項目策劃對房地產(chǎn)行業(yè)工程管理的影響研究(參考版)
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【正文】 23。同時我還要感謝我的父母，正是有了他們的支持，我才能有機(jī)會取得學(xué)業(yè)的完成，還要感謝那些幫助過我的同學(xué)，是他們讓我在這次設(shè)計完成的過程中走的更順利。在撰寫論文的這段時間，老師們淵博的知識以及對學(xué)術(shù)的嚴(yán)謹(jǐn)讓我深感敬佩，從他們身上，我學(xué)到了很多很多。191191[23], 2010年 15期,105107致謝在論文即將完成之際，首先誠摯的感謝XX老師以及柏國輝老師。上冊。, 2010年 08期,164164[6] 余源鵬?？偠灾?，本項目風(fēng)險較低，回報豐厚并且有良好的社會效益，項目可行。，%。通過本文對東升國府項目的前期策劃及可行性研究的綜合分析可以看出，廣漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢態(tài)良好，市民收入明顯提高，房地產(chǎn)市場也處于健康狀態(tài)。隨著房地產(chǎn)開發(fā)時間的推移，未來物價可能發(fā)生較大變動，如果通貨膨脹率過高，則會對項目收入影響過大，甚至影響項目的開發(fā)，所以開發(fā)商在項目招投標(biāo)時可以選擇采用總價承包，這樣可以將風(fēng)險轉(zhuǎn)移到承包企業(yè)上。在國家對房地產(chǎn)過快漲價的嚴(yán)格限制下，房價的上漲以及房地產(chǎn)開發(fā)前景不明，這就需要開發(fā)商對國家政策動態(tài)及時關(guān)注，提前做好應(yīng)對措施。本節(jié)將對本項目有著重大影響的主要風(fēng)險進(jìn)行分析。風(fēng)險一詞包含了兩方面的內(nèi)涵：以使指風(fēng)險意味著出現(xiàn)了損失，或者是未實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)；二是指這種損失出現(xiàn)與否是一種不確定性隨機(jī)現(xiàn)象，可以用概率表示出現(xiàn)的可能程度，但不能對出現(xiàn)與否做出確定性判斷[21]。表10：敏感性分析表項目面積（㎡）單價（元）銷售收入（萬元）總成本（萬元）所得稅（萬元）總投資（萬元）稅后利潤（萬元)投資利潤率（%）敏感度系數(shù)編號123456789基本方案98607324633658200313080243256253價格因素變動+15%98607373338459200314664243259470++5%98607340835258200313608243257325+5%98607308432507200312552243255181+15%98607275928857200311495243253036+成本因素變動+15%98607324633658230362088273304240+5%986073246336582103327492532755825%9860732463365819029341023323692415%98607324633658170264071213208266投資變動因素+15%98607324633658170261879279743815+5%986073246336581702626852554154515%9860732463365817026349123109708815%98607324633658170264297206768742信息來源：自行計算得出由表14可以看出：成本因素為最敏感因素，只要成本增長（或降低）1%，投資利潤率便可以降低（或增長）38%。敏感性分析是通過分析、預(yù)測各種不確定性因素發(fā)生變化時對建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，從中找出對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)影響較大的因素（敏感因素）[18]。現(xiàn)對本項目的盈虧平衡點進(jìn)行分析，具體過程如下：項目商品房均價=10000/=3246元項目總成本=銷售費用=銷售收入3%令銷售量為Y時，項目達(dá)到盈虧平衡，此時有：3246Y（13%）=10000解得：X=㎡銷售率=100%=65%說明本項目的銷售率為65%時，整個項目達(dá)到盈虧平衡。盈虧平衡分析是研究項目投產(chǎn)后正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)量、成本、利潤三者之間的平衡關(guān)系。如果在項目經(jīng)濟(jì)評價中僅根據(jù)一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)所作的確定性評價取舍項目，可能會導(dǎo)致決策的失誤[19]。通過上述項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析以及項目財務(wù)評價，可以得知，東升國府大型社區(qū)在經(jīng)濟(jì)上是可行的。+179。+179。（3）凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值NPV是指將項目整個計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量（或凈效益費用流量），按某個給定的折現(xiàn)率，折算到計算期期初（第零期）的現(xiàn)值代數(shù)和[18]。+179。+179。+179。+179。稅前：Pt=31+5363/=稅后：Pt=41+（2）內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率指項目的凈現(xiàn)值為零（或收益現(xiàn)值等于費用現(xiàn)值即B/C=1）時的折現(xiàn)率[18]。通過項目有關(guān)現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的全部資金活動的分析，指導(dǎo)項目管理活動，有效控制項目的風(fēng)險[17]，繼而讓項目開發(fā)管理更科學(xué)合理。表8：利潤表序號項目合計計算期計算依據(jù)第一期第二期1銷售收入（萬元）2銷售稅金及附加（萬元）3總成本費用（萬元）4利潤總額（萬元）1235所得稅（萬元）433%6稅后利潤（萬元）45數(shù)據(jù)來源：自行計算得出為了正確判斷項目盈利能力和償還能力，需要預(yù)計項目的經(jīng)營狀況，將項目壽命周期內(nèi)每年的現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量及兩者之間的差額列成表格，這種表格稱為現(xiàn)金流量表。項目所得稅=33%=30976萬元。項目總投資成本費用=。
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