【正文】 能干的人，不在情緒上計較，只在做事上認真；無能的人！不在做事上認真，只在情緒上計較。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。物業(yè)工程部經(jīng)理 客服部經(jīng)理 精裝經(jīng)理報修接等員物業(yè)工程部 業(yè)維修工程師物業(yè)工程部各專 客戶聯(lián)系員 設(shè)備專業(yè)工程師 精裝修工程師. . . .. . 學習好幫手2） 施工單位在下列情況將主動上門回訪： (1)在工程交工后第一個雨季； (2)在工程交工一周年時； (3)業(yè)主有要求時。 組長：項目經(jīng)理 副組長 副組長 副組長2）在集中維修期間，各施工單位必須組織一個施工隊住現(xiàn)場進行維修，人員組織計劃須報甲方批準同意，此施工隊由專人負責，每天在工地上班，甲方將根據(jù)現(xiàn)場維修時間，視情況同意施工單位適時減少維修人員。 業(yè) 主 報 驗 表 業(yè) 主 入 住 后 報 修 工作 流 程 在交驗完成后，由各精裝單位、相關(guān)分包、總包提供所有精裝資料及保修人員名單及聯(lián)系方式，發(fā)包方提供所有發(fā)包方供應(yīng)產(chǎn)品的售后服務(wù)聯(lián)系人與聯(lián)系電話。裝 修 房 屋 移 交 驗 收表 業(yè)主收房驗收時，由客服部及物業(yè)部配合。 入伙移交 在復(fù)驗合格后由物業(yè)公司填寫《精裝修移交單》附表，各方簽認。 入伙配合人員的準備安排各施工單位根據(jù)入伙計劃安排入伙檢查陪同人員，陪同人員必須全面接受甲方的入伙禮儀培訓并嚴格執(zhí)行入伙禮儀制度。 入伙資料的準備精裝修組配合品牌客服部完成相關(guān)的入伙資料，編制完成《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》等。 入伙前的準備 檢查、整改 物業(yè)驗收各棟施工全部完成驗收（監(jiān)理驗收）后，由監(jiān)理組織，以物業(yè)工程檢查人員為主，對各棟進行第一次全面的初驗（在問題處做出標記并做好記錄） ，初驗完成后將問題發(fā)給精裝修施工單位進行第一次全面整改，整改合格后報監(jiān)理進行消項驗收，全部問題消項后報請物業(yè)進行第二次驗收（復(fù)驗） ，復(fù)驗整改完成經(jīng)消項驗收合格后準備進行入伙移交。. . . .. . 學習好幫手第 5 章 竣工、入伙及維保管理 竣工管理 環(huán)保檢測工程完工后由施工單位書面提出申請，甲方統(tǒng)一安排相關(guān)具備國家資質(zhì)單位對工程進行室內(nèi)空氣質(zhì)量環(huán)境檢測，檢測合格施工單位方可進行竣工報驗，否則工程不得竣工，且一切損失概由施工單位負責。 材料的垂直運輸通道泥水材料、油漆膩子，大宗材料（櫥柜、潔具、衣柜、臺盆柜、淋浴房、戶內(nèi)門等）需在室外施工電梯拆除前搬運到位，后期小型材料可以在施工電梯拆除后利用室內(nèi)電梯進行運輸。 材料抽樣送檢制度所有進場材料（包括甲供和乙供）必須嚴格按照國家規(guī)范以及江蘇省和市的相關(guān)規(guī)定進行抽樣送檢，抽樣送檢程序必須符合相關(guān)監(jiān)理規(guī)范，見證取樣一定要規(guī)范、客觀、公正，嚴禁弄虛作假，一旦發(fā)現(xiàn)將對當事人及單位處以 2~5 萬元的重罰，并限令施工單位將該批材料全部清除，所有引起的一切損失由該責任單位負責。. . . .. . 學習好幫手 材料進場驗收制度材料進場后必須立即向監(jiān)理報驗，報驗合格后方可使用，未經(jīng)報驗的材料嚴禁使用，一旦發(fā)現(xiàn)未經(jīng)報驗私自使用的材料，甲方將對使用單位及項目經(jīng)理處以 5000 元以上的重罰。為此我們制定了如下的獎懲條例：精 裝 修 獎 懲 激 勵 措施 條 例 .doc 對材料的管理 材料進場計劃精裝修施工單位簽訂合同后必須根據(jù)項目施工計劃排出詳細的材料進場計劃，報監(jiān)理和甲方審核合格后由精裝修施工單位下發(fā)給各材料供應(yīng)商，以便材料供應(yīng)商能按計劃備料供貨。