【正文】 661,649,442,0001,42210京泰自主城朝陽區(qū)83,38815,3681,281,498,0001,368數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)，市場(chǎng)比重仍高于新房，%。盡管2010年調(diào)控苛嚴(yán)，但北京市存量房網(wǎng)簽共212468套，%%。其中，存量房（住宅）網(wǎng)上簽約共194815套，%%。從歷年總體市場(chǎng)看，成交僅次于2009年，并未實(shí)質(zhì)性下跌，且北京存量房全年成交量首次超越上海，躍居全國(guó)之首?？v觀全年，存量房交易走勢(shì)可謂跌宕起伏。春節(jié)前后，市場(chǎng)觀望仍存，但是在“兩會(huì)”之后，剛性需求開始爆發(fā)。其中，4月存量房網(wǎng)簽總成交量為34917套，其中住宅僅為32894套，成為繼2009年1月后的成交的次高點(diǎn)。進(jìn)入5月，“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控發(fā)揮明顯作用，存量房簽約量更是一路走低，日均成交437套，低于100套的有三天；6月簽約量繼續(xù)大幅下降，成交總量為11177套，其中住宅成交10370套，%，%，日均成交持續(xù)走低僅為346套。8兩月成交徘徊，9月市場(chǎng)觀望情緒減退，成交反彈；隨著9月末，多部委聯(lián)合出臺(tái)了二次收緊的政策，涉及首套購(gòu)房首付提升至30%，貸款利率上調(diào)等多種調(diào)控手段，導(dǎo)致10月北京樓市再陷觀望，成交量出現(xiàn)較大回落。11月份，房?jī)r(jià)走勢(shì)穩(wěn)定，業(yè)主報(bào)價(jià)更趨理性，一些剛性需求陸續(xù)入市，從而帶來了部分區(qū)域成交量的回升，進(jìn)入12月份市場(chǎng)成交表現(xiàn)明顯的翹尾現(xiàn)象，雖未超過調(diào)控前的成交高峰但日趨接近，特別是有九個(gè)單日簽約量超千套。，但在房地產(chǎn)政策調(diào)整，金融貸款政策嚴(yán)控，“限貸、限購(gòu)、限外”三限的前提背景下，市場(chǎng)交易總體狀況尚屬穩(wěn)定，特別是因政策調(diào)整變化的觀望情緒遠(yuǎn)未及2008年時(shí)那么強(qiáng)烈，市場(chǎng)總體交易水平在歲末出現(xiàn)了明顯回暖。（附圖2009與2010年度存量房(住宅)網(wǎng)簽對(duì)比）數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)另一顯著的市場(chǎng)特征就是與新建商品房市場(chǎng)相比，2010年北京的存量房仍占據(jù)著市場(chǎng)交易的主體地位。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，，故目前一、:1，所占比例依舊遠(yuǎn)高于新建商品房。這主要是由于2010年樓市調(diào)控對(duì)新建商品房市場(chǎng)的影響相對(duì)要大于存量房市場(chǎng)。且今年新建商品房的成交主要集中在大興、房山、通州等新城區(qū)，90%的新開樓盤項(xiàng)目散布于五環(huán)以外，而存量房80%的交易則集中于四環(huán)以內(nèi)，新盤交易越來越郊區(qū)化，在調(diào)控大背景下以自住型購(gòu)房為主的市場(chǎng)中，存量房的地段優(yōu)勢(shì)、配套優(yōu)勢(shì)和現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，使得存量房的剛性需求更加旺盛。，多熱點(diǎn)開花從2010年北京市各區(qū)縣存量房成交分布來看，存量房網(wǎng)上簽約量最大的行政區(qū)仍為朝陽區(qū)，共簽約58443套，%%，基本與2009年成交占比持平。從成交區(qū)域上看城區(qū)仍表現(xiàn)出強(qiáng)勁的保值能力，需求旺盛。城八區(qū)存量房共簽約131284套，%%，與2009年相比增幅巨大。這主要是由于城區(qū)內(nèi)的存量房周邊生活配套完善，商圈成熟，交通相對(duì)發(fā)達(dá)，或緊鄰地鐵站或城市主干路，尤其是成熟大社區(qū)、學(xué)區(qū)房促房產(chǎn)保值增值性使其備受購(gòu)房者青睞。