【正文】 在重慶房產(chǎn)消費(fèi)中，人們對(duì)于外資的品牌物管有較強(qiáng)烈的認(rèn)同感。表222 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)樓盤名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)雅地天際1200元/平方米標(biāo)準(zhǔn)賽格爾精裝修，大堂4星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)興地都市方舟清水房，大堂3星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)銀街俊景清水房陽(yáng)光心殿成品房（580元裝修標(biāo)準(zhǔn)）郡都彩舍精裝修金沙國(guó)際清水房江山多驕全裝修數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部 物業(yè)管理分析由于小戶型公寓針對(duì)的是特殊的單身青年白領(lǐng)這一特殊消費(fèi)群體，因此對(duì)自身物業(yè)管理水平要求較高。表221 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目?jī)?nèi)部公共配套分類功能性商業(yè)配套贏利性商業(yè)配套樓盤所在地理位置商業(yè)較缺乏區(qū)域商業(yè)中心經(jīng)營(yíng)內(nèi)容便利性根據(jù)該商業(yè)中心市場(chǎng)需求代表樓盤俊都彩舍、江山多嬌賽格爾數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部 裝修標(biāo)準(zhǔn)分析在重慶的小戶型公寓市場(chǎng)中，開發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)裝修沒(méi)有統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，竟然存在毛坯交房這一較為怪異的現(xiàn)象。此外，由于小戶型公寓客戶的特殊性，許多小戶型公寓都配有商務(wù)中心或商務(wù)服務(wù)。表219 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目外部公共配套情況物業(yè)名稱郵局銀行餐飲娛樂(lè)商業(yè)體育場(chǎng)館幼兒園中小學(xué)醫(yī)院公園景區(qū)雅地天際有有多解放碑商業(yè)中心無(wú)無(wú)和平路小學(xué)、復(fù)旦中學(xué)、新華路小學(xué)一中醫(yī)院、重醫(yī)附二院、中醫(yī)院市一醫(yī)院解放碑、江景賽格爾興地都市方舟解放碑、人民公園銀街俊景陽(yáng)光心殿有有少石坪橋步行街無(wú)無(wú)有有無(wú)郡都彩舍無(wú)無(wú)無(wú)少奧體中心無(wú)有無(wú)渝高公園金沙國(guó)際有有多沙坪壩商業(yè)中心無(wú)有沙坪壩文化中心眾多學(xué)校區(qū)中醫(yī)院三峽廣場(chǎng)、沙坪公園、平頂山公園江山多驕有有多南坪步行街無(wú)無(wú)無(wú)市六院、江南醫(yī)院無(wú)數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部 內(nèi)部公共配套分析酒店式管理的小戶型住宅的內(nèi)部一般建有會(huì)所，這對(duì)于業(yè)主的生活品質(zhì)有很大的提升。表218 項(xiàng)目單位面積分組表（套內(nèi)面積）單位面積分組30 M2以下3140M24150M250 M2以上雅地天際約30%共約50%約20%賽格爾49%37%14%/興地都市方舟13%25%13%49%陽(yáng)光心殿（躍層）///90%以上郡都彩舍11%23%34%34%江山多嬌/16%78%6%數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部 外部公共配套分析外部配套主要取決于地理位置，解放碑、沙坪壩這樣的區(qū)域商業(yè)、人文氛圍好，外部配套優(yōu)秀。賽格爾達(dá)到裝修后套內(nèi)銷售價(jià)格7700元/平方米，但30平方米左右的房型總價(jià)也僅約20萬(wàn)元。表217 江山多嬌夾層戶型套內(nèi)面積(平方米)贈(zèng)送的夾層面積（平方米）總計(jì)（平方米）夾層占住房總面積的比例22173944%45%2143%2842%2842%42%42%41%42%42%43%2741%42%2642%51%42%45%46%數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部n 純小戶型面積一般在3150平方米之間（套內(nèi)）各小戶型樓盤的面積差異較大。