萬(wàn)科開發(fā)城市居民住宅的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)及其規(guī)律性總結(jié)項(xiàng)目前期1(參考版)
2025-06-29 03:46本頁(yè)面
【正文】 30 / 30。北京項(xiàng)目在前期由于配套建設(shè)的滯后，如煤氣、熱水、暖氣等及商業(yè)公建的不配套，直接或間接的對(duì)銷售工作帶來困難。北京城市花園在簽訂市政綜合配套協(xié)議時(shí)，以補(bǔ)交生地變熟地的附加地價(jià)方式，將施工紅線外包括水、排污、用電、兩水、供熱、供氣、電話在內(nèi)的市政綜合配套明確劃歸供地方負(fù)責(zé)。上海城花項(xiàng)目與北京城花項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)證明，配套設(shè)施建設(shè)的滯后，易與主體工程的施工相沖突，延長(zhǎng)建設(shè)周期，甚至給入住帶來許多困難，影響小區(qū)總體質(zhì)量形象，增加售后成本和物業(yè)管理的難度。 項(xiàng)目配套建設(shè)（包括基礎(chǔ)配套，公建配套等）的進(jìn)度直接影響客戶的購(gòu)房欲望與信心，同時(shí)衡量項(xiàng)目賣點(diǎn)及證實(shí)公司實(shí)力，配套建設(shè)必須與項(xiàng)目工程進(jìn)度及銷售業(yè)績(jī)相結(jié)合，發(fā)展商對(duì)資金成本概念的控制是非常重要的，在項(xiàng)目銷售形勢(shì)較好與資金可能的情況下，加快項(xiàng)目配套的建設(shè)，促進(jìn)銷售快速回籠資金，反過來，大量的資金回流又加速工程與配套的建設(shè)，形成良性循環(huán)。如此造成項(xiàng)目較大的重復(fù)支付費(fèi)用，對(duì)成本影響較大，同時(shí)項(xiàng)目開發(fā)成本控制具用相當(dāng)?shù)拿つ啃?。我方在分?dān)項(xiàng)目要求的包括用水、排污、雨水、用電、供熱、供氣、電話等七項(xiàng)配套費(fèi)用的同時(shí)，仍需另行交納用地權(quán)、電貼費(fèi)、四源費(fèi)等，項(xiàng)目管線設(shè)施才能實(shí)際供用。點(diǎn)評(píng)：從上海項(xiàng)目前期已結(jié)算項(xiàng)目分析，此類費(fèi)用約占總單位成本的35%左右，如軍用電纜遷移費(fèi)、35萬(wàn)千瓦電站工程、紅線外給排水管線工程等。 （2）、項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施與配套設(shè)施要事前界定，核算清楚項(xiàng)目開發(fā)過程中，由于用地性質(zhì)決定項(xiàng)目市政配套工程費(fèi)用且數(shù)額巨大，并直接影響項(xiàng)目開發(fā)成本。上海、北京項(xiàng)目的實(shí)際操作就是成功的案例。項(xiàng)目前期啟動(dòng)資金較大，減少資金的沉淀必須結(jié)合項(xiàng)目的銷售計(jì)劃，同時(shí)，拉長(zhǎng)期限。涉及土地相關(guān)收費(fèi)有19項(xiàng)，這還不含項(xiàng)目用地性質(zhì)界定的相關(guān)配套設(shè)施費(fèi)用部分，即土地完全成本的具體內(nèi)容。界定、明確地價(jià)的具體內(nèi)容尤顯重要。北京項(xiàng)目純地價(jià)為9154萬(wàn)元，其開發(fā)面積為22萬(wàn)平米，單位面積純地價(jià)成本分?jǐn)倿?16元（不完全地價(jià)成本）。l 測(cè)算比較項(xiàng)目土地地價(jià)非完全成本折算完全成本的合理性；項(xiàng)目綜合地價(jià)（完全地價(jià)）界定為項(xiàng)目用地純地價(jià)與項(xiàng)目紅線外大市政配套費(fèi)之和的概念。控制項(xiàng)目土地開發(fā)完全成本（綜合成本）在項(xiàng)目單位面積成本25%以下。 地價(jià)（1）、明確項(xiàng)目地價(jià)所包含的具體內(nèi)容（特別是市政配套設(shè)施） 項(xiàng)目開發(fā)的綜合地價(jià)控制是項(xiàng)目開發(fā)成功的重要因素。今后若裕華大道進(jìn)行正常規(guī)劃擴(kuò)建，必將對(duì)小區(qū)整體的規(guī)劃布局造成破壞，同時(shí)，也將引起大道周邊已入住房客戶的強(qiáng)烈反映。避免出現(xiàn)不必要也不應(yīng)有的失誤。即明確界定附加于生地轉(zhuǎn)化為熟地的相關(guān)費(fèi)用。北京項(xiàng)目用地由于市政配套設(shè)施含量并未明確（因?yàn)槭巧?，熟地不存在這些問題），造成項(xiàng)目成本、工期、銷售、管理受到一定影響。點(diǎn)評(píng)：從上海城市花園項(xiàng)目前期工程已結(jié)算項(xiàng)目分析，此類費(fèi)用約占總單位成本的35%左右。北京項(xiàng)目占用地面積為389畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出順義縣政府土地出讓權(quán)范圍，故前期項(xiàng)目土地出讓合同，出讓手續(xù)應(yīng)由北京市國(guó)土局辦理，取得項(xiàng)目國(guó)有土地出讓合同書及土地證。