上海酒店式公寓市場分析總結(jié)(參考版)
2025-06-30 07:57本頁面
【正文】 。而一些依托成熟商圈、交通便利的二級地區(qū)將成為未來幾年重點開發(fā)對象。 2）未來走向分析A、 長寧區(qū)及徐匯區(qū)市場已接近飽和；B、 隨著新的“泛CBD區(qū)”中心在南京西路形成可能性的逐漸加大，靜安區(qū)特別是南京西路地帶，由于較優(yōu)越的地段位置、便利的交通、宜人的居住環(huán)境，將成為發(fā)展酒店式服務(wù)公寓的黃金地塊；C、 浦東新區(qū)由于“國際航班東移”以及“成功申博”的利好頻傳，大量的外資客源也將帶動區(qū)域內(nèi)酒店式服務(wù)公寓需求；D、 作為傳統(tǒng)高尚地段的盧灣區(qū)，其北區(qū)仍然受淮海路商圈和新天地時尚圈所依托，短期內(nèi)可以成為酒店式服務(wù)公寓的機會點，其南區(qū)由于距離未來世博會的影響，長期來看，必將成為酒店式服務(wù)公寓的機會區(qū)域；E、 黃浦區(qū)依托其固有的地理位置、強勢的商業(yè)氛圍，也將成為酒店式服務(wù)公寓的機會區(qū)域。由于酒店式公寓產(chǎn)品普遍打投資回報的概念，所以諸多開發(fā)商把回租金額打入房價，造成酒店公寓售價一高再高，隨著投資群體對房地產(chǎn)的認識度與專業(yè)度的增強，投資回報這一概念已經(jīng)不再那么吸引投資者的眼球了。中遠龍陽公寓、美麗園大酒店等“酒店式公寓”都推出“包租10年”的銷售方案。以往包租年限基本上在2～5年之間，最高不會超過5年，平均年回報率在6～8%之間，例如世福匯但其所具備的優(yōu)點也與缺點一樣明顯，這類“酒店式公寓”其規(guī)模都在三星級以上，本身都有相當數(shù)量的長期租戶，再銷售過程中基本上都采用“包租”的形式來吸引投資客?！巴怃N房轉(zhuǎn)型酒店式公寓”與我們常見的“酒店式公寓” 相比其面積多以100—250平方米的作為主力面積，約占到總房型配比的50－80%以上，甚至有些只規(guī)劃三房以上面積范圍在203－231平方米之間的房型。發(fā)展商為了迎合消費者的心態(tài)應(yīng)在這幾個方面做出一定措施，使得小戶型公寓在人們心中擺脫就是“爛尾樓改建”這個不太光彩的形象。例如浦東地區(qū)的“金隆海悅”，其“折邊”的設(shè)計使得每套房屋都有一間朝南的房間；還有虹口區(qū)的外灘自由自宅以及靜安的君悅靜安兩個個案，在房型上都設(shè)計為復(fù)式給人以強烈的視覺沖擊力。今年“酒店式公寓”在區(qū)域分布特點可以總結(jié)為傳統(tǒng)區(qū)域發(fā)展平穩(wěn)，一些市場潛力較大的區(qū)域正逐步被開發(fā)。由于市中心區(qū)域土地的稀缺性，現(xiàn)在“酒店式公寓”不單單像以往一樣集中在那幾個傳統(tǒng)高檔區(qū)域里，而是向一些市場潛力較大的區(qū)域發(fā)展。 3. 上海酒店式公寓市場總結(jié)及未來走向分析1）區(qū)域酒店式公寓市場總結(jié)A. “酒店式公寓”這個概念被引進國內(nèi)不過區(qū)區(qū)幾年的時間但其發(fā)展的速度卻是十分迅速，隨著房地產(chǎn)市場日益成熟我們現(xiàn)在所看到的“酒店式公寓”也從許多方面發(fā)生著新的變化。對于8%的回報率是否有保障，售樓員這樣解釋，由于帝庭閣原先用于出租，目前絕大部分房源都有租約在身，平時大樓的出租率大約保持在意85%，且相當一部分租給渣打銀行、飛利浦等企業(yè)職員，因此，對2年的包租很有把握。10≈16年（以每年10個月的出租期計算），%。G. 收益：該種房型租金9130元；回報年限：（+）247。但是對于許諾8％的投資回報率，開發(fā)商是否有足夠的信心呢？E. 先來看一下有租轉(zhuǎn)售的名仕苑帝庭閣是如何操作的。D. 據(jù)調(diào)查，提供包租服務(wù)的酒店公寓，％8％不等。位于衡山路、吳興路的國際網(wǎng)球中心中1幢22層酒店公寓——東亞公寓，將原先用于出租的裝修房出售，據(jù)售樓員稱：房間并沒有進行重新裝修，售價為28002850美元/㎡，房型面積都在200㎡以上。