【正文】 負(fù)責(zé)項(xiàng)。 負(fù)責(zé)項(xiàng)目土建進(jìn)度付款。 負(fù)責(zé)項(xiàng)目土建變更簽證的審批、結(jié)算工作。 負(fù)責(zé)項(xiàng)目土建專(zhuān)業(yè)招投標(biāo)配合工作。 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的成本資料整理、歸檔工作。 負(fù)責(zé)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)建安成本監(jiān)控。目前暫從部門(mén)土建預(yù)算工程師中選擇。且職責(zé)劃分不太合理，經(jīng) 常有同一合同由兩個(gè)以上同事分塊負(fù)責(zé)，造成效率降低。對(duì)于公司在地產(chǎn)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)將更加有利。我們充滿(mǎn)希望，如果得到公司的支持，我們將取得成本控制的第二階段成果。目前對(duì)于三期設(shè)計(jì)成本的控制措施已初見(jiàn)成效，含鋼量及混凝土含量已接近合理水平。 我們通過(guò)設(shè)立公 開(kāi)標(biāo)底的方式，至少可避免清單招標(biāo)價(jià)格高于費(fèi)率招標(biāo)價(jià)格的情況。 七、 集團(tuán)已實(shí)行的分公司中實(shí)行情況如何？ 目前集團(tuán)內(nèi)已有南京、南昌、天津、北京進(jìn)行了清單總價(jià)招標(biāo)，深圳進(jìn)行了模擬清單招標(biāo)，效果較好。此項(xiàng)工作需在 12 月 30 日前完成，初步估計(jì)需要 20 家施工單位入圍。 由于本次招標(biāo)標(biāo)段較多，需要盡量擴(kuò)大施 工單位的考察范圍，多引進(jìn)新的單位。計(jì)劃出圖時(shí)間不能再往后延。 另如成本部人手實(shí)在忙不過(guò)來(lái)，總部成本組表示愿意派人來(lái)協(xié)助我部進(jìn)行招標(biāo)工作。 目標(biāo)成本調(diào)整作業(yè)指引 編號(hào)： VKSYWICB006 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼： 第 1 頁(yè) 共 115 頁(yè) 五、 如何解決一期結(jié)算與三期清單招標(biāo)之間的部門(mén)人手問(wèn)題？ 按照部門(mén)的結(jié) 算計(jì)劃，一期總包結(jié)算務(wù)必在 2020 年 12 月 31 日前完成。因此，我們不用擔(dān)心投標(biāo)報(bào)價(jià)降低是惡意中標(biāo)的行為。以科學(xué)的方法及合理的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量并通過(guò)客觀的評(píng)分來(lái) 確定入圍單位，保證合格性；同時(shí)在標(biāo)書(shū)及合同中相應(yīng)做出嚴(yán)格的約束條款，使施工單位認(rèn)識(shí)到偷工減料導(dǎo)致的罰款損失將大于良好施工的費(fèi)用；現(xiàn)場(chǎng)做到獎(jiǎng)罰分明；才可避免此類(lèi)情況的出現(xiàn)。無(wú)論采取何種招標(biāo)方式，入圍單位的選擇、合同文件的規(guī)定及施工管理的力度將導(dǎo)致施工單位對(duì)待我們的態(tài)度變化。相反，工程量清單招標(biāo)能解決施工單位關(guān)心的及時(shí)支付進(jìn)度款和及時(shí)結(jié)算變更簽證的問(wèn)題，可以使施工單位更加沒(méi)有顧慮的推動(dòng)工程進(jìn)展。對(duì)此，個(gè)人認(rèn)為： 目前我司與施工單位的沖突或矛盾都是在費(fèi)率招標(biāo)的環(huán)境下發(fā)生的，而且正是費(fèi)率招標(biāo)提供了施工單位耍賴(lài)的沃土。 四、 施工單位是否能適應(yīng)清單招標(biāo)？清單招標(biāo)對(duì)成都不成熟施工單位的影響？ 目前，我司使用的施工單位中有少數(shù)幾家存在不講誠(chéng)信或無(wú)法滿(mǎn)足我司要求的現(xiàn)象。 目標(biāo)成本調(diào)整作業(yè)指引 編號(hào)： VKSYWICB006 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼： 第 1 頁(yè) 共 115 頁(yè) 引導(dǎo)原則：對(duì)于混凝土、鋼筋及其他重要項(xiàng)目，我們?cè)贅?biāo)書(shū)中提供參考價(jià)格進(jìn)行引導(dǎo)，以保證投標(biāo)單位的單項(xiàng)報(bào)價(jià)不會(huì)過(guò)于偏離合理價(jià)格。 穩(wěn)妥原則：我們預(yù)先按照二期的費(fèi)率計(jì)算三期的各棟號(hào)工程總價(jià)，然后公開(kāi)標(biāo)底，在招標(biāo)時(shí)明確規(guī)定不得高于此標(biāo)底，否則作為廢標(biāo)。 