【正文】 說(shuō)明寫字樓與酒店之間是相互積極影響和促進(jìn)的。綜合性項(xiàng)目中的酒店一般為四星級(jí)或五星級(jí)的高檔酒店，對(duì)于寫字樓和服務(wù)式公寓都有積極的促進(jìn)作用。各項(xiàng)目修正對(duì)比情況如下：寫字樓功能修正對(duì)比公寓功能修正對(duì)比商業(yè)功能修正對(duì)比通過(guò)以上的對(duì)比分析，我們發(fā)現(xiàn)商務(wù)綜合性項(xiàng)目中，不同物業(yè)功能的關(guān)系有如下特點(diǎn)：綜合性項(xiàng)目中，寫字樓一般規(guī)模比例較大，是相對(duì)主流的物業(yè)類型，是項(xiàng)目能否獲得預(yù)期收益的主要力量。規(guī)模關(guān)系比例為分析商務(wù)綜合性建筑體內(nèi)不同功能的相互影響關(guān)系，我們以國(guó)貿(mào)項(xiàng)目為比較標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)其他各項(xiàng)目?jī)?nèi)外因素進(jìn)行必要的修正，將其修正到與國(guó)貿(mào)相同的標(biāo)準(zhǔn)后，通過(guò)分析比較各項(xiàng)目的規(guī)模、功能內(nèi)容、各物業(yè)所占比例對(duì)于租金的影響，發(fā)現(xiàn)各物業(yè)之間的相互影響關(guān)系。因此，本案經(jīng)營(yíng)高端商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大，一方面可以作為項(xiàng)目整體形象、價(jià)格拉升的手段，另一方面，商業(yè)體的構(gòu)建對(duì)于本案人氣提升、消費(fèi)互動(dòng)將起到良好的作用。而由于高新地區(qū)規(guī)劃為西安的中央商務(wù)區(qū)，更偏向于由辦公寫字樓及進(jìn)駐企業(yè)的增多吸引的客群。目前高新商圈還未對(duì)鐘樓、小寨商圈形成強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)。216。 核心商業(yè)：白領(lǐng)美容、健身、休閑、集合購(gòu)物、高尚餐飲、時(shí)尚娛樂(lè)216。 輻射范圍：目前高新商圈輻射范圍不是很大，僅限于周邊消費(fèi)人群及在此工作的商務(wù)人士。部分投資者已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注西安高新、曲江等地廣闊的發(fā)展?jié)摿Αｔ浯涑堑咨滩糠?，各大超市仍舊在為其在西安的擴(kuò)張而積極的選址；思妍麗美容美體中心擴(kuò)張了其營(yíng)業(yè)面積，由中大國(guó)際A座移至其C座的底商部分。大型超市、百貨是本季度西安商業(yè)需求的主力軍。據(jù)戴德梁行資料顯示，一些外來(lái)的基金進(jìn)入西安投資，他們對(duì)西安市成熟的城內(nèi)商圈的高檔商業(yè)較感興趣。本季度世界強(qiáng)的“百安居”建材超市簽約西高新楓韻藍(lán)灣底商部分，這是該企業(yè)自去年進(jìn)入西安后的第二家分店。HAWKES、亞歷山大飾品、AGATHA、GROSS施華洛世奇等涉及國(guó)際一線服裝服飾、鐘表、眼鏡、珠寶、香水等奢侈品類； 首層 精品店GUCCI、哈根達(dá)斯、BALLY、DUNHILL、ZEGNA休閑與餐飲國(guó)內(nèi)外時(shí)尚餐飲品牌n 世紀(jì)金花購(gòu)物中心業(yè)態(tài)分布樓層經(jīng)營(yíng)范圍主要品牌首層珠寶首飾六福、周大福、謝瑞麟、周生生、班布茲、鷹王、高寶、施華洛世奇、英皇鐘表珠寶等；化妝品CD、BOSS、歐珀萊、克麗絲汀、SHISHEDO、SKII、L`OREAL、雅頓、羽西、貝佳斯、紀(jì)梵希、紅地球、美寶蓮、露華濃、ZA、H2O、葆蒂蘭等；精品鞋區(qū)露迪、愛(ài)步、IuNIU、史碧嘉、湯普、吉夢(mèng)婷、FLD、金華爾茲、曼仙妮、真美詩(shī)、其樂(lè)，；名表廊卡地亞、雷達(dá)、古馳、勞力士、帝舵、歐米茄、浪琴、天梭、萬(wàn)寶龍、伯爵、卡天龍等；名牌時(shí)裝GUESS、BOSS、奧德臣、都彭等、CHANEL、DUNHILL、BALLY、BURBERRY、DIOR、JESSICA等；負(fù)一層男女服飾馬克?