【正文】 一季度出臺(tái)的土地新政以及4月的調(diào)控政策使得2010年土地市場(chǎng)年中成交量迅速回落，從4月到10月，連續(xù)6個(gè)月的市場(chǎng)低迷影響了全年度的土地供應(yīng)節(jié)奏，也因此給年終留下了一個(gè)“大尾巴”。商品房交易環(huán)節(jié)：加強(qiáng)交易秩序監(jiān)管力度，對(duì)存在“捂盤惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)”等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，問題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營(yíng)資格；本季度10月份出臺(tái)的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金管理，這些措施強(qiáng)化了商品房交易市場(chǎng)的管理，目的在于促進(jìn)商品房未來市場(chǎng)建健康平穩(wěn)運(yùn)行。3月的“國(guó)土19條”指出，土地出讓保證金不得低于出讓最地價(jià)的20%，并在合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款的50%，從而提高土地出讓門檻。11月12日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，要求個(gè)信托公司應(yīng)立即對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，加強(qiáng)信托資金運(yùn)通監(jiān)控，這些措施的出臺(tái)也使得一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難度和資金壓力漸漸增大。u 加強(qiáng)市場(chǎng)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展除以上政策外，2010年政府還出臺(tái)了一系列政策，在企業(yè)管理、土地開發(fā)、商品房交易等環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)人員行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。6月住建部等7部委聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》中提到鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長(zhǎng)期貸款，支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行中長(zhǎng)期債券的方式籌集資金，專項(xiàng)用于公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。第三，金融支持保障房建設(shè)。根據(jù)《指導(dǎo)意見》，財(cái)政部和國(guó)稅局下發(fā)通知，對(duì)公租房建設(shè)用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅，對(duì)經(jīng)營(yíng)工作坊所取得的租金收入免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等。第二，通過減免稅費(fèi)，鼓勵(lì)保障房建設(shè)。2010年1月21日，國(guó)土資源部提出，申報(bào)住宅用地當(dāng)中，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用的比例不得低于70%；4月17日“國(guó)十條”也強(qiáng)調(diào)了保障房及中小套型商品房用地不低于70%的比例。u 增加住房特別是保障房供應(yīng)1998年住房制度改革的目標(biāo)之一就是建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，通過調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問題。2010年四季度，住建部分別在10月和12月兩次發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知》，經(jīng)過兩次上調(diào)后，五年期以下（含五年）%%；11月2日，住建部、財(cái)政部、央行及銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，對(duì)住房公積金的使用、貸款首付款比例及利率做了嚴(yán)格的規(guī)定，北京市在此政策基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高了對(duì)二套購(gòu)房貸款申請(qǐng)的限制。為落實(shí)“國(guó)十條”，北京于4月30日出臺(tái)了“國(guó)十條實(shí)施細(xì)則”，規(guī)定北京家庭只能新購(gòu)一套商品住房；除此之外，11月4日住建部還出臺(tái)相關(guān)政策，對(duì)外資機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買國(guó)內(nèi)房產(chǎn)進(jìn)行了相關(guān)限制。4月的“國(guó)十條”和“”實(shí)施的差別化信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)房進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定，調(diào)控力度史無前例，嚴(yán)厲打擊投資投機(jī)性需求。u 抑制投資投機(jī)需求一是差別化信貸政策。在經(jīng)過了二季度調(diào)控政策的適應(yīng)期后，2010年三季度北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量逐月上升，市場(chǎng)回暖跡象明顯。之后的幾個(gè)月，隨著信貸、土地、稅收等政策的逐步落實(shí)，北京樓市在58月顯著降溫，投資客離場(chǎng)，房源增多，議價(jià)空間也逐步加大，消費(fèi)者在如此嚴(yán)厲的管理手段之下，大多數(shù)出現(xiàn)“觀望”情緒。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（“國(guó)十條”），隨后我市出臺(tái)“京十二條”更是將抑制不合理購(gòu)房需求作為調(diào)控重點(diǎn)。但隨后的幾個(gè)月的市場(chǎng)并未因此降溫，在調(diào)控力度明顯加強(qiáng)的大背景下，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在逆市而上，房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，土地市場(chǎng)上“地王”數(shù)據(jù)仍在持續(xù)刷新，這也直接導(dǎo)致了接下來“國(guó)十條”的出臺(tái)?；仡?010年房地產(chǎn)政策的變化，可大體分為三個(gè)階段，各階段的代表性政策及市場(chǎng)變化如下：1 4月，第一輪調(diào)控。其中，經(jīng)濟(jì)手段包括不斷的強(qiáng)化和嚴(yán)格實(shí)施差別化的信貸和稅收政策，提高首套購(gòu)房和二套住房的首付款比例及貸款利率，停止對(duì)家庭第三套住房的貸款等；行政措施方面，北京市率先開始施行限定家庭購(gòu)房套數(shù)，以及限制外地人口的購(gòu)房貸款，同時(shí)在調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)及土地出讓門檻的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)“囤地”、“炒地”等行為的嚴(yán)格治理。