二、 三期實(shí)行工程量清單招標(biāo)的初步設(shè)想。資金安全根本無(wú)從談起 ,且很難保證“市建一公司事件”不重復(fù)出現(xiàn)。還無(wú)法顧及變更簽證的結(jié)算。以三、四、五期現(xiàn)在的招標(biāo)分段方法來(lái)說(shuō)，我們將面臨至少 8 家單位，而按我們現(xiàn)有的力量及精力估計(jì)，不考慮一二期的結(jié)算工作，即使我們嚴(yán)格要求職員、咨詢(xún)公司甚至施工單位，至少也要有 1 年時(shí)間才能完成預(yù)算核對(duì)工作。 可防止職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。 成本部在編制清單時(shí)進(jìn)行審圖，工程、 設(shè)計(jì)、項(xiàng)目在此期間也可初審圖紙。 可從根本上減少結(jié)算的工作量，加快竣工結(jié)算的速度，做到按照合同及國(guó)家規(guī)定的時(shí)間完成結(jié)算，避免因結(jié)算延遲造成付款延遲而引發(fā)的沖突。 可避免雙方在支付進(jìn)度款上的矛盾根源，且使雙方預(yù)算人員都有精力及時(shí)處理好變更、簽證的結(jié)算工作。 由于信息披露充分，報(bào)價(jià)口 徑規(guī)定基本一致，從而使投標(biāo)單位充分競(jìng)爭(zhēng)，達(dá)到降低造價(jià)的目的。 清單招標(biāo)與費(fèi)率招標(biāo)相比的好處在于： 圖紙、工程量明確，便于投標(biāo)單位準(zhǔn)確把握成本及風(fēng)險(xiǎn)，從而在報(bào)價(jià)過(guò)程中考慮的不確定因素會(huì)減少很多。定標(biāo)價(jià)格直接作為確定的合同總價(jià)，對(duì)施工圖紙內(nèi)容包干，可立即用于進(jìn)度款支付及基本確定主體建筑、安裝成本。 . 將經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)討論通過(guò)后的《目 標(biāo)成本調(diào)整審批表》報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。 . 經(jīng)成本管理部同意后，經(jīng)辦部門(mén)將《目標(biāo)成本調(diào)整審批表》送分管副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)審批。 . 總經(jīng)理 . 負(fù)責(zé)批準(zhǔn)《目標(biāo)成本調(diào)整審批表》。 . 成本管理部 . 對(duì)目標(biāo)成本調(diào)整申請(qǐng)進(jìn)行審核，并估算造價(jià)。 2. 適用范圍 適用于沈陽(yáng)萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 3. 術(shù)語(yǔ)和定義 . 增減成本項(xiàng)目：根據(jù)成本指導(dǎo)書(shū)的成本科目發(fā)生項(xiàng)目增減，如增減工程項(xiàng)目、增減合同立項(xiàng) (屬簽證、變更性質(zhì)的工程內(nèi)容、合同不在此列 )、增加繳費(fèi)項(xiàng)目等。目標(biāo)成本需在確訂后 10 個(gè)工作日內(nèi)傳沈陽(yáng)公司成本管理部。 . 信息權(quán)限 . 東北四地各公司部門(mén)經(jīng)理以上和成本管理部有查閱網(wǎng)頁(yè)及相關(guān)信息權(quán)限。 . 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 (含成本結(jié)算，目標(biāo)成本 ) ，成本估算在立項(xiàng)后 10 個(gè)工作日內(nèi)傳沈陽(yáng)公司成本管理部。 . 分部、分項(xiàng)工程估價(jià)表需在確認(rèn)后 2 個(gè)工作日內(nèi)上傳沈陽(yáng)公司成本管理部。 . 由沈陽(yáng)公司成本管理部負(fù)責(zé)對(duì)信息的整理，分類(lèi)和錄入，為東北四地各公司提供便捷有效的信息查詢(xún)途徑。 25. 工作程序 . 信息匯總及甄別 . 沈陽(yáng)公司成本管理部向各地公司成本管理部提供信息錄入的統(tǒng)一格式。 . 負(fù)責(zé)維護(hù)成本網(wǎng)頁(yè)。 3. 術(shù)語(yǔ)和定義 信息搜集范圍：包括萬(wàn)科集團(tuán)，相關(guān)施工單位，協(xié)議咨詢(xún)公司及其它可靠途徑。 23. 相關(guān)記錄 . 《各部門(mén)成本臺(tái)帳格式 》 . 《責(zé)任狀》 沈陽(yáng)萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 SHENYANG VANKE REAL ESTATE DEVELOPMENT CO., LTD. 編號(hào)： VKSYWICB005 版號(hào)： A/0 區(qū)域成本信息共享管理維護(hù) 操作指引 編制 劉劍 日期 20200130 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準(zhǔn)人 1. 