【正文】 我們正在進行一項關(guān)于寶山區(qū)的房產(chǎn)研究，想聽聽您的意見，可以嗎？ ≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈甄別問卷 S1 請問您有在寶山購買新建商品住宅的打算嗎？【單選】 是………1 不是……….2【終止】S2 請問您打算購買房產(chǎn)的單價是多少呢？【單選】 2799元以下……1【終止訪問】 28002999.……2 30003199……..3 32003999……...4 34003599…….5 36003799……...6 38003999….…..7 40004499…….8 45004999……...9 50005500……...10 。如一份有人為作假，則本人的全部問卷作廢，并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。邁克丹尼爾等著,范秀成等譯. —機械工業(yè)出版社,7. 《市場調(diào)查與分析》/柯惠新等編. —中國統(tǒng)計出版社,8. 《市場分析》/郭昀著. —經(jīng)濟日報出版社,9. 《現(xiàn)場實施操作手冊》/王文利等編著. —中國國際廣播出版社,2000年10.《市場調(diào)查指南》/[中國香港]黃偉強編著. —萬里書店出版社,11.《營銷管理》/[美]菲利浦參考文獻1. 《spss for windows統(tǒng)計分析（第2版）》/， 書號：ISBN 750537964x2. 《現(xiàn)代市場調(diào)查與預(yù)測》/馬連福主編.—首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社,2002年3. 《商務(wù)與經(jīng)濟統(tǒng)計》/戴維在此向兩位老師表達崇高的敬意和由衷的感謝！在進行該畢業(yè)設(shè)計的過程中，還得到了其他老師和同學(xué)的大力幫助和支持，在此致以誠摯的謝意！并特別感謝我的家人給予我的支持和關(guān)心，他們在我設(shè)計開發(fā)中艱難的時刻給予了我堅持下去的信心。兩位老師具有嚴(yán)謹?shù)闹螌W(xué)態(tài)度和豐富的相關(guān)方面的知識，雖然該設(shè)計在進行時遇到了許多的困難，涉及的方面非常廣泛，但是老師始終對我抱以了完全的信任態(tài)度。市場研究技術(shù)在房地產(chǎn)開發(fā)策劃中起著舉足輕重的作用，有房產(chǎn)開發(fā)商計算過，在做一項優(yōu)質(zhì)的專項研究費用，如果分攤在一個優(yōu)質(zhì)的小區(qū)建設(shè)中，相當(dāng)于每平方米只增加幾角錢，但是一個優(yōu)質(zhì)的專項研究能給房產(chǎn)開發(fā)商帶來的利潤是在沒平方米幾百元錢，所以何樂而不為呢？總之，市場調(diào)查技術(shù)與統(tǒng)計分析方法的運用始終貫穿于房地產(chǎn)項目的整個過程中，運用好市場調(diào)查技術(shù)，掌握好統(tǒng)計分析方法對于房產(chǎn)開發(fā)意義重大。7）關(guān)于小區(qū)的綠化環(huán)境，建議在小區(qū)內(nèi)如果有條件的話，建大片的草坪，然后是小區(qū)林蔭道、小橋流水等休閑娛樂場所。6）室內(nèi)空間設(shè)計，建議儲物室、客廳外陽臺是必備空間，其他可根據(jù)具體情況而定。4）住宅類型建議選擇開發(fā)無電梯普通平層或錯層結(jié)構(gòu)，在寶山地區(qū)無電梯普通平層或錯層結(jié)構(gòu)相對來說更受消費者的歡迎；同時建議只開發(fā)一棟小高層電梯公寓（主要針對青年群體，需求面積不是很大的消費者）。其他房型的需求量比較小，也不宜將房型做的過于復(fù)雜，所以建議不開發(fā)。青年群體需要的空間相對來說并不需要很大，2室1廳1衛(wèi)即可；而中年群體相對來說是一個比較成熟的家庭，需要的空間也多，所以選擇3室2廳2衛(wèi)的居多。但是考慮到一個項目的完成需要大約1年左右的時間，到那時寶山經(jīng)濟發(fā)展得將比目前好許多，所以為使房產(chǎn)開發(fā)商不丟失該得的收益，建議寶山房產(chǎn)價格控制在35003800元/平方米是比較理想，總價在[35，49]萬元左右。依據(jù)上面各方面的分析，現(xiàn)將具體規(guī)劃如下：1）在項目啟動的同時，關(guān)注小區(qū)周邊環(huán)境、交通等便利設(shè)施的建設(shè)，以滿足消費者的購房時一個關(guān)鍵的重要因素——小區(qū)生活便利程度。%的潛在消費者文化水平在大學(xué)本科以上。（三）文化文化教育和職業(yè)與消費者的收入、社交、消費習(xí)慣等均有密切關(guān)系。寶山地區(qū)的潛在消費者主要集中在青年、中年市場，其中2535歲的青年群體占到了59%。%。 （二）年齡 實足年齡FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent24歲以下52530歲713135歲703640歲544145歲194555歲5756歲以上12Total288 寶山地區(qū)存在的大量的購房潛力，尤其2535歲的年輕/青群體和4555歲的中年群體是購房的潛在主力軍。%%的離退休和無業(yè)人員。 287 valid cases寶山地區(qū)的主要潛在購房群體可以分為專業(yè)技術(shù)人員與一般職員、管理人員、離退休人員、私營/民營企業(yè)四類，%的潛在消費者是屬于“白領(lǐng)” 階層，又以專業(yè)技術(shù)人員和一般職員階層的人員最多，約占整個潛在購房群體的1/2強。房產(chǎn)開發(fā)商不能為了高物業(yè)管理費用而拋棄了廣大的消費者，同時也不能為了極力滿足消費者的要求，而將物業(yè)管理幾乎置之不理，選擇低檔次的物業(yè)管理。在寶山地區(qū)，平米，同時也有最高物業(yè)管理費用選擇的是2元/月物業(yè)管理費用也是消費者在選擇房產(chǎn)時會考慮的問題，雖然不是主要問題，但房產(chǎn)開發(fā)商在了解了此地居民物業(yè)管理費用的一個平均水平時，在進行規(guī)劃的時候就會考慮選用何檔次的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和費用。至于像什么業(yè)主懇談會、業(yè)主聯(lián)誼會等這些看似關(guān)心業(yè)主的活動，實際上并不是很多居民的興趣，大家似乎并不關(guān)心。n 小區(qū)社區(qū)文化活動與物業(yè)管理問題 Pct of Pct ofCategory label Code Count Responses Cases組建業(yè)主興趣愛好者協(xié)會 1 94 業(yè)主懇談會 2 97 社區(qū)運動會 3 76 業(yè)主興趣愛好者協(xié)會競賽 4 58 節(jié)假日社區(qū)舉辦活動 5 121 業(yè)主聯(lián)誼會 6 75 外出旅游活動 7 116 Total responses 637 12 missing cases。 288 valid cases寶山地區(qū)適宜的綠化環(huán)境是這樣的：首先要有大片的草坪，其次在此基礎(chǔ)上有林蔭道、高大的樹木，接著是小橋流水、靠椅吊椅等休閑散步的場所。怎樣的綠化環(huán)境是消費者樂意接受并能給出好評的呢？是大片的草坪好呢，還是高大的樹木、或是假山、靠椅、吊椅、林蔭道、小橋流水……在寶山的房產(chǎn)開發(fā)中綠化是應(yīng)該建成怎樣的，大家都是報著試一試的心態(tài)，成功了也就成功了，不成功就也許要在建設(shè)或銷售之后再去花時間與精力去修正，往往一步到位的綠化很難做到，房產(chǎn)開發(fā)商也不能滿足所有消費者的需求，那就建造那種符合大家需求的綠化環(huán)境才是最保守與最切合實際的做法。那么，在現(xiàn)實生活中究竟多少人會選擇西式園林，多少人會選擇中式園林風(fēng)格呢，誰更勝一愁呢？現(xiàn)在讓我們來看看上海寶山地區(qū)的消費者是如何做出選擇的，見下表：環(huán)境風(fēng)格FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent中式園林風(fēng)格195西式園林風(fēng)格93Total288 僅從寶山地區(qū)來看，在寶山地區(qū)更適宜建造的園林風(fēng)格是中式園林風(fēng)格，從288個有效被訪中得知，195人相對于西式園林風(fēng)格來說，比較喜愛中式園林風(fēng)格的小區(qū)環(huán)境。讓老人晚年生活幸福，健康長壽是每個晚輩的心愿。小百貨超市滿足居民最基本的生活需要，健身房、醫(yī)療保健室是現(xiàn)在這個追求健康時代的主流，人們在滿足物質(zhì)生活的需要后，就要講求生活的質(zhì)量，健康是很重要的。其二，像寶齡球、桌球等娛樂設(shè)施在許多場合都有，并不是所有的人都喜愛，投入太多的錢財與精力，回報也許不會很大，甚至是虧損。 287 valid cases關(guān)于社區(qū)外部配套，關(guān)系到居民生活方便的農(nóng)貿(mào)市場、集中的公交車站、銀行儲蓄所這三項是房產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃小區(qū)時應(yīng)該首先考慮的問題，因為這與小區(qū)居民的生活息息相關(guān)，同時也是影響小區(qū)居民對小區(qū)或是房產(chǎn)開發(fā)商滿意程度的一項非常重要和關(guān)鍵的指標(biāo)。 