該盤另1幢后續(xù)開發(fā)的帝逸閣已經(jīng)進入外立面施工，樣板房也開始施工，估計年內(nèi)將上市。據(jù)售樓員稱：銷售情況較好，目前只有10套左右未售出。B. 值得關(guān)注的是，今年有幾個從前只租不售的酒店公寓，目前也已經(jīng)常開了大門，加入到出售的行列中來了。例如，莫耐印象與客戶簽一個10年的包租合同，在這10年內(nèi)，業(yè)主沒有房屋的使用權(quán)，須全權(quán)委托給豪生酒店集團管理。例如，世福匯、美麗源大酒店、九龍錦江大酒店、莫耐印象的包租年限都是10年。只有浦東的久陽濱江公寓采用投資回報率為5%回租的方式進行銷售，由于該項目交房較晚，打投資回報旨在前期積累客戶。7) 營銷手段、投資回報率數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析216。例如，君悅靜安的物業(yè)管理公司是仲量聯(lián)行、金隆海悅聘請的是第一太平戴維斯。其實這些在樓盤的售價中早已經(jīng)得到了充分的體現(xiàn)。例如，駿豪國際聘請了太平洋國際酒店管理集團、綠地集團開發(fā)的感性達利以及剛推出不久的莫耐印象都是聘請了美國豪生國際酒店管理集團，提供專業(yè)、細致、高品質(zhì)的服務(wù)。B. 從今年上市的酒店公寓來看，許多開發(fā)商已經(jīng)在物業(yè)管理公司方面花了相當大的心思，據(jù)統(tǒng)計有三成左右的發(fā)展商更是大手筆的聘請了國際上知名的酒店管理公司。 6) 物業(yè)管理數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析A. 如今購買酒店公寓的客戶，無論是投資客還是自住客對物業(yè)管理公司所提出的要求是越來越高了。C. 與上述這些富麗堂皇的裝修標準相比較之下，那些小于1000元/㎡的裝修更顯得平易近人一些。例如：莫耐印象、名仕帝庭閣等的裝修標準都在2500元/㎡左右。例如，天寶華庭、萬源晶典、徐家匯館等。B. 由于酒店式公寓市場供應(yīng)主要集中離市中心較為偏遠的地區(qū)，普遍呈現(xiàn)出低單價、小面積的狀況，而由于地段價值的緣故，造成該類酒店式公寓產(chǎn)品的整體品質(zhì)拔不高，也是造成了現(xiàn)在酒店式公寓類產(chǎn)品的總價普遍較低。A. 從開盤銷售的酒店公寓主力總價段來看，5080萬的總價占到了40%的比例，而80120萬的總價也占到了30%。僅徐匯梵高館的銷售單價突破了2萬大關(guān)，位于山東東路上的世福匯的目前扔有少量房源出售，㎡，是上海市中心目前唯一在售的酒店式公寓。相比之下，1萬元/㎡以上的酒店式公寓僅占到40%。這樣一來，視覺效果上空間似乎變大了，再者又實現(xiàn)了功能分區(qū)，可謂是一舉兩得。如，利用這一優(yōu)勢，開發(fā)商巧妙的把原有的房型改成了錯層房型，使得不大的空間內(nèi)實現(xiàn)了公寓樓所具備的功能分區(qū)的優(yōu)勢。這樣的做法使得每套房屋都有一間房間朝南，小戶型公寓擺脫了昔日“爛尾”的陰影，迎來了久違的陽光。該樓盤在房型上的亮點就是長久以來困擾著小戶型的朝向問題終于得到了解決。如，圣天地的30㎡左右面積的銷售業(yè)績一度相當?shù)牟顝娙艘?。相對而言，總價優(yōu)勢就顯而易見了。另外，目前很多酒店公寓都可以掛牌辦公，過小的面積當然不適宜辦公，面積如果過大又不適合想在此類物業(yè)中辦公的客戶要求。開發(fā)商為何都如此熱衷于此類面積的房型，道理其實很簡單。 4) 房型、面積數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析A. 從圖標中可以很明顯的發(fā)現(xiàn)，4565㎡的房型已經(jīng)成為了目前滬上酒店公寓中最受推崇的房型面積。位于金橋碧云社區(qū)的碧云108為一棟小體量的酒店式公寓，由于碧云社區(qū)所固有的龐大酒店
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