【正文】 ***咨詢(xún)有限公司2011年03月02。同時(shí)協(xié)調(diào)各方面的利益做到和諧征地建設(shè)。３、加強(qiáng)工程項(xiàng)目管理，嚴(yán)格保證工程質(zhì)量、工程進(jìn)度，做好項(xiàng)目成本控制。二、建議１、按照建設(shè)公共租賃住房的有關(guān)政策，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)搞好項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)是可行的?？h委政府高度重視此項(xiàng)工作，并專(zhuān)門(mén)成立領(lǐng)導(dǎo)小組，為項(xiàng)目建設(shè)提供最有力的保障。***的公共租賃住房建設(shè)，社會(huì)效益顯著。２、公共租賃住房建設(shè)選址均符合***城及各集鎮(zhèn)總體規(guī)劃要求，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模適度，水電、道路、通訊等市政設(shè)施能滿(mǎn)足要求，且無(wú)不良自然地質(zhì)災(zāi)害影響。項(xiàng)目資金實(shí)行專(zhuān)人、專(zhuān)戶(hù)、專(zhuān)帳管理、封閉運(yùn)行，確保資金專(zhuān)款專(zhuān)用。針對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)加強(qiáng)系統(tǒng)效益建設(shè)，主要是扎實(shí)做好項(xiàng)目前期工作，加強(qiáng)與相關(guān)部門(mén)溝通，積極爭(zhēng)取上級(jí)部門(mén)支持，盡快將項(xiàng)目納入地方預(yù)算。三、 防范風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策措施針對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，可以采取加強(qiáng)市場(chǎng)行情預(yù)警預(yù)測(cè)消化價(jià)格波動(dòng)影響，提前進(jìn)行材料備料進(jìn)貨等措施化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。融資風(fēng)險(xiǎn)主要是地方投資的籌集不到位。二、 風(fēng)險(xiǎn)程度分析該項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要一是當(dāng)前國(guó)際金融危機(jī)繼續(xù)蔓延，對(duì)我國(guó)的影響日趨顯現(xiàn)，逐步波及實(shí)體經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速放緩，農(nóng)民增收困難，國(guó)內(nèi)消費(fèi)勢(shì)頭不足，同時(shí)出口下滑，我國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始初露止跌趨穩(wěn)，通貨膨脹預(yù)期顯現(xiàn)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響因素復(fù)雜，主要風(fēng)險(xiǎn)集中在市場(chǎng)材料價(jià)格上漲。不存在社會(huì)分析。本項(xiàng)目與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境適應(yīng)良好。從地方政府來(lái)看，本項(xiàng)目對(duì)社會(huì)安定起到積極的作用，社會(huì)效益明顯。這對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，體現(xiàn)社會(huì)公平，建設(shè)和諧***具有重要意義。從運(yùn)營(yíng)成本評(píng)價(jià)，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。詳見(jiàn)附表：“表***新建公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目壽命周期現(xiàn)金流量計(jì)算表”。考慮社會(huì)折現(xiàn)率8%計(jì)算，根據(jù)“表***新建公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目壽命周期現(xiàn)金流量計(jì)算表”得知，凈現(xiàn)值小于零。人，工作人員的總福利費(fèi)為12萬(wàn)元／年。月計(jì)算，年租金收入計(jì)算如下：年租金收入＝公共租賃住房建筑面積月租金單價(jià)12月＝2000012＝1080000元（2）、公共租賃住房年費(fèi)用估算公共租賃住房費(fèi)用開(kāi)支主要有小區(qū)管理員工資、清掃保潔費(fèi)、公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)，包括維護(hù)費(fèi)和管理人員工資福利費(fèi)。