【正文】 營銷總監(jiān)28 / 28。有時房屋處分權也與所有權分離。1處分權房屋的處分權，表示房屋所有權的歸屬，是所有權中一項最基本的權能。有時房主也將收益權通過法律形式轉讓給非房屋所有權人。1收益權房屋的收益權，是指房主收取房屋這項財產所產生的某種收益。同樣通過一定法律契約，非房屋所有權人也可獲得房屋使用權。這時，房屋所有權人并不因而喪失對房屋的所有權。占有權房屋的占有權，通常由所有權人在房地產買賣中也稱業(yè)主、房主、房東來行使，但有時也由別人來行使，這也就是使用權與所有權分離。所有權房屋的所有權，是指在法律規(guī)定的范圍內，對房屋全面支配的權利?！安糠之a權”與“全部產權”的不同之處在于，“部分產權”雖然具有永久使用權和繼承權，但在出售時要與原售房單位分割利益。住宅的“部分產權”擁有“部分產權”的住宅一般是指職工按標準價購買的公有住宅。住宅的“全部產權”按市場價和成本價購買的房屋，購買者擁有全部產權。產權證書產權證書是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”，是房地產權的法律憑證。小產證小產證，即每個購房者拿到的產權證，由購房者或購房者或購房者委托開發(fā)商到房產交易部門辦理。房地產登記時要對權利人、權利性質、權屬來源、取得時間、變化情況和房地產面積、結構、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載，登記機關設置房地產登記冊，按編號對房地產登記作全面記載。經審查確認產權后，由房地產管理機關發(fā)給《房地產產權證》。也可以委托中介機構或由開發(fā)商代辦。如何辦理產權每套商品房產權證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整棟樓的大房產權證后才能進行分割。（六）產權辦理房地產產權房地產產權是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用權房屋作為不動產與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。物業(yè)管理費分別由業(yè)主和使用人交納，為物業(yè)管理公司所有。房屋因拆遷或其它原因造成物業(yè)滅失的，維修基金代管單位應將維修基金賬面余額退還給業(yè)主。 ●業(yè)主轉讓房屋所有權時，維修基金余額隨著房屋所有權同時轉讓。●保修期內不得使用維修基金。維修基金不足首次歸集的30%時，業(yè)主委員會按業(yè)主所擁有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。 ●業(yè)主委員會成立前，需使用維修基金的，由開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理單位提出使用方案（物業(yè)管理單位成立前應由開發(fā)企業(yè)提出），經60%以上業(yè)主簽字同意后，由市房屋產權管理局核定劃撥。（4）維修基金的管理和使用 ●房屋維修基金是由市房屋產權管理局代管的?！褚淮弊≌袃蓚€或兩個以上單元門的，專屬個單元全體業(yè)主使用的設施設備的維修費用由該單元門內全體產權人按所擁有的建筑面積的比例分攤。無法確定責任人的，按照受益人原則分攤維修費用：●物業(yè)管理區(qū)域內住宅樓房外的共用設施的維修工程，除由專業(yè)管理部門維護管理外，其余部分的維修費用由全體業(yè)主按建筑面積比例分攤。（2）維修基金的交納標準 多層商品住房按購房款的2%交納高層商品住房按購房款的3%交納多層設有電梯按購房款的3%交納（3）物業(yè)維修基金的分攤原則物業(yè)在保修期內不得使用維修基金。在以往房屋的共用部分，共用設施需要修善時，相關業(yè)主誰都不愿意承擔相關義務，維修資金的籌集比較困難，不能及時的維修，更加速了房屋的老化，影響小區(qū)環(huán)境和生活質量。保障和延長房屋的使用壽命，維護住宅小區(qū)的良好環(huán)境。房地產開發(fā)企業(yè)和購房人必須按照規(guī)定交納維修基金后，房屋產權登記機構方可受理房地產初始登記（辦理棟證）和房地產產權轉移登記（辦理戶證）。為推動住房消費，各個地方均推出一些優(yōu)惠措施，比如對于購買普通住宅的實行減半征收等。它是對房地產產權變動征收的一種專稅種。保險費：保險費=房價總額費用系數(shù)貸款年限 4．辦理產權證時：契稅在辦理產權證時，購房者需要交納契稅。律師費：不是必要的項目，如果沒有請律師，當然就不用交納律師費，但公證費和保險費則是必須的。但因提供按揭的銀行不同，在收費項目及標準上，也存在一定的差異。辦理貸款時：抵押登記費申辦個人購房貸款，購房人要以所購房產作為借款抵押，需向房地產管理部門提出抵押登記申請，要交納抵押登記費。根據(jù)規(guī)定，購房者在購買商品房過程中應繳納如下稅費：簽定購房合同時：印花稅簽訂購房合同時，買賣雙方均需要繳納印花稅。