場已成三足鼎立的局面。由于該區(qū)是芳 村的老城區(qū)，商業(yè)設(shè)施較居民消費(fèi)力處于中等層次。近期，芳村區(qū)計(jì)劃在該區(qū)域建一個(gè)國際美食城，使芳村區(qū)的 ”美食街 ”聲名進(jìn)一步遠(yuǎn)揚(yáng)?；ǖ貫嘲鍓K內(nèi)已建成有幾大住宅小區(qū)，如花地城廣場、怡芳苑、紅棉苑、樂怡居、合興苑等，居民消費(fèi)處于中、高檔層次，板塊內(nèi)成熟臨街商鋪有東教北路、花蕾路、榮興路、浣花路，東百花地灣、好又多超市、芳村商業(yè)街、 芳村食街等大型商業(yè)設(shè)施及幾個(gè)較大型的專業(yè)市場就座落其中，隨著整體營商環(huán)境的提高，原本較為低迷的地鐵沿線商鋪正走出低谷。 (一 )分布特征 芳村區(qū)區(qū)域面積較小，因而商業(yè)設(shè)施配套都圍繞著住宅區(qū)，經(jīng)過近十多年的開發(fā)建設(shè)，芳村形成一定規(guī)模的商業(yè)板塊有花地灣板塊、長堤板塊，其中以花地灣區(qū)域?yàn)榉即鍏^(qū)的商業(yè)中心，專業(yè)市場一般沿芳村大道及花地大道分布，物流及汽車銷售專 業(yè)市場則分布在廣佛、廣中等內(nèi)、外環(huán)出入口。 近年芳村區(qū)政府對(duì)區(qū)域的功能作了重新的定位， “水秀花香新城區(qū) ”是芳村區(qū)未來的發(fā)展藍(lán)圖，芳村將充份利用 “千年花鄉(xiāng) ”的特點(diǎn)大力發(fā)展花卉業(yè)，與此同時(shí)，根據(jù)其文化底蘊(yùn)促進(jìn)家居精品、花鳥魚蟲市場、茶葉市場建設(shè)，由于地鐵一號(hào)線、五號(hào)線、廣佛地鐵貫穿全區(qū)，西南出口的有利條件極利于發(fā)展物流配送業(yè)、汽車專業(yè)市場。也在很大程度上填補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)的商業(yè)不足，抓住了業(yè)主 “就近消費(fèi) ”的心理，其發(fā)展空間十分巨大。 目前在黃石路段經(jīng) 營的小區(qū)商鋪主要是以服務(wù)性行業(yè)為主，比如干洗店、美容美發(fā)店、士多、沖印店或者藥店。祥景花園 A 區(qū)商鋪平均月租大約為 70 元／㎡。白云區(qū)黃石路、機(jī)場路段的成熟小區(qū)里的商鋪買賣十分旺盛，在這些小區(qū)商鋪里投資服務(wù)功能比較強(qiáng)的經(jīng)營項(xiàng)目是相當(dāng)有前景的。 (六 )小區(qū)商鋪初顯崢嶸 機(jī)場路、黃石路附近是白云區(qū)北部最有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，人口密集，交通便利，區(qū)內(nèi)已形成汽車、裝飾等專業(yè)市場，但百貨零售業(yè)仍處于臨街小商鋪階段。加上城鄉(xiāng)發(fā)展不均衡、人均 GDP 較低、發(fā)展空間受到一定限制等方面的劣勢，很大程度上抑制了白云區(qū)專業(yè)市場的檔次發(fā)展。梓元崗皮具批發(fā)中心、金龍盤國際鞋業(yè)皮具廣場、白云世界皮具貿(mào)易中心等都是國際型的專業(yè)市場；機(jī)場路段的興 發(fā)廣場是國內(nèi)最大的化妝品批發(fā)市場；沙太路的廣東天健國際家居裝飾材料商貿(mào)廣場是華南地區(qū)最大的建材批發(fā)交易市場；黃石路、機(jī)場路的汽配市場也享負(fù)盛名。