張、子苞米、寶姿、ESPRIT、艾碧素、雅格獅丹、登喜路等；家居用品新秀麗、伊莎倍兒、利快、石村瓷器、范斯哲等；時(shí)尚皮具卡連勞、迪桑娜、菲安妮、依莉莎、蘭姿、黛施洛得等；童裝斯乃納童鞋、巴布豆、常春騰、小豬班納、派克蘭蒂、安奈爾等；家用電器、數(shù)碼產(chǎn)品、休閑水吧、超市施德樓、宏利達(dá)、派克、安橋音響、照材、書屬、松下美容等、sony數(shù)碼城；n 中大國(guó)際名品廣場(chǎng)樓層商鋪布局樓層經(jīng)營(yíng)范圍主要品牌首層精品服裝博柏利、愛(ài)斯卡達(dá)、DUNHILL、LOUISVUITTON、PRADA；1F咖啡層、箱包、精品服裝BOSS、萬(wàn)金龍、雅閣獅丹、DUNHILL、VERSACE、LOUISVUITTON等；2F化妝品，名牌時(shí)裝HUGO BOSS橙牌、POLO RALPH LAUREN、VERSUS、GIVENCHY 等；n 目前西安在建購(gòu)物中心西安市商業(yè)市場(chǎng)新推出的樓盤較少，但這并未影響西安市的商業(yè)氣氛，隨著雁塔文化新天地和大唐不夜城招商項(xiàng)目的啟動(dòng)，小寨商圈和大雁塔商圈成了本季度最為活躍的兩個(gè)商圈。n 美美長(zhǎng)安百貨業(yè)態(tài)分布樓層經(jīng)營(yíng)種類品 牌負(fù)一層百貨公司FENDI、MONTBLANC、CHAPORD、DUNHILL、PAULamp。LV, PRADA, FERRAGAMO, HUGO BOSS, AQ, POLO, MAXAMAR, GIVENCHY, VERSUS, CERRUTI1881, DUNHILL,鐵獅東尼，萬(wàn)寶路及江詩(shī)丹頓，伯爵表等20余個(gè)品牌。HAWKES、亞歷山大飾品、AGATHA、GROSS施華洛世奇等涉及國(guó)際一線服裝服飾、鐘表、眼鏡、珠寶、香水等奢侈品類；青春時(shí)尚品牌及商務(wù)休閑類服裝品牌；城市生活館(citylife)：容納進(jìn)口食品、家居家電、廚衛(wèi)、文具、男女護(hù)理、高檔禮品等生活元素；香港變靚美容中心、哈根達(dá)斯、希臘、意大利主題餐廳、濱樂(lè)咖啡廳、馬天尼酒吧、個(gè)人形象設(shè)計(jì)中心等。 GUCCI、ZEGNA、FENDI、MONTBLANC、CHAPORD、 BALLY、DUNHILL、PAULamp。但傳統(tǒng)百貨在硬件條件和品牌資源上相對(duì)落后，憑借著優(yōu)良的硬件條件和環(huán)境，美美、金鷹等 百貨 仍然吸引了不少國(guó)際知名品牌，在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)中，各百貨品牌之間的競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈。西安主要百貨經(jīng)營(yíng)情況西安的百貨零售商資源相比其他二線城市豐富得多，已經(jīng)開(kāi)業(yè)的百貨包括了開(kāi)元、百盛、民生、唐城、世紀(jì)金花、金鷹、美美等等。 (5)百貨公司功能購(gòu)物中心化從百貨業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)看，百貨公司逐漸改變?cè)袉我皇圪u商品的商業(yè)功能，增加餐 飲、個(gè)人護(hù)理、休閑、展示等商業(yè)功能以滿足消費(fèi)者新的消費(fèi)需求，物質(zhì)和精神雙重消費(fèi)需求成為發(fā)展的趨勢(shì)。優(yōu)良的硬件環(huán)境和百貨的品牌吸引了眾多國(guó)際品牌進(jìn)入西安，加上已有的中大國(guó)際，大部分的國(guó)際一線品牌都已在西安落戶。這些百貨的“出走”反映出西安傳統(tǒng)商業(yè)格局的變化，以百貨為中心的區(qū)域商業(yè)中心正在逐步形成中，南部的高新區(qū)已經(jīng)發(fā)展成為西安的第三商圈。近兩年來(lái)，新開(kāi)的 百貨主要集中在南部區(qū)域和東部區(qū)域。