舉例來說，以貸款金額1萬元為單位，貸款年限為10年，‰，月還款額（本息）為106元，每月本金與利息計算：第一個月利息：1萬元（貸款額）‰（月利率）=42元第一個月本金：106元（月供款）－42元（第一個月利息）=64元第二個月利息：1萬元（貸款額）－64元（第一個月本金）=9936元（剩余貸款本金）9936元（剩余貸款本金）‰=第二個月本金：106元（月供款）－（第二個月利息）=依次推算……●按月均等額本金還款方式是指借款人每月償還的貸款本金固定不變，但所付貸款利息逐月減少，還款期內月還款額逐月遞減的一種還款方式。兩種還款方式的區(qū)別：●按月均等額本息還款方式就是按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中。（四）還款方式一種叫做等額本息還款法，另一種叫做等額本金還款法。（3）貸款期限：根據(jù)政策性貸款和商業(yè)性貸款總量確定，最長不超過30年。（1）貸款對象和條件：借款人必須經過住房基金管理中心審批后同意給予公積金貸款，并符合貸款行規(guī)定的貸款條件。另外，當你在償還住房公積金貸款本息時，也可提取住房公積金賬戶內的存儲余額用于沖抵貸款余額?！裢耆珕适趧幽芰?，并且與所在單位終止勞動關系時。你在四種情況下可以提取 住房公積金：●購買、建造、翻建、大修具有所有權的自主住房時?！窠杩钊撕团渑技胺蠗l件參與計算額度的直系血親的個人住房公積金賬號?！褓彿渴赘犊畎l(fā)票?！裆暾埲撕团渑技胺蠗l件參與計算額度的直系血親的戶口簿復印件。四是進行還款結算的資料。（5）共同申請公積金貸款共同申請個人住房公積金貸款，顧名思義，當然就是指幾個人申請的公積金貸款，其最高貸款額度是根據(jù)每一申請人來分別計算貸款額度的，經相加后即為總額度，而最長貸款期限是根據(jù)共同申請人中最年輕的一位來計算的，最長不超過這位申請人法定離休或退休年份后的5年。通常來說，個人住房公積金貸款限額應綜合考慮“三項基本原則”：第一，貸款額不能超過**萬元的最高限額；第二，貸款額不能超過你住房公積金賬戶儲存余額的**倍；第三，貸款額不能超過按照你房屋總價款的一定比例算出來的貸款限額（比如以房屋總價款的70%作為貸款限額）（4）貸款期限公積金貸款期限與你購買的房屋性質有直接的關系，具體可分為兩種情況：如果你購買的是新建商品房，那麼你最長可以借30年的貸款；如果你購買的是二手房，那麼可以借15年的貸款。●購買商業(yè)用房?！駷榕浜仙罨》恐贫雀母?，經公積金中心認可的其他購房貸款項目。根據(jù)規(guī)定，購買以下房產可以申請個人住房公積金貸款：●購買房地產企業(yè)開發(fā)的商品住房?！窠杩钊思彝ィㄒ粚Ψ蚱蓿┲袥]有住房公積金貸款或其他數(shù)額較大可能影響還款能力的債務。●連續(xù)繳存住房公積金不少與六個月，累計繳存住房公積金不少于兩年。當住房資金管理中心收到的公積金發(fā)生不足時，辦理時間會減緩甚至暫停。公積金貸款公積金貸款屬于政策性貸款，相對來講利息是最低的?！駛€人住房貸款申請審批表。●婚姻證明（如已婚，要求提供夫妻雙方的身份證明、經濟收入證明）●符合規(guī)定的購房合同原件。具體而言，通常應包括以下材料（根據(jù)貸款銀行的不同，所需提供的材料也會有所不同）：●合法有效的身份證明（如戶口簿、身份證或營業(yè)執(zhí)照，法人代表證明或合法居留證、護照）。這里必須注意，所謂“具有完全民事能力”，我們國家民法規(guī)定十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨立進行民事活動，是完全民事行為能力人；十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動收入為主要來源的，也視為完全民事行為能力人?！裨敢饴男匈J款合同的全部條款?！癯钟泻戏ㄓ行У纳矸葑C明（戶口簿、身份證或營業(yè)執(zhí)照，法人代表證明或合法居留證、護照），在本市購買銀行指定發(fā)展商的商品房?！裼蟹€(wěn)定的經濟收入，具備償還貸款本息的能力。按照銀行相關貸款文件的規(guī)定，申請商業(yè)住房貸款一般必須符合以下條件：●具有完全民事行為能力的中國公民及在中國大陸有居留權的境外、國外公民。當然，沒有人愿意做賠本的買賣，如果銀行不愿意提供足額貸款，一定是銀行認為貸款人還款時，通過拍賣抵押的房子，無法全部收回所貸出去的款項。商業(yè)貸款商業(yè)貸款完全屬于銀行的商業(yè)性活動，相對而言其貸款利息是最高的。因此，有參與公積金的客戶，在選擇貸款時，一般首選住房公積金貸款，不足部分用商業(yè)貸款來補。（三）購房按揭貸款目前購房貸款可以采用三種貸款類型：商業(yè)性貸款、住房公積金貸款、組合貸款。其中，七成表示貸款額（房屋總價的70%），為最高貸款額度，當然，客戶也可以選擇少于七成。首付款是指簽定購房合同時應繳納的首期費用，其余費用由客戶向銀行貸款，銀行將款項直接轉入開發(fā)商帳戶。