【正文】 對(duì)比）數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng) 2010年北京新建商品住宅市場(chǎng)在調(diào)控政策的大背景下，成交量歷經(jīng)起伏，主要是由于房地產(chǎn)的調(diào)控措施貫穿全年，而且在限制措施上，更多的是針對(duì)需求，比如提高首付比例、加息等等。這個(gè)文件讓北京樓市的銷售陷入低迷，5月、6月、7月的成交量分別下降68%、74%、69%。不僅如此，住房公積金貸款政策調(diào)整、央行在今年還多次提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率，信貸被收得越來越緊。 “房價(jià)上漲”依然主要趨勢(shì)，高低價(jià)樓盤兩極分化縱觀2010年全年“房價(jià)上漲”依然是北京普通住宅市場(chǎng)的主要趨勢(shì)。北京市的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)提供數(shù)據(jù)，隨著各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施落實(shí)到位，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成效明顯，2010年5月實(shí)施新政策以來，新建住房價(jià)格同比漲幅連續(xù)6個(gè)月回落，從22%%，相比2009年房價(jià)仍保持較高增長態(tài)勢(shì)。從經(jīng)驗(yàn)上我們不難看出房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)房價(jià)的影響是短期的，房價(jià)走勢(shì)關(guān)鍵還是取決于市場(chǎng)本身的變化。如果市場(chǎng)供應(yīng)不能繼續(xù)增加，房價(jià)上漲壓力仍然會(huì)比較大。例如， %%，通脹不斷加劇使得很多人把購入房產(chǎn)作為避免財(cái)富貶值的重要渠道，以抗通脹和避險(xiǎn)為目的的購房需求不斷增加，房價(jià)上漲的壓力也就更大。在2010年商品房項(xiàng)目成交金額排行榜中，既有西苑好山居、合生從2010年商品住宅成交均價(jià)排行上看，前10名樓盤的價(jià)格都在6萬元/平米以上，6萬元/平米以上的樓盤僅5個(gè)。 郊區(qū)項(xiàng)目成為2010樓市亮點(diǎn)從2010年商品房項(xiàng)目成交金額排行榜上榜樓盤分布區(qū)域上看，朝陽區(qū)仍然坐穩(wěn)老大地位，銷售排行前20的項(xiàng)目中，朝陽區(qū)樓盤數(shù)量達(dá)到9個(gè)，而2009年銷售前20項(xiàng)目中朝陽區(qū)樓盤數(shù)為11個(gè)，除了昌平區(qū)的天通苑列入銷售排行榜前20之位以外，無一郊區(qū)樓盤入榜。順義區(qū)的香悅四季、香醍溪岸分列第119位。首先，大興區(qū)域的眾多新盤集中放量，使其成為2010年是樓市供應(yīng)大戶。雖然2010年大興區(qū)域有包括潤楓以保利茉莉公館為例，6月27日，保利茉莉公館拿到預(yù)售許可證之后當(dāng)天便舉行了第一期開盤搖號(hào)活動(dòng)，截至7月8日，該項(xiàng)目一期推出的662套房，已簽約629套，%，成交均價(jià)16612元/平方米。395套房引來6000人排號(hào)，樓盤供求比更達(dá)到1:15，開盤三個(gè)小時(shí)的時(shí)間里，全部售罄。這次開盤吸引了5000余組有效客戶的關(guān)注和搶房。其次，長陽半島一支獨(dú)秀，引領(lǐng)房山成為樓市新熱點(diǎn)。這一方面得益于政府支持，在2009年北京政府公布的《關(guān)于北京市促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展房山區(qū)行動(dòng)方案》中，“集中力量推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，切實(shí)提升基礎(chǔ)設(shè)施承載能力”被放在了首要位置。