【正文】 并與國家、省做好項目用地的銜接工作；在本建議書的基礎上，盡快組建項目前期工作團隊，深入開展項目可行性研究，進一步優(yōu)化物流項目功能布局，選擇優(yōu)化項目運營機制，針對項目潛在風險做好應對方案，確保項目成功。有利于合理利用有限的資源，實現(xiàn)社會、經(jīng)濟效益最大化，對促進國民經(jīng)濟建設和社會和諧發(fā)展具有積極作用。項目初步建設方案可行。并且，項目的建設可以解決經(jīng)濟發(fā)展基礎不牢、后勁不強的問題，因此它的建設是必要的。第十一章 初步結(jié)論與建議一、結(jié)論本項目是按設施現(xiàn)代化、硬件智能化、管理信息化的要求，建設集運輸配送、現(xiàn)代倉儲、貨物分撥、多式聯(lián)運、包裝加工、物流信息、集裝箱業(yè)務、展覽展銷為一體綜合性大型物流園區(qū)。并且自始至終都離不開當?shù)卣拇罅χС趾托湃?。需要科學化、系統(tǒng)化的來統(tǒng)籌、規(guī)劃與操作，專業(yè)要求十分高。不僅浪費了寶貴的資源，而且會耽誤發(fā)展的戰(zhàn)略機遇。項目建設具有工資成本低的優(yōu)勢，并且，全縣農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民工資水平難以在短期內(nèi)有大幅的增長，因此，工資成本風險是可控的，其風險度在可接受的范圍內(nèi)。這些法規(guī)因受到前述管理部門較多、條塊分割和地方保護等因素的影響，有相當部分法規(guī)之間存在矛盾、重復和缺乏協(xié)調(diào)之處，加之執(zhí)法主體多元化，是造成管理無序、效率不高的重要原因。四是管理規(guī)章政出多門。目前，我國相當一部分省縣間的市場壁壘，使網(wǎng)絡化物流服務企業(yè)的成長變得相當困難。三是管理層次較多，地方保護嚴重。二是管理條塊分割。一是管理部門較多，協(xié)調(diào)性差。市場機制的一個重要功能就是通過“無形之手”的調(diào)節(jié)，使經(jīng)濟資源得以優(yōu)化配置，而地方保護則是政府的“有形之手”干擾市場的“無形之手”。在地方政府保護下的企業(yè)，猶如溫室里的花朵，無需競爭便可以輕松生存，該退的不退、該破的不破，其產(chǎn)品優(yōu)不勝、劣不汰，市場競爭效率低下，市場功能嚴重失效。地方保護與部門利益分割地方保護作為一種狹隘的經(jīng)濟利益觀，至少有以下兩個方面的危害：其一，弱化了競爭，損害了市場競爭的效率。該物流項目的建設與成功運營，離不開周邊縣政基礎投入的支持?；A設施缺位物流項目不能單獨存在，它是與周邊的交通、道路、產(chǎn)業(yè)分布、消費能力等密不可分的“高依存度結(jié)合體”。項目的開發(fā)成本，應該放在項目的影響長期性、經(jīng)濟推動性、產(chǎn)業(yè)帶動性和價值多元性的背景下來看待。目前國內(nèi)物流業(yè)的困境，很大程度上與政府沒有主動介入和戰(zhàn)略規(guī)劃有關。但是一個成功的物流項目對當?shù)亟?jīng)濟帶來的價值卻是無可比擬的。第十章 投資風險的初步分析一、投資風險開發(fā)成本物流項目屬于高投入、低產(chǎn)出、周期長、利潤薄產(chǎn)業(yè)。綜合物流園的運營采用綠色物流原則，嚴格篩選入駐企業(yè)，采用高規(guī)格的環(huán)保標準。物流項目的基礎設施建設所需的各類建材均能從本地建材市場獲得，不需遠途運輸。三、項目對合理利用自然資源的影響項目建設與運營污染度小。（三）供水因全縣屬亞熱帶季風氣候區(qū)，年均降雨量在1300毫米以上，在可預見的時間段內(nèi)，不存在缺水問題。（二）電力供應電力充足，建成110千伏、35千伏變電所各1座，區(qū)內(nèi)基本實現(xiàn)了工業(yè)用電與農(nóng)業(yè)用電的分離，并對重大工業(yè)項目實行了專線供電。以望江為中心，市場輻射半徑300公里范圍內(nèi)，有武漢、南京、杭州、合肥、南昌五大省會城市，市場輻射半徑500公里范圍內(nèi)，還包括上海、寧波、溫州、長沙等大城市，市場潛力巨大。