第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算計(jì)算期確定本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期為50年銷(xiāo)售稅金及附加的確定按照廉租/公共租賃房住房保障的相關(guān)規(guī)定，運(yùn)營(yíng)期內(nèi)免征營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。四、資金籌措***共新建公共租賃住房總建筑面積20000平方米、500套，總投資為3000萬(wàn)元，資金來(lái)源為申請(qǐng)中央預(yù)算內(nèi)投資和省級(jí)配套資金800萬(wàn)元，縣級(jí)配套及參建單位自籌2200萬(wàn)元（詳見(jiàn)附表：“表***新建公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目資金籌措表”）五、資金使用計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，結(jié)合投資規(guī)模、資金籌措、建設(shè)程序，資金使用計(jì)劃按照預(yù)付款25%，進(jìn)度款70%（預(yù)付款自第二次付進(jìn)度款比例扣回），竣工驗(yàn)收付至85%，竣工結(jié)算審計(jì)結(jié)束付至95%，留5%作為質(zhì)量保證金，缺陷保修期滿(mǎn)一次結(jié)清支付。預(yù)備費(fèi)：；建設(shè)其貸款利息0萬(wàn)元。其中：１；其中：，道路、。三、項(xiàng)目投資估算估算范圍包括建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具使用費(fèi)、建設(shè)其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期貸款利息。建設(shè)期貸款利息。建設(shè)項(xiàng)目其他費(fèi)：包括建設(shè)單位管理費(fèi)、土地使用費(fèi)、可行性研究費(fèi)、地質(zhì)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、實(shí)驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)等。第十章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措一、投資估算范圍建筑安裝工程費(fèi)：包括建筑工程、裝飾裝修工程、給排水及消防工程、電氣照明工程、弱電工程、室外場(chǎng)地及綠化工程等。標(biāo)段劃分及資質(zhì)確定：本工程擬劃分為2個(gè)標(biāo)段，施工投標(biāo)單位必須具有房屋建筑總承包叁級(jí)以上資質(zhì)。招標(biāo)組織形式：由于本項(xiàng)目法人不具備自行招標(biāo)和評(píng)標(biāo)能力，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對(duì)本項(xiàng)目采取委托有資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)工作。招標(biāo)范圍：本項(xiàng)目所有土建及安裝工程。項(xiàng)目完工后，及時(shí)依法組織竣工驗(yàn)收并交付使用。公共租賃住房建設(shè)必須嚴(yán)格執(zhí)行工程招投標(biāo)、施工圖審查、施工許可、質(zhì)量監(jiān)督、工程監(jiān)理、竣工驗(yàn)收備案等法定的建設(shè)程序、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和土地、環(huán)保、節(jié)能等政策規(guī)定，切實(shí)加強(qiáng)全程監(jiān)管，確保工程建設(shè)質(zhì)量和施工安全。對(duì)疏于管理、進(jìn)度緩慢、配套資金落實(shí)不力的，要按照省人民政府行政問(wèn)責(zé)等四項(xiàng)制度的規(guī)定予以問(wèn)責(zé)。國(guó)土資源管理部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)公共租賃住房建設(shè)用地的管理和監(jiān)督檢查。審計(jì)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)資金有效使用和安全等各環(huán)節(jié)的監(jiān)督?？h人民政府要加強(qiáng)監(jiān)督檢查,實(shí)施全方位監(jiān)管,及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決各種問(wèn)題,堅(jiān)決制止公共租賃住房建設(shè)中損害居民合法權(quán)益的行為。