從房山區(qū)未來規(guī)劃建設(shè)可以看出，房山區(qū)交通、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、人文環(huán)境發(fā)展前景廣闊。從2010年商品住宅成交套數(shù)排行榜看，中糧萬科長陽半島無疑是2010年樓市標(biāo)桿，更成為引領(lǐng)房山樓市的大旗。中糧萬科長陽半島2010年共有四次開盤記錄，分別是7月底、8月底、10月初和12月中旬。其余的8月、10月、12月三次開盤無一例外的上演了“日光”大戲。（附表2010年北京商品房項(xiàng)目成交金額排行榜和2010年北京商品房項(xiàng)目成交套數(shù)排行榜）2010年北京商品房項(xiàng)目成交金額排行榜排名項(xiàng)目名稱區(qū)域成交面積(M2)成交套數(shù)(套)成交單價(jià)（元/ M2）成交金額（元）1朝陽門SOHO東城區(qū)297,7171,82856,80016,910,380,0002新里西斯萊公館大興區(qū)281,5152,47719,6235,524,137,0003光耀東方廣場(chǎng)海淀區(qū)170,40493621,1943,611,499,0004茉莉公館大興區(qū)207,1582,16517,4143,607,500,0005中弘國際商務(wù)花園朝陽區(qū)173,9933,21219,5253,397,132,0006西苑好山居海淀區(qū)47,6724868,2113,251,709,0007首城國際中心朝陽區(qū)113,4161,10327,7413,146,265,0008萬科藍(lán)山朝陽區(qū)83,37546737,2123,102,540,0009中海城朝陽區(qū)131,3661,61620,2662,662,318,00010合生盡管2010年調(diào)控苛嚴(yán)，但北京市存量房網(wǎng)簽共212468套，%%。從歷年總體市場(chǎng)看，成交僅次于2009年，并未實(shí)質(zhì)性下跌，且北京存量房全年成交量首次超越上海，躍居全國之首。春節(jié)前后，市場(chǎng)觀望仍存，但是在“兩會(huì)”之后，剛性需求開始爆發(fā)。進(jìn)入5月，“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控發(fā)揮明顯作用，存量房簽約量更是一路走低，日均成交437套，低于100套的有三天；6月簽約量繼續(xù)大幅下降，成交總量為11177套，其中住宅成交10370套，%，%，日均成交持續(xù)走低僅為346套。11月份，房價(jià)走勢(shì)穩(wěn)定，業(yè)主報(bào)價(jià)更趨理性，一些剛性需求陸續(xù)入市，從而帶來了部分區(qū)域成交量的回升，進(jìn)入12月份市場(chǎng)成交表現(xiàn)明顯的翹尾現(xiàn)象，雖未超過調(diào)控前的成交高峰但日趨接近，特別是有九個(gè)單日簽約量超千套。（附圖2009與2010年度存量房(住宅)網(wǎng)簽對(duì)比）數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)另一顯著的市場(chǎng)特征就是與新建商品房市場(chǎng)相比，2010年北京的存量房仍占據(jù)著市場(chǎng)交易的主體地位。這主要是由于2010年樓市調(diào)控對(duì)新建商品房市場(chǎng)的影響相對(duì)要大于存量房市場(chǎng)。，多熱點(diǎn)開花從2010年北京市各區(qū)縣存量房成交分布來看，存量房網(wǎng)上簽約量最大的行政區(qū)仍為朝陽區(qū)，共簽約58443套，%%，基本與2009年成交占比持平。城八區(qū)存量房共簽約131284套，%%，與2009年相比增幅巨大。城區(qū)的熱點(diǎn)成交區(qū)域主要有兩類：一是，以萬柳、世紀(jì)城為代表學(xué)區(qū)房區(qū)域，萬柳、世紀(jì)城區(qū)域住宅市場(chǎng)多為2000年之后的新建商品房，社區(qū)配套齊全，但上述區(qū)域最重要的優(yōu)勢(shì)是教育資源豐富，萬柳區(qū)域有中關(guān)村三小和萬泉小學(xué)，世紀(jì)城區(qū)域有人大附小上學(xué)名額，“學(xué)區(qū)概念”成為兩區(qū)域存量房價(jià)格持續(xù)走高、保值增值性強(qiáng)的最重要的原因。