據(jù)悉，這一做法在近期會(huì)得到規(guī)范。同時(shí)，夾層空間令人尷尬的層高（閣樓因?qū)痈咻^低而只能作為不舒適的臥室，不符合現(xiàn)代人的住房習(xí)慣）雖然給買房者以實(shí)惠，卻也使得整個(gè)房型的品質(zhì)降低。2 產(chǎn)品特征分析 戶型面積n 躍層小戶型掩蓋實(shí)際供應(yīng)面積陽(yáng)光心殿和江山多嬌兩個(gè)小戶型容積率較低，如此“低容積率”顯得格外突出。表216 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況物業(yè)名稱銷售面積平均銷售價(jià)格（元/M2）雅地天際約185008800（套內(nèi)全裝）賽格爾約360005800（建面全裝）興地都市方舟約200004000（建面）銀街俊景約750003500（建面）陽(yáng)光心殿約194003300（套內(nèi)全裝）郡都彩舍約230003000（套內(nèi)全裝）金沙國(guó)際約530003600（套內(nèi)）江山多驕約175004000（套內(nèi)全裝）數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部， 按揭標(biāo)準(zhǔn)小戶型公寓首付一般需要30%，但是一些樓盤的銷售員明確提出，如果買主是公務(wù)員，只需20%的首付。這個(gè)價(jià)位在重慶樓市應(yīng)屬于中高檔，略高于同類普通住宅。象雅地天際這樣的小戶型公寓地處解放碑中心位置，能提供酒店式物業(yè)管理，而且租金較周邊同檔次賓館低廉得多，非常適合商住。如陽(yáng)光心殿的業(yè)主購(gòu)房的原因往往是在于欣賞其躍層房型。n 居家自住一般的選擇購(gòu)買小戶型居家自主的消費(fèi)者往往看重該類住宅的價(jià)格較為低廉。因此，樓盤的經(jīng)銷商也非?？粗赝顿Y客的購(gòu)買力?？傮w而言，有超過(guò)一半的小戶型潛在客戶存在投資傾向。n 投資客投資客在小戶型的消費(fèi)者中占到了很大的比例，重慶樓市較低的樓價(jià)揭示出較大的價(jià)值上升空間，由此，其吸引了一大批的外地投資者。就目前而言，重慶現(xiàn)有小戶型住宅的客戶主要為：n 單身青年白領(lǐng)在市中心CBD區(qū)域工作的青年白領(lǐng)往往會(huì)購(gòu)買附近的全裝修、酒店式服務(wù)的純小戶型公寓，他們可以承受這種住宅的并不高的總價(jià)和月供，并且享受便利的交通。表215 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目銷售情況物業(yè)名稱銷售面積（M2）銷售率銷售周期雅地天際1850080%8個(gè)月賽格爾3600080%2個(gè)月興地都市方舟約2000075%6個(gè)月銀街俊景約75000小戶型95%10個(gè)月陽(yáng)光心殿約1940070%6個(gè)月郡都彩舍2300065%4個(gè)月金沙國(guó)際53000小戶型95%3個(gè)月江山多驕鉆石年代約17500小戶型100%4個(gè)月數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部 客戶情況分析按照中瑞對(duì)于重慶市民置業(yè)問(wèn)卷調(diào)查分析，重慶市場(chǎng)對(duì)于小戶型的接受程度如下：對(duì)于面積30平方米左右的小戶型，有34%的被調(diào)查者明確表示會(huì)考慮購(gòu)買這樣的住宅，而明確表示不會(huì)購(gòu)買的人僅僅占到8%，另有57%的人表示未考慮成熟。n 小戶型開盤銷售較快，價(jià)格因素影響大從銷售率和銷售時(shí)間來(lái)看，小戶型公寓在開盤3個(gè)月內(nèi)的銷售狀況較好，地段較差的陽(yáng)光心殿和郡都彩舍都能在開盤后較短的時(shí)間內(nèi)達(dá)到銷售率70%左右的水平，而江山多嬌在短短四個(gè)月內(nèi)銷售完畢，更是重慶地產(chǎn)界中難能可貴的成績(jī)。在幾種房型中，小戶型住宅具有總價(jià)較低的特點(diǎn)，在去化上有一定優(yōu)勢(shì)。（相差達(dá)到2000元/平方米以上）但事實(shí)上，這類樓盤也正是解放碑小戶型供應(yīng)的主力力量，理應(yīng)代表非投資購(gòu)房者的理性選擇。相對(duì)而言，云鼎國(guó)際公寓、銀街俊景、興地都市方舟位于解放碑邊緣地區(qū)，與寸土寸金的解放碑中心區(qū)域相比，這些地區(qū)仍存在較多舊房、舊區(qū)，土地資源較為豐富。