收益法常見錯誤(參考版)
2025-07-01 14:35本頁面
【正文】 。4在報(bào)告中說出現(xiàn)的租金情況要說明是否有押金利息收入。若凈收益發(fā)生在期初，則有A末=A初（1+Y）。對于在土地使用權(quán)出讓合同已約定不可續(xù)期的以土地使用權(quán)剩余期限為房地產(chǎn)的收益期限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限可能同時(shí)結(jié)束，也可能不是同時(shí)結(jié)束，歸納起來有以下3種情況：（1) 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限同時(shí)結(jié)束收益期限為建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命或者土地使用權(quán)剩余期限（2) 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束房地產(chǎn)的價(jià)值＝以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)的價(jià)值＋建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值＝整個(gè)剩余期限的土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值－以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為使用期限的土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值（3) 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，分為土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期兩種情況。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間。3凈收益一般以年為單位，看是否前后一致，是否有漏乘1365等。3收益法中賓館辦公用房、大堂在計(jì)算時(shí)考慮以及不是房產(chǎn)收入的也不能計(jì)入房產(chǎn)中，如賓館中床、空調(diào)、沙發(fā)、電視、等其它設(shè)備，不能再計(jì)算其價(jià)值。2收益年限的確定未說明來源。3)復(fù)合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計(jì)算：R= M2)安全利率加
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