【正文】 隨著城區(qū)土地的不斷開發(fā)，目前五環(huán)內可開發(fā)土地越來越少，新開樓盤基本分散在五環(huán)外，五環(huán)內等待流通的幾乎全為存量房，其占據(jù)了城市的中心地段，加之配套設施的完善和交通的便利，價量均有超越新建商品房的優(yōu)勢。在2010年，存量房的成交均價首次超越新建商品房。2011年樓市我國仍將延續(xù)社會流動性過剩的局面，社會資金流動性充裕，缺乏有效投資渠道，人民幣升值導致境外熱錢流入，供求關系失衡的狀況也依然存在，因此亟須落實并強化現(xiàn)有的調控，房地產調控將步入常態(tài)化。再次，行政性政策“限購令”使消費者購房更顯謹慎，多注重一步到位的消費形式，大中戶型比重上升。形成這一態(tài)勢的主要原由有：首先，在房價飆漲的背景下，置業(yè)門檻提高，使得部分年輕人改變了傳統(tǒng)的置業(yè)觀念，開始選擇租房作為自己在未來幾年主要的居住形式，購房需求向租賃市場的分流，也導致了占比最大的剛性需求購房群體在觀望中持幣待購。（附圖2009年與2010年存量房成交總價各檔位比重變化）數(shù)據(jù)來源：北京市房地產交易管理網，小戶型比重下降從2010年北京存量房網上簽約面積進行分析，滿足基本居住需求的中小戶型需求量仍較為強勁，%；80～%，可見100平方米以內的中小戶型成為市場主要需求。90萬以上各價格檔位均較去年有顯著增長，尤其是90120萬和200萬以上兩個檔位增長均超過4個百分點。另一方面，受政策影響，開發(fā)商面臨資金和銷售壓力，降價促銷或低價開盤，而存量房業(yè)主定價更為靈活，業(yè)主的心理價位以及其對房價的利潤預期空間決定了房價相對抗跌，多仍然維持原價，甚至調高報價。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年111月份北京存量房成交均價達到了21179元/平方米，而新建商品房成交均價僅為19967元/平方米，這是自2009年北京存量房成交量首次超越新建商品房成交量以后，北京全市存量房均價也超越了新建商品房。4月，存量房市場依舊延續(xù)了3月的價格上漲趨勢，成交均價再次刷新歷史記錄達20154元/平方米；4月中下旬，隨著“國十條”、“京十二條”等新政陸續(xù)出臺，部分業(yè)主，特別是那些投機性業(yè)主，處于心理恐慌期，出售壓力增大，促使5月、6月存量房成交價格迅速震蕩走低。在地方政策細則尚未出臺之前，經適房“經改商”在4月底5月初出現(xiàn)了集中過戶的情況，據(jù)統(tǒng)計，昌平區(qū)在5兩月成交的二手房中，經適房就占近四成。在存量房網上簽約量對中，排名第二的昌平區(qū)，共簽約29261套，這主要由于北京市的經適房相對集中于昌平區(qū)，經適房禁租令虛抬其成交量。近郊的熱點成交區(qū)域多集中在新城規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域和新開通軌道交通沿線區(qū)域。二是，以望京、方莊為代表的成熟大社區(qū)區(qū)域，這兩個區(qū)域房產市場發(fā)展較早，生活配套十分完備，交通便利，居住人口較多，周邊學校、醫(yī)院、商場、酒店、公園等完善，房屋換手率較高，受到眾多購房者的關注，成交量近年來持續(xù)走高。這主要是由于城區(qū)內的存量房周邊生活配套完善，商圈成熟，交通相對發(fā)達，或緊鄰地鐵站或城市主干路，尤其是成熟大社區(qū)、學區(qū)房促房產保值增值性使其備受購房者青睞。從成交區(qū)域上看城區(qū)仍表現(xiàn)出強勁的保值能力，需求旺盛。且今年新建商品房的成交主要集中在大興、房山、通州等新城區(qū)，90%的新開樓盤項目散布于五環(huán)以外，而存量房80%的交易則集中于四環(huán)以內，新盤交易越來越郊區(qū)化，在調控大背景下以自住型購房為主的市場中，存量房的地段優(yōu)勢、配套優(yōu)勢和現(xiàn)房優(yōu)勢，使得存量房的剛性需求更加旺盛。據(jù)北京市房地產交易管理網數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，故目前一、:1，所占比例依舊遠高于新建商品房。，但在房地產政策調整，金融貸款政策嚴控，“限貸、限購、限外”三限的前提背景下，市場交易總體狀況尚屬穩(wěn)定，特別是因政策調整變化的觀望情緒遠未及2008年時那么強烈，市場總體交易水平在歲末出現(xiàn)了明顯回暖。8兩月成交徘徊，9月市場觀望情緒減退，成交反彈；隨著9月末，多部委聯(lián)合出臺了二次收緊的政策，涉及首套購房首付提升至30%，貸款利率上調等多種調控手段，導致10月北京樓市再陷觀望，成交量出現(xiàn)較大回落。