表213 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)供應(yīng)量及分布物業(yè)名稱物業(yè)區(qū)位規(guī)劃面積（M2） 雅地天際渝中解放碑23056賽格爾渝中解放碑45000興地都市方舟渝中解放碑30158銀街俊景渝中解放碑130000陽(yáng)光心殿九龍坡石坪橋37486郡都彩舍九龍坡高新區(qū)35500金沙國(guó)際沙坪壩56085江山多驕南坪開發(fā)區(qū)35000數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部 項(xiàng)目規(guī)模面積分組分析n 小戶型公寓一般樓層高、占地小，容積率高位于解放碑中心地區(qū)可供建造小戶型公寓的土地供應(yīng)量相當(dāng)之少，因而像雅地天際、賽格爾這樣的樓盤占地面積都非常小。但是無(wú)論從供應(yīng)總量還是從集中程度來(lái)說(shuō)，無(wú)法與解放碑相提并論。其中，作為重慶最繁華的解放碑區(qū)域，集中了大量的小戶型公寓和高檔公寓。除此之外，重慶小戶型住宅也沒(méi)有對(duì)全裝修、精裝修的概念加以界定，在市場(chǎng)上，同時(shí)存在全裝修、廚衛(wèi)裝修和毛坯房三種小戶型種類。而顯然，重慶的商務(wù)環(huán)境并沒(méi)有發(fā)展到足以承受如此大量這類小戶型公寓的程度。然而，重慶的“小戶型”住宅的概念較為模糊，真正意義上的純小戶型住宅畢竟還是少數(shù)。一年多的發(fā)展，小戶型住宅總體供應(yīng)量已近100萬(wàn)平方米。二、小戶型住宅1 市場(chǎng)特征分析 供應(yīng)特征 供應(yīng)量及空間分布特征n 小戶型總體供應(yīng)相對(duì)較大，真正純小戶型住宅供應(yīng)量卻較少2002年始，小戶型住宅開始風(fēng)靡山城。（4）在競(jìng)爭(zhēng)加劇的同時(shí)，產(chǎn)品的品質(zhì)和服務(wù)將顯得尤為重要，規(guī)模大、規(guī)劃設(shè)計(jì)水準(zhǔn)高的品牌社區(qū)將受到消費(fèi)者的青睞，而實(shí)力弱、品質(zhì)差的產(chǎn)品將被市場(chǎng)淘汰。建議依托政府規(guī)劃建設(shè)中的“奧體中心”這一利好資源，營(yíng)造“袁家崗”中心區(qū)域“一站式”的居家生活環(huán)境，以建設(shè)“新型主題化大社區(qū)”來(lái)吸引周邊實(shí)力客戶群。近期重慶住宅消費(fèi)持續(xù)升溫，住宅市場(chǎng)潛力及投資力度尚待進(jìn)一步挖掘。7市場(chǎng)結(jié)論及建議（1）作為直轄市，重慶受到整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及購(gòu)買能力等諸多條件的限制，與北京、上海的差距依然十分明顯。n 由于區(qū)位和產(chǎn)品品質(zhì)的不同，樓盤之間的差價(jià)將逐步加大：部分優(yōu)質(zhì)樓盤銷售價(jià)格將達(dá)到32003600元/平方米，如同創(chuàng)奧韻，美茵河谷等高檔住宅；部分品質(zhì)一般的樓盤將可能維持在28003000元/平方米附近，如珠江花園、上江城等。沿江的規(guī)模樓盤定價(jià)較高，如海棠曉月、金砂水岸、珠江花園等均價(jià)都在3000元/平方米以上。 價(jià)格預(yù)估n 來(lái)自重慶市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2002年重慶住宅的銷售價(jià)格達(dá)到1415元/平方米，2003年17月重慶住宅的銷售價(jià)格達(dá)到每平方米1453元/平方米。此外，重慶市主城區(qū)尚有400多萬(wàn)平方米的危舊房，據(jù)此計(jì)算，僅主城區(qū)的危舊房改造就將帶來(lái)約1500萬(wàn)平方米的住房需求。 九龍坡地區(qū)n 20032005年之間在售或即將推出樓盤總建筑面積約180萬(wàn)平方米在售規(guī)模項(xiàng)目：廣廈城、晉愉都市麗景、東和灣、金禾 沙坪壩地區(qū)n 20032005年之間在售或即將推出樓盤總建筑面積約100萬(wàn)平方米在售規(guī)模項(xiàng)目：天驕年華、學(xué)林雅園、華宇廣場(chǎng)等已入市大盤20032005年之間將繼續(xù)推出不同體量的住宅產(chǎn)品（約15萬(wàn)平方米左右）即將啟動(dòng)項(xiàng)目：預(yù)計(jì)供應(yīng)量20032005年之間將推出不同體量的住宅產(chǎn)品（約80萬(wàn)平方米以上）（1）華宇城市花園等項(xiàng)目。除了已經(jīng)在2002年秋交會(huì)上亮相的中天 華新分流路片區(qū)：包括愛丁堡的二期項(xiàng)目、流金花園、新時(shí)代花園（暫定名）、金科集團(tuán)的金沙水岸等。