城區(qū)的熱點(diǎn)成交區(qū)域主要有兩類：一是，以萬柳、世紀(jì)城為代表學(xué)區(qū)房區(qū)域，萬柳、世紀(jì)城區(qū)域住宅市場(chǎng)多為2000年之后的新建商品房，社區(qū)配套齊全，但上述區(qū)域最重要的優(yōu)勢(shì)是教育資源豐富，萬柳區(qū)域有中關(guān)村三小和萬泉小學(xué)，世紀(jì)城區(qū)域有人大附小上學(xué)名額，“學(xué)區(qū)概念”成為兩區(qū)域存量房?jī)r(jià)格持續(xù)走高、保值增值性強(qiáng)的最重要的原因。二是，以望京、方莊為代表的成熟大社區(qū)區(qū)域，這兩個(gè)區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較早，生活配套十分完備，交通便利，居住人口較多，周邊學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、酒店、公園等完善，房屋換手率較高，受到眾多購(gòu)房者的關(guān)注，成交量近年來持續(xù)走高。近郊新城區(qū)域存量房成交量也較去年有小幅度攀升，2010年，近郊區(qū)存量房共簽約74712套，簽約面積813萬平方米，%%。近郊的熱點(diǎn)成交區(qū)域多集中在新城規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域和新開通軌道交通沿線區(qū)域。其中，新城規(guī)劃的成交熱點(diǎn)區(qū)域尤以通州區(qū)為代表，受通州新城規(guī)劃出臺(tái)的影響，2010年上半年通州市住宅市場(chǎng)發(fā)展迅速，新城規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)被超前過度利用，存量房市場(chǎng)成交逐漸走高成為年度成交熱點(diǎn)區(qū)域；而2010年底北京市開通了大興線、房山線、亦莊線、15號(hào)線一期等軌道交通，也促使周邊區(qū)域存量房市場(chǎng)關(guān)注度增加，成交大幅上漲，成交熱點(diǎn)區(qū)域的代表非亦莊開發(fā)區(qū)莫屬，區(qū)域內(nèi)良好的居住環(huán)境，交通便捷度的提高，以結(jié)婚、工作等剛性需求為目的的改善型購(gòu)房者開始進(jìn)入市場(chǎng)，挑起了亦莊存量房成交的大梁，核心區(qū)的均價(jià)更是在年末超過了20000元/平方米。在存量房網(wǎng)上簽約量對(duì)中，排名第二的昌平區(qū)，共簽約29261套，，這主要由于北京市的經(jīng)適房相對(duì)集中于昌平區(qū)，經(jīng)適房禁租令虛抬其成交量。4月22日住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房管理，規(guī)定未取得完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房只能用于自住，禁止出租和交易。在地方政策細(xì)則尚未出臺(tái)之前，經(jīng)適房“經(jīng)改商”在4月底5月初出現(xiàn)了集中過戶的情況，據(jù)統(tǒng)計(jì)，昌平區(qū)在5兩月成交的二手房中，經(jīng)適房就占近四成。（附圖：2009年與2010年存量房各區(qū)縣成交套數(shù)占比重對(duì)比） 數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng) 存量房?jī)r(jià)格高位盤整，均價(jià)首超新建商品房2010年北京存量房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)高位盤整態(tài)勢(shì)。4月，存量房市場(chǎng)依舊延續(xù)了3月的價(jià)格上漲趨勢(shì)，成交均價(jià)再次刷新歷史記錄達(dá)20154元/平方米；4月中下旬，隨著“國(guó)十條”、“京十二條”等新政陸續(xù)出臺(tái)，部分業(yè)主，特別是那些投機(jī)性業(yè)主，處于心理恐慌期，出售壓力增大，促使5月、6月存量房成交價(jià)格迅速震蕩走低。隨著投機(jī)性業(yè)主恐慌拋售、急于套現(xiàn)的行為逐漸被市場(chǎng)消化，大部分業(yè)主開始變得冷靜，“售改租”大量增加，雖然9月份政府再次調(diào)控樓市，但對(duì)價(jià)格的影響不甚顯著，價(jià)格走弱的幅度和速度減小；11月、12月隨著成交量的大幅上漲，存量房?jī)r(jià)格也大幅上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年111月份北京存量房成交均價(jià)達(dá)到了21179元/平方米，而新建商品房成交均價(jià)僅為19967元/平方米，這是自2009年北京存量房成交量首次超越新建商品房成交量以后，北京全市存量房均價(jià)也超越了新建商品房。