【正文】 樁基礎(chǔ)：當(dāng)建造比較大的工業(yè)與民用建筑時(shí)，若地基的軟弱土層較厚，采用淺埋基礎(chǔ)不能滿足地基強(qiáng)度和變形要求，常采用樁基。 箱形基礎(chǔ)：當(dāng)伐形基礎(chǔ)埋深較大，并設(shè)有地下室時(shí)，為了增加基礎(chǔ)的剛度，將地下室的底板、頂板和墻澆制成整體箱形基礎(chǔ)。按構(gòu)造又分為伐形基礎(chǔ)和箱形基礎(chǔ)兩種。獨(dú)立基礎(chǔ)：當(dāng)建筑物上部為框架結(jié)構(gòu)或單獨(dú)柱子時(shí)，常采用獨(dú)立基礎(chǔ)；若柱子為預(yù)制時(shí)，則采用杯形基礎(chǔ)形式。一般用鋼筋混凝土制作。所用材料有混凝土、磚、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六層及其以下的民用建筑和墻承重的輕型廠房。按構(gòu)造形式可分為條形基礎(chǔ)、獨(dú)立基礎(chǔ)、滿堂基礎(chǔ)和樁基礎(chǔ)。埋置深度不超過5M者稱為淺基礎(chǔ)，大于5M者稱為深基礎(chǔ)。基礎(chǔ)（1）基礎(chǔ)的類型按使用的材料分為：灰土基礎(chǔ)、磚基礎(chǔ)、毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)、鋼筋混凝土基礎(chǔ)。窗：其主要作用是通風(fēng)采光。（6）門和窗：門：是提供人們進(jìn)出房屋或房間以及搬運(yùn)家具、設(shè)備等的建筑配件。（5）屋頂：是建筑物最上層的覆蓋構(gòu)造層，它既是承重構(gòu)件又是圍護(hù)構(gòu)件。底層房間的地面貼近地基土，承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重直接傳給地基。同時(shí)將建筑物分為若干層。此外，外墻還能抵御風(fēng)、霜、雨、雪對建筑物的侵襲，使室內(nèi)具有良好的生活與工作條件，即起圍護(hù)作用；內(nèi)墻還把建筑物內(nèi)部分割成若干空間，起分割作用。它承受建筑物上部的全部荷載并把它傳給地基。它承受基礎(chǔ)傳來的整個(gè)建筑物的荷載，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人與設(shè)備的重量及風(fēng)雪荷載等。二、 房屋構(gòu)造組成部分：房屋構(gòu)成部分：地基與基礎(chǔ)、墻或柱、樓板與地面、門窗、樓梯、屋頂?shù)冉M成。（5）黏土磚的外觀質(zhì)量：普通黏土磚的外形應(yīng)該平整、方正。（4）黏土磚的抗凍性：是指磚抵抗凍害的能力。（3）黏土磚的吸水率：黏土磚都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的多少可以用吸水率來表示。反映磚承重外力的能力叫做強(qiáng)度；而反映強(qiáng)度大小稱為強(qiáng)度等級(jí)。多孔磚的規(guī)格為240 mm115 mm90 mm，每立方米約重1400 Kg。吸水后約為3 Kg。（1）黏土磚的種類： 標(biāo)準(zhǔn)磚：標(biāo)準(zhǔn)磚是建筑工程中最常用的磚，它廣泛使用于磚承重的墻體中，也用于非承重的填充墻。黏土磚黏土磚是以黏土為主要原料，經(jīng)攪拌成可塑性，用機(jī)械擠壓成型的。 混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各種自然環(huán)境的侵蝕而不被破壞的能力稱為耐久性。（2）混凝土的性能： 混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否適于操作，是否具有能使所澆注的構(gòu)件質(zhì)量均勻、成型密實(shí)的性能。石子為粗骨料，砂為細(xì)骨料。普通混凝土（1）普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。分直接使用原木和加工用原木。（3）木材的類別為了合理用材，木材按加工與用途不同分為原木、杉原條、板方材等。 洋松：分細(xì)皮和粗皮兩種。 柏木：材質(zhì)致密，紋理直或斜，結(jié)構(gòu)細(xì)，干燥易開裂，堅(jiān)韌耐久。 杉木：紋理直而均，結(jié)構(gòu)中等或粗，易干燥、耐久性強(qiáng)。 落葉松：材質(zhì)堅(jiān)硬而脆，樹脂多，耐腐性強(qiáng)，干燥慢，干燥中易開裂。材質(zhì)輕、紋理直、結(jié)構(gòu)細(xì)、易干燥、加工，主要用于制作門窗、模板、地板等。（2）建筑木材的性能與用途 紅松：材質(zhì)較軟，紋理順直，不易翹曲、開裂，樹脂多，耐腐朽，易加工，主要用于制作門窗、屋架、檁條、模板等。其中針葉樹的樹干長直高大，紋理通直，材質(zhì)較軟，加工容易，是建筑工程中的主要用材。冷拔低碳鋼筋：其有較高的抗拉強(qiáng)度，是小型構(gòu)件的主要預(yù)應(yīng)力鋼材。 冷加工鋼筋冷拉鋼筋：冷拉鋼筋的屈服程度會(huì)提高，而塑性降低。廣泛應(yīng)用于普通鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中受力較小部位。其中Ⅰ級(jí)鋼筋為低碳鋼鋼筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級(jí)為低合金鋼鋼筋。按鋼種可分為：碳素鋼鋼筋和普通低合金鋼鋼筋。鋼筋（1）建筑鋼筋的種類：鋼筋是鋼錠經(jīng)熱軋而成，故又稱熱軋鋼筋，是建筑工程中用量最大的鋼材品種。 標(biāo)準(zhǔn)稠度用水量：指水泥沙漿達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)稠度時(shí)的用水量。顆粒越細(xì)，早期強(qiáng)度越高。其水熱化釋放熱量的大小和放熱速度的快慢主要與水泥標(biāo)號(hào)、礦物組成和細(xì)度有關(guān)。 水熱化性：水泥的水化反應(yīng)為放熱反應(yīng)。體積安定性：是指水泥在硬化過程中，體積變化是否均勻的性質(zhì)。