【正文】 、原有防水層、建筑外觀，嚴(yán)禁在外窗內(nèi)側(cè)及外側(cè)張。 由于此類工作通常沒(méi)有迫切性，故須盡量安排在最有利及 對(duì)客戶影響最小之時(shí)間進(jìn)行。 設(shè)備緊急搶修程序 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫(kù) 出于技術(shù)更新、提高效率、安全運(yùn)行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責(zé)任提高對(duì)現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。 緊急維修結(jié)束后，須由領(lǐng)班填寫(xiě)維修記錄及更換零配件記錄，并以書(shū)面形式將故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、故障發(fā)生時(shí)間、恢復(fù)正常時(shí)間等向系統(tǒng)工程師報(bào)告，并提交工程部經(jīng)理審閱。 如因緊急維修，必須對(duì)客戶使用 產(chǎn)生影響時(shí)，須立即通知管理部，并由管理部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時(shí)，需考慮盡量減少影響范圍。 進(jìn)行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時(shí)，如對(duì)客戶 使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知管理部，由管理部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時(shí)間 (須盡可能減少對(duì)客戶之影響范圍 )，以便使受影響之客戶做好充分準(zhǔn)備。 保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實(shí)，并須由系統(tǒng)工程師建立設(shè)備維修檔案，以便分析故障原因，確定責(zé)任。 工程接管驗(yàn)收程序 四、 設(shè)備維修制度 所有設(shè)備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊(cè)及相關(guān)規(guī)程，進(jìn)行定 期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)項(xiàng)目。 、保修內(nèi)容以及保修責(zé)任人及其聯(lián)系方式，并制訂承建商、供貨商保修聯(lián)系表備查。 ，必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合格證書(shū)、使用許可證書(shū)等相關(guān)文件為標(biāo)準(zhǔn)，并須以此做為驗(yàn)收合格之必要條件。 、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運(yùn)行一段時(shí)間 (需根據(jù)設(shè)備情況詳定 )，盡量檢查出存在之隱患后，方可進(jìn)行驗(yàn)收。 理必須遵照《裝修及施工管理制度》執(zhí)行。 檢查受影響之樓層，并拍照及做好記錄。如有消防局官員在場(chǎng)，必須征得消防局官員同意后，方可進(jìn)行。 樓層空調(diào)新風(fēng)機(jī)房失火：關(guān)閉新風(fēng)機(jī)及新風(fēng)門，切斷電源。 總變電站失火：通知上級(jí)電站停止供電，并啟動(dòng)應(yīng)急發(fā)電機(jī)投入應(yīng)急供電。 ，應(yīng)盡可能操作之設(shè)備： 樓層失火：關(guān)閉本層及上兩層、下一層之空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)，防止煙霧及火勢(shì)蔓延。 當(dāng)班人員如發(fā)現(xiàn)本人值班范圍內(nèi)發(fā)生火情，須立即上報(bào)，按照上級(jí)指令行動(dòng)。 ，并將電梯迫降至底層，開(kāi)門放人后，除消防電梯外，其余電梯全部關(guān)閉，并保證消防電梯運(yùn)行正常。 