這些大的百貨零售商的進(jìn)入和新的開(kāi)店計(jì)劃對(duì)原有西安百貨零售商構(gòu)成一定沖擊，現(xiàn)有百貨零售商面臨重新整合。金鷹開(kāi)出高新區(qū)店不到一年的時(shí)間后又重組合并西安民生國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心有限公司開(kāi)出西安第二家店。(2) 百貨業(yè)市場(chǎng)正進(jìn)行重新整合美美、金鷹、百盛等外來(lái)百貨零售商進(jìn)入西安市場(chǎng)，促使西安百貨業(yè)的重新整合。盡管如此，在西安市的商業(yè)業(yè)態(tài)份額中百貨業(yè)態(tài)仍然占有非常重要的地位。2003 萬(wàn)個(gè)，；購(gòu)物中心、百貨商店、連鎖超市、倉(cāng)儲(chǔ)商場(chǎng)、家居中心、專賣店、專業(yè)店、便利店等新型業(yè)態(tài)正在全市蓬勃發(fā)展。截至2006 年中，西安市的消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大， 萬(wàn)個(gè)，從業(yè)人員107 萬(wàn)人， 個(gè)；業(yè)態(tài)涵蓋超市、百貨店、便利店、專業(yè)店、倉(cāng)儲(chǔ)商店、專賣店、大型綜合超市、集貿(mào)市場(chǎng)等，行業(yè)涉及餐飲、食品、服裝、電子、醫(yī)藥、建材、能源、圖書音像、拍賣、典當(dāng)、再生資源回收加工等。商業(yè)檔次相對(duì)較高，面向中高檔收入消費(fèi)者由于高新區(qū)的消費(fèi)者主要來(lái)自區(qū)域中的大中型企業(yè)和周邊的居民，這部分消費(fèi)者的收入水平相對(duì)較高，所以在商圈的定位上同小寨商圈相比會(huì)相對(duì)較高。交通便利，以區(qū)域消費(fèi)者為主高新商圈主要集中在科技路和高新路的交界，屬于高新區(qū)內(nèi)部的核心地段，加之高新區(qū)的道路條件較好，在區(qū)域內(nèi)部能夠方便到達(dá)商圈。但由于兩個(gè)商場(chǎng)有很多部分為寫字樓或酒店的裙樓，很多柱子和電梯核心筒給商業(yè)的布局造成了很大的難度。高新區(qū)從產(chǎn)業(yè)到住宅到商業(yè)的發(fā)展模式使區(qū)域內(nèi)部中形成了自身消費(fèi)的循環(huán)，促成了區(qū)域商業(yè)中心的形成。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)催動(dòng)商圈活力商業(yè)的發(fā)展不僅看人口數(shù)量，更要有產(chǎn)業(yè)的支持，高新區(qū)的快速發(fā)展正是基于高新區(qū)產(chǎn)業(yè)的支持，如英飛凌、霍尼韋爾、中石油等世界500 強(qiáng)企業(yè)的入住促進(jìn)了區(qū)域價(jià)值的快速提升。這些樓盤的開(kāi)發(fā)和入住使區(qū)域的人口快速增長(zhǎng)，商業(yè)的缺乏現(xiàn)象日趨明顯。(3) 高新商圈高新區(qū)已經(jīng)過(guò)近10年的發(fā)展逐步成熟，區(qū)域入住了眾多的高新企業(yè)和世界500 強(qiáng)企業(yè)。高新商圈建立的時(shí)間相對(duì)不長(zhǎng)，其輻射的范圍目前主要以高新區(qū)內(nèi)部為主，但隨著高新商圈的不斷發(fā)展和完善，未來(lái)的輻射范圍會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。交通人流混亂，停車設(shè)施嚴(yán)重不足等。雖然目前小寨商圈商業(yè)環(huán)境和配套在逐步改善，但由于一直缺乏統(tǒng)一引導(dǎo)，業(yè)態(tài)一直在延續(xù)和重復(fù)原有的商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)結(jié)構(gòu)，局部商業(yè)改造未能促使商圈實(shí)現(xiàn)真正意義上的升級(jí)、換代，環(huán)境和商業(yè)配套也一直沒(méi)有得到根本改善。