近郊新城區(qū)域存量房成交量也較去年有小幅度攀升，2010年，近郊區(qū)存量房共簽約74712套，簽約面積813萬平方米，%%。其中，新城規(guī)劃的成交熱點(diǎn)區(qū)域尤以通州區(qū)為代表，受通州新城規(guī)劃出臺(tái)的影響，2010年上半年通州市住宅市場(chǎng)發(fā)展迅速，新城規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)被超前過度利用，存量房市場(chǎng)成交逐漸走高成為年度成交熱點(diǎn)區(qū)域；而2010年底北京市開通了大興線、房山線、亦莊線、15號(hào)線一期等軌道交通，也促使周邊區(qū)域存量房市場(chǎng)關(guān)注度增加，成交大幅上漲，成交熱點(diǎn)區(qū)域的代表非亦莊開發(fā)區(qū)莫屬，區(qū)域內(nèi)良好的居住環(huán)境，交通便捷度的提高，以結(jié)婚、工作等剛性需求為目的的改善型購房者開始進(jìn)入市場(chǎng)，挑起了亦莊存量房成交的大梁，核心區(qū)的均價(jià)更是在年末超過了20000元/平方米。4月22日住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房管理，規(guī)定未取得完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房只能用于自住，禁止出租和交易。（附圖：2009年與2010年存量房各區(qū)縣成交套數(shù)占比重對(duì)比） 數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng) 存量房價(jià)格高位盤整，均價(jià)首超新建商品房2010年北京存量房價(jià)格呈現(xiàn)高位盤整態(tài)勢(shì)。隨著投機(jī)性業(yè)主恐慌拋售、急于套現(xiàn)的行為逐漸被市場(chǎng)消化，大部分業(yè)主開始變得冷靜，“售改租”大量增加，雖然9月份政府再次調(diào)控樓市，但對(duì)價(jià)格的影響不甚顯著，價(jià)格走弱的幅度和速度減小；11月、12月隨著成交量的大幅上漲，存量房價(jià)格也大幅上漲。出現(xiàn)這一局面主要是由于：一是，2010年90%的新開樓盤項(xiàng)目分布于五環(huán)以外，新盤交易郊區(qū)化顯著，而存量房80%的交易都集中于四環(huán)內(nèi)，這使得最終全市存量房交易均價(jià)高于新房。從各價(jià)格區(qū)間的成交套數(shù)上分析，%，%。這主要與北京存量房均價(jià)較2009年有較大幅度上漲不無關(guān)系。從2010年成交面積各檔位成交套數(shù)比重與2009年相比的變化趨勢(shì)上看，除80平方米以下和140平方米以上面積交易套數(shù)占比有增長，其他各檔位交易套數(shù)比重均有不同程度的下降，戶型交易比重增幅最大的當(dāng)屬140平方米戶型。其次，2010年后隨著CBD東擴(kuò)、南城開發(fā)、第二機(jī)場(chǎng)籌建和軌道交通等市政建設(shè)等拆遷量加大，被動(dòng)改善型購房上升明顯。（附圖：2010年網(wǎng)簽存量房各檔位面積占比情況）數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)總結(jié)2010年政策調(diào)控年，展望2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：首先，政策調(diào)控將以常態(tài)化，盡管去年國家先后3次出臺(tái)嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)型需求得到一定抑制，但以自住為目的的剛性需求仍然旺盛，使調(diào)控下的北京樓市卻仍然量價(jià)齊漲，并創(chuàng)下新高。其次，存量房價(jià)量超越新建商品房將成為常態(tài)。在2011年存量房在成交量和成交均價(jià)上均會(huì)高于新建商品房。