設(shè)備維修領(lǐng)班帶領(lǐng)一名設(shè)備維修人員到達(dá)相關(guān)消防泵房，等候命令，負(fù)責(zé)指揮消防泵、噴淋 泵運(yùn)行、操作及有關(guān)系統(tǒng)閥門操作，并作為泵房最高領(lǐng)導(dǎo)人，按照工程部經(jīng)理的命令，組織泵房所有人員撤離。 強(qiáng)電維修領(lǐng)班帶領(lǐng)一名電工到達(dá)相關(guān)消防泵房，負(fù)責(zé)保證消防泵、噴淋泵控制系統(tǒng)工作正常，如有需要，立即采取應(yīng)急搶修。 強(qiáng)弱電系統(tǒng)工程師帶領(lǐng)一名電工到達(dá)地下三層總變電站，等候命令，負(fù)責(zé)指揮相關(guān)停送電操作，并按照工程部經(jīng)理命令組織所有各 層地下室人員撤離。 ，工程部設(shè)備運(yùn)行人員必須保證相關(guān)噴淋泵、消防泵、正壓送風(fēng)機(jī)及風(fēng)閥、排煙風(fēng)機(jī)及風(fēng)閥之正常運(yùn)行；配電室運(yùn)行人員必須保證消防設(shè)備之供電正常，并立即通知消防中心安排消防、保安人員滅火。 ，全體員工必須認(rèn)真處理，直至確定火情熄滅，或確認(rèn)為誤報(bào)為止。到達(dá)安全地后，立即報(bào)告上級(jí)人員或消防中心。如發(fā)現(xiàn)消防設(shè)備損壞或泄露，應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)人員。 ，必須單設(shè)倉(cāng)庫(kù)，并由專人管理，隨用隨領(lǐng)，各班組不得存放易燃易爆材料。 緊急情況聯(lián)絡(luò)表一份，應(yīng)列明聯(lián)系人姓名、電話、尋呼機(jī)號(hào)碼等。 消防聯(lián)動(dòng)控制關(guān)系。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫(kù) 一套完整、清楚、準(zhǔn)確之排煙通風(fēng)圖。 各層消火栓布置平面圖，消防器材布置平面圖及消防系統(tǒng)圖。 ，必須具備下列資料、器材及鑰匙。 系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、噴淋、消火栓系統(tǒng)等所有消防設(shè)施、設(shè)備之全面測(cè)試，以保證其功能正常，無(wú)故障。 、腳手架、高梯等在使用前須檢查其牢固可靠性，確認(rèn)安全后方可使用。 ，工作人員必須配帶安全帶，并進(jìn)行其他有效保護(hù)措施，作業(yè)范圍周邊必須加設(shè)護(hù)網(wǎng)，防止意外墜物傷及人 員或設(shè)備設(shè)施。 、設(shè)施等必須鎖好，并應(yīng)設(shè)置圍欄及警示標(biāo)志。 、設(shè)備門 (蓋 )、倉(cāng)庫(kù)門之鑰匙的配制，必須向工程部經(jīng)理提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可配制。 、設(shè)備間、倉(cāng)庫(kù)、工作間等在無(wú)人時(shí)必須將門窗鎖好。 ，消除隱患，并將檢查處理結(jié)果書(shū)面報(bào)告工程部經(jīng)理。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫(kù) ，必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，必須對(duì)本崗值班范圍內(nèi)進(jìn)行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，須立即上報(bào)領(lǐng)班、工程師或工程部經(jīng)理。 (2)特殊情況，緊急情況可先進(jìn)行維修，但必須后補(bǔ)報(bào)工作單。 9．總工助理每周應(yīng)匯總一次工作單，向總工程師匯報(bào)。 正常計(jì)劃維修保養(yǎng)。 設(shè)備故障影響到客人。 7．工作單按如下順序分列優(yōu)先安排： 人身安全、消防安全。 5．工程部一般情況下不接受電話請(qǐng)修，如有特殊情況，事后應(yīng)補(bǔ)工作單。完成后注明維修時(shí)間和所消耗材料，并請(qǐng)客戶簽字認(rèn)可后帶回交給專業(yè)主管。 2．調(diào)度員根據(jù)輕重緩急和工種不同，將請(qǐng)修單派往各專業(yè)工程師，由各專業(yè)工程師或領(lǐng)班安排實(shí)施。 