出現(xiàn)這一局面主要是由于：一是，2010年90%的新開樓盤項(xiàng)目分布于五環(huán)以外，新盤交易郊區(qū)化顯著，而存量房80%的交易都集中于四環(huán)內(nèi)，這使得最終全市存量房交易均價(jià)高于新房。另一方面，受政策影響，開發(fā)商面臨資金和銷售壓力，降價(jià)促銷或低價(jià)開盤，而存量房業(yè)主定價(jià)更為靈活，業(yè)主的心理價(jià)位以及其對(duì)房?jī)r(jià)的利潤(rùn)預(yù)期空間決定了房?jī)r(jià)相對(duì)抗跌，多仍然維持原價(jià)，甚至調(diào)高報(bào)價(jià)。從各價(jià)格區(qū)間的成交套數(shù)上分析，%，%。90萬以上各價(jià)格檔位均較去年有顯著增長(zhǎng)，尤其是90120萬和200萬以上兩個(gè)檔位增長(zhǎng)均超過4個(gè)百分點(diǎn)。這主要與北京存量房均價(jià)較2009年有較大幅度上漲不無關(guān)系。（附圖2009年與2010年存量房成交總價(jià)各檔位比重變化）數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)，小戶型比重下降從2010年北京存量房網(wǎng)上簽約面積進(jìn)行分析，滿足基本居住需求的中小戶型需求量仍較為強(qiáng)勁，%；80～%，可見100平方米以內(nèi)的中小戶型成為市場(chǎng)主要需求。從2010年成交面積各檔位成交套數(shù)比重與2009年相比的變化趨勢(shì)上看，除80平方米以下和140平方米以上面積交易套數(shù)占比有增長(zhǎng)，其他各檔位交易套數(shù)比重均有不同程度的下降，戶型交易比重增幅最大的當(dāng)屬140平方米戶型。形成這一態(tài)勢(shì)的主要原由有：首先，在房?jī)r(jià)飆漲的背景下，置業(yè)門檻提高，使得部分年輕人改變了傳統(tǒng)的置業(yè)觀念，開始選擇租房作為自己在未來幾年主要的居住形式，購(gòu)房需求向租賃市場(chǎng)的分流，也導(dǎo)致了占比最大的剛性需求購(gòu)房群體在觀望中持幣待購(gòu)。其次，2010年后隨著CBD東擴(kuò)、南城開發(fā)、第二機(jī)場(chǎng)籌建和軌道交通等市政建設(shè)等拆遷量加大，被動(dòng)改善型購(gòu)房上升明顯。再次，行政性政策“限購(gòu)令”使消費(fèi)者購(gòu)房更顯謹(jǐn)慎，多注重一步到位的消費(fèi)形式，大中戶型比重上升。（附圖：2010年網(wǎng)簽存量房各檔位面積占比情況）數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)總結(jié)2010年政策調(diào)控年，展望2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：首先，政策調(diào)控將以常態(tài)化，盡管去年國(guó)家先后3次出臺(tái)嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)型需求得到一定抑制，但以自住為目的的剛性需求仍然旺盛，使調(diào)控下的北京樓市卻仍然量?jī)r(jià)齊漲，并創(chuàng)下新高。2011年樓市我國(guó)仍將延續(xù)社會(huì)流動(dòng)性過剩的局面，社會(huì)資金流動(dòng)性充裕，缺乏有效投資渠道，人民幣升值導(dǎo)致境外熱錢流入，供求關(guān)系失衡的狀況也依然存在，因此亟須落實(shí)并強(qiáng)化現(xiàn)有的調(diào)控，房地產(chǎn)調(diào)控將步入常態(tài)化。其次，存量房?jī)r(jià)量超越新建商品房將成為常態(tài)。在2010年，存量房的成交均價(jià)首次超越新建商品房。在2011年存量房在成交量和成交均價(jià)上均會(huì)高于新建商品房。隨著城區(qū)土地的不斷開發(fā)，目前五環(huán)內(nèi)可開發(fā)土地越來越少，新開樓盤基本分散在五環(huán)外，五環(huán)內(nèi)等待流通的幾乎全為存量房，其占據(jù)了城市的中心地段，加之配套設(shè)施的完善和交通的便利，價(jià)量均有超越新建商品房的優(yōu)勢(shì)。