初凝為水泥加水拌合到水泥漿開始失去可塑性的時(shí)間。常用水泥編號(hào)例如：324252625等。四、建筑高度分類建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下幾類低層：2層及2層以下 多層：2層以上，8層以下 中高層（又稱小高層）：8層以上，16層以下 高層：16層以上，24層以下 超高層：24層以上第二節(jié) 房屋構(gòu)造概述一、建筑材料知識(shí)主要建筑材料包括水泥、鋼筋、木材、普通混凝土、黏土磚等。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。排架結(jié)構(gòu)主要承重體系由屋架和柱組成。框架結(jié)構(gòu)主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中通常通過端部鋼筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體）連接，從而構(gòu)成了一個(gè)整體剛架（或稱框架）。三、按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類承重墻結(jié)構(gòu)它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔(dān)，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。 鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。包括車間、變電站、鍋爐房、倉庫等。工業(yè)建筑：供人們從事各類工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的各種建筑物、構(gòu)筑物的總稱。按其用途不同，有以下兩類：（1）居住建筑：供人們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、招待所。如：有時(shí)房地產(chǎn)購買者出于自身的急迫需要，使得他只求得到房地產(chǎn)，從而抬高價(jià)格等。國際競爭狀況這主要是國與國之間為吸引外資而進(jìn)行的競爭，競爭激烈時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格一般較低落。政治對立狀況。軍事沖突情況。九、國際因素國際經(jīng)濟(jì)、軍事、政治等環(huán)境如何，對房地產(chǎn)價(jià)格也有很大影響。八、心理因素心理因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響有時(shí)是一個(gè)不可忽視的因素。實(shí)行某種交通管制也許會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)格，但對另一些房地產(chǎn)來講，實(shí)行這種交通管制則可能會(huì)提高房地產(chǎn)的價(jià)格。稅收政策直接或間接地對房地產(chǎn)課稅，實(shí)際上是減少了利用房地產(chǎn)的收益，因而造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。 具體表現(xiàn)為下列兩個(gè)方面：（1）就某一塊土地而言，它會(huì)降低地價(jià)。特殊政策 在上些地方建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，實(shí)行特殊的政策、特殊的體制、特殊的對外開放措施，往往會(huì)提高該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格。所謂高價(jià)格政策，一般是指政府對房地產(chǎn)價(jià)格放任不管，或有意通過某些措施抬高房地產(chǎn)的價(jià)格；低價(jià)格政策，一般是指政府采取種種措施抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲。實(shí)行低租金、福利制，必然造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。例如，在中國傳統(tǒng)的土地制度下，嚴(yán)禁買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，可能使地租、地價(jià)根本不存在。七、行政因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的行政因素，是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制等。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格低落時(shí)，懷有日后房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲心理的投機(jī)者購置房地產(chǎn)，以待日后房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)拋出，這樣，就會(huì)出現(xiàn)當(dāng)房地產(chǎn)需求小的時(shí)候，投機(jī)者購置房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)需求增加；而在房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)投機(jī)者拋出房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)上升時(shí)，那些預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步上漲的投機(jī)者紛紛搶購，造成一種虛假需求，無疑會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲。