締約過失責(zé)任相關(guān)資料(參考版)
2025-06-30 01:38本頁面
【正文】 法院認(rèn)為，３位看房者的行為違反誠實(shí)信用原則，應(yīng)酌情賠償萬乾公司從事居間活動(dòng)而付出的勞務(wù)及必要費(fèi)用。不料此后，３人甩開中介公司分別與賣房者委托其他房屋中介公司簽訂了房屋買賣合同。萬乾公司隨即要求３位看房者填寫《看房約定書》，規(guī)定看房者自看房之日起３個(gè)月內(nèi)，不私自與出售方或通過第三方簽訂所看房屋的轉(zhuǎn)讓合同，否則需向該公司支付房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)２％的違約金。忠實(shí)的義務(wù)內(nèi)容：二手房交易中，雖然一方當(dāng)事人沒有明確告知對方當(dāng)事人有關(guān)信息屬商業(yè)秘密，但基于此種信息的特殊性質(zhì)，按照一般的常識(shí)，二手房交易當(dāng)事人不能泄露更不應(yīng)當(dāng)以此搞手拉手交易，否則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。然而，在５天當(dāng)中，雖經(jīng)李小姐多次請求及中介商督促，但張先生拒絕辦理簽約過戶手續(xù)。案例：上家張先生與下家李小姐與中介商簽訂了一份居間合同。并且在可能的情況下提供便利，以協(xié)助訂立合同。年輕夫婦認(rèn)為，自己買下的竟是不吉利的房子，原因在于中介公司故意隱瞞事實(shí)真相，有“欺詐”之嫌，故向中介公司提出了退房的要求。據(jù)中介公司介紹，這里的房子都已納入拆遷范圍，買下這套房不久即可安置新房。不得欺詐義務(wù)內(nèi)容：“先合同義務(wù)”嚴(yán)格規(guī)定了訂約當(dāng)事人不得利用接觸和磋商過程故意捏造事實(shí)，或者故意隱瞞事實(shí)真相，欺騙對方而訂立房屋買賣合同以謀取不當(dāng)利益。日前，法院對此案進(jìn)行了調(diào)解，判定確認(rèn)書無效，同時(shí)由章賠償楊先生各項(xiàng)損失數(shù)千元。章竟通過中介公司向楊先生明確表示，這套房子不賣了。然而此后，章先生遲遲沒有交出委托書。楊先生還迫不及待地約家具商去新家丈量尺寸訂購家具，并預(yù)付了訂金３０００多元。因房主————章先生的妻子徐女士患感冒未到場，確認(rèn)書由章先生代簽。５８萬元的價(jià)格購買浦三路上的一套建筑面積為６３案例：家住浦西的楊先生經(jīng)一家中介公司介紹，看中了浦東的一套房子。在二手房交易磋商過程中，有些當(dāng)事人并不是房屋產(chǎn)權(quán)人，而是背著家人將房子掛牌上市，結(jié)果造成簽約不能或無效，使下家因此失去了與第三人訂立合同的最佳時(shí)間。重要事項(xiàng)通知義務(wù)內(nèi)容：對于影響房屋買賣合同訂立的重要事項(xiàng)，一方應(yīng)當(dāng)如實(shí)通知對方。不久，姜女士以肖某出售房屋時(shí)隱瞞了房屋存在的瑕疵，使自己在不明真相的情況下簽訂了房屋買賣合同為由，未去辦理過戶手續(xù)，并訴至法院，要求認(rèn)定合同無效，肖某應(yīng)返還定金及預(yù)付款。幾天后，姜女士于合同簽訂當(dāng)日支付給肖某１０萬元定金及房屋預(yù)付款３萬元。否則，因?yàn)樵撹Υ枚斐珊灦ǖ暮贤瑹o效或被撤消的，則要向購房人賠償損失。內(nèi)容五項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成先合同義務(wù)陳世福律師提醒購房者，二手房交易締約過程中的先合同義務(wù)主要有五個(gè)方面的內(nèi)容———瑕疵告知義務(wù)內(nèi)容：二手房的提供者，不管是上家還是中介商應(yīng)當(dāng)將交易房屋所具有的瑕疵告知購房人，不得隱瞞。因此，不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)《合同法》第４２條的締約過失責(zé)任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個(gè)履行法律義務(wù)即“先合同義務(wù)”的責(zé)任承擔(dān)問題。