關(guān)于封閉陽臺(tái)的法律依據(jù)(參考版)
2025-07-01 00:40本頁面
【正文】 。這與將陽臺(tái)封閉之間存在一定的利益沖突。 要點(diǎn)三 物權(quán)高于“整體美觀” 業(yè)主基于“物權(quán)”而享有的居住利益應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)?！ ∫c(diǎn)二 封閉陽臺(tái)沒損害他人利益 朱女士封閉陽臺(tái)符合行使“物權(quán)”的正當(dāng)性要求。《補(bǔ)充協(xié)議》以格式條款禁止封閉陽臺(tái)，排除了對(duì)方的主要權(quán)利，根據(jù)合同法規(guī)定，應(yīng)屬無效?！ ∫c(diǎn)一 格式條款不能限制“物權(quán)” 朱女士是這套房子的所有權(quán)人。 法院判決物業(yè)敗訴 此案經(jīng)過兩審，法院均判決物業(yè)敗訴?！蔽飿I(yè)方面解釋說，“陽臺(tái)的主要功能是提供晾曬等，你要求陽臺(tái)具有‘安全、防塵、防噪音’的功能，是對(duì)使用陽臺(tái)權(quán)利的擴(kuò)大?！倍?，在朱女士與開發(fā)商簽訂的購房合同上也寫著：“不得擅自封閉陽臺(tái)。物業(yè)拿出了朱女士在領(lǐng)取鑰匙時(shí)簽訂的《天安花園物業(yè)管理公約》和《補(bǔ)充協(xié)議》?！敝炫空f，為了美觀，她特意安裝了無框陽臺(tái)?！胺块苓^窄，一下雨陽臺(tái)就有積水。這起被江蘇高院視為經(jīng)典的案例說明：物權(quán)高于所謂的“小區(qū)整體美觀”，業(yè)主有權(quán)安裝封閉陽臺(tái)。由于安裝封閉陽臺(tái)帶來的不同看法，讓不少業(yè)主和物業(yè)之間矛盾重重，甚至有小區(qū)曾經(jīng)為此發(fā)生過流血沖突。 因此,在不損害他人合法權(quán)益的前提下,業(yè)主作為房屋所有權(quán)人,對(duì)于陽臺(tái)及露臺(tái)的使用及外觀具有處分權(quán)。在不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的前提下,這種合同中的限制性條款,除非房屋買受人明示或以行動(dòng)表示予以接受,否則不應(yīng)對(duì)房屋買受人產(chǎn)生拘束力。顯然,業(yè)主在支付巨額房款后,往往不愿意為部分限制性條款而放棄對(duì)房屋的受領(lǐng),因此簽署了有關(guān)協(xié)議。專家:協(xié)議簽訂違背平等原則此案發(fā)生后,有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,除了不符合法律規(guī)定外,新景物業(yè)與業(yè)主張先生簽訂的協(xié)議也有違平等原則。對(duì)于本案而言,物業(yè)公司所依據(jù)的同里人家業(yè)主公約是由物業(yè)公司自行制定,并在交房時(shí)要求業(yè)主簽署,其制定主體及簽署程序并不符合上述法律規(guī)定。業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)以及違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。對(duì)此,《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時(shí)公約,對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理。從程序上說,業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主通過集會(huì)決議方式制定和修改。如果開發(fā)商沒有將禁止性約定寫入合同,那么作為物管服務(wù)提供者,新景公司就不能在張先生已經(jīng)購房后,在物業(yè)管理協(xié)議中增設(shè)禁止性規(guī)定。依據(jù)國務(wù)院頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條的規(guī)定,建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。在本案中,物業(yè)公司已與開發(fā)商簽訂了相關(guān)合同。業(yè)主與物業(yè)公司是平等民事主體。結(jié)果:“違約”封陽臺(tái)受支持經(jīng)過多方面調(diào)查,法院認(rèn)為,該案最終的審判結(jié)果應(yīng)從兩方面進(jìn)行考慮。承辦法官表示,勘查當(dāng)天正好是雨天,他們發(fā)現(xiàn)陽臺(tái)內(nèi)部已全部被濺濕,而陽臺(tái)與房間的玻璃門底部也全部被打濕。為了明白別墅交房時(shí)的真實(shí)狀況,法官找了一幢結(jié)構(gòu)完全相同但未經(jīng)裝修的同里人家別墅進(jìn)行對(duì)比勘察,確認(rèn)另一別墅二樓陽臺(tái)地面高出房間地面10至12厘米。而三樓北面露臺(tái)則為全開放露臺(tái),無屋檐遮蔽。法院:封陽臺(tái)出于生活需要物業(yè)、業(yè)主各執(zhí)一詞,立案后,為了還原真相,吳江市人民法院的承辦法官對(duì)涉案別墅進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查。況且,業(yè)主在購房時(shí)也從未與開發(fā)商簽訂過有關(guān)方面的禁止性條款。從裝修協(xié)議條款來看,不得封閉陽臺(tái)的約定是物業(yè)單方面制定的格式條款,并未就該內(nèi)容與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商,該條款應(yīng)為無效。張先生認(rèn)為,自己的行為既不改變房屋結(jié)構(gòu),也未改變房屋外立面,只是行使了陽臺(tái)空間專有權(quán)。從權(quán)利行使的方式看,張先生所購房屋為獨(dú)立別墅,并不妨礙小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主的利益,也不違反法律的禁止性規(guī)定。張先生說,從物權(quán)本質(zhì)看,
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