房地產(chǎn)投機(jī)房地產(chǎn)投機(jī)，簡言之就是投準(zhǔn)時(shí)機(jī)，利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化，通過在不同時(shí)期買賣房地產(chǎn)，從價(jià)差中獲取利潤的行為。社會(huì)治安程度社會(huì)治安程度，是指偷盜、搶劫、強(qiáng)奸、殺人等方面的犯罪情況。六、社會(huì)因素政治安定狀況政治安定狀況，是指現(xiàn)有政權(quán)的穩(wěn)固程度，不同政治觀點(diǎn)的黨派和團(tuán)體的沖突情況等。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，對居住房地產(chǎn)的需求增加，促使居住房地產(chǎn)的價(jià)格上漲。從一段較長時(shí)期來看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國民收人的增長率。通常物價(jià)普遍波動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格也將隨之變動(dòng)；如果其他條件不變，則物價(jià)變動(dòng)的百分比相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的百分比，而兩者的動(dòng)向也應(yīng)一致。經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展，預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動(dòng)活躍，對廠房、辦公室、商場、住宅和各種文娛設(shè)施等的需求增加，引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其是引起地價(jià)上漲。一般而言，隨著家庭規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲的趨勢。家庭規(guī)模是指全社會(huì)或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。人類社會(huì)隨著文明的發(fā)達(dá)、文化的進(jìn)步，公共設(shè)施必然日益完善和普遍，對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格趨高。人口高密度地區(qū)，一般而言，房地產(chǎn)求多于供，供給相對匱乏，因而價(jià)格趨高。就一國而言如此，一地區(qū)或一市的情況也如此。人口因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，具體可分為人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭規(guī)模三個(gè)方面。凡接近化工廠、屠宰廠、酒廠、廁所等地方的房地產(chǎn)價(jià)格較低。噪聲小，安靜的地方，房地產(chǎn)價(jià)格通常較高。1建筑物朝向、建筑結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量等三、環(huán)境因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素，是指那些對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性因素。建筑物外觀建筑物外觀包括建筑式樣、風(fēng)格和色調(diào)，對房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響。但這類土地一旦建設(shè)了可靠的防洪工程，不再受周期性災(zāi)害的影響，其價(jià)格會(huì)逐漸上漲。地勢雖然低洼，但若降水量不大，則不易積水，從而地勢對房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大，但在地下水位高的地區(qū)例外；反之，降水量大，地勢對房地產(chǎn)價(jià)格的影響力就大。氣溫、濕度、降水量這三者極端過?；驑O端貧乏，均不利于生產(chǎn)和生活，因此會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格。通風(fēng)、風(fēng)向、風(fēng)力一般情況下，風(fēng)力越大或時(shí)常出現(xiàn)風(fēng)災(zāi)的地方，房地產(chǎn)價(jià)格越低。一般來說，受到周圍巨大建筑物或其他東西遮擋的房地產(chǎn)的價(jià)格（尤其是住宅），必低于無遮擋情況下的同等房地產(chǎn)的價(jià)格。日照日照有自然狀態(tài)下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種。土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，利用價(jià)值提高，地價(jià)立即隨之上漲。土地形狀有正方形、長方形、三角形、菱形、梯形等。相反，如果地方市場僅能接受小型建筑型態(tài)，則較大面積土地的價(jià)格與較小面積土地的價(jià)格，差異不會(huì)很大。土地面積大小的合適度還因不同地區(qū)、不同消費(fèi)習(xí)慣而有所不同。地價(jià)與土地面積大小的關(guān)系是可變的。土地面積同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價(jià)格會(huì)有高低差異。地勢是指本塊土地與相鄰?fù)恋氐母叩完P(guān)系，特別是與相鄰道路的高低關(guān)系，如，是高于或低于路面。地價(jià)與地質(zhì)條件成正相關(guān)；地質(zhì)條件好，地價(jià)就高；反之，地址條件差，地價(jià)則低。地址堅(jiān)實(shí)、承載力較大，有利于建筑使用。