目的 加強(qiáng)成 本信息的透明度及管理的規(guī)范化，明確成本信息搜集、維護(hù)的統(tǒng)一規(guī)則及相關(guān)的責(zé)任和權(quán)利。 . 在階段截止日期對(duì)各部門(mén)責(zé)任成本進(jìn)行考核。 . 各部門(mén)編制本部門(mén)《成本臺(tái)帳》。 21. 工作程序 . 由成本管理部與各部門(mén)（營(yíng)銷(xiāo)、工程管理、財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目經(jīng)理部、項(xiàng)目發(fā)展部）共同制定階段性的各部門(mén)目標(biāo)成本并通過(guò)公司管理層審核通過(guò)。 . 公司管理層 . 負(fù)責(zé)審核《責(zé)任成本管理體系操作指引》。 . 建立本部門(mén)相應(yīng)的臺(tái)帳。 . 負(fù)責(zé)與各部門(mén)就指引有關(guān)具體事宜對(duì)接。反饋指標(biāo)的系列數(shù)值反映項(xiàng)目成本特性，單一反饋指標(biāo)高低并不能如實(shí)反映成本理性。 . 責(zé)任范圍劃分方法：建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門(mén)，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍。 3. 術(shù)語(yǔ)和定義 . 責(zé)任成本體系：是指明確專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況的體系。 18. 支持性文件 . 《萬(wàn)科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)》 . 《萬(wàn)科成本管理軟件使用說(shuō)明書(shū)》 . 《萬(wàn)科工 程合同管理辦法》 . 《責(zé)任成本管理體系操作指引》 19. 相關(guān)記錄及表格 沈陽(yáng)萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 SHENYANG VANKE REAL DEVELOPMENT ESTATE CO., LTD. 編號(hào)： VKSYWICB004 版號(hào)： A/0 責(zé)任成本管理體系操作指引 編制 : 劉劍 日期 : 20200313 審核 : 日期 : 批準(zhǔn) : 日期 : 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準(zhǔn)人 1. 目的 為提高成本管理水平，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系 ,為公司建立責(zé)任成本體系，特制定本管理指引。 可獲穩(wěn)定出租凈收入，按建筑面積300元 /平米保留成本 其中：市政配套費(fèi) 按建筑面積或可售面積分?jǐn)? 前期準(zhǔn)備費(fèi) 按可售面積分?jǐn)? 主體建筑工程費(fèi) （ 1）扣除直接費(fèi)用后，按建筑面積分?jǐn)?；?2）根據(jù)經(jīng)驗(yàn)系數(shù)和建筑面積，確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偅? 主體安裝工程費(fèi) （ 1）扣除直接費(fèi)用后，按建筑面積分?jǐn)?；?2）根據(jù)造價(jià)經(jīng)驗(yàn)系數(shù)和建筑面積相乘，確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偅? 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 按可售面積分?jǐn)?；若能區(qū)分可按占地面積分?jǐn)? 園林環(huán)境工程費(fèi) 公享性強(qiáng)，按可售面積分?jǐn)?；公享性不?qiáng)并可區(qū)分，按占地面積分?jǐn)? 配套設(shè)施費(fèi) 按可售面積分?jǐn)? 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 按可售面積分?jǐn)? . 全項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本表必須能準(zhǔn)確地反映項(xiàng)目實(shí)際動(dòng)態(tài)成本情況，成本管理軟件使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本表出現(xiàn)錯(cuò)誤時(shí)，應(yīng)及時(shí)查找原因并進(jìn)行修正。 . 同一開(kāi)發(fā)期中，包含不同類(lèi)型的產(chǎn)品，應(yīng)使用 “功能分?jǐn)偝杀颈怼? 