三、 工 作單的流程 1．各種請(qǐng)修單均應(yīng)統(tǒng)一送達(dá)工程部特設(shè)的調(diào)度員，由調(diào)度員統(tǒng)一接單。 確保設(shè)備機(jī)房的衛(wèi)生整潔，密切注意設(shè)備的環(huán)境溫度。 無(wú)線通訊設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)： 每日巡查設(shè)備的工作狀況，觀察有無(wú)異常情況，認(rèn)真記錄，確保設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。 樹(shù)立良好的服務(wù)意識(shí)，加強(qiáng)保密性、安全性的教育。 5. 弱電機(jī)房信息通訊系統(tǒng)管理制度 嚴(yán)格執(zhí)行來(lái)訪人員登記制度，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入電話機(jī)房。 在維修操作時(shí)要細(xì)，防止損壞設(shè)備。 維護(hù)保養(yǎng)（保修期后執(zhí)行） 每年 5 月主機(jī)內(nèi)除塵，測(cè)試消防電話（ 1— 2 個(gè)），消防廣播某地下區(qū)域測(cè)試。 時(shí)鐘是否準(zhǔn)確，打印機(jī)是 否正常。 3. 消防 巡視檢查（日檢） 交流電壓輸入 220V～ 235V，直流電壓輸入 26V～ 27V。 維護(hù)保養(yǎng)（保修期后執(zhí)行） 每年 8 月份供電線路檢查，監(jiān)視器除塵，操作平臺(tái)檢測(cè)。 2. 保安監(jiān)控 巡視檢查（日檢） 各監(jiān)視點(diǎn)圖像是否正常，監(jiān)視器、錄像機(jī)工作是否正常。 巡視檢查 每月一次設(shè)備除塵、信號(hào)傳輸連接是否良好，前端設(shè)備從監(jiān)視器查看信號(hào)清晰度是否合格。 操作前應(yīng)細(xì)心閱讀產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)和使用手冊(cè)，未經(jīng)培訓(xùn)不得操作設(shè)備。 非本專業(yè)人員，嚴(yán)禁操作設(shè)備。 認(rèn)真執(zhí)行交接班制度，對(duì)本班發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，做到不處理完不交班。 對(duì)供暖期間發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)，認(rèn)真記錄，隨時(shí)報(bào)告。 供暖管理制度 認(rèn)真執(zhí)行公司、部門的各項(xiàng)規(guī)定。 對(duì)其它空調(diào)水、消防水、必須在相關(guān)部門的配合下，進(jìn)行檢修、實(shí)驗(yàn)工作。 對(duì)生活水系統(tǒng)出現(xiàn)的故障，必須要報(bào)告主管經(jīng)理。 未經(jīng)批準(zhǔn)人員不得操作相關(guān)設(shè)備及調(diào)整數(shù)據(jù)。 生活水箱箱蓋隨時(shí)上鎖，鑰匙專人管理，不允許隨便外借。 水箱排水管、溢水口、透氣口要做好防護(hù)，保障安全使用。 對(duì)生活水箱管水人員每年必須進(jìn)行一次健康檢查和衛(wèi)生知識(shí)培訓(xùn)，合格后方可上崗。凡二次供水水質(zhì)細(xì)菌學(xué)指標(biāo)不合格者，必須進(jìn)行消毒。 集中保存的工作單及檢驗(yàn)報(bào)告，均應(yīng)在簽收 5 日內(nèi)交主管審核簽字；于每年 12 月底報(bào)工程部總主管批準(zhǔn)后送交檔案室存檔。 若發(fā)現(xiàn)承辦單位人員未按合同要求按期、按量、按規(guī)定程序工作，空調(diào)領(lǐng)班有權(quán) 拒絕簽收并及時(shí)上報(bào)主管。 每月兩次對(duì)冷卻水取樣化驗(yàn)（必要時(shí)增加到每周一次）并提供水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告及加藥指導(dǎo)方案。 對(duì)夏 季空調(diào)系統(tǒng)冷凍水，進(jìn)行取樣化驗(yàn)，并提供水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告及加藥指導(dǎo)方案，使系統(tǒng)水質(zhì)藥劑緩蝕劑濃度保持在 500ppm。 