地質(zhì)不同類型的建筑物對地基承載力有不同的要求，不同的土地有不同的承載力。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置卻會(huì)發(fā)生變動(dòng)，這種變動(dòng)可能是因城市規(guī)劃的制定或修改，交通建設(shè)或改道，也可能是其他建設(shè)引起的。房地產(chǎn)的位置從表面上看是個(gè)幾何概念，但實(shí)際上并不是一個(gè)簡單的幾何概念，而是與特定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。工業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，通常許視其產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定。其中別墅的要求是接近大自然，環(huán)境質(zhì)量優(yōu)良，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。商業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看繁華程度、臨街狀態(tài)。尤其是城市土地，其價(jià)格高低幾乎為位置優(yōu)劣所左右。房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣直接影響其所有者或使用者的經(jīng)濟(jì)收益、生活滿足程度或社會(huì)影響，因此，房地產(chǎn)坐落的位置不同，價(jià)格有較大的差異。所謂自身?xiàng)l件，是指那些反映房地產(chǎn)本身的自然物理性狀態(tài)的因素。而房地產(chǎn)則不能搬到一處作比較，要認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)，只有親自到所在地觀察。房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)格一般隨著交易的必要而個(gè)別形成，交易主體間的個(gè)別因素容易起作用這是由于不可移動(dòng)性、數(shù)量固定性、個(gè)別性等土地的自然特性，使房地產(chǎn)不同于一般物品。一宗房地產(chǎn)通常與周圍其他宗房地產(chǎn)構(gòu)成某一地區(qū)，但該地區(qū)并非固定不變，尤其是社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置經(jīng)常在不斷變化，所以房地產(chǎn)價(jià)格是考慮該房地產(chǎn)過去如何使用，將來能作何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才能形成房地產(chǎn)的今日價(jià)格（或某特定時(shí)間的價(jià)格）。由于每種權(quán)益均會(huì)影響價(jià)格，同一宗房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的權(quán)益不同，估價(jià)結(jié)果也會(huì)不同。房地產(chǎn)的實(shí)物狀態(tài)與其權(quán)益狀況并不總是一致的。相反，若要求取租金，只要能把握價(jià)格及期待的資本化率，即可求得。房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有下列四個(gè)：房地產(chǎn)價(jià)格既可表示為代價(jià)的價(jià)格，同時(shí)也可表示為使用和收益代價(jià)的租金房地產(chǎn)價(jià)格與租金的關(guān)系，猶如本金與利息的關(guān)系。共同之處是：A都是價(jià)格，用貨幣表示；B都有波動(dòng)，受供求等因素的影響；C按質(zhì)論價(jià)，優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。至于其他類型房地產(chǎn)的供求狀況對該房地產(chǎn)的價(jià)格水平有無影響及其影響的程度，要看這些供求狀況的波及性如何而定。需求一定，供給增加，則價(jià)格下跌；供給減少，則價(jià)格上升。房地產(chǎn)的價(jià)格也是由供給和需求決定，與需求成正相關(guān)，與供給成負(fù)相關(guān)。一、供求狀況供給和需求是形成價(jià)格的兩個(gè)最終因素。下面就對各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素作一一分析。為討論分析的方便起見，現(xiàn)將影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素分為如下10類：供求狀況、自身?xiàng)l件、環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素、心理因素、國際因素、其他因素。計(jì)算需要以綜合分析房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)因素為基礎(chǔ)，計(jì)算的結(jié)果也往往需要通過對影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素做綜合分析后再作進(jìn)一步的修正。至于他們對房地產(chǎn)價(jià)格究竟有多大程度的影響，主要靠估價(jià)人員長期積累的豐富經(jīng)驗(yàn)來作出判斷。各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素與房地產(chǎn)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的：有的因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響是一向性的，即隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價(jià)格；有的因素在某