模塊將各期動(dòng)態(tài)成本分?jǐn)偟礁黝?lèi)型產(chǎn)品，分?jǐn)倳r(shí)各成本費(fèi)用項(xiàng)目應(yīng)按不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行選擇，各產(chǎn)品成本的分?jǐn)傋裱浔刃栽瓌t，無(wú)經(jīng)營(yíng)凈收入（或甚微）的配套設(shè)施均計(jì)入成本科目的配套設(shè)施費(fèi)，不分?jǐn)偙Ａ舫杀尽ｄ浫胄璨怀? 過(guò)發(fā)生后 3 日，引入需每月引入一次。 . 付款數(shù)據(jù)引入：從金蝶財(cái)務(wù)軟件錄入的付款應(yīng) 及時(shí) （ 錄入后 3 日內(nèi)）從本模塊引入。 . 資金計(jì)劃 . 付款計(jì)劃暫不作要求。 . 合同結(jié)算：所有錄入的合同必須進(jìn)行結(jié)算，合同執(zhí)行完成后應(yīng)及時(shí)進(jìn)行合同的結(jié)算，并將結(jié)算錄入成本管理軟件。 . 合同執(zhí)行： . 變更與簽證按對(duì)應(yīng)的合同錄入，其中合同調(diào)整類(lèi)型、調(diào)整單編號(hào)、調(diào)整單名稱(chēng)、調(diào)整時(shí)間、提出部門(mén)、調(diào)整金額、調(diào)整說(shuō)明、歸屬成本科目等項(xiàng)必須填寫(xiě)。錄入待分?jǐn)偟暮贤诟髌诜謹(jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)確定以后進(jìn)行拆分。（郵箱具體設(shè)置權(quán)限及使用方法請(qǐng)各地分公司電腦管理員協(xié)助設(shè)置。 ，由經(jīng)辦人員在蓋章后 3 天內(nèi)掃描輸入； ：在各地產(chǎn)公司郵件服務(wù)器上新建一個(gè)郵箱（例如：）用于專(zhuān)儲(chǔ)工程合同電子文檔，設(shè)置該郵箱的相關(guān) 權(quán)限并授權(quán)相關(guān)人員可在Outlook 上打開(kāi)該郵箱，該郵箱顯示地址列在各地產(chǎn)公司成本管理部地址簿后。電子文檔的存儲(chǔ)及上傳程序如下： ，應(yīng)提供電子文檔底稿。 . 合同錄入信息必須全面，其中合同類(lèi)型、合同編號(hào)、合同名稱(chēng)、簽約乙方、合同金額、造價(jià)性質(zhì)、合同性質(zhì)、簽約時(shí)間、形成方式以及招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)信息必須填完整。 . 預(yù)算管理： 本模塊可暫不使用。目標(biāo)成本中土地成本、工程管理費(fèi)、利息、物業(yè)完善費(fèi)、配套設(shè)施的分?jǐn)偟扔韶?cái)務(wù)管理部和成本管理部共同完成，其余由成本管理部完成。在項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，目標(biāo)成本測(cè)算一稿、二稿等各可作為一次修訂反映，施工圖確定后的測(cè)算稿為最終目標(biāo)成本，目標(biāo)成本除規(guī)劃條件變化、政府政策變化等情況外，一經(jīng)確定，不得隨 意修訂。 應(yīng)輸入分?jǐn)倢?duì)象及參數(shù)如下表： 分?jǐn)倢?duì)象 建筑面積 可售面積 占地面積 其他 別墅 多層 小高層 高層 ? 商業(yè) . 目標(biāo)成本 . 估算錄入模塊錄入可行性研究報(bào)告成本測(cè)算數(shù)據(jù)（暫可不使用），并直接將可行性研究報(bào)告成本測(cè)算表上傳到目標(biāo)成本錄入模塊的項(xiàng)目文檔中。 主體建安、社區(qū)管網(wǎng)、園林環(huán)境、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等科目發(fā)生的成本事項(xiàng)，如 在受益當(dāng)期的同時(shí)也受益于其他開(kāi)發(fā)期，該成本合同或事項(xiàng)直接錄入合同發(fā)生 的開(kāi)發(fā)當(dāng)期，并按當(dāng)時(shí)標(biāo)準(zhǔn)拆分相應(yīng)成本給其他受益的開(kāi)發(fā)期，此后若建筑規(guī) 劃面積調(diào)整，引起分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)變 化，也可不再重新改變成本拆分金額。 設(shè)置情況如下表： 成本科目代碼 成本科目名稱(chēng) 合計(jì) 4301 開(kāi)發(fā)成本 土地獲得價(jià) 政府地價(jià) 合作款項(xiàng) 紅線外市政配套費(fèi) ? ? ? ? 開(kāi)發(fā)前期費(fèi) 主體建筑工程費(fèi) 主體安裝工程費(fèi) ? ? ? ? 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 4302 期間費(fèi)用 基礎(chǔ)資料 “項(xiàng)目及成本科目設(shè)置” 結(jié)果參見(jiàn)下圖： . “ 跨期 分?jǐn)偂保?KQ）的成本項(xiàng)目設(shè)置 土地獲得價(jià)款、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)三