不履行“先合同義務(wù)”的表現(xiàn)形式有：上家已獨(dú)家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價(jià)上漲便隨意撤單；上下家在中介商那里獲取了商業(yè)信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交；出售的房屋已被下家確認(rèn)，上家已預(yù)收了誠意金，待購房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現(xiàn)的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關(guān)知識(shí)。所謂“先合同義務(wù)”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當(dāng)事人一方依據(jù)誠實(shí)信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)。房產(chǎn)律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務(wù)”。 本案案號(hào)為：（2007）皖民一終字第144號(hào) 案例編寫人：安徽省高級(jí)人民法院 佘延宏上家收了定金，樓價(jià)上漲便隨意撤單；下家通過中介獲取信息，買房時(shí)甩掉中介，與上家“手拉手”成交……二手房市場在日益紅火中發(fā)生的糾紛屢見不鮮，其中不少糾紛產(chǎn)生在房屋交易之前。同時(shí)，一、二審法院均注意到，天象公司作為房屋買受人在簽訂和履行合同過程中應(yīng)盡必要的注意義務(wù)，其對交易風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有一定的預(yù)判能力，但該公司輕信合同有效并能最終得以履行，可能因此喪失了與第三人訂約的機(jī)會(huì)，對其利益受損主觀上亦存有過失，故根據(jù)“過失相抵”規(guī)則，相應(yīng)減輕了技術(shù)監(jiān)督局的賠償責(zé)任。技術(shù)監(jiān)督局已構(gòu)成了締約過失，應(yīng)對天象公司承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。 本案中，某市技術(shù)監(jiān)督局系將其在劃撥土地上建筑的房屋轉(zhuǎn)讓給天象公司，雙方簽訂合同后，該合同尚處于未生效狀態(tài)，作為轉(zhuǎn)讓方和劃撥土地的使用權(quán)人，技術(shù)監(jiān)督局依據(jù)協(xié)助、勤勉和誠實(shí)等先合同義務(wù)應(yīng)及時(shí)履行相應(yīng)的報(bào)批手續(xù)促使合同生效，但技術(shù)監(jiān)督局至起訴前均怠于履行上述義務(wù)并致使合同被法院認(rèn)定為無效，故技術(shù)監(jiān)督局是以不作為的方式違反了先合同義務(wù)，其行為違法且主觀過錯(cuò)十分明顯。■評(píng)析 可以看出，一、二審法院對這起案件的裁判結(jié)果雖有差異，但處理思路是一致的，即某市技術(shù)監(jiān)督局對造成涉案合同無效的法律后果負(fù)有主要過錯(cuò)，應(yīng)對合同的相對方天象公司承擔(dān)締約過失責(zé)任，賠償其信賴?yán)鎿p失。技術(shù)監(jiān)督局關(guān)于賠償損失數(shù)額過高的上訴理由部分成立，該院予以支持。綜合考慮涉案房地產(chǎn)的性質(zhì)和價(jià)值及天象公司實(shí)際付款情況、雙方過錯(cuò)責(zé)任的大小等因素，可確定由技術(shù)監(jiān)督局賠償天象公司100萬元。依照合同法第四十二條的規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)締約過失的損害賠償責(zé)任，賠償天象公司信賴?yán)鎿p失。在房屋出租過程中，天象公司雖存在經(jīng)營成本支出，但其未提供相應(yīng)的證據(jù)加以證明，故一審將135萬元租金全部作為該公司因合同取得的財(cái)產(chǎn)而判令其予以返還，并無不當(dāng)。故天象公司應(yīng)將技術(shù)監(jiān)督局辦公大樓一樓大廳、后院小樓三至四層的使用權(quán)返還技術(shù)監(jiān)督局，技術(shù)監(jiān)督局應(yīng)將收取的購房款150萬元返還天象公司。天象公司作為受讓方未盡到必要的注意義務(wù)，對導(dǎo)致合同無效應(yīng)承擔(dān)次要
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