【正文】 。客觀性是任何報(bào)告的價(jià)值所在。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營(yíng)銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營(yíng)銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動(dòng)銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢(shì)。 項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。另一方面，從榆社居民的住房消費(fèi)意向看，本地有相當(dāng)大的潛在購房居民，需求量較大，因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。這就給項(xiàng)目公司帶來兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)?？偟膩碚f，項(xiàng)目在分析的各種情況下仍能保持一定的收益率(最低情況為收入減少5%%)， 與行業(yè)基準(zhǔn)平均利潤(rùn)水平(15%20%)相當(dāng)，表明該項(xiàng)目具有較高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。二、項(xiàng)目敏感性分析我司分別就項(xiàng)目的投資額、經(jīng)營(yíng)成本和營(yíng)業(yè)收入三個(gè)因素，對(duì)項(xiàng)目收益率進(jìn)行單因素敏感性分析。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本保本點(diǎn) 項(xiàng)目保本開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本=，保本點(diǎn)=%，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本點(diǎn)分析。 。：465萬 項(xiàng)目管理費(fèi)按建安工程費(fèi)用的3%計(jì)取，總費(fèi)用為119萬元。、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用。建安工程費(fèi)用按570元/ M2計(jì)，總計(jì)3954萬元。建設(shè)投資估算依據(jù)：l 各種稅費(fèi)按山西省目前的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個(gè)思路，設(shè)計(jì)人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、銀行、幼兒園等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。住宅外觀設(shè)計(jì)采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡(jiǎn)潔明快為主，并在陽臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。住宅設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對(duì)人的關(guān)懷和尊重,實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分開,潔污分開。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。⑶在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團(tuán)——院落——家庭“的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個(gè)手法營(yíng)造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。但榆社這一人群現(xiàn)所占比例較少。高生活品位，周邊綠化環(huán)境，人文氛圍，住宅有私密性要求，鄰里知識(shí)層次因素考慮多。C、中上及上層追求生活品質(zhì)和生活情趣的購房者私企成功人士高級(jí)管理層政府事業(yè)單位高層這一人群年齡多在45歲以上，在商海征戰(zhàn)多年，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，屬于二次或多次置業(yè)。有穩(wěn)定高收入，經(jīng)濟(jì)上有一定積蓄，注重生活舒適性，對(duì)物業(yè)要求較高，追求更高的生活質(zhì)量，舍得花錢買服務(wù)。B、中層及中層以上改善居住條件的購房者政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位中層管理者企業(yè)中高層管理者私營(yíng)個(gè)體業(yè)主外地商人集中在政府機(jī)關(guān)及效益較好的企事業(yè)單位3545歲的中層及中層以上和創(chuàng)業(yè)初有成就的中青年層。在價(jià)格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)和銷售情況，擬定相應(yīng)的價(jià)格策略。第四部分 項(xiàng)目定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格；人車分流，動(dòng)靜結(jié)合。不　足據(jù)**本地情況，主力宣傳媒介較少，市民對(duì)媒介的關(guān)注度不高，使項(xiàng)目在宣傳過程中，受一定影響。**房地產(chǎn)市場(chǎng)處在發(fā)展階段，整體營(yíng)銷實(shí)力不強(qiáng)，給項(xiàng)目預(yù)留的發(fā)展、發(fā)揮空間較大。小區(qū)東臨的房屋建筑，整體形象較差，影響小區(qū)東向景觀。