能促進農(nóng)村人口向縣城的轉(zhuǎn)移，推進新農(nóng)村建設和農(nóng)業(yè)市場經(jīng)濟化，促進農(nóng)村的安定團結(jié)。⑶擬建項目周邊無自然保護區(qū)、風景游覽區(qū)，項目建設不會造成浸染土壤，造成水源枯竭等問題。另外幾項需說明的事項：⑴項目建設不會造成地下水位下降、地面沉降等地質(zhì)、水文影響。 環(huán)境保護設施與投資在項目建設的同時，必須考慮生活污水排放和處理設施。⑵綠色包裝管理生產(chǎn)部門采用盡量簡化的、以及由可降解材料制成的包裝。大力發(fā)展第三方物流?！　〔扇秃弦回炛七\輸方式。最大限度地提高人員、物資、資金、時間等資源的利用效率,取得最大化的經(jīng)濟效益。采取措施實現(xiàn)交通管制系統(tǒng)的現(xiàn)代化。建設現(xiàn)代化的物流管理信息網(wǎng)絡等,從而最終實現(xiàn)物流效益化,特別是要提高中小企業(yè)的物流效率。促進企業(yè)選擇合理的運輸方式,發(fā)展共同配送。政府的綠色物流管理措施⑴對發(fā)生源的管理:主要是對物流過程中產(chǎn)生環(huán)境問題的來源進行管理。項目施工過程中的環(huán)境保護項目施工時應根據(jù)環(huán)保有關規(guī)定要求，結(jié)合項目所處地理位置，制定相應的環(huán)保措施，以防止或減輕粉塵、噪聲、振動、建筑垃圾等對周圍環(huán)境的污染和危害。固體廢棄物治理措施固體廢棄物包括各種倉庫存儲貨物垃圾和生活垃圾，垃圾由衛(wèi)生保潔人員隨時清理并分類處理，回收綜合利用或由環(huán)衛(wèi)部門清運。因本項目單元組團相對獨立，相鄰建筑物均呈錯落排列，且相隔距離較遠，基本不存在大型玻璃幕墻光污染、日照遮擋影響和污染物擴散條件影響等。公司安排環(huán)境保護工作人員，負責該物流區(qū)的環(huán)境保護管理的實施和監(jiān)督工作。為美化環(huán)境、凈化空氣、營造一個優(yōu)美、輕松的物流園區(qū)環(huán)境，在新建建筑物周圍進行綠化設計。本項目的主要噪聲源為人員流動交談的嘈雜聲、物流車輛及其他設備時產(chǎn)生的空氣動力性噪聲等，按照以上環(huán)境噪聲要求，采取相應的隔聲措施，將大大降低噪聲等，滿足《縣城區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB3096～93）的要求。生活污水進入化糞池處理后，排入縣政的污水管網(wǎng)，排污方便且有保證。項目運營期間的主要污染：生活污水及糞便：本項目運營期間主要污染源是大樓建筑產(chǎn)生的生活污水及糞便?！董h(huán)境空氣質(zhì)量標準》（GB3095～1996）《室內(nèi)空氣質(zhì)量標準》（GB/T 188832002）《大氣污染物綜合排放標準》（GB1629～1996）《污水綜合排放標準》（GB8978～1996）《縣城區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB3096～93）《建筑施工場界噪聲限值》（GB1252390）二、項目環(huán)境影響分析（一）主要污染源污染物建筑噪聲：主要是施工機械設備運行時發(fā)出的噪聲，主要影響是晚間施工將對周邊居民產(chǎn)生一定影響。縣城地位及形象升級利用城際周邊建設大型物流園區(qū)，將粗大笨重的大宗貨物批發(fā)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)移到縣城外圍，騰出空間和余地重新規(guī)劃，還縣中心城區(qū)一個清新的形象，無疑能為人居與投資環(huán)境錦上添花。各大產(chǎn)業(yè)的供應與銷售都離不開物流支撐。拉動上下游產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)對相關上下游產(chǎn)業(yè)鏈的拉動作用是通過供應鏈傳遞來體現(xiàn)的。