渝北空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：金開大道開通及210國(guó)道紅雙段（機(jī)場(chǎng)高速路）的免費(fèi)通車，沿線物業(yè)價(jià)值凸顯，經(jīng)開區(qū)附近的地價(jià)漲幅近30%。6 市場(chǎng)發(fā)展分析 供應(yīng)預(yù)估 南岸地區(qū)n 20032005年之間在售或即將推出樓盤總建筑面積約350萬(wàn)平方米在售規(guī)模項(xiàng)目：融僑半島、回龍灣、競(jìng)地主要廣告媒體為報(bào)刊；主要現(xiàn)場(chǎng)媒體為看板，模型，logo 墻；主要戶外媒體為廣告牌，車身廣告F. 客群情況主要來(lái)自渝中區(qū)，外地投資者；職業(yè)為商人，白領(lǐng)，官員。（套內(nèi)）目前銷售一期。 滯銷物業(yè)案例分析n ?？湾迏^(qū)域地址：渝中朝天門交通廣場(chǎng)旁 發(fā)展機(jī)構(gòu)：重慶慶隆屋業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)規(guī)模：總建筑面積25萬(wàn)平方米，有三棟52層超高層住宅構(gòu)成。（套內(nèi)）目前銷售二期，三期接受預(yù)訂。 G. 暢銷原因（1）良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目有一定的增值潛力（2）面積控制適中，總價(jià)合理（3）開發(fā)商品牌實(shí)力,在市民中有較好的口碑H．對(duì)本案啟示（1）強(qiáng)調(diào)開發(fā)商品牌（2）面積總價(jià)控制得當(dāng)n 華宇名都城區(qū)域地址：九龍坡石橋鋪渝州路（四川省團(tuán)校原址）發(fā)展機(jī)構(gòu)：重慶華宇物業(yè)（集團(tuán)）有限公司物業(yè)規(guī)模：總建筑面積32萬(wàn)平方米。主要廣告媒體為報(bào)刊；主要現(xiàn)場(chǎng)媒體為看板，模型，logo 墻；主要戶外媒體為廣告牌，車身廣告。（套內(nèi)）三期開發(fā)，截止目前，已基本全部售罄。5 典型案例分析 暢銷物業(yè)案例分析n 龍湖楓香庭A. 物業(yè)基本情況區(qū)域地址：江北建新北路60號(hào)發(fā)展機(jī)構(gòu)：重慶佳辰經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司物業(yè)規(guī)模：總建筑面積27萬(wàn)平方米。同時(shí)物業(yè)管理也受到一定程度的關(guān)注，客觀上要求開發(fā)商在服務(wù)方面要下功夫，因?yàn)槟壳皩?duì)于業(yè)主來(lái)講，物業(yè)管理已經(jīng)不再是激勵(lì)因素而成為必要因素。目標(biāo)群體中公司職員居多，其次為專業(yè)技術(shù)人員和管理人員。n 目標(biāo)群體為“第二住宅階層”，公司職員居多數(shù)據(jù)顯示購(gòu)買群體中有房的人占84%，（其中自購(gòu)住房的比例為24%，有老私房的比例為28%，有公房的比例為15%），可見此類物業(yè)所面對(duì)的客戶通常是“第二住宅階層”。選擇高總價(jià)的住宅物業(yè)比例相對(duì)于市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)與吸納情況顯得較低。說(shuō)明大部分購(gòu)房群體對(duì)超高物業(yè)不了解，應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)引導(dǎo)，加強(qiáng)客源對(duì)電梯等配套物業(yè)的信任度。說(shuō)明應(yīng)該對(duì)奧體中心發(fā)展全面報(bào)道和宣傳，形成口碑傳誦，加強(qiáng)市場(chǎng)認(rèn)知度。n 一半以上被訪者表明了對(duì)重慶奧體附近區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ男判?，影響消費(fèi)者選擇超高層物業(yè)的主要因素是上下不便、配套（電梯）與高度。表212 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目物業(yè)管理情況物業(yè)名稱物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)（元/ m2/月）上海城上海東湖物管融橋半島融僑錦江物管泰正花園凱特爾物業(yè)回龍灣歐鵬物業(yè)開發(fā)公司海棠曉月重慶曉月物管公司1南方上格林南方物業(yè)管理有限