不　足本地塊尚處在發(fā)展初期，周邊交通購物、醫(yī)療、教育配套還不夠成熟,有待完善。小區(qū)一期占地80多畝，在當(dāng)?shù)鼐哂忻黠@的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，且地塊相對(duì)比較規(guī)整，規(guī)劃較易分割及形成中心景觀區(qū)。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：項(xiàng)目占地：53360㎡；容積率：；綠地率：35%；總建筑面積：69368㎡；住宅建筑面積：66368㎡；社區(qū)配套商業(yè)：2000㎡。此給予此次調(diào)查的客戶定位是充分衡量市場(chǎng)供求之后的客觀結(jié)論，可以用作規(guī)劃參照因素應(yīng)用。通過單樣本檢驗(yàn)，置信度在95%左右。因?yàn)榉孔用娣e大了，如何控制總價(jià)則也是應(yīng)該考慮的問題了。因此這部分人群對(duì)單價(jià)的容忍范圍大。當(dāng)然也有個(gè)別可以承受1113萬的總價(jià)，這部分應(yīng)該是有錢家庭人口少的個(gè)別例子。意向面積表家庭月收入表50以下518081100101130131150151200200以上拒答總計(jì)1000以下0643000013100019990015208001442000299911519700033300039990000400044000499900000000050005999000000000600079990000000008000100000000000001萬以上000000000總計(jì)1724421900194接受總價(jià)與意向面積的交叉分析面積只要求81100平米的受訪者對(duì)總價(jià)的接受程度集中在79萬，若是取總價(jià)7萬，8萬，9萬和面積90㎡來看，則群眾對(duì)單價(jià)的承受范圍在7771000元/㎡之間，應(yīng)該來說是較低的。另外三房半的戶型可以設(shè)置一些，大約占15%，這些主要是為了滿足當(dāng)?shù)氐母叨讼M(fèi)者。改善居住條件者對(duì)社區(qū)景觀的要求表改善居住條件者對(duì)社區(qū)景觀的要求　一般性綠化有完整舒適的主題景觀無所謂其他總計(jì)人數(shù)20240044比例%%%%%改善居住條件者愿意為景觀付出的代價(jià)表改善居住條件者愿意為景觀付出的代價(jià)　050元以下50100100150150以上總計(jì)人數(shù)428120044比例%%%%%100%人口數(shù)和意向面積的交叉分析在35口人的家庭是三房的主要需求者，但需求面積在130150㎡的人卻占了一半，這和當(dāng)?shù)匾郧暗膽粜徒Y(jié)構(gòu)不太合理，造成消費(fèi)者誤認(rèn)為三房的面積必須如此大有關(guān)，這部分人群應(yīng)該說只要是功能齊全的大三房是可以滿足他們的需求的。而改善居住條件者對(duì)面積的要求則就大了一些，在101130㎡的居多。而對(duì)于私營(yíng)企業(yè)主來說，他們應(yīng)該更多的是追求奢侈的心態(tài)，因而經(jīng)濟(jì)實(shí)力認(rèn)可的情況下，他們應(yīng)該是會(huì)選擇較大面積的戶型的。但大多數(shù)的都選擇1013萬，同樣他們對(duì)面積的需求也在120㎡左右的，因而多數(shù)人對(duì)單價(jià)的接受能力應(yīng)該是在10001200元/㎡這樣的水平。而作為另外一個(gè)購房主體對(duì)象是私營(yíng)企業(yè)主，他們對(duì)總價(jià)的接受能力則落差比較大，大的企業(yè)主可以接受1518萬，這部分人是當(dāng)?shù)氐母呦M(fèi)者，應(yīng)該數(shù)量不多，因此可以建造一些較特殊的房子滿足他們的要求。而這次調(diào)查因?yàn)槭鼙娬叩奈幕潭雀撸斜容^穩(wěn)定的收入來源，所以對(duì)付款方式愿意采取貸款，但也肯定要考慮首付款的比例。因?yàn)樗麄儚膬?nèi)心程度擔(dān)心以后的償還能力，所以也有超過25%的人認(rèn)為付款方式的不同對(duì)他們不重要。因而他們認(rèn)為付款方式的不同就顯得重要了?？梢娨莾r(jià)格貴了，購房的需求就會(huì)被壓抑著，因?yàn)樗麄兊慕?jīng)濟(jì)實(shí)力不可能讓他們很大能力去購房。大三房的總價(jià)控制在 12—14萬左右（120*1200=）次三房則可以控制在10—12萬左右（100*1200=12萬），同時(shí)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，為了迎合一些高端消費(fèi)者的需求，可以做一些大面積的戶型，但要嚴(yán)格控制比例。從另一方面，居民對(duì)所愿意承受的價(jià)格也是偏低的，從下表中，我們計(jì)算居民愿意付出的最高價(jià)格的一個(gè)均值在760元/㎡。 受訪者對(duì)房?jī)r(jià)的看法從當(dāng)?shù)厝罕姷氖杖胨絹砜?，家庭月收入主要集中?0002000元/月左右，一般來說受調(diào)查中總是會(huì)把收入寫的偏低一點(diǎn)，因而這個(gè)價(jià)格可以稍微增幅一點(diǎn)，估計(jì)在15003000左右。表211受訪者對(duì)地理位置的重視程度表地理位置的重要程度　非常不重要不重要一般重要非常重要總計(jì)人數(shù)01156334113比例%%%%%%表212受訪者對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境的重視程度表周邊商業(yè)環(huán)境的重要程度　非常不重要不重要一般重要非常重要總計(jì)人數(shù)05364527113比例%%%%%%2．8受訪者對(duì)期房的接受程度從受訪者對(duì)期房的接受程度來看，基本上都可以接受的。因?yàn)橘I房的時(shí)候一般很少去考慮生活配套，更多的只是看到戶型和外面環(huán)境。這可能和當(dāng)?shù)厝罕姷牧?xí)慣有關(guān)，對(duì)安靜的環(huán)境比