因為物業(yè)行業(yè)所需人才覆蓋面廣，各種層次和級別的人力資源都能在物流行業(yè)中找到合適的崗位。促進就業(yè)物流產(chǎn)業(yè)包括了分銷服務業(yè)、交通運輸業(yè)、郵電通訊業(yè)、倉儲業(yè)、加工配送業(yè)、包裝業(yè)、國際貨貸業(yè)、第三方物流服務業(yè)等，這個朝陽產(chǎn)業(yè)，從業(yè)人數(shù)不僅基數(shù)大，而且年年增加，物流業(yè)的加速發(fā)展必將進一步增加這一產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人員。作為服務業(yè)骨干產(chǎn)業(yè)的物流業(yè)在自身發(fā)展的同時，成為推動服務業(yè)發(fā)展的重要力量，必將提高服務業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中的比重，符合我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向。生產(chǎn)制造和商貿(mào)流通企業(yè)通過分離外包物流業(yè)務，可以集中精力培育核心競爭力；物流企業(yè)因需求擴張得以加快發(fā)展，迅速提升物流的專業(yè)化、社會化水平。加快現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造社會化的物流服務環(huán)境，將打破企業(yè)長期存在的“自成體系”、“自我服務”、“大而全”、“小而全”、地區(qū)分割、市場封鎖的傳統(tǒng)觀念，轉(zhuǎn)變生產(chǎn)組織形式和經(jīng)濟增長方式，全面提升工商企業(yè)和專業(yè)物流企業(yè)的國際競爭力。在經(jīng)濟高速增長的同時，資源和環(huán)境的壓力不堪重負。大于 14%的基準財務內(nèi)部收益率；所得稅后財務凈現(xiàn)值為NPV＝1533萬元(i=14%)，大于0；由以上財務費用和效益計算可判別，本項目在財務上是可行的。投資回收期、凈現(xiàn)值、項目財務內(nèi)部收益率估算過程見附表：項目全部投資現(xiàn)金流量表。因縣城土地資源的稀缺性，預計運營期間各類場地出租類收入將有較大的上升空間。合計年上繳稅金6000萬元。利潤與稅收分析經(jīng)分析估算，企業(yè)所得稅按25%的稅率執(zhí)行，分別按凈利潤的10%和5%提取法定盈余公積金和任意盈余公積金，最后得出年未分配利潤為3000萬元。年，3萬平方120元=360萬元。物業(yè)管理必須做到物流市場場品牌的延伸與發(fā)展，保持物流項目可持續(xù)發(fā)展的空間，為廣大經(jīng)營企業(yè)創(chuàng)造更大的財富。優(yōu)秀的物業(yè)管理顧問公司同時也會給物流園區(qū)增加新的亮點。物流園的物業(yè)管理主要屬于商業(yè)經(jīng)營物業(yè)，不僅要對物流園區(qū)內(nèi)物業(yè)進行管理，其重點是對物流園區(qū)物業(yè)的經(jīng)營。 運營期間的物業(yè)管理　　物業(yè)管理的前期介入物業(yè)管理的前期介入，可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些對于物業(yè)設計、管理的專業(yè)經(jīng)驗融入到項目設計中去，這樣可以彌補項目開發(fā)中的各種缺陷，并為以后的管理做好準備。項目建成后，采取靈活多樣的形式面向全國對物流企業(yè)招租，或整體引進大型物流服務機構(gòu)。2015年10月項目立項2015年12月——2016年2月項目可行性研究及項目評估、論證2016年3月——2016年6月項目報建、征用土地2016年7月——2016年8月初步設計及施工設計2016年9月——2017年3月土建工程2017年4月——2017年9月安裝工程、設備購置及信息系統(tǒng)調(diào)試2017年10月工程驗收二、組織機構(gòu)項目策劃期由該公司負責，就項目可行性研究、確定項目建設方案，以及項目前期相關協(xié)調(diào)工作。