同時要建立明確獎罰規(guī)定和評判方法，做到公平、公開、公正。對各施工單位的質(zhì)量、進度、安全文明施工進行全方位的檢查并進行打分評比，對巡檢中的第一名進行獎勵并對最后一名進行處罰。 樣板先行制度施工單位進場后，首先進行樣板層的施工，將最上層作為 樣板層，把所有的施工工序全部在樣板層施工出來，每一項工序經(jīng)監(jiān)理和甲方驗收確認后方可往下展開大面積施工，樣板驗收不合格嚴禁展開大面積施工。材料的名稱、型號、標準用量、備貨量、責任人等信息都反應(yīng)在每戶的材料明細表中，分項工程完工后即可計算出實際用量，并對責任人進行激勵。所謂材料分戶管理就是將材料按每道工序所需標準用量統(tǒng)一分配到每戶，并明確每戶每種材料的責任人。3) 物料放置統(tǒng)一：首先根據(jù)施工內(nèi)容、施工進度、戶型特點和技術(shù)要求要求每種戶型繪制統(tǒng)一的定置定位圖，并附文字說明，張貼于戶門上，工人在材料置放工程中嚴格按要求作業(yè)，同時每天中午與收工后進行兩次現(xiàn)場清理與整頓。總結(jié)過去的管理經(jīng)驗，得出如下一些管理方法能給我們精裝修管理工作起到很好的幫助作用： 現(xiàn)場管理的四統(tǒng)一1) 工人統(tǒng)一佩帶胸卡。2）總監(jiān)必須在每月的 25 號前將本月的施工情況進行全面總結(jié)并做好監(jiān)理月報，全面真實的反映施工中存在的偏差，并對各施工單位做出考核評判，同時需提出解決存在問題的措施。土 建 總 包 須 提 供 的配 合 要 求 精裝修施工過程中對監(jiān)理的管理 監(jiān)理工程師必須全程旁監(jiān)因精裝修施工是面子活，又是手工操作為主，施工人員的技術(shù)水平對施工質(zhì)量的好壞起了決定的因素，因此只有在施工過程中從嚴管理，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，才能保持各工序的施工質(zhì)量。 施工過程的管理 施工交接面的移交及土建總包的配合（對土建總包的管理） 施工交接面移交方式根據(jù)精裝修施工計劃，土建總包必須按棟從上往下移交施工面給精裝修總包，初步確定從上往下按每三層做一次移交（一號樓按每四層做一次移交） ，每次移交間隔不得超過十天，每棟樓在一個月內(nèi)移交完成。 ） 精裝組晨會制度每天早上 8：30，精裝組工程師總結(jié)前一天工作情況，并制定好當天的工作計劃。 防 水 工 程 施 工 及 驗收 規(guī) 程 瓷 磚 工 程 施 工 及 驗收 規(guī) 程 石 材 飾 面 工 程 施 工及 驗 收 規(guī) 程 吊 頂 工 程 施 工 及 驗收 規(guī) 程 木 作 工 程 施 工 及 驗收 規(guī) 程 實 木 復(fù) 合 地 板 鋪 裝工 程 施 工 及 驗 收 規(guī) 程 玻 璃 工 程 施 工 及 驗收 規(guī) 程 涂 料 工 程 施 工 及 驗收 規(guī) 程 門 及 鎖 具 的 安 裝 施工 管 理 規(guī) 程 金 屬 工 程 施 工 及 驗收 規(guī) 程 衛(wèi) 生 潔 具 施 工 及 驗收 規(guī) 程 電 氣 施 工 及 驗 收 規(guī)程成 品 保 護 管 理 規(guī) 程 進場知會及例會制度1）進場知會對于每一家進場作業(yè)的承建商、供應(yīng)商，各主管工程師應(yīng)在相關(guān)工作全面開始前，以書面形式簽發(fā)《進場知會》 ，明確項目部的聯(lián)系人、聯(lián)系電話，與公司的對口工作部門，文件收發(fā)制度，會議制度，現(xiàn)場的一些管理規(guī)定與表格格式等。 施工單位及監(jiān)理單位的培訓 管理思路及管理流程的培訓. . . .. . 學習好幫手1）對精裝修總包（含各分包）及監(jiān)理單位進行洗腦，使他們了解我們的管理流程、明白我們的管理目標要求、了解并接受我們的管理方法并在整個精裝修過程中自覺嚴格的遵照執(zhí)行。 圖紙會審及交底1）組織精裝修施工單位及監(jiān)理單位對施工圖進行仔細閱讀，詳細了解設(shè)計風格、細部做法、使用材料規(guī)格、尺寸等，并對施工圖進行會審，將圖紙不明確的地方全部提出由設(shè)計及時解決。