有關(guān)住房質(zhì)量、建筑節(jié)能和使用功能等方面的要求，應(yīng)在建設(shè)合同中予以明確。要優(yōu)化新建安置住房的規(guī)劃設(shè)計(jì)，在較小戶(hù)型內(nèi)實(shí)現(xiàn)基本的使用功能，滿(mǎn)足基本居住需要。（10）確保工程質(zhì)量。保障性安居工程協(xié)調(diào)小組負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決公共租賃住房建設(shè)中的重要問(wèn)題，各有關(guān)部門(mén)根據(jù)部門(mén)職責(zé)，完善配套政策，加強(qiáng)工作指導(dǎo)。認(rèn)真做好依法落實(shí)建設(shè)用地和籌集資金等相關(guān)工作?？h人民政府要把公共租賃住房建設(shè)工作擺上重要議事日程，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的住房保障條件的居民，通過(guò)相應(yīng)保障方式優(yōu)先安排。（7）完善安置政策。公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目可以劃撥方式供地，應(yīng)在《國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書(shū)》中明確約定住房套型建筑面積、項(xiàng)目開(kāi)竣工時(shí)間等土地使用條件。（6）落實(shí)土地供應(yīng)政策。對(duì)公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目，免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。縣人民政府應(yīng)切實(shí)加大公共租賃住房建設(shè)的資金投入，可以從城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地出讓收入中，按規(guī)定安排資金用于符合條件的公共租賃住房建設(shè)支出項(xiàng)目。（4）多渠道籌措資金。（3）統(tǒng)籌兼顧，配套建設(shè)。（2）科學(xué)規(guī)劃，分步實(shí)施。公租房保障對(duì)象的確定和安置方案的制訂，要充分尊重群眾意愿，采取多種方式征詢(xún)?nèi)罕娨庖?jiàn)，在得到絕大多數(shù)群眾支持的基礎(chǔ)上組織實(shí)施，做到公開(kāi)、公平、公正。人力資源配置根據(jù)項(xiàng)目法人——項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)設(shè)置，擬配置人員如下：財(cái)務(wù)組2人，設(shè)備選型采購(gòu)組2人（由財(cái)務(wù)或工程兼），工程組2人，行政辦公室6人，共計(jì)11人可滿(mǎn)足工程實(shí)施階段要求。項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組師宗縣城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司發(fā)改、土地、建設(shè)、財(cái)政、民政等相關(guān)部門(mén)工程組辦公室財(cái)務(wù)組設(shè)備組民政部門(mén)參與保障房建設(shè)中涉及到的保障房保障對(duì)象的認(rèn)定工作。財(cái)政部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)制定保障房建設(shè)的稅收支持政策，籌措落實(shí)并及時(shí)下達(dá)保障房建設(shè)補(bǔ)助資金。明確各部門(mén)工作職責(zé)為：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)牽頭負(fù)責(zé)編制保障房建設(shè)規(guī)劃，組織實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目，做好指導(dǎo)協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查工作。本項(xiàng)目由***負(fù)責(zé)開(kāi)展項(xiàng)目工作，下設(shè)各項(xiàng)目組，負(fù)責(zé)完成各個(gè)項(xiàng)目的工作。項(xiàng)目建設(shè)工期該項(xiàng)目要求在2011年12月底完工，工程建設(shè)期為12個(gè)月，實(shí)施進(jìn)度進(jìn)劃安排如下：2011年3月完成項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作、初步設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)；2011年4月完成施工圖設(shè)計(jì)；2011年5月施工圖圖審、招投標(biāo)；2011年6月～2012年3月，工程施工；2012年3月～2012年3月，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。