286 valid cases這是一道可多選題，消費者根據(jù)自己的需求選擇自己需要的室外運動設(shè)施，從上表中我們可以看出，目前消費者越來越重視室外運動，比如：晨跑道，這個老少皆宜的運動項目，%，即192人提及；另外，給兒童的一個運動場所是每個做家長的心愿，戶外兒童娛樂設(shè)施的建設(shè)也是吸引消費者的閃亮一筆，有175人提及需要戶外兒童設(shè)施的建設(shè)，對于年輕人來說，稍帶強度的運動項目，如有個羽毛球場、網(wǎng)球場或是室外游泳池是比較好的。屋頂坡形最好，%的消費者會喜歡。陽臺以落地玻璃式為主，因為這是一種市場的趨勢，有視野廣闊的優(yōu)點。所以對消費者吸引點不在整體建筑風(fēng)格上。房產(chǎn)開發(fā)商不必在此項房產(chǎn)規(guī)劃中大肆費神。住宅結(jié)構(gòu)： 普通平層結(jié)構(gòu)與錯層結(jié)構(gòu)仍是消費者選擇的主要類型，從下圖我們可以得出這樣的結(jié)論。裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent全毛坯房169一般裝修53僅是廚衛(wèi)高檔裝修13全精裝修26提供裝修套餐供選擇24全裝修并帶常用家具3Total288 目前市場上極力推薦的是裝修房，難道裝修房的需求真的像外界宣傳的那樣大嗎？其實不然，在寶山地區(qū)選擇毛坯房的人數(shù)達169人，%，選擇一般裝修的人是53人，%，裝修房看似吸引消費者，可實際的需求量不大。 住宅類型及裝修標(biāo)準(zhǔn)在房型、面積都已確定好的情況下，住宅的整體設(shè)計，即住宅類型、裝修標(biāo)準(zhǔn)也是影響消費者購房的因素之一。在此次調(diào)查的過程中，采用可多選題，讓消費者根據(jù)自己的需要來設(shè)計室內(nèi)空間，我們發(fā)現(xiàn)不同戶型選擇的消費者在對室內(nèi)空間的要求也是不同的：（詳見附件一）1）從總體上說，消費者比較看重的是首先是書房，提及人次達221次，其次是儲物室，提及人次達214次，然后依次是客廳外陽臺203次、主臥室及陽臺182次、主臥室衣帽間139次、廚房外工作陽臺及晾衣架119次、臥室內(nèi)預(yù)留入墻衣柜位105次、入戶門后設(shè)玄關(guān)99次、娛樂休閑廳81次，保姆房36次?？磥硐M者對廳的要求還是比較高的，房產(chǎn)商在設(shè)計時應(yīng)該將廳房的比例協(xié)調(diào)好。其次是臥室應(yīng)該寬敞些，客飯廳夠用便可的占24%，認為臥室應(yīng)該寬敞些，客飯廳夠用便可的37人，%?，F(xiàn)在來看看消費者對房型的需求是怎么樣，見下表：房 型FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid21169 22137 22231 31147 32122 32277 425 Total288 消費者對于房型的要求最多的是3室2廳2衛(wèi)，達到77人次；然后依次是2室1廳1衛(wèi)，69人次；3室1廳1衛(wèi)，達到47人次；2室2廳1衛(wèi)，37人；2室2廳2衛(wèi)31人，3室2廳1衛(wèi)，22人；最少的是4室2廳，只有5人。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，、㎡、主衛(wèi)生間面積在[5，11]㎡，㎡。 房型、面積往往許多開發(fā)商是根據(jù)市場上現(xiàn)有房產(chǎn)行情來規(guī)劃下一步的房產(chǎn)，根據(jù)對消費者潛在需求，就可以避免產(chǎn)生消費者不滿意的房型，因為只有房型與面積配比設(shè)計，才能有消費者滿意的房型。如下圖所示,我們可以看出，在寶山地區(qū)，區(qū)間在[32,47]萬元是占比較多數(shù)。但是如果單價高于4000元以上的話，接受的消費者數(shù)量就會明顯下降。這更接近消費者的實際消費欲望。說明在消費者心目中房型質(zhì)量希望最好，但價錢希望最實惠，這就是一對永遠的矛盾。第二節(jié) 房產(chǎn)要素分析房產(chǎn)要素主要是指商品房的單價、總價、面積、住宅類型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、外觀、建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計、小區(qū)環(huán)境、小區(qū)配套設(shè)施（1）單價買房對于消費者來說是一筆不小的開支，它完全是屬于一種家庭行為，隨著住房按揭貸款的逐步放開，消費者對寶山地區(qū)的房產(chǎn)價格的心理定位是怎樣的呢，現(xiàn)在讓我們來看看消費者的心理價位：圖一 圖二注:圖一是消費者心理第一價位,圖二是根據(jù)消費者希望購買的房型、面積與總價得出的單價問題。只要是能有便利的小區(qū)生活配套 生活配套是一個大范圍的概念，可以將交通、地段等因素也考慮進去，好的地段和交通，人們的生活配套自然也會跟上，便利程度自然不在話下。在