經(jīng)營(yíng)環(huán)境和商業(yè)配套欠佳 由于小寨作為自然形成的商圈，是依靠學(xué)生經(jīng)濟(jì)形成、發(fā)展而成的商業(yè)區(qū)，主要消費(fèi)目標(biāo)為城南消費(fèi)的學(xué)生和年輕人，經(jīng)營(yíng)環(huán)境和商業(yè)配套一直欠佳。商業(yè)輻射力較強(qiáng)，以學(xué)生消費(fèi)者為主 作為西安新興商圈，小寨商圈傳統(tǒng)百貨和流行百貨聚集，商圈輻射區(qū)域力極強(qiáng)，除由于受到城內(nèi)的交通限制對(duì)西安北部區(qū)域輻射力有限外，基本可以輻射西安市區(qū)，甚至輻射周邊市縣。領(lǐng)秀城及好又多廣場(chǎng)，將小寨十字八個(gè)方向的人流統(tǒng)統(tǒng)導(dǎo)向十字北側(cè)的商業(yè)核心區(qū)域。其主要經(jīng)營(yíng)以服飾、手機(jī)等時(shí)尚類產(chǎn)品為主。小寨的人流主要來(lái)自周邊的各大專院校、附近居民區(qū)和企事業(yè)單位。 (2) 小寨商圈 地理位置優(yōu)越，承接多個(gè)重要區(qū)域 小寨商圈是西安第二大商圈，小寨位于西安城南的教科文大區(qū)，以小寨十字為中心，北到南二環(huán)，南到電視塔，東連曲江新區(qū)，西接西高新，地處幾個(gè)重要區(qū)位的核心。租金水平依高而低依次是：南大街—》東大街—》北大街—》西大街，由于定位、商業(yè)密度不同產(chǎn)生租金水平的不同，及定位街區(qū)商品銷售利潤(rùn)空間與租金的關(guān)系，這是出租型商鋪依據(jù)定位、商業(yè)環(huán)境而定制租金的重要依據(jù)。以鐘樓為原點(diǎn)租金價(jià)值最高，四條大街向四方輻射，租金逐步降低?，F(xiàn)有商業(yè)硬件條件上的缺失影響了整個(gè)商圈的發(fā)展。商業(yè)購(gòu)物環(huán)境檔次較低，硬件、軟件欠缺現(xiàn)有商業(yè)的建造時(shí)間較早，在硬件條件及裝修的效果上都相對(duì)落后，使得商業(yè)的購(gòu)物環(huán)境相對(duì)較差。但鐘樓商圈道路交通受到城墻限制，市內(nèi)交通時(shí)有不暢，一些主要交通路段如東大街、北大街等仍未得到明顯緩解，市民和游客“出城難，進(jìn)城也難”始終是一大難題。業(yè)態(tài)分布比例不平衡，餐飲休閑比例缺乏 鐘樓商圈在各業(yè)態(tài)功能上的配置較為齊全但各業(yè)態(tài)分布的比例并不平衡，整個(gè)商圈的服裝比例較高，這主要是由于商圈內(nèi)的商業(yè)都屬于各個(gè)不同的業(yè)主沒(méi)有統(tǒng)一的管理，而服裝類的租金要明顯高于餐飲、休閑類的租金水平，致使各業(yè)主在選擇業(yè)態(tài)的情況下都青睞于承租能力較高的服裝業(yè)態(tài)，相比之下，餐飲休閑業(yè)態(tài)則逐步被擠出傳統(tǒng)的商圈。商品同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈 鐘樓商圈的百貨店數(shù)量占據(jù)了西安百貨店1/2以上，百盛、開(kāi)元商城、世紀(jì)金花、海大春天百貨等等。購(gòu)物為主的商圈 在鐘樓商業(yè)圈，集中了本地、外地諸多的知名商業(yè)企業(yè)，如開(kāi)元商城、世紀(jì)金花購(gòu)物廣場(chǎng)、中大國(guó)際、海大春天百貨、時(shí)代百盛、億禾百貨等大型百貨商店；國(guó)美電器、迪訊通訊商城、捷訊通訊廣場(chǎng)、迅捷專業(yè)通訊城等專業(yè)店。商圈吸引的顧客群較廣，人流量超過(guò)50 萬(wàn)人，主要消費(fèi)群體是西安市民、旅游顧客及西安都市圈周邊地區(qū)消費(fèi)者。鐘樓商圈是全市商業(yè)最繁華的地段和居民購(gòu)物的主要集中地，是西安市的商業(yè)黃金地段和西安零售服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的核心區(qū)域。西安商業(yè)最繁榮的商圈 鐘樓商圈位于西安明城墻以內(nèi)，是西安城市中心地帶。