第一部分為集團和上海區(qū)域戰(zhàn)略的，這部分由成本直接與戰(zhàn)略供應(yīng)商簽訂供貨合同即可；第二部分為原打包給上海公司戰(zhàn)略供應(yīng)的，而現(xiàn)在取消戰(zhàn)略了，這部分由成本直接與原供貨商進行商務(wù)談判，若供貨商仍然能夠按照原供應(yīng)方式和價格供貨則繼續(xù)由這些供應(yīng)商供應(yīng)，否則重新進行招標；還有一部分是一直沒有戰(zhàn)略的，這部分單獨進行招標。 材料供應(yīng)方式的確定. . . .. . 學習好幫手本項目的材料供應(yīng)分成三種形式即甲供、乙方送樣甲方確認乙供，乙供，而全部材料供應(yīng)商現(xiàn)場管理納入精裝修總包的管理范疇。? 精裝修承建單位選定后，還要優(yōu)選好的項目經(jīng)理、施工隊伍，要求其建立健全組織管理體系和質(zhì)量保證體系，作好對進場人員的資質(zhì)審查。2） 精裝修施工單位的入圍標準。要考察精裝修施工單位的管理團隊和自己的施工隊伍（落實管理人員和各工種人數(shù)、技術(shù)能力） ，以防止分包、轉(zhuǎn)包，真正了解其施工能力；考察他們的質(zhì)保體系和質(zhì)量標準、質(zhì)量控制措施，考察其繼往施工的項目，以驗證其管理水平、預(yù)期其管理結(jié)果。具體的分工方式如下：. . . .. . 學習好幫手精裝經(jīng)理精裝修工程師 精裝修工程師精裝修工程師監(jiān)理工程師 4 名 監(jiān)理工程師 2 名監(jiān)理工程師 4 名負責兩個標段 負責一個標段負責兩個標段設(shè)備工程師設(shè)備監(jiān)理 4 名室內(nèi)設(shè)計師技術(shù)支持水電各兩名專業(yè)監(jiān)理物業(yè)驗樓員巡查. . . .. . 學習好幫手第 4 章 本項目精裝修管理過程 施工前的準備 施工計劃的制定1）項目層數(shù)與套數(shù)指標棟號 層數(shù) 每層套數(shù) 合計套數(shù)單身公寓 1 棟 18 1~2 層商業(yè)、3~6 層 100 套（其中復(fù)式 60 套） 、7~8 層 42套（其中復(fù)式 26 套） 、9~11 層72 套（其中復(fù)式 44 套） 、13~14層 28 套（其中復(fù)式 18 套） 、15~18 層 44 套（其中復(fù)式 28 套）286 2862 棟 11 每層 12 套 1324 棟 11 每層 8 套 1765 棟 11 每層 12 套 1328 棟 11 每層 7 套 231公寓住宅11 棟 11 每層 10 套 22089111772）流水形式及勞動力規(guī)劃從上面套數(shù)指標可以看出，5 號樓每層 12 套為最多，因此我們規(guī)劃施工單位勞動力的時候可以以 5 號樓為例來進行規(guī)劃，精裝修施工按從上向下逐層流水的方法進行施工：頂層 進場 施工 15 天后進入下一層10 層 開工9 層 開工8 層 開工7 層 開工6 層 開工5 層 開工4 層 開工3 層 開工2 層 開工施工 9 天后進入下一層首層 開工 施工 30 天后開始大堂施工泥水工、木工按兩個班組，每班 18個人考慮；油漆工按兩個班組，每班 24 人考慮；水電及設(shè)備安裝一個班 12 人考慮，這樣高峰時合計需要132 個勞動力地下室及一層大堂 開始施工 大堂施工 45 天 總工期 172 天3）各棟施工計劃. . . .. . 學習好幫手棟號 標段 高峰時勞動力需求工期 進場時間 完成時間單身公寓1 棟 1 260 3 棟 2 220 6 棟 3 220 8 棟 4 180 宅11棟5 2206 個月 注： 開工的 5 棟樓考慮 2022 年春節(jié)施工隊放假一個月，所以工期要到 10 年 3 月底。2）分工： 按照以上管理思路，對我方及監(jiān)理管理人員進行明確分工，各司其職、各負其責。具體網(wǎng)絡(luò)圖如下：. . . .. . 學習好幫手精裝組監(jiān)理單位材料供應(yīng)商部品供應(yīng)商裝修施工隊精裝修承包商物業(yè)驗樓員 管理資源的分配