細(xì)品當(dāng)下的市場(chǎng)，既沒有出現(xiàn)大規(guī)模的打折促銷，也沒有出現(xiàn)全民搶購(gòu)的熱鬧場(chǎng)面，有的只是市場(chǎng)各方對(duì)樓市前景的種種猜測(cè)?！朵N售經(jīng)理學(xué)院》56套講座+ 14350份資料《銷售人員培訓(xùn)學(xué)院》72套講座+ 4879份資料2010年北京市住宅市場(chǎng)運(yùn)行狀況分析2010年作為政策調(diào)控最為“嚴(yán)厲”的一年，其嚴(yán)厲程度超過以往任何時(shí)候；也有人說，2010年是政策最為“尷尬”的一年，頻頻出臺(tái)的政策背后，卻是人們對(duì)房?jī)r(jià)無法止?jié)q的嘆息。n更多企業(yè)學(xué)院： 《中小企業(yè)管理全能版》183套講座+89700份資料《總經(jīng)理、高層管理》49套講座+16388份資料《中層管理學(xué)院》46套講座+6020份資料《國(guó)學(xué)智慧、易經(jīng)》46套講座《人力資源學(xué)院》56套講座+27123份資料《各階段員工培訓(xùn)學(xué)院》77套講座+ 324份資料《員工管理企業(yè)學(xué)院》67套講座+ 8720份資料《工廠生產(chǎn)管理學(xué)院》52套講座+ 13920份資料《財(cái)務(wù)管理學(xué)院》53套講座+ 17945份資料經(jīng)歷了近半年的政策調(diào)控之后，2010年的北京樓市終于迎來了“歲末”的大幕。1． 宏觀政策篇：調(diào)控力度空前，經(jīng)濟(jì)手段和行政措施并用為遏制房?jī)r(jià)過快上漲，2010年中央出來了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)手段和行政手段并用，從抑制需求，增加供給，加強(qiáng)監(jiān)管等方面對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全方位的調(diào)控?？梢钥闯觯诮?jīng)歷了房?jī)r(jià)飆升的一年后，2010年各項(xiàng)政策的持續(xù)出臺(tái)和逐步落實(shí)體現(xiàn)出了政府對(duì)遏制房?jī)r(jià)過快上漲的決心，縱觀全年調(diào)控政策，對(duì)包括購(gòu)房者、開發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行以及地方政府在內(nèi)的各相關(guān)行業(yè)主體的行為均產(chǎn)生了一定程度的影響，綜合調(diào)控力度可謂空前。2010年1月10日國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（“國(guó)十一條”），一個(gè)月之后，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等11個(gè)相關(guān)職能部門聯(lián)合發(fā)了“北京版國(guó)十一條”細(xì)則，政策主旨增加保障房和普通商品房的有效供應(yīng)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，也由此拉開了本年度房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的序幕。49月，第二輪調(diào)控。其中，停止對(duì)第三套住房發(fā)放貸款、針對(duì)本市戶籍和外來人口的“限購(gòu)令”都意指多套房產(chǎn)投資和純粹的投機(jī)行為。9月市場(chǎng)回暖迎來第三輪調(diào)控。房?jī)r(jià)的再度上揚(yáng)導(dǎo)致政府在國(guó)慶節(jié)前出臺(tái)相關(guān)政策，9月29日，銀監(jiān)會(huì)協(xié)同央行下發(fā)《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，統(tǒng)一將首套房的首付款比例提高至30%，并同時(shí)出臺(tái)政策取消了先前對(duì)房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中契稅繳納的優(yōu)惠，在整體宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，進(jìn)一步影響了部分購(gòu)房者的積極性，業(yè)內(nèi)將其統(tǒng)稱為“”。4月17日，“國(guó)十條”出臺(tái)，要求對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，；9月29日，銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合央行發(fā)文規(guī)定，首套購(gòu)房的貸款首付款比例調(diào)整到30%以上，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。二是限購(gòu)政策。三是上調(diào)住房公積金貸款利率，對(duì)使用公積金貸款購(gòu)買多套住房進(jìn)行限制。目前公積金貸款除首套90平方米以下住房的首付款比例不得低于20%以外，其他政策與商業(yè)貸款政策保持一致，進(jìn)一步表明了中央政府加大信貸政策力度以強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控的意愿。而近幾年保障房供應(yīng)的不足，商品房?jī)r(jià)格節(jié)節(jié)攀升，使得中低收入家庭住房難的問題越突出，因此，中央政府在2010年保障房建設(shè)提高到了前所未有的高度，具體相關(guān)政策如下：第一，大幅增加土地供給，提高保障房用地比重。土地抑制都是住房建設(shè)的基礎(chǔ)，確保了土地供給，有利于保障房建設(shè)的工作展開。為落實(shí)“國(guó)十條”精神，加快發(fā)展公共租賃住房，6月8日，住建部、國(guó)土局等7部位聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃年住房的指導(dǎo)意見》，指出對(duì)公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)給予稅收優(yōu)惠。保障房面對(duì)的是中低收入家庭，價(jià)格受限制，企業(yè)在參與建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的過程中利潤(rùn)較低，給予稅費(fèi)減免優(yōu)惠能在一定程度上鼓勵(lì)企業(yè)積極參與保障房建設(shè)。5月國(guó)務(wù)院《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》，支持和引導(dǎo)民間資本投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房等政策性住房。金融支持措施的出臺(tái)將拓寬保障房建設(shè)的資金來源渠道，在一定程度上鼓勵(lì)了企業(yè)參與保障房的建設(shè)。（見表二）融資環(huán)節(jié)：4月“國(guó)十條”要求，商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理，對(duì)違規(guī)企業(yè)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資及重大資產(chǎn)重組活動(dòng)。土地開發(fā)環(huán)節(jié)：進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，確保保障房及中小套型普通商品房用地，開展房地產(chǎn)用地突出問題專項(xiàng)審查，并對(duì)一些違規(guī)企業(yè)制定了明確的懲罰