土地資源的有限性，越來越引起國(guó)家的高度重視，故在土地出讓權(quán)限方面具有相對(duì)的壟斷性，各級(jí)政府機(jī)構(gòu)依據(jù)土地出讓面積的劃分均有各自一定審批權(quán)限。（3）、對(duì)土地的審批權(quán)限、開發(fā)手續(xù)的確認(rèn)。目前北京項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓雖然在邏輯上合符程序，但項(xiàng)目土地手續(xù)的完備卻不盡合法。 （2）、對(duì)土地方能合法轉(zhuǎn)讓土地的確認(rèn)。后經(jīng)項(xiàng)目技術(shù)處理，先由順義縣以政府名義征收合作社集體土地為國(guó)有土地，國(guó)有土地具有可轉(zhuǎn)讓權(quán)，萬(wàn)科再與縣土地管理局簽定國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同，使土地轉(zhuǎn)讓在程序上合法化。l 國(guó)家政府部門的土地拍賣（招標(biāo)）。l 與擁有土地的市、區(qū)政府磋商收購(gòu)?fù)恋?，達(dá)成協(xié)議后，支付居民拆遷安置費(fèi)及土地出讓金。其必須以國(guó)家土地法規(guī)、法令為依據(jù)，確定土地合法歸屬權(quán)的第一使用方。綜以上項(xiàng)目實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，重視土地合同的簽定是非常必要的，應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾方面的前期工作： 確認(rèn)相關(guān)對(duì)象、環(huán)節(jié)的合法性 明確土地性質(zhì) 地價(jià) 配套設(shè)施正常及變更情況下雙方職權(quán)界定 確認(rèn)相關(guān)對(duì)象、環(huán)節(jié)的合法性： （1）、對(duì)土地方擁有土地合法使用權(quán)的確認(rèn)。點(diǎn)評(píng)：北京項(xiàng)目用地手續(xù)存在相當(dāng)問題，土地合同不明晰，地價(jià)、配套及底下工程的界定不清楚、內(nèi)容不明細(xì)、責(zé)權(quán)不分；致使雙方扯皮、推委，配套費(fèi)與地價(jià)混為一談，既影響項(xiàng)目進(jìn)度工期，又加大項(xiàng)目成本。上海項(xiàng)目由于土地合同簽訂時(shí)間倉(cāng)促，不少條款的內(nèi)容不明確。（2）項(xiàng)目開發(fā)的戰(zhàn)略考慮（一線公司）l 經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)性集團(tuán)每年有年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，一線公司要以此制定相應(yīng)的開發(fā)規(guī)模及土地儲(chǔ)備。當(dāng)時(shí)及時(shí)、正確的投資決策對(duì)萬(wàn)科地產(chǎn)在全國(guó)的發(fā)展起了相當(dāng)重要的作用。l 上海是我們認(rèn)為尚未開發(fā)但極具潛力的大市場(chǎng)。l 萬(wàn)科要人力、財(cái)力、經(jīng)驗(yàn)等方面進(jìn)行積累的資源。 點(diǎn)評(píng)：上海萬(wàn)科城市花園，就項(xiàng)目本身而言，在項(xiàng)目的選項(xiàng)過程中存在許多不足，但從萬(wàn)科公司發(fā)展的戰(zhàn)略角度看，項(xiàng)目個(gè)性的缺點(diǎn)只能放在第2位。 但對(duì)于公司來說，項(xiàng)目開發(fā)的戰(zhàn)略性卻是首要考慮的內(nèi)容。（2）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算；包括：總投資、銷售收入、成本構(gòu)成、期間費(fèi)用、稅前利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)、投資利潤(rùn)率、風(fēng)險(xiǎn)性分析等。由于國(guó)家稅收政策、規(guī)定的經(jīng)常調(diào)整，我們必須及時(shí)掌握有關(guān)信息。合資公司只征收一道房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)稅款后，甲、乙雙方不會(huì)在被重復(fù)征收第二次。如果甲方或乙方，將合資公司分配來的房屋進(jìn)行銷售，需要交納銷售房屋的營(yíng)業(yè)稅及附加。l 成立合資公司 如果雙方按固定比例分成，乙方在投入土地時(shí)，視同乙方將土地銷售給甲方，乙方應(yīng)交納土地銷售的營(yíng)業(yè)稅及其附加、土地增殖稅、所得稅等。 甲方若將房屋的銷售收入分配給乙方，需要交納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅及附加。乙方若將甲方分來的房屋進(jìn)行銷售，仍需要交納這部分房屋的營(yíng)業(yè)稅及其附加。 乙方投入土地，視同乙方將土地銷售給甲方，乙方應(yīng)交納土地銷售的營(yíng)業(yè)稅
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