承辦單位對(duì)空調(diào)水系統(tǒng)定期處理工作如下： 每年投加粉泥剝離劑 ,清除管道內(nèi)粉泥、藻菌并排放清洗。 泵后，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備進(jìn)行檢查、確認(rèn)正常后，做好 相應(yīng)記錄。 。 。 。 情況，導(dǎo)流葉片開(kāi)度是否正常。 冷水機(jī)組啟動(dòng)后，要觀察系統(tǒng)冷卻水溫度情況，根據(jù)溫度情況，及時(shí)開(kāi)啟冷卻塔風(fēng)扇系統(tǒng)，以確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行以及制冷效果。 啟動(dòng)冷水機(jī)組，按下壓縮機(jī)啟動(dòng)開(kāi)關(guān)，它會(huì)自動(dòng)彈回到運(yùn)行位置，當(dāng)啟動(dòng)開(kāi)關(guān)接通時(shí)，控制中心處于運(yùn)行模式，任何故障都會(huì)在顯示屏上顯示出來(lái)。 經(jīng)過(guò)以上各項(xiàng)檢查確認(rèn)正常后，首先啟動(dòng)冷凍水泵，按下冷凍水泵啟動(dòng)按鈕，觀察電流表，電流表顯示穩(wěn)定后，其次啟動(dòng)冷卻水泵。 12小時(shí)通電，使油溫保持在比冷凝溫度高 ℃的標(biāo)值。 查冷卻水系統(tǒng)及冷凍水系統(tǒng)的水壓力，在正常范圍以內(nèi)為準(zhǔn)。 ，根據(jù)空調(diào)需要決定是否開(kāi)啟或關(guān)閉。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫(kù) 3. 空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)程 。 、冷凍水進(jìn)出參數(shù)應(yīng)在如下范圍： 冷凍水進(jìn)出水壓差 Mpa 進(jìn)出水溫差 45℃ 冷卻水進(jìn)出水壓差 Mpa 進(jìn)出水溫差 45℃ 冷凍水出水溫度小于 47F(℃ ) 注：冷凍水系統(tǒng)最大壓力不得 1超過(guò) Mpa。 Ｃ、關(guān)閉相關(guān)管路之手動(dòng)閥門。 2冷水機(jī)組 參照 1冷水機(jī)組啟動(dòng)步驟，相應(yīng)設(shè)備編號(hào)為 2冷水機(jī)組； 2冷卻泵； 2冷凍泵； 2冷卻塔；。 現(xiàn)有中央空調(diào)系統(tǒng)各主要設(shè)備對(duì)應(yīng)關(guān)系和管路系統(tǒng)的配置情況如下： 2臺(tái)冷水機(jī)組、 2臺(tái)冷卻泵、 2臺(tái)冷凍泵、 2臺(tái)冷卻塔，正常運(yùn)行操作請(qǐng)按如下方式對(duì) 應(yīng)進(jìn)行： （１） （１） 1＃冷水機(jī)組－ 1＃冷卻塔－ 1＃冷卻泵－ 1＃冷凍泵； （２） （２） 2＃冷水機(jī)組－ 2＃冷卻塔－ 12＃冷卻泵－ 2＃冷凍泵； 1＃冷水機(jī)組 ： Ａ、開(kāi)啟 1＃冷水機(jī)組蒸發(fā)器及冷凝器進(jìn)出水閥門； Ｂ、開(kāi)啟 1＃冷卻水泵進(jìn)出水手動(dòng)蝶閥； Ｃ、開(kāi)啟 1＃冷凍水泵進(jìn)出水手動(dòng)蝶閥； Ｄ、置 1＃冷卻水泵選擇電源選擇開(kāi)關(guān)于“手動(dòng)”位置； Ｅ、按 1＃冷卻水泵電源“啟動(dòng)按鈕”，啟動(dòng) 1＃冷卻水泵； Ｆ、置 1＃冷凍水泵選擇電源選擇開(kāi)關(guān)于“手動(dòng)”位置； Ｇ、按 1＃冷凍水泵電源“啟動(dòng)按鈕”，啟動(dòng) 1＃冷凍水泵； Ｈ、置冷卻塔風(fēng)扇系統(tǒng)電源選擇開(kāi)關(guān)于“自動(dòng)”位置，風(fēng)扇將自動(dòng)啟動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)（若置于“手動(dòng)”位置，要按下電源按鈕手動(dòng)啟動(dòng)風(fēng)扇系統(tǒng)）。嚴(yán)格遵守設(shè)備檢修記錄歸檔制度。 