其中，4月存量房網簽總成交量為34917套，其中住宅僅為32894套，成為繼2009年1月后的成交的次高點?？v觀全年，存量房交易走勢可謂跌宕起伏。其中，存量房（住宅）網上簽約共194815套，%%。霄云路8號朝陽區(qū)38,8428565,9102,560,075,00011太陽公元朝陽區(qū)85,3551,31829,5022,518,187,00012北京華貿城朝陽區(qū)93,5181,30226,7122,498,090,00013遠洋沁山水石景山93,00578826,3622,451,791,00014中海紫御公館崇文區(qū)66,98675236,5422,447,772,00015中糧萬科長陽半島房山區(qū)160,6991,78214,6432,353,087,00016中冶大廈朝陽區(qū)83,5994227,5132,300,070,00017金貿中心西城區(qū)63,69548134,2592,182,124,00018香悅四季順義區(qū)129,9111,04316,1642,099,892,00019龍湖香醍溪岸順義區(qū)142,20078614,5812,073,467,00020富力十號朝陽區(qū)49,79117641,2702,054,891,0002010年北京商品房項目成交套數(shù)排行榜排名項目名稱區(qū)域成交面積(M2)成交單價（元/ M2）成交金額（元）成交套數(shù)(套)1中弘國際商務花園朝陽區(qū)164,15719,9313,271,835,0003,1992新里西斯萊公館大興區(qū)281,51519,6235,524,137,0002,4773加州水郡房山區(qū)190,0858,7651,666,002,0002,1874茉莉公館大興區(qū)207,15817,4143,607,500,0002,1655魯能順義新城順義區(qū)172,2162,864493,244,6002,0086中糧萬科長陽半島房山區(qū)160,69914,6432,353,087,0001,7827北一街8號昌平區(qū)49,46516,929837,367,5001,5858西山洋房海淀區(qū)61,42418,7001,148,635,0001,5559首開智慧社昌平區(qū)103,96415,8661,649,442,0001,42210京泰自主城朝陽區(qū)83,38815,3681,281,498,0001,368數(shù)據(jù)來源：北京市房地產交易管理網，市場比重仍高于新房，%。特別是12月第四次開盤推出848套房源，推房量與首次開盤相近，排號的人達到7000組客戶，需求與供應之比達到了1∶9，當日簽約認購金達到12億元，淋漓盡致的上演“日光”的瘋狂。其中7月底首次開盤推出835套房源，2天銷售告罄。例如，7月房山區(qū)普通住宅（公寓）成交套數(shù)居北京各行政區(qū)普通住宅（公寓）成交套數(shù)之首主要是由中糧萬科長陽半島項目銷售628套貢獻的，該項目銷售套數(shù)占房山區(qū)成交量的近60%。另一方面，隨著市區(qū)土地資源越來越稀缺，五環(huán)以外特別是南城區(qū)域發(fā)展空間更加深遠，至今中糧萬科、首開、北京城建等知名品牌房地產開發(fā)企業(yè)已取得土地，該區(qū)域房地產市場必將成為樓市熱點。未來三年，房山將重點推進包括京石二高速在內的6條跨區(qū)交通通道建設，將通過大力發(fā)展以房山中央休閑購物區(qū)（CSD）為龍頭的九大功能園區(qū)來引領全區(qū)經濟。隨著房山線的年底開通，奧特萊斯的引入，萬科、中鐵、綠地等一大批品牌企業(yè)的進駐，產業(yè)園區(qū)等利好項目的推動下房山在2010年發(fā)展趨勢銳不可當。至此，保利茉莉公館無疑成為了京城最暢銷樓盤之一，同時大大的提升了“大興”的媒體曝光度。9月24日，1105套房源在保利茉莉公館的第三期開盤現(xiàn)場推出，相當于前兩次開盤量的總和。7月31日，保利茉莉公館進行第二期開盤搖號。錦尚、鴻坤理想城等十余個老盤的后期推向市場，但真正把大興樓市推到京城樓市頂峰的還是依靠綠地新里西斯萊公館、保利茉莉公館等多個純新樓盤的熱銷，區(qū)域成交受其影響較大。大興區(qū)近年來一直是市場關注的熱點，首先，大興具有區(qū)位優(yōu)勢，是距離城區(qū)最近的郊區(qū)縣；其次，還有交通優(yōu)勢，已開通的地鐵4號線、大興線和亦莊線等軌道交通線將其和整個中心城區(qū)連在一起；第三，產業(yè)規(guī)劃優(yōu)勢，大興作為“城南計劃”的重點發(fā)展區(qū)域，規(guī)劃有