因為它能使市場潛在需求迅速轉化為有效需求，所以成為促進房地產市場活躍的最有效手段。對于開發(fā)商其不利之處在于付款期限的延長，不利于資金回籠。這是一種比較吸引人的付款方式。其不利之處在于購房時需要籌集大筆資金，對經濟能力有限的購房者壓力較大。一次性付款是過去最為常見的購房付款方式。單價、總價、折后價認購價、開盤價、現(xiàn)房價（二）付款方式為了吸引客戶，許多開發(fā)商都提供了多種付款方式供客戶選擇。一次性買斷價一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。預售價預售價是商品房預售時的價格。通常情況下，公司內不同級別的人所擁有的底價權限是不一樣的。底 價是指可以對外銷售的最低價格。這個銷售價格一般是最高價，即售樓人員向客戶提出的報價。表 價是指“樓盤銷售價目表”上標明的各具體單元的銷售價格。 均價一般不是對外的銷售價格，而是通過計算得出的。在實際銷售中，一般客戶是很少會問到均價的。但不管采用哪種方法，在定價時，一般都要先確定一個基礎價格，然后在這個基礎價格之上，根據(jù)樓層、朝向、景觀、戶型等因素進行一定的調整，從而得出各具體單元的銷售價格?！盎鶅r”是針對房地產定價方法而言的，與起步價沒有關系。客戶問及價格（尤其是電話問價）時，如果沒有具體指明哪一套房子的價格，售樓人員在回答時一般應以起價回答，如“元起”，也就是以最低價告知。在房地產廣告中，起價通過表述為“元/平方米起售”等形式。而各樓層的差價，有的相差幾十元，有的相差幾百元。其實，有關房地產的所有法規(guī)文件中均無對商品房實用率的明確定義，不屬于行業(yè)內必須精確計算、上報審核備案的剛性指標系數(shù)，實用率是開發(fā)商在銷售競爭中創(chuàng)造出來的，并逐漸成為行規(guī)。商品房銷售面積100%實用率是套內建筑面積和銷售面積之比，因為分子多了套內墻體面積與陽臺面積，所以其值要比使用率大。實用率實用率是套內建筑面積（也就是套內使用面積+套內墻體面積+陽臺面積）與套（單元）建筑面積（即銷售面積）的比率。公共空間品質的提升一要靠設計和后期管理，二要以一定的面積和空間作為代價。房屋的價值除了套內使用面積以外，還與配套的公建、小區(qū)的環(huán)境和服務設施等相關聯(lián)。國家現(xiàn)行的政策對住房使用率有一個指導性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低于70%，多層建筑使用率不得低于75%。二者在數(shù)值上差距越大，使用率就越低。商品房銷售面積（建筑面積）100%一般來說，高層住宅的使用率為72%—80%，小高層住宅的使用率是80%—85%，多層住宅的使用率是90%左右，商業(yè)賣場的使用率是50%左右。使用率使用率又稱得房率、出房率，是指套內使用面積與建筑面積之比。實測面積是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產權證、結算物業(yè)費及相關費用的最終依據(jù)。預測面積預測面積是指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)。合同約定面積100%產權面積房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積247。也就是說，整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內建筑面積之和，并扣除單獨具備使用功能的獨立使用空間及為多幢房屋服務的警務室、管理用房、設備間等，即為整幢房屋的共有建筑面積。（四）公攤面積的測算共有建筑面積的構成商品房應分攤的共有建筑面積主要包括以下兩部分：（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整棟樓建筑服務的公共用房和管理用房之建筑面積；單獨具備使用功能的獨立使用空間（如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等）；為多棟房屋的警務室、管理用房、設備間等，均不計入共有建筑面積。一般來說，陽臺可以分為開放式陽臺和封閉式陽臺、外挑式陽臺和內含式陽臺。陽臺建筑面積套內陽臺建筑面積，系指陽臺地面底板外沿在水平面的投影。套內墻體面積套內墻體面積包括商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體的面積，有共用墻及非共用墻兩種：（1）共用墻，包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計入內墻體面積。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。它包括臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內面積