散熱空調(diào)機擬采用分體冷暖空調(diào)機，既節(jié)約能源，又方便管理。排水按雨污分流的原則排放，在各類建筑物周邊視地勢情況修筑雨水收集池，雨水通過收集池直接排入園區(qū)總排水道，生活污水排入化糞池，經(jīng)發(fā)酵處理后由保潔人員轉(zhuǎn)運到周邊農(nóng)村用于農(nóng)業(yè)用肥；其他污水由污水收集池收集，園區(qū)保潔人員定期清理，轉(zhuǎn)運至縣城污水處理廠處理。 園區(qū)給排水設施給水：由當?shù)刈詠硭畯S供給，取自于章江，按日生活用水量50L/人，日工作用水量150L/人，正常運營期間從業(yè)人員2000人計，則日用水量為400噸。其具體層劃分為：辦公區(qū)綠地——園區(qū)功能區(qū)綠地——道路綠化。物流園整體綠化從辦公休閑娛樂區(qū)到商業(yè)區(qū)自然切換，做到內(nèi)部、外部的自然環(huán)境統(tǒng)一協(xié)調(diào)。綠化系統(tǒng)規(guī)劃該物流項目的綠化重點為服務中心、各交通主干道兩側(cè)、各建筑物周邊、貨場、停車場外圍邊緣。生活配套服務區(qū)：主要綜合物流園區(qū)和出口加工區(qū)的生活配套服務；行政服務區(qū)：為物流園區(qū)和出口加工區(qū)提供相應的行政、商貿(mào)、科研等功能。如設立綜合服務中心、維修保養(yǎng)廠、加油站、清洗站等設施；同時還可開展諸如通關、保稅、法律、結(jié)算、需求預測、咨詢、培訓、技術(shù)開發(fā)等增值服務。建筑物為信息中心綜合服務大樓一幢，七層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積1000平方米。單層鋼構(gòu)大棚面積1500平方米，露天堆場面積600平方米，其他業(yè)務用房800平方米。中轉(zhuǎn)集散區(qū)：占地9畝，通過與不同等級的物流節(jié)點的有效銜接，將本地運往其他地區(qū)的貨物集零為整組織發(fā)運，將其他地區(qū)進入本地的部分貨物化整為零組織運送，完成貨物的集散作業(yè)；開展貨物分撥、集裝箱中轉(zhuǎn)、集裝箱拼裝拆箱等業(yè)務。包裝加工區(qū)：占地9畝，承擔的功能是運輸包裝，也含有商品銷售包裝，流通加工則主要有貼標簽、制作并粘貼條形碼等，條件具備的也可以開展商品的簡單加工處理。集中倉儲區(qū)，占地13畝，發(fā)揮倉庫的集中儲存保管功能，通過與企業(yè)建立供應鏈聯(lián)盟，還可以為企業(yè)提供集中庫存功能和相應的調(diào)節(jié)功能，從而減少客戶對倉庫設施的投資和占用。商貿(mào)配送區(qū)：占地10畝，承擔縣域及中心城區(qū)生活資料的供用和配送。四、規(guī)劃設計方案1 、功能分區(qū)工貿(mào)配送區(qū)：占地12畝，承擔對6個物流節(jié)點、各類工業(yè)園提供各種大宗生產(chǎn)資料的配送和集中倉儲，包括工業(yè)原料、糧食、飼料等。項目交通主要出入口方向：東、南、西、北。實現(xiàn)園區(qū)信息網(wǎng)絡化、管理有效化、溝通世界化等。根據(jù)中心縣城差異化的區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，充分利用現(xiàn)有的物流基礎條件，優(yōu)化資源組合，運用現(xiàn)代電子信息網(wǎng)絡技術(shù)和先進的管理手段，將現(xiàn)有的物流資源從功能和利用效率上得到全面提升?！熬G色”物流是現(xiàn)代物流的一個重要標志，物流園區(qū)內(nèi)各主要建筑單體，要求按公園環(huán)境設計，注重生態(tài)環(huán)境的自然美、和諧美。⑦環(huán)境公園化。⑥服務星級化。⑤配套完善化。