掌握中央空調(diào)系統(tǒng)各主要設(shè)備及管路系統(tǒng)的工作原理、構(gòu)造和實(shí)際運(yùn)行狀況，在規(guī)定時(shí)期內(nèi)巡視檢查各運(yùn)行參數(shù)是否在規(guī)定范圍內(nèi)，并做好運(yùn)行記錄，保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無(wú)誤。 2． 2． 中央空調(diào)運(yùn)行規(guī)程 1． 2． 1操作要求 冷水機(jī)房是設(shè)備 機(jī)房，為保證大廈中央空調(diào)系統(tǒng)安全、正常運(yùn)行，必須嚴(yán)格遵照操作規(guī)程進(jìn)行操作。 做好操作維修人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高操作人員的業(yè)務(wù)應(yīng)變能力。 機(jī)房?jī)?nèi)不準(zhǔn)挪作他用，不準(zhǔn)堆放雜物及易燃、易爆物品，配備相應(yīng)的滅火器具。 機(jī)房?jī)?nèi)照明電器等應(yīng)絕緣良好，機(jī)器設(shè)備接地良好。 4 電氣控制系統(tǒng)完好 定期清除電器柜內(nèi)灰塵，檢查個(gè)電器元件無(wú)燒損，使其接觸良好，且接線符合規(guī)范要求。 對(duì)設(shè)備使用的壓力表、溫度計(jì)等測(cè)量器具應(yīng)定期檢查，保證其靈敏可靠。 3 冷凍機(jī)、空調(diào)設(shè)備運(yùn)行正常無(wú)重大事故 嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作，做到冷凍機(jī)運(yùn)行穩(wěn)定無(wú)液擊、咬缸、喘震、超溫、超壓、泄漏等異常顯現(xiàn)象；按 時(shí)記錄油溫、冷卻水進(jìn)出水溫度及壓力，冷媒水進(jìn)出口溫度及壓力，吸排氣溫度及壓力、電壓、電流等，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理并上報(bào)做記錄。 2 規(guī)章制度齊全并認(rèn)真執(zhí)行 空調(diào)工應(yīng)持證上崗，應(yīng)具有空調(diào)專業(yè)等級(jí)證書(shū)，并能熟練掌握操作、維護(hù)保養(yǎng)有關(guān)設(shè)備的技能?？照{(diào)領(lǐng)班每天檢查一次運(yùn)行及機(jī)房管理情況，對(duì)設(shè)備存在的問(wèn)題能及時(shí)處理并作好記錄。 空調(diào)專業(yè) 1． 1． 空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定 序號(hào) 項(xiàng)目 要求 1 運(yùn)行管理規(guī)定 空調(diào)值班人員對(duì)設(shè)備應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行巡視檢查，包括定期巡視及特殊巡視。保證電梯的正常運(yùn)行； 9. 9電梯機(jī)房因維修、 保養(yǎng)等造成停梯時(shí)，應(yīng)在基站掛出告示牌。 。 ，對(duì)安全運(yùn)行影響較小且發(fā)展較慢，可以列入計(jì)劃進(jìn)行處理。 一類缺陷是緊急缺陷，凡可能發(fā)生人身傷亡、大面積停電、主要設(shè)備損壞，或造成有嚴(yán)重影響的停電事故的缺陷稱為一類缺陷，這種缺陷性質(zhì)嚴(yán)重，情況緊急，必須立即處理。 8. 設(shè)備缺陷管理制度 設(shè)備缺陷管理制度要求全面掌握設(shè)備的良好狀態(tài)，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，并盡快補(bǔ)缺。對(duì)于重大異?，F(xiàn)象要及時(shí)報(bào)告。 電器設(shè)備存在缺陷或過(guò)負(fù)荷時(shí)，應(yīng)適當(dāng)增加巡視次數(shù)，每班不少于四次。 7. 電器設(shè)備的巡視檢查制度 在變電室的高壓配電裝置，每班巡視兩次。 變配電所內(nèi)的操作范圍包括下列各項(xiàng) 開(kāi)關(guān)、閘刀、熔絲的合上或拉開(kāi) 交直流操作回路的合上或拉開(kāi) 繼電保護(hù)、自動(dòng)裝置的啟用或停用 臨時(shí)接地線的拆除和撤出（包括驗(yàn)、放電） 有變壓器分接頭的調(diào)整 核相、