巨大的“十”字商業(yè)街區(qū)聚集著西安商貿(mào)業(yè)的巨大人氣與財(cái)氣。n 西安市已成熟的商圈商業(yè)特征分析(1) 鐘樓商圈鐘樓商圈的特點(diǎn)是：密度大、功能全、引力強(qiáng)、輻射廣的中心商業(yè)圈。從目前的商業(yè)布局看，新興的商業(yè)已經(jīng)逐步脫離了傳統(tǒng)的鐘樓商圈，開(kāi)始向城市邊緣地帶發(fā)展，形成多處區(qū)域型的商業(yè)中心，高新區(qū)商圈已逐步成為區(qū)域性商業(yè)中心的代表。總體來(lái)看，西安商業(yè)主要集中在老城內(nèi)和南部城區(qū)。小寨商圈是最為活躍的商圈，其主要的消費(fèi)力為周邊的高校學(xué)生，年輕時(shí)尚是小寨商圈最大的特點(diǎn)。㎡）——————————n 西安主要商圈分布情況分析從上圖可以看出，西安市主要包括三個(gè)商圈，分別為鐘樓商圈、小寨商圈以及高新商圈。這些因素包括人口結(jié)構(gòu)和密度、交通條件和距離、商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)者的位置等。四、商業(yè)市場(chǎng)分析（一）背景分析n 西安市社會(huì)消費(fèi)品零售總額情況n 西安市人均可支配收入及人均消費(fèi)性支出n 西安市居民八大類消費(fèi)結(jié)構(gòu)（二）西安市商圈分析商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。由于采取酒店式經(jīng)營(yíng)管理，物業(yè)管理費(fèi)會(huì)比較高，對(duì)于自用客戶不劃算，會(huì)將自用客戶或先期自用后期考慮投資的客戶排除在目標(biāo)客戶之外，會(huì)加大項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在客戶方面也會(huì)與酒店客人有沖突。如果僅承諾較短期限的回報(bào)，也需要提供裝修，與酒店的硬件投入差別不大，但兩種產(chǎn)品會(huì)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。以出售為主的酒店式公寓，若承諾較長(zhǎng)時(shí)期的回報(bào)，則成為以投資為主兼顧自用的投資產(chǎn)品，為保證品質(zhì)，應(yīng)統(tǒng)一管理和經(jīng)營(yíng)，以獲得穩(wěn)定的收益?？蛻粢蚤L(zhǎng)住客戶為主，主要是國(guó)內(nèi)外高級(jí)商務(wù)人士和高級(jí)白領(lǐng)。從潛在項(xiàng)目看，創(chuàng)新商務(wù)公寓位于本案北側(cè)地帶，在位置上與本案很近，但無(wú)法滿足高新地區(qū)，尤其是高新CBD地區(qū)龐大的商務(wù)需求，在此投資酒店式公寓有著巨大的投資價(jià)值。配套的 服務(wù)機(jī)構(gòu)也多是些郵寄、打印等辦公項(xiàng)目。? 商務(wù)公寓商務(wù)公寓注重商，建筑結(jié)構(gòu)上采用大開(kāi)間，戶型大小不一，多數(shù)以毛坯形式出售，便于后期結(jié)合辦公需要改造。同時(shí)，單身公寓的面積要小一些，一般在50m2 以下，以降低總價(jià)，適應(yīng)年輕人的購(gòu)買需求。而公寓式酒店卻沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。它和酒店式服務(wù)公寓一樣，市場(chǎng)潛力也很巨大。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。? 公寓式酒店簡(jiǎn)單地說(shuō)，公寓式酒店就是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房，此種物業(yè)的特點(diǎn)在于：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應(yīng)俱全。而酒店式公寓面積有大有小，居室有多有少，室內(nèi)廚房等生活設(shè)施一應(yīng)