白云區(qū)的專業(yè)市場除了皮革外，還有汽配、建材裝飾、化妝品、農(nóng)副產(chǎn)品等，一系列的專業(yè)市場群是白云區(qū)商業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)者。 白云商業(yè)市場概括起來是：步行街千 呼萬喚、獨(dú)立商業(yè)城不成氣候、專業(yè)批發(fā)市場繁雜無序、群樓商鋪良莠不齊、小區(qū)商鋪各自為政。社區(qū)網(wǎng)點(diǎn)型商業(yè)是區(qū)域內(nèi)主要的消費(fèi)中心，以日用、服務(wù)業(yè)為只要傾向點(diǎn)，滿足局部的消費(fèi)群。雖然有很多小型商鋪，也有很多食肆，但是大型的購物場所依然沒有，因此也就很難在某一地點(diǎn)凝聚出一股比較強(qiáng)烈的商業(yè)氣息。例如：三元里、站西路的皮革經(jīng)營點(diǎn)；天平架的服裝、裝飾材料經(jīng)營點(diǎn)；黃石路集汽車銷售、汽配、維修、信息四位一體的 汽車銷售一條街 ；增槎路以農(nóng)副產(chǎn)品為經(jīng)營點(diǎn)的市場批發(fā)園區(qū)；還有零散的小區(qū)群樓商鋪經(jīng)營。隨著舊機(jī)場的搬遷，百信廣場的暫露頭角，白云新城核心商業(yè)圈的逐步形成，一個(gè)龐大的商業(yè)輻射正處于一個(gè)醞釀期，白云區(qū)的商業(yè)將會(huì)展望在全市內(nèi)搶占一定的份額。從 “白云區(qū)商鋪批出量、成交量與全市原八區(qū)對(duì)比表 ”中可以看出，白云區(qū)的商鋪批出與成交合理，批出與成交基本保持一致。但在全市所占比例僅為 %，分量還是比較少。 白云區(qū)的商鋪市場雖然檔次比較低，但是其商鋪成交也可以說是十分的頻繁。無論是臨街，還是群樓，或者是專業(yè)市場，都有很多的空鋪位。從 1998 年與全市相差 7428 元每平方米 (成交均價(jià)不到全市成交均價(jià)的一半 )縮短到 2020 年上半年的的 561 元每平方米，大大 拉近了與全市成交的平均水平。租金、管理費(fèi)價(jià)格的低廉也從側(cè)面反映出了白云區(qū)商鋪檔次明顯的比市區(qū)的要低很多。汽配市場月租金在 50 元 /㎡左右；做化妝品市場100 元 /㎡左右；文化精品城在 60~100 元 /㎡左右；而音像城 的內(nèi)鋪也要 90 元 /㎡，臨街的超過 100 元 /㎡。并且市場的整體素質(zhì)都是無法跟市區(qū)商場相比的，基本上是沒有一個(gè)管理機(jī)制，所以這里很多市場的管理費(fèi)都明顯的低，或者并不用收繳管理費(fèi)，與市區(qū)內(nèi)的商場相比顯得比較雜亂。即將啟動(dòng)的白云區(qū)遠(yuǎn)景路商業(yè)街項(xiàng)目，白云新城商業(yè)中心將會(huì)是白云區(qū)商業(yè)的一個(gè)凝 聚點(diǎn)。不管是機(jī)場路、三元里、黃石路，還是廣園路、白云大道附近，盡管有商鋪，也有食肆，但基本沒有像北京路、天河城等相對(duì)集中的商業(yè)旺地。 (一 )分布特征 白云區(qū)的商鋪主要是以專業(yè)市場為主，主要集中在以下幾個(gè)區(qū)域：三元里到站西路段的皮革專業(yè)