第二階段；完成主體建筑的建設(shè)。火工品的采購(gòu)、存放地點(diǎn)必須經(jīng)當(dāng)?shù)乜h級(jí)主管安全的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由專(zhuān)人看管、保衛(wèi)。為沿線居民及施工人員的安全，土、石方工程嚴(yán)禁采用大爆破施工，并且開(kāi)挖爆破施工必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行，并設(shè)定警戒范圍和崗哨擎衛(wèi)防護(hù)。施工現(xiàn)場(chǎng)做到文明衛(wèi)生施工，舊建筑物的拆除應(yīng)有防塵措施，施工現(xiàn)場(chǎng)做到布局合理，機(jī)械設(shè)備安置穩(wěn)固，材料堆放整齊，為安全生產(chǎn)創(chuàng)造良好的環(huán)境。二、防護(hù)與監(jiān)控措施要認(rèn)真貫徹落實(shí)“安全第一、預(yù)防為主”的方針，以“安全為了生產(chǎn)、生產(chǎn)必須安全”為指導(dǎo)，嚴(yán)格按照安全技術(shù)操作規(guī)程和安全規(guī)劃組織施工。（5）可在場(chǎng)地中心內(nèi)修建地下蓄水池，收集部分室外雨水作為綠化用水，最大限度節(jié)約生活用水，提高水資源的循環(huán)利用。節(jié)能具體措施(1)選用新型的節(jié)能型用電設(shè)備和節(jié)能電機(jī),用電設(shè)備力求做到供電、用電及電力拖動(dòng)系統(tǒng)合理配置，在供電系統(tǒng)設(shè)置功率補(bǔ)償裝置，以降低電耗、節(jié)約用電；（2）盡可能使用清潔能源，充分考慮太陽(yáng)能提供熱水等的利用；（3）選用節(jié)能燈具，以提高發(fā)光效率；（4）樓梯間及公共走道均采用聲控開(kāi)關(guān)，便于節(jié)能電源；（5）建筑物防雷、接地裝置充分利用結(jié)構(gòu)鋼筋，以節(jié)省鋼材；（6）低壓配電系統(tǒng)中，采用無(wú)功自動(dòng)補(bǔ)償措施，以提高功率因子；（7）各場(chǎng)所照明照度值嚴(yán)格按GB50032004《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》；（8）合理確定窗墻比，提高建筑物的體型系數(shù)；（9）墻體考慮為180厚免燒空心磚進(jìn)行保溫隔熱，以降低供熱能耗；（10）屋頂加做架空砼預(yù)制隔熱板，以降低夏季制冷能耗。節(jié)能要求(1)體型系數(shù)滿(mǎn)足要求；(2)各個(gè)朝向向外窗的傳熱系數(shù)未滿(mǎn)足要求；(3)外墻的傳熱系數(shù)滿(mǎn)足標(biāo)準(zhǔn)要求；(4)內(nèi)墻的傳熱系數(shù)滿(mǎn)足標(biāo)準(zhǔn)要求；(5)樓板的傳熱系數(shù)滿(mǎn)足標(biāo)準(zhǔn)要求；(6)戶(hù)門(mén)的傳熱系數(shù)滿(mǎn)足標(biāo)準(zhǔn)要求。節(jié)能概況該區(qū)建筑節(jié)能設(shè)計(jì)暫不做特別要求，以自然通風(fēng)為主。五、環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論根據(jù)環(huán)境分析，排查環(huán)境影響因素，采取相應(yīng)防治措施，進(jìn)行了建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響登記申報(bào)，經(jīng)***環(huán)境保護(hù)局審批，同意項(xiàng)目建設(shè)，批準(zhǔn)文號(hào)為“2011年18號(hào)”，詳見(jiàn)附件。加強(qiáng)技術(shù)監(jiān)督，對(duì)水土保持措施要經(jīng)常定點(diǎn)、定時(shí)進(jìn)行長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)，分析水土保持措施的防治效果，對(duì)需補(bǔ)充水土保持措施的應(yīng)制定相應(yīng)的治理方案。（2）技術(shù)保證措施為保證項(xiàng)目新址建設(shè)工程水土保持方案的順利實(shí)施，采取一定的技術(shù)保證措施：加強(qiáng)公司人員的有關(guān)水土保持法律、法規(guī)和技術(shù)培訓(xùn)，增強(qiáng)人員的責(zé)任心，提高人員的技術(shù)水平。(3)新址建設(shè)要統(tǒng)一組織實(shí)施，對(duì)建筑棄渣，應(yīng)存放在指定地點(diǎn)，并作好水